107年度重訴字第232號（酌減違約金等） - 臺灣新北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第232號原　　　告　陳昱廷謝承龍陳以君林明卉劉朝宗曾依淑共　　　同訴訟代理人　陳守文律師共　　　同複代理人　郭千華律師被　　　告　一福開發股份有限公司法定代理人　呂淑容被　　　告　游張燕玉共　　　同訴訟代理人　莊志成律師上列當事人間請求酌減違約金等事件，經本院於民國107 年11月19日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告一福開發股份有限公司應給付原告陳昱廷如附表一編號一中C 欄所示金額，及自民國107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告游張燕玉應給付原告陳昱廷如附表一編號一中C 欄所示金額，及自107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。三、本判決第一項、第二項，如其中任一被告已為給付，他被告在該給付範圍內免給付之義務。四、被告一福開發股份有限公司應給付原告謝承龍如附表一編號二中C 欄所示金額，及自107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。五、被告游張燕玉應給付原告謝承龍如附表一編號二中C 欄所示金額，及自107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。六、本判決第四項、第五項，如其中任一被告已為給付，他被告在該給付範圍內免給付之義務。七、被告一福開發股份有限公司應給付原告陳以君如附表一編號三中C 欄所示金額，及自107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。八、被告游張燕玉應給付原告陳以君如附表一編號三中C 欄所示金額，及自107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。九、本判決第七項、第八項，如其中任一被告已為給付，他被告在該給付範圍內免給付之義務。十、被告一福開發股份有限公司應給付原告林明卉如附表一編號四中C 欄所示金額，及自107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十一、被告游張燕玉應給付原告林明卉如附表一編號四中C 欄所示金額，及自107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十二、本判決第十項、第十一項，如其中任一被告已為給付，他被告在該給付範圍內免給付之義務。十三、被告一福開發股份有限公司應給付原告劉朝宗如附表一編號五中C 欄所示金額，及自107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十四、被告游張燕玉應給付原告劉朝宗如附表一編號五中C 欄所示金額，及自107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十五、本判決第十三項、第十四項，如其中任一被告已為給付，他被告在該給付範圍內免給付之義務。十六、被告一福開發股份有限公司應給付原告曾依淑如附表一編號六中C 欄所示金額，及自107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十七、被告游張燕玉應給付原告曾依淑如附表一編號六中C 欄所示金額，及自107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十八、本判決第十六項、第十七項，如其中任一被告已為給付，他被告在該給付範圍內免給付之義務。十九、原告其餘之訴駁回。二十、訴訟費用由原告陳昱廷、謝承龍、陳以君、林明卉、劉朝宗、曾依淑各依附表二所示之比例負擔，餘由被告一福開發股份有限公司、游張燕玉連帶負擔。二十一、本判決第一項、第二項於原告陳昱廷以新臺幣（下同）23萬元供擔保後，得為假執行。但被告一福開發股份有限公司、游張燕玉以如附表一編號一中C 欄所示金額為原告陳昱廷預供擔保，免為假執行。二十二、本判決第四項、第五項於原告謝承龍以11萬元供擔保後，得為假執行。但被告一福開發股份有限公司、游張燕玉以如附表一編號二中C 欄所示金額為原告謝承龍預供擔保，免為假執行。二十三、本判決第七項、第八項於原告陳以君以31萬元供擔保後，得為假執行。但被告一福開發股份有限公司、游張燕玉以如附表一編號三中C 欄所示金額為原告陳以君預供擔保，免為假執行。二十四、本判決第十項、第十一項於原告林明卉以17萬元供擔保後，得為假執行。但被告一福開發股份有限公司、游張燕玉以如附表一編號四中C 欄所示金額為原告林明卉預供擔保，免為假執行。二十五、本判決第十三項、第十四項於原告劉朝宗以32萬元供擔保後，得為假執行。但被告一福開發股份有限公司、游張燕玉以如附表一編號五中C 欄所示金額為原告劉朝宗預供擔保，免為假執行。二十六、本判決第十六項、第十七項於原告曾依淑以31萬元供擔保後，得為假執行。但被告一福開發股份有限公司、游張燕玉以如附表一編號六中C 欄所示金額為原告曾依淑預供擔保，免為假執行。