臺灣新北地方法院107年度訴字第2376號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2376號

原告

凱宇廣告有限公司

法定代理人

陳韜

訴訟代理人

紀復儀律師

被告

龍呈建設股份有限公司

法定代理人

林永鴻

訴訟代理人

林森敏律師

　　　　　　謝秉儒律師

上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國107年12月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告前於民國106年9月11日受被告委託代銷其所興建位於新北市○○區○○段000地號土地上之建物（三重區龍呈水舞案；下稱系爭建案），此有兩造簽訂之「三重區龍呈水舞案企劃合約書」（原證1；下稱系爭合約）為憑。依系爭合約第七條銷售服務費之計算第1項，甲方（指被告）應給付予乙方（指原告）之服務費用，按已售出房地之價款計算，請領服務費（如系爭合約附件「合作模式」）。查系爭合約附件之合作模式規定原告得向被告請求之服務費主要包括佣金及溢價款；而溢價款之盈餘計算，由甲乙雙方各以70：30的比例分配之。

㈡按原告在代銷階段（原本合約約定期間為簽約日起五個月後107年2月10日止，見系爭合約第二條，嗣兩造合意續約至107年5月31日止）成交之二戶，分別是：

1.106年10月10日客戶陳經文，成交價新臺幣（下同）3,030萬元，合約底價為2,936萬元，故溢於系爭合約底價94萬元。

2.106年11月19日客戶施惠君，成交價3,060萬元，合約底價為2,937萬元，故溢於系爭合約底價87萬元。故依前述系爭合約附件「合作模式」計算溢價，原告尚得向被告請領543,000元。計算方式為：（94萬元＋87萬元）×30%＝543,000元。

㈢惟原告多次催促被告支付，均不得要領，為此依兩造間系爭第七條、第八條及系爭合約書附件「合作模式」之約定及民法委任關係請求被告給付服務費（溢價款部分）。

㈣並聲明：被告應給付原告543,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則抗辯：

㈠系爭建案尚未結案，依約原告尚不得請求分配溢價款之「盈餘」：

1.依系爭合約附件「合作模式」第五條約定：「溢價款：溢價款若有盈餘時，依序可作以下之運用…結案時溢價款之盈餘由甲乙雙方各以70：30的比例分配之。」

2.查系爭建案目前尚未銷售完畢即尚未結案，是否有盈餘尚屬未明，依上開約定可知，原告尚不得起訴請求分配溢價款之「盈餘」。

㈡原告起訴請求被告給付分配溢價款之盈餘，其計算方式亦屬有誤：

1.依系爭合約附件「合作模式」第一條約定：「合約底價：住家40萬/坪（平均底價；車位100萬/個（平均底價）…」，再依第五條約定可知，係以「結案時」溢價款之「盈餘」由本件兩造各以70：30的比例分配之。

2.原告起訴請求之金額，單純以特定樓層之「成交價」減去特定樓層「合約底價」乘上30%，然上開約定既謂「合約底價：住家40萬/坪（平均底價）；車位100萬/個（平均底價）」，合約底價自應以住家40萬/坪為計算基礎，原告起訴請求被告給付分配溢價款之盈餘，其計算方式顯然有誤。

3.又上開約定既謂「結案時」溢價款之「盈餘」，自應扣除被告所支出之相關費用，例如廣告費、佣金、銷售服務費、低於底價銷售之差價以及房地持有成本（房屋稅及地價稅）等等，是以，原告起訴請求被告給付分配溢價款之「盈餘」，其計算方式顯然忽略原告所支出之成本、費用。

㈢綜上，原告起訴請求被告給付分配溢價款之盈餘，其計算方式顯然有誤；且系爭建案尚未結案，被告未來可能支付的佣金、銷售服務費、低於底價銷售之差價以及房地持有成本(房屋稅及地價稅），亦尚未明確；又原告於系爭建案結案前，即起訴請求被告給付分配溢價款之「盈餘」尚言之過早。

㈣兩造締約過程：

1.系爭建案完工時，被告原本欲委託其他廣告公司代為銷售，惟原告法定代理人主動向其表示願代為銷售，被告基於雙方認識20年之情誼，方同意由原告代為銷售。原證1之系爭合約，兩造曾合意續約至107年5月31日（被證1）。

2.被告原本係以每坪4X萬委託原告銷售，然原告法定代理人表示現在房市景氣不佳，每坪4X萬單價過高，建議有所調整，最後雙方談妥於系爭建案銷售完竣時，原告只要確保2至11樓部分，被告能獲得每坪40萬價金即可，超過40萬部分雙方再七、三分（被告分得70%、原告分得30%）。

3.經被告審閱原證1之系爭合約，系爭合約條文及附件亦與其意相去不遠，方與原告締約，列舉如次：⑴系爭合約附件「合作模式」載明40/萬（平均底價）、房屋底價計算表2F至11F平均底價約40萬（於系爭建案銷售完竣時，確保被告能獲得每坪40萬元價金）。⑵結案時溢價款之盈餘由甲乙雙方各以70：30的比例分配之（全部房屋賣掉後，超過每坪40萬元價金部分雙方再七、三分）。

㈤依上開兩造締約過程可知，系爭合約附件關於結案時溢價款之盈餘分配所稱之「結案」，真意為「系爭建案銷售完竣」時：

1.原告雖謂：結案就是兩造合約的有效期間。業界基本上對於預售屋代銷的結案指的不可能是房屋全部銷售完畢，而且大部分的預售屋不可能全部銷售完畢云云。

2.惟系爭建案為新成屋而非預售屋，且總銷戶數僅11戶，並非數百戶之建案，故兩造於締約時對於結案之認知，當指「系爭建案銷售完竣」時。若非如此，為何原告不於系爭合約到期時，即向被告請求分配結案時溢價款之盈餘，卻選擇與被告續約（被證1），顯見原告對於結案之認知亦為「系爭建案銷售完竣」時。且亦僅有於系爭建案銷售完竣時，方能確定被告是否有獲得每坪40萬價金，並進而就每坪40萬價金超過部分進行分配。

3.系爭合約附件關於結案時溢價款之盈餘分配，係為激勵原告盡早將系爭建案銷售完竣之獎賞，所稱之「結案」自應解為「系爭建案銷售完竣」時，倘不如此解釋，性質上將與原告成交所收取之佣金無異，不僅無法與成交佣金做區隔，更喪失激勵原告盡早將系爭建案銷售完竣之效果。

㈥綜上所述，原告於系爭合約期限屆至後便不再續約，應認原告已放棄結案時溢價款之盈餘分配，原告提起本件訴訟請求被告給付服務費顯無理由。

㈦答辯聲明：

1.原告之訴駁回。

2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠兩造就系爭建案於106年9月11日簽立原證1所示之系爭合約，約定由被告委託原告代理銷售系爭建案之房地，原約定期限自簽約時起至107年2月10日止，嗣兩造合意原告代銷期間延展至107年5月31日止。並有系爭合約影本1份、龍呈水舞案會議紀錄第二階段委託銷售續約內容影本1紙附卷可稽（見本院卷第17至37頁、第89頁）。

㈡系爭建案共有11戶、車位15個。原告前開代銷期間共售出下列2戶及2個車位，並有使用執照影本1紙、購屋臨時證明單影本2紙附卷可稽（見本院卷第33、41、43頁）：

1.客戶陳經文以3,030萬元購買一戶（3樓79號）及一車位，車位價格為150萬元。不含車位部分，該戶之登記坪數為73.67坪。

2.客戶施惠君以3,060萬元購買一戶（5樓79號）及一車位，車位價格為150萬元。不含車位部分，該戶之登記坪數為73.67坪。

四、本件爭點及本院之判斷：原告主張：原告於受託代銷系爭建案期間共售出2戶（含2車位），溢於系爭合約約定底價共181萬元（94萬元＋87萬元），而原告受託代銷期間已屆至，即原告已經結案，故原告依兩造間委任關係及系爭合約第七條、第八條及系爭合約附件「合作模式」之約定，就溢價部分自尚得請求被告給付服務費共543,000元（181萬元×30%）等語。被告則抗辯：系爭合約書附件「合作模式」所稱之「結案」是指系爭建案全部房屋均銷售完畢時，並非指原告受託代銷期間屆至，因系爭建案尚未全部房屋銷售完畢，故原告尚不得請求溢價部分之服務費，且所謂「結案時溢價款之盈餘」，應扣除被告所支出之成本，另合約底價應以住家每坪40萬元為計算基礎，原告主張之計算方式有誤，又原告於系爭合約期限屆至後便不再續約，應認原告已放棄結案時溢價款之盈餘分配等前揭情詞為辯。經查：