二十七、原告陳昱廷、謝承龍、陳以君、林明卉、劉朝宗、曾依淑其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦定有明文。查原告陳昱廷、謝承龍、陳以君、林明卉、劉朝宗、曾依淑（下稱原告等人）起訴聲明：「一、被告應連帶給付原告陳昱廷新臺幣（下同）285 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告應連帶給付原告謝承龍270 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。三、被告應連帶給付原告陳以君338 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。四、被告應連帶給付原告林明卉299 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。五、被告應連帶給付原告劉朝宗355 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。六、被告應連帶給付原告曾依淑345 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。七、原告願供擔保，請求准予宣告假執行」。嗣於民國107 年11月13日變更聲明為：「一、被告一福開發股份有限公司（下稱一福公司）應給付原告陳昱廷310 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告游張燕玉應給付原告陳昱廷310 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。三、第一項及第二項所命給付，於其中任一被告已為給付後，其他被告於已給付之範圍內，免其給付之義務。四、被告一福公司應給付原告謝承龍270 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。五、被告游張燕玉應給付原告謝承龍270 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。六、第四項及第五項所命給付，於其中任一被告已為給付後，其他被告於已給付之範圍內，免其給付之義務。七、被告一福公司應給付原告陳以君338 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。八、被告游張燕玉應給付原告陳以君338 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。九、第七項及第八項所命給付，於其中任一被告已為給付後，其他被告於已給付之範圍內，免其給付之義務。十、被告一福公司應給付原告林明卉299 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十一、被告游張燕玉應給付原告林明卉299 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十二、第十項及第十一項所命給付，於其中任一被告已為給付後，其他被告於已給付之範圍內，免其給付之義務。十三、被告一福公司應給付原告劉朝宗355 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十四、被告游張燕玉應給付原告劉朝宗355 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十五、第十三項及第十四項所命給付，於其中任一被告已為給付後，其他被告於已給付之範圍內，免其給付之義務。十六、被告一福公司應給付原告曾依淑345 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十七、被告游張燕玉應給付原告曾依淑345 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。十八、第十七項及第十八項所命給付，於其中任一被告已為給付後，其他被告於已給付之範圍內，免其給付之義務。十九、原告願供擔保，請求准予宣告假執行。」。核原告等人上開所為，係本於同一請求基礎事實，擴張及減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告2 人之防禦及訴訟之終結，及變更、追加及更正法律上之陳述，依首揭法條規定，均不在禁止之列，自應准許。貳、實體方面一、原告等人主張：㈠被告一福公司與被告游張燕玉為新北市○○區○○段000 00○000 地號土地及其上「上河園」預售屋（下稱系爭房屋、土地，合稱系爭房地）建案（下稱系爭建案）之出賣人；原告等人均為買受人，即原告陳昱廷以1,605 萬元購買系爭建案之系爭房地D6-1 4F 戶、B2-383車位，目前已繳價金310 萬元；訴外人謝昇佑以1,575 萬元購買D7-11F戶、B2-347車位，嗣於104 年11月20日讓渡予原告謝承龍，由其繼受所有權利義務，原告謝承龍已繳價金270 萬元；原告林明卉以1,655 萬元購買系爭建案E5-15F戶、B2-370車位，目前已繳價金299 萬元；原告劉朝宗以1,725 萬元購買系爭建案E1-18F戶、B2-379車位，已繳價金355 萬元；原告曾依淑以1,673 萬元購買系爭建案D1-14F戶、B2-387車位，已繳價金345 萬元。