㈠系爭合約第七條第1款約定：「銷售服務費之計算：1.本約總銷售戶數為11戶車位數15個，甲方（即被告）應給付予乙方（即原告）之服務費用，按已售出房地之價款計算，請領服務費（如附件，合作模式）。」；第八條約定：「服務費用給付：1.買賣契約簽立後，乙方於每月二十五曰前備妥當期成交明細及請款單向甲方請領，甲方應於次月五日前按應給付之服務費用，以50%現金及50%一個月期票給付乙方。2.超過底價部分，甲方分得百分之七十，乙方分得百分之三十，乙方於結案後請領。」。是依上開約定可知，超過兩造約定之底價部分，即系爭溢價款之服務費，於原告（即乙方）結案後即得向被告請領。而系爭合約期限經兩造延展至107年5月31日，亦已屆至，是時原告受託代銷系爭建案即屬結案，而得依上開約定向被告請領溢價部分之服務費。被告謂兩造於系爭合約所約定之「結案」真意為「系爭建案全部銷售完竣」云云，與上開約定之文義不符，是被告未提出證據證明以實其說，自無可採。

㈡次查，原告於代銷期間共出售2戶（含2車位）分別為：1.客戶陳經文以3,030萬元購買一戶（3樓79號）及一車位，車位價格為150萬元。不含車位部分，該戶之登記坪數為73.67坪。2.客戶施惠君以3,060萬元購買一戶（5樓79號）及一車位，車位價格為150萬元。不含車位部分，該戶之登記坪數為73.67坪。此為兩造所不爭執，已如前述。而系爭合約第九條約定：「銷售底價之約定：甲乙雙方同意本案房地之銷售底價（如附件，底價表）所示，但為因應銷售需求，甲乙雙方同意價格表之銷售價格應高於甲方所訂定之底價，以作為客戶議價之彈性。」。（見本院卷第23頁）；系爭合約附件之底價表計算表，即「龍呈建設-龍呈水舞案房屋底價計算」雖載有各樓層之坪數、單價、總價，惟上方載明「底價」為40萬元（見本院卷第31頁）；另系爭合約附件「合作模式」第一條約定「合約底價」即「銷售底價」為：住家每坪40萬元（平均底價）、車位每個100萬元（平均底價）；第四條約定：佣金：依實際成交金額乘以2.5%計算佣金。」、第五條約定：「溢價款：溢價款若有盈餘時，依序可作以下之運用：1.溢價款用於支付（每戶10萬）之介紹費，但乙方支付前應事先知會並取得甲方同意。2.溢價回補成交價低於底價戶別的差價，須經甲方同意。3.結案時溢價款之盈餘由甲乙雙方各以70：30的比例分配之。」。是依上開約定，原告於結案時，應依其售出之全部標的，依照上開合約約定之底價，即住家每坪40萬元、車位每個100萬元來結算是否有溢價及溢價款為何。職是，原告結案時，共銷售上開2戶及2車位，故住家部分計算結果，每坪出售單價低於40萬元﹝計算式：3,030萬元－150萬元＋3,060萬－150萬元＝5,790萬元；5,790萬元÷（73.67坪＋73.67坪）＝392,969元/每坪﹞，自無溢價款。車位部分，原告出售2車位，每一車位售價150萬元，高於底價50萬元（150萬元－100萬元＝50萬元），故此部分溢價款為100萬元（50萬元×2＝100萬元）。是住家部分，原告銷售金額未超過兩造約定每坪40萬元之底價，即無所謂溢價款之服務費用可得請求；車位部分，原告銷售金額超過兩造約定每一車位100萬元之底價，此部分溢價款合計為100萬元，原告自得依上開約定請求溢價款之服務費用30萬元（100萬元×30%＝30萬元）。

㈢至被告另抗辯兩造係約定結案時溢價款之盈餘始以70：30之比例分配，故應扣除被告所支出之相關費用，例如廣告費、佣金、銷售服務費、低於底價銷售之差價以及房地持有成本（房屋稅及地價稅）等云云。然被告既與原告約定前開底價，當可合理推認該底價已經被告核算包含其就系爭建案之所有成本加上利潤在內，此再參諸系爭建案之使用執照記載被告就系爭建案之工程造價僅29,312,891元（見本院卷第33頁），然原告銷售一戶之價額即已高於該系爭建案總工程造價。又被告所謂廣告費、佣金、銷售服務費等費用，亦屬其系爭建案成本之一部分，且兩造於系爭合約及附件之「合作模式」已就上開費用另有約定（參系爭合約第四、七、八條、附件「合作模式」第三條、第四條等），可認被告與原告約定系爭合約底價時，亦已將此部分費用之成本核算在內。是被告上開所辯，未提出任何證據證明，亦無可採。另被告稱原告於系爭合約屆期即未再與被告續約，應認原告已放棄結案時溢價款之盈餘分配云云，並未能提出其依據為何，洵無足採。

五、從而，原告依兩造間委任關係及系爭合約第七條、第八條、系爭合約書附件「合作模式」之約定，請求被告給付服務費（溢價款部分）30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年9月19日起（見本院卷第55頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並依酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。

結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。