㈡被告一福公司於銷售系爭建案時，持精美銷售廣告（下稱系爭廣告）招睞消費者，依系爭廣告上所印製之建物圖示可知系爭建案之建物間具有寬闊之棟距，被告一福公司並於系爭廣告上特別強調系爭建案之建物管道間垂直穿孔以防火填塞處理，可有效將火苗可能穿越之縫隙填塞，有效阻絕火災發生時之煙囪效應云云。同時，被告一福公司並提出自製之建議付款表，向原告等人保證系爭建案可向金融機構申貸至買賣價金之8 成，使原告等人及謝昇佑因信賴被告上開說詞而同意購買系爭建案之預售屋，並以前開所述價格向被告2 人購買系爭房地。詎料，原告等人於系爭建案興建完竣前，曾前往系爭建案現場查看，然卻發覺系爭建案實際建物之棟距狹窄，與系爭廣告所載建物圖示完全不符，嗣又發覺系爭建案之建物管道間垂直穿孔處，並未如系爭廣告所載有以防火填塞處理，且系爭建案僅經6 位結構技師審查，非如系爭廣告所示由8 位技師結構外審，顯見被告2 人持不實廣告詐欺原告等人，使系爭房地具有效用減損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵，致使系爭建案之房地價值低落，不若被告2 人所言可向金融機構貸足八成款項，被告2 人顯係給付不能；又系爭建案於105 年1 月29日施工時，發生工人失足墜落地面、遭鋼筋刺穿致死之工安事故，經新聞媒體大肆報導，堪認本件系爭建案曾發生非自然死亡事件，洵屬具有交易價格減損之瑕疵；另系爭建案建物各層樓均有多處管線於柱內2 倍梁深範圍內穿梁，被告一福公司顯然未依主管機關核准結構圖說施工，同時，建物有多處管線垂直穿梁，違反內政部混凝土結構設計規範第13章13.5之規定未予補強，致使建物耐震能力下降，具嚴重結構安全問題；再者，系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區，而我國位於板塊交界帶，地震頻傳，將來若發生地震，系爭房地遭受震災之風險將遠遠高於其他地區，且一般民眾亦因此而不願買受系爭房地，市場接受度低迷，堪認系爭房地具通常效用減損及價值減損之瑕疵等情。故被告2 人持不實銷售廣告詐欺原告，原告等人爰依民法第92條規定，以存證信函表示撤銷購買系爭房地之意思表示，並依民法第179 條規定，請求被告2 人返還原告已付價金。又縱原告前開主張並無理由，則系爭房地俱有給付不能之情事，且系爭建案亦存有上述多項物之瑕疵，爰依民法第359 條規定解除買賣契約，並依民法第259 規定，請求被告返還已付價金。㈢退步言，縱原告前述主張均非為可採，則被告2 人未給予原告簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下合稱系爭契約）之契約審閱期，是依兩造簽立之房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款約定，被告2 人並未依照預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4 款之形式定之，且被告2 人自行製作之定型化條款亦顯與上開規定有相互牴觸之情事，被告2 人亦未給付原告等人磋商之機會，令毫無專業知識、經驗及處於弱勢之原告等人簽署系爭契約書，而有違約金之約定，是被告2 人上開之舉顯然違反誠實信用原則，對原告等人顯失公平，則被告2 人提供之系爭契約存有違反消費者保護法第11條之1 第1 項、第17條第4 項、第15條、第12條、消費者保護法施行細則第14條第4 款規定之情事，故房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款應為無效之約款，被告2 人自無從據此主張沒收原告等人已付價款作為違約金，爰依民法第259 條第1 款、第179 條之規定，請求被告2 人返還原告等人已付價款。㈣又縱認被告2 人主張原告遲延給付價金而解除契約乙節為可採，然被告2 人仍應依民法第179 條規定，對原告等人負返還全數已付價金之責，即依房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款約定被告2 人亦不得對於原告等人已付價金逾房地總價款15％部分沒收作為違約金，另被告2 人主張沒收買賣價金之15％作為違約金部分，亦實有過高而顯失公平，應予酌減至零，即被告2 人於銷售時持不實廣告詐欺原告，且系爭建案存有諸多瑕疵，被告2 人顯已違背誠信原則在先，已如前述；而原告等人因系爭建案存有物之瑕疵而主張解除契約，係基於一般消費者立場捍衛己身權利，並非惡意違約，且兩造間之契約解除後，被告2 人仍可繼續銷售系爭建案而獲有利益，對照兩造之社會經濟地位亦顯不對等等情，被告2 人應返還已沒收之價金。㈤另依房屋預定買賣契約書第30條與土地預定買賣契約書第22條約定，可認係聯立契約，給付目的同一，均在使被原告同時取得房屋及土地之所有權；如有任一合約無法履約時，即均屬不能達到該二份聯立契約之契約目的，顯見在契約履行義務上，存有牽連關係，應可認被告2 人就此成立不真正連帶債務關係，其中1 人為給付，他被告於其給付之範圍內，免給付義務。㈥並聲明：如前開程序事項中變更後聲明所示。二、被告2 人則均以：㈠原告等人稱系爭建案位於土壤液化低潛勢區，然原告等人並未提出任何證據以證明位於土壤液化低潛勢區對於系爭建案房屋之安全或通常效用有何具體影響，況依經濟部中央地質調查所公布國內的土壤液化潛勢區查詢系統，系爭建案基地乃位於綠色潛勢區，根本無須擔心土壤液化問題，土壤液化問題，可透過土壤改良、都市更新、房屋健檢等方式處理獲得改善，並非無法補救，公布土壤液化潛勢區僅是希望提申民眾預防意識，並非表示該問題無法改善。再查，大臺北地區鄰近三角斷層之區域甚廣，然未曾聽聞主管機關以地震帶或液化區之因素而駁回相關建照之申請，足見土壤液化問題並非無法克服。另系爭建案已取得建造執照，若系爭建案所在區域不適於蓋房屋，建築主管機管豈會發給建照，容許被告一福公司興建系爭建案？又系爭建案興建迄今已經歷幾次地震，系爭建案所在房屋，並無損壞情事傳出。足證系爭房屋並無如原告等人所主張位於土壤液化低潛勢區，而影響系爭房屋之安全或通常使用功能之瑕疵存在，原告等人主張系爭建案位於土壤液化低潛勢區，系爭房屋有瑕疵，其得主張解除契約，尚非可採。另關於消防設施部分，系爭房地之防火工程被告已依法規施作，並經審核通過而取得使用執照，原告等人指系爭房地有減少效用之瑕疵，或給付不能云云，應有誤會。㈡系爭工安事件並非發生在原告等人所購買房屋之專有部分，而工安事件亦非他殺或自殺，故本件實不符合一般所稱之「兇宅」，依房屋市場之通常觀念，則難謂有經濟性之價值減損，而影響市場價格之情，原告等人指稱該工安事件影響系爭房地之交易價值云云，並無理由，且參內政部核定之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、定型化契約範本，其內容並未有規範基地或原有建物曾發生非自然死亡事故或其他工安意外列為瑕疵及應記載事項之情可知，工安事件確實非影響房屋交易價值之因素。㈢又原告等人主張被告2 人未給付原告5 日之契約審閱期，而有違反消費者保護法之情事云云，惟原告陳昱廷於102 年8 月24日即至系爭建案現場參觀，經銷售人員解說介紹後，選中系爭建案D7棟5 樓房屋，原告陳昱廷當日即簽立房地買賣預約單，繳交5 萬元訂金，並於當日攜回契約審閱本，嗣其於102 年8 月29日表示欲改選購系爭建案D6棟14樓房屋，銷售人員乃請其另簽立房地買賣預定單，並約原告陳昱廷另日至現場簽約，而原告陳昱廷之前開簽名，被告2 人尚未用印確認，須待被告2 人用印同意後，兩造間之契約始成立，是原告陳昱廷與被告2 人間之買賣契約至102 年9 月15日始成立，早已超過5 天之審閱期。原告謝昇佑則係於102 年7 月24日先簽立房地買賣預約單，並攜回契約審閱本，於102 年7 月底才依約前往現場簽約，被告2 人則係於102 年9 月15日簽名用印，故兩造間之買賣關係至斯時始成立。原告陳以君於102 年10月6 日在系爭買賣契約書上簽名，被告2 人係於103 年1 月31日簽名用印；原告林明卉於102 年11月9 日攜回契約審閱本，並於102 年11月13日在系爭買賣契約書上簽名，被告2 人係於102 年11月20日用印，顯見斯時買賣契約成立，已足5 日契約審閱期；另原告劉朝宗、曾依淑亦分別係於102 年10月6 日、7 月21日在系爭買賣契約書上簽名，至被告2 人於102 年10月10日、9 月15日用印，亦顯合於上開契約審閱期之規定。是原告等人既於簽約時對於系爭買賣契約書第1 條審閱期之記載毫無意見，亦從未對契約審閱權一事，向被告2 人提出爭執，而繼續履約多年，則原告等人起訴後方主張被告2 人未給予契約審閱權，實有違誠信，渠等主張，應均非可採。㈣另系爭廣告乃屬3D透視圖，僅為建案之意象表徵，因為圖面呈現角度不同，致產生視覺上感受之落差，且系爭廣告所示之廣告物並未標示尺寸，亦未附加其他文字敘述標榜系爭建案之棟距如何寬敞？或棟距有多大？被告2 人並無藉廣告圖片內容以向消費者傳達系爭建案之棟距有多寬敞之意思。況系爭廣告附有多張系爭建案之建物外觀示意圖，原告等人未綜觀廣告全部之圖面，僅擷取其中部分圖面，恁置其他圖面於不顧，即稱被告2 人持精美之廣告圖片讓其等產生系爭建案之棟距寬敞，並主張廣告不實云云，實有失偏頗。且系爭房地買賣契約書附件2 附有系爭房地建照之平面圖，係直接轉載引用建照設計圖面所作成，自能供消費者作為實際棟距之參考依據，而系爭建案現場完工後之建物棟距、建物之相關位置，與上開建照之平面圖相同，並無差異。再者，系爭廣告是否得構成契約之內容部分，參諸系爭房地係預售屋，該廣告單內之圖像及模型係電腦繪製並製作，復佐以廣告中文字，僅係記載建案地址及位置、建築團隊、聯絡方式等情，顯見系爭廣告暨文字僅為誘發消費者購買系爭房地之動機，既非精確之位置圖，亦無從具體表明該建案各該棟建物之寬度及相對位置，自難遽認被告2 人須負提供如廣告中所示棟距寬度之義務，且原告等人亦未能證明銷售人員確有向其等保證依系爭廣告所示棟距施作，或故意不告知棟距寬度之情事，遑論原告等人主張棟距係其主觀上購買系爭房地之重要考量因素，亦未於審閱上開契約時，適時向被告2 人反應此情，準此，原告等人既未能證明有廣告不實之情事，或系爭建案之棟距為其購買系爭房地之重要考量因素，則其等主張解除契約並請求返還價金，並無理由。另系爭廣告原意係指系爭建案之工程結構設計經多位專家審查，安全無虞，並無詐欺消費者之意思，蓋工程結構設計審查是否符合法規需求或安全，當不會因係由6 位結構技師或8 位結構技師之審查而有不同，系爭建案之工程結構設計經審查單位指派6 位結構技師審查通過，顯見工程結構設計確實符合法規，對消費者購屋權益無任何不利影響，原告等人據此主張被告2 人涉及詐欺云云，並無理由，又系爭契約業經解除在案，原告等人於契約解除前均未以此理由向被告2 人主張撤銷系爭買賣契約，則契約既已不存在，縱有詐欺情，原告等人亦不得主張撤銷，故原告等人主張被告2 人應返還價金，並無理由。㈤被告2 人並無向原告等人保證系爭房地可向金融機構貸得8 成款項，且依系爭土地預定買賣契約書第12條、房屋預定買賣契約書第18條約定可知，當貸款金額不足，雙方已約定買方應如何補保該差款，況原告等人拒不履約，連向貸款銀行辦理貸款手續皆付諸闕如，顯見原告等人前開主張，並非有據。至原告等人提出鋼筋標準圖上載有「距柱面2 倍樑深範圍不得穿孔」等語，指稱系爭房屋結構安全受影響云云，然依該鋼筋標準圖第8 點記載可知，距柱面2 倍樑深範圍內施工上不建議穿孔，但倘確有施工之需要，需交監造人審核後施工，故柱面2 倍樑深範圍內並非絕對不可穿孔，而系爭建案工程之穿樑處，均依照結構技師的補強配筋圖施工，且每個樓層都依標準作業程序查驗合格，有系爭建案之結構技師審核出具證明可參，原告等人空言主張系爭建案之耐震能力具有物之瑕疵擔保云云，尚非有稽。㈥本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款，關於買方違約不按照契約約定之日期付款時，賣方得解除契約，賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款15％之為違約金之約定，違約金之約定比例並無超過15％，並無違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 項違約金最高不得超過15％之規定。且縱形式上未依照預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4 項之規定所示，將違約金約定留白待雙方磋商再填寫金額部分，亦屬行政機關之行政管理行為，非得可認定為無效之法律依據，則原告等人稱被告2 人故意持違法之定型化契約與原告等人簽約云云，顯有誤會。又原告等人另稱房屋預定買賣契約書第25條第4 項之約定，違反消費者保護法第15條之規定，然原告等人所爭執者乃房屋預定買賣契約書第25條第4 項之約定有無違反預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4 項之規定，與「個別磋商條款指契約當事人個別磋商而合意之契約條款」之個別磋商條款無關，原告等人此部分主張，亦非可採。再者，原告等人分別於102 年、103 年間簽立系爭契約，而現今國內不動產之交易呈現停滯及價格跌落之情形，迄今仍在低迷中，系爭房地之價格亦跌落10％以上，系爭建案係由被告2 人委託房屋代銷公司銷售，其銷售費用為買賣價金之6 ％，此亦為被告2 人因原告等人違約所受之損害。故於未計算被告2 人因出售系爭房地所需負擔之基本管理費用之情形下，被告2 人所受之損害即達系爭房地總價之15％以上，系爭契約依內政部預售合約所訂相關規定而約定僅沒收買賣總價15％，實不足以彌補被告2 人所受之實際損害，原告等人主張被告2 人並無任何損害，違約金過高云云，自難成立。㈦並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠被告一福公司與被告游張燕玉為系爭建案之出賣人，原告陳昱廷以1,605 萬元購買系爭建案D6-14F戶、B2-383車位，目前已繳價金285 萬元；謝昇佑以1,575 萬元購買D7-11F戶、B2-347車位，嗣後於104 年11月20日讓渡予原告謝承龍，由原告謝承龍繼受所有權利義務，原告謝承龍已繳價金270 萬元；原告陳以君以1,638 萬元購買系爭建案D5-17F戶、B4-023車位，目前已繳價金338 萬元；原告林明卉以1,655 萬元購買系爭建案E5-15F戶、B2-370車位，目前已繳價金299 萬元；原告劉朝宗以1,725 萬元購買系爭建案E1-18F戶、B2-379車位，目前已繳價金355 萬元；原告曾依淑以1,673 萬元購買系爭建案D1-14F戶、B2-387車位，目前已繳價金345 萬元，為兩造所不爭執（見本院卷第二第146 至147 頁），且有被告2 人所提之兩造買賣標的、價金明細表為證。㈡系爭建案於105 年1 月29日施工時，有發生工人失足墜落地面、遭鋼筋刺穿致死之工安事故，為兩造所不爭執（見本院卷二第147 頁）。㈢原告陳昱廷寄發106 年1 月25日臺北信維郵局第1416號存證信函、106 年4 月13日臺北北門郵局第1377號存證信函、106 年4 月28日臺北信維郵局第7673號存證信函（原證6-1 ）；原告謝承龍寄發106 年1 月25日臺北信維郵局第1414號存證信函、106 年4 月13日臺北北門郵局第1375號存證信函、106 年4 月28日臺北信維郵局第7674號存證信函（原證6-2 ）；原告陳以君寄發106 年3 月22日臺北信維郵局第5085號存證信函、106 年4 月13日臺北北門郵局第1376號存證信函、106 年4 月28日臺北信維郵局第7676號存證信函（原證6-3 ）；原告林明卉寄發106 年3 月31日文山萬芳郵局第26號存證信函、106 年4 月13日臺北北門郵局第1380號存證信函、106 年4 月28日臺北信維郵局第7678號存證信函（原證6-4 ）；原告劉朝宗寄發106 年3 月22日臺北信維郵局第5086號存證信函、106 年4 月13日臺北北門郵局第1374號存證信函、106 年4 月28日臺北信維郵局第7679號存證信函（原證6-5 ）；原告曾依淑則寄發106 年4 月13日臺北北門郵局第1382號存證信函、106 年4 月28日臺北信維郵局第7681號存證信函（原證6- 6）予被告2 人，為撤銷購買系爭建案之意思表示，並為解除系爭契約之意思表示，為兩造所不爭執（見本院卷二第147至148頁）。㈣被告一福公司於106 年5 月22日寄發臺北台塑郵局第816 號存證信函予原告林明卉、臺北台塑郵局第814 號存證信函予原告曾依淑、於106 年11月2 日寄發臺北台塑郵局第1726號存證信函予原告陳昱廷、臺北台塑郵局第1727號存證信函予原告謝承龍、臺北台塑郵局第1725號存證信函予原告陳以君、臺北台塑郵局第1729號存證信函予原告劉朝宗，主張解除系爭契約並沒收原告等人已付如附表一中A 欄所示價金作為違約金，為兩造所不爭執（見本院卷二第147 至148 頁）。四、得心證之理由：原告等人主張被告2 人有上開不實廣告詐欺原告等人之情，經撤銷意思表示後，依民法第179 條請求返還價金，且有上開給付不能之情，依民法第256 條解除買賣契約，並依民法第259 條第1 款、第179 條請求返還價金，又有上開瑕疵之情，得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條請求返還價金，另本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款有違反消費者保護法第11條之1 、消費者保護法第17條第4 項、第15條、第12條規定，應為無效之約款，依民法第259 條第1 款、第179 條之規定請求返還價金，且被告2 人沒收買賣價金逾總價15％部分為不當得利，且以總價15％計算之價金作為違約金則過高，應酌減至0 ％云云，為被告2 人所否認，並以前詞置辯。茲本件爭點厥為：㈠原告等人得否以系爭建案有實際建物外觀棟距狹窄與系爭廣告所示寬闊棟距不符，及系爭建案建物管道間垂直穿孔處並未如系爭廣告所載有以防火填塞處理，及未有如系爭廣告所載由8 位結構技師外審之3 項不實廣告事由，主張被告2 人詐欺原告，得依民法第92條規定撤銷意思表示，並依民法第179 條請求被告2 人返還原告已付之價金？㈡原告等人得否以被告2 人持建議付款表向原告等人保證系爭建案可向金融機構申貸至買賣價金之8 成，然系爭建案未如被告2 人所言可向金融機構貸足款項，及被告2 人無法提出系爭建案廣告圖示之管道間垂直穿孔以防火處理之建物予原告等人之2 項給付不能事由，而得依民法第256 條解除契約，並依民法第259 條第1 款、第179 條請求被告2 人返還已付價金？㈢原告等人得否以系爭建案有前開棟距與廣告不符、未施作管道間垂直穿孔以防火填塞處理、欠缺被告保證可貸款8 成、系爭建案於105 年1 月29日施工時，發生工人失足墜落地面遭鋼筋刺穿致死之工安事故，及各層樓有多處管線於柱內2 倍梁深範圍內穿梁而未依主管機關核准結構圖說施工、系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區之6 項物之瑕疵事由，而得依民法第359 條規定解除契約，並依民法第259 條請求被告2 人返還已付價金？㈣原告等人得否主張被告2 人未給予契約審閱期間或給予審閱期間少於5 日，違反消費者保護法第11條之1 規定，本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款非契約之內容，依民法第259 條第1 款、第179 條請求被告2 人返還已付價金？㈤原告等人得否主張本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款未依照內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 款之形式定之，違反消費者保護法第17條第4 項、第15條、第12條規定而無效，依民法第259 條第1 款、第179 條請求被告2 人返還已付價金？㈥原告等人得否主張被告2 人沒收買賣價金逾總價15％部分為不當得利，及沒收以總價15％計算違約金部分過高，而應酌減至0 ％，而得依民法第179 條請求被告2 人返還已付價金？㈦原告等人得否主張被告2 人應負不真正連帶賠償責任？爰分述如下：㈠原告等人得否以系爭建案有實際建物外觀棟距狹窄與系爭廣告所示寬闊棟距不符，及系爭建案建物管道間垂直穿孔處並未如系爭廣告所載有以防火填塞處理，及未有如系爭廣告所載由8 位結構技師外審之3 項不實廣告事由，主張被告2 人詐欺原告，得依民法第92條規定撤銷意思表示，並依民法第179 條請求被告2 人返還原告已付之價金？ ⒈有關原告等人主張實際建物外觀棟距狹窄與系爭廣告所示寬闊棟距不符部分： ⑴原告等人主張：由原證4 右上角的圖片（見本院卷一第 767 頁）是原證2 所示廣告圖說的最後一頁的圖片（見本院卷一第752 頁），將圖片中建築物標的範圍予以放大，原證4 左上角（見本院卷一第767 頁）是原證2 所示廣告圖說第14頁中間的圖片（見本院卷一第740 頁）放大，相互比對，堪認系爭建案有實際建物外觀棟距狹窄與系爭廣告所示寬闊棟距不符等語（見本院卷二第526 頁），並提出原證2 所示廣告圖說及原證4 所示圖片及系爭建物現場照片為證。 ⑵經查，系爭廣告為被告2 人所提出之原證2 所示廣告圖說，為兩造所不爭執。而觀諸原告所提出原證2 所示廣告圖說之全部內容，全文並未有何標榜系爭建案之棟距為多寬之訊息，且原證2 所示廣告圖說第14頁（見本院卷一第740 頁）宣傳之內容為系爭建案之中庭花園、景觀藝術之設計者，該頁建物圖片僅為透視參考圖，且僅標榜中庭之設計，而非系爭建案之棟距，另原告等人所稱原證2 所示廣告圖說最後一頁背面（即本院卷一第752 頁），該頁廣告之宣傳內容，主要為系爭建案之交通以及系爭建案位於水岸邊，亦非強調系爭建案之棟距。且該廣告圖說其他頁面之系爭建案示意圖所顯示之棟距，亦無與系爭建案實際建物現狀有何全然不符之處（見本院卷一第727 至752 頁）。綜合原證2 所示廣告圖說及原告等人前開主張內容觀之，原證2 所示廣告圖說第14頁及最後一頁建物圖片中建物棟距，顯非兩造契約約定之內容，實難認被告2 人有何故意以不實之棟距廣告內容詐欺原告等人之行為。 ⒉有關原告等人主張系爭建案建物管道間垂直穿孔處並未如系爭廣告所載有以防火填塞處理部分： ⑴原告等人主張依建造圖及竣工圖顯示被告2 人未在管道間作防火填塞處理，即未施作系爭廣告所載防火填塞云云，並提出原證2 所示廣告圖說、被告一福公司陳報給主管單位之建造圖及竣工圖影本（見本院卷一第750 頁、卷二第343 頁、第345 頁、第517 頁）為證，為被告2 人所否認。 ⑵查系爭建案原證2 所示廣告圖文中確載有「當層阻隔：本建築管道間垂直穿孔以防火填塞處理，可有效將火苗穿越之縫隙填塞，有效阻絕火災發生時之煙從效應」之文字與圖說（見本院卷一第750 頁、卷二第343 頁），此為被告2 人所不爭執。然由上開廣告圖說以觀，並無管道間垂直穿孔以防火填塞之圖文標示，僅有以圖示表示紅色圈圈處表示管道間會以施作水泥層方式「當層阻隔」火苗及煙囪效應，且被告2 人既已提出以防火材料（混凝土及砂漿）填塞及澆灌管道間樓層板之照片為證（見本院卷二第345 至347 頁），原告等人僅憑建造圖及竣工圖尚不足以反證被告2 人實際上未在管道間作防火填塞處理，原告等人主張被告2 人未依廣告施作，應由原告等人另舉他證以說。此外，原告等人並未提出其他證據足資證明被告2 人此部分有廣告不實詐欺原告等人之情事，是渠等此部分主張即難採憑。 ⒊有關原告等人主張系爭建案未有如系爭廣告所載由8 位結構技師外審部分： ⑴原告等人主張系爭建案未有如系爭廣告所載由8 位結構技師外審，有廣告不實詐欺之情云云，並提出原證18所示廣告圖說、原證19所示結構審查意見技師名單為據（見本院卷一第749 頁、卷二第379 至381 頁），為被告2 人所否認。 ⑵查系爭廣告中確載有「結構審核：8 位結構技師結構外審」之文字（見本院卷二第379 頁），固為被告2 人所不爭執。惟細譯上開廣告圖說內容，乃強調地下連續壁厚度達80公分、抗彎韌性架構、筏式基礎、鋼筋綁紮採SA級鋼筋續接器等安全結構工法，而非強調結構技師審查之人數，是系爭建案安全結構是否如上述廣告所載上述工法施工，才是原告訂購系爭建案之主要考慮因素，況系爭建案之結構安全確由6 名結構技師及1 名系爭建案建築師、1 名系爭建案結構技師，合計8 名建物結構安全之專業人員審查安全無虞，有原證19及被證9 所示審查意見書在卷可查（見本院卷第381 頁、第451 頁），復參酌一般人購買房地係以供居住安全為主要目的，系爭建案結構安全既經合法審查通過，究竟由多少專業人員人數審查結構並不影響系爭建案建物本身之效用，是系爭廣告中所載「結構審核：8 位結構技師結構外審」之文字，究與詐欺及不實廣告係故意對消費者示以不實事實之情形有別，原告等人就此主張被告2 人有詐欺云云，尚非有據。 ⒋職是，原告等人以上開3 項理由主張受被告2 人不實廣告詐欺，主張得依民法第92條規定撤銷購買系爭建案標的之意思表示，即屬無據，以此為由，依民法第179 條請求被告2 人返還其等已付之價金，自無理由。㈡原告等人得否以被告2 人持建議付款表向原告等人保證系爭建案可向金融機構申貸至買賣價金之8 成，然系爭建案未如被告2 人所言可向金融機構貸足款項，及被告2 人無法提出系爭建案廣告圖示之管道間垂直穿孔以防火處理之建物予原告等人之2 項給付不能事由，而得依民法第256 條解除契約，並依民法第259 條第1 款、第17 9條請求被告2 人返還已付價金？ ⒈關於原告等人主張被告2 人以建議付款表向原告等人保證可向金融機構申貸至買賣價金之8 成部分： ⑴原告等人所稱：系爭建案未能向金融機構貸足款項，屬給付不能云云，並提出原證3 所示建議付款表、原證17所示財團法人金融聯合徵信中心住宅貸款統計為證（見本院卷一第753 至761 頁、卷二第211 頁）。 ⑵然按民法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言。如給付並非不能，僅給付之內容不符債務本旨，則屬不完全給付，而非給付不能。查系爭建案業已取得使用執照，為兩造所不爭執，可得作為住宅使用，是被告2 人得以依據兩造間系爭契約所負將系爭房地所有權分別移轉登記並交付原告等人使用之義務，於契約履行義務上並無陷於給付不能之情，是原告等人主張被告2 人有契約履行義務內容上有給付不能之情，委無足採。又原告等人所稱：系爭建案之房地價值低落，無法向金融機構貸足8 成款項等情，至多僅是涉及兩造間於系爭契約中有關貸款之約定（如系爭房屋預定買賣契約書第18條、第19條、系爭土地預定買賣契約書第12條等約定）之問題，要與給付不能之要件無關，況原證3 所示建議付款表，並無記載「保證」可貸到買賣價金8 成之貸款，且遍查系爭契約之上述約定條款，被告2 人亦無保證貸款金額或比例之約定，是原告等人謂被告2 人於銷售時有向渠等保證貸款成數可到8 成，未提出其他證據可資證明，渠等此部分主張，自無可採。 ⒉關於原告等人主張被告2 人無法履行提出系爭建案廣告圖示之管道間垂直穿孔以防火處理之建物部分： ⑴被告2 人既已提出以防火材料（混凝土及砂漿）填塞及澆灌管道間樓層板之照片為證（見本院卷二第345 至347 頁），原告等人主張管道間垂直穿孔未以防火填塞處理等節，並無可採，詳如前述。 ⑵則原告等人謂此構成被告2 人就系爭契約之給付不能，得依民法第256 條解除契約，並依民法第259 條第1 款、第179 條請求被告2 人返還已付價金云云，已然無據。 ⒊據上，原告等人以上述2 項理由謂被告2 人就系爭契約之履行內容有給付不能之情，得依民法第256 條解除契約，並依民法第259 條第1 款、第179 條請求被告2 人返還已付價金云云，應無理由，不可准許。㈢原告等人得否以系爭建案有前開棟距與廣告不符、未施作管道間垂直穿孔以防火填塞處理、欠缺被告保證可貸款8 成、系爭建案於105 年1 月29日施工時，發生工人失足墜落地面遭鋼筋刺穿致死之工安事故，及各層樓有多處管線於柱內2 倍梁深範圍內穿梁而未依主管機關核准結構圖說施工、系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區之6 項物之瑕疵事由，而得依民法第359 條規定解除契約，並依民法第259 條請求被告2 人返還已付價金？ ⒈有關原告等人主張系爭建案有前開棟距與廣告不符、未施作管道間垂直穿孔以防火填塞處理、欠缺被告2 人保證可貸款8 成部分： ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，為民法第354 條第1、2 項定有明文。是所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按物之瑕疵擔保責任，既係就買賣標的之價值及效用為擔保，則所謂瑕疵，除由契約預定效用之認定，自應一般理性客觀之人在為該項交易時所認知之通常效用，並參酌當時社會上之普遍認知及觀感，而為合於經驗法則及誠信原則之判斷。按民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號判決參照）。是民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。然本件原告等人於被告2 人尚未交付系爭房地前，既以被告2 人所擬給付之房地具有瑕疵，進而在被告2 人未為提出給付以前，即依民法第359 條之規定，主張解除契約，自應就其主張之瑕疵負舉證之責。 ⑵查，原證2 所示廣告圖文，全文並未有何標榜系爭建案之棟距為多寬之訊息，原告等人所指之原證2 所示廣告圖文、第14頁建物圖片及最後一頁建物圖片，亦非強調系爭建案建物棟距，則上開圖片中之建物棟距，自非兩造間契約履行內容，理由如前；且兩造並無約定保證買賣標的可向金融機關貸款8 成乙情，已如前述，則原告等人主張保證貸款8 成乙事，亦非兩造契約履行內容，被告2 人自無就原告等人所主張之上開2 項事由負瑕疵擔保責任，是原告等人主張系爭建案有棟距與廣告不符及未能貸款8 成等2 項瑕疵事由，洵難採信。又被告2 人既以防火材料（混凝土及砂漿）填塞及澆灌管道間樓層板，詳如前述，則該建物自無欠缺原證2 所示廣告圖文中「當層阻隔：本建築管道間垂直穿孔以防火填塞處理，可有效將火苗穿越之縫隙填塞，有效阻絕火災發生時之煙從效應」之瑕疵存在。因此，系爭建案並無欠缺原告等人所主張系爭建案有前開棟距與廣告不符、未施作管道間垂直穿孔以防火填塞處理、欠缺被告保證可貸款8 成之瑕疵存在，原告等人執此為由主張依民法第359 條規定解除契約，自屬無據。 ⒉有關原告等人主張系爭建案發生工人失足墜落致死之工安事故部分： ⑴按曾發生非自然身故情事之房屋，即一般所稱之凶宅。至凶宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低。惟依我國社會民情，曾發生非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋之市場接受程度。與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。 ⑵然查，該工安事件並非發生在原告等人所購買房屋之專有部分內，有被告2 人所提出之公安發生現場圖在卷可查（見本院卷第348 至357 頁），為原告等人所未爭執，應堪認定。又該工安事件係因工人失足墜地死亡，為意外事件，並一般兇殺或自殺案件發生於屋內之情，且原告等人所購之系爭建物房屋之專有部分既未曾發生兇殺或自殺等非自然死亡等事件之情，則原告等人所購之房屋顯非一般所謂之凶宅，依房屋市場之通常觀念，即難謂有經濟性之價值減損，而影響其市場價格等情。因此，原告等人主張因該工安事故系爭建案房屋有交易價格貶損之瑕疵，自不可採，以此為由主張得依民法第359 條規定解除契約，應屬無據。至原告等人聲請送請不動產估價師事務所鑑定價值減損乙節，因上開工安事故，非屬凶宅瑕疵，業如前述，本件自無送請鑑定之必要性，併此敘明。 ⒊有關原告等人主張各層樓有多處管線於柱內2 倍梁深範圍內穿梁而未依主管機關核准結構圖說施工部分： ⑴原告等人主張系爭建案之建物各層樓均有多處管線於柱內2 倍梁深範圍內穿樑，被告2 人顯然未依主管機關核准結構圖說施工，同時建物有多處管線垂直穿梁，違反內政部混凝土結構設計規範第13章13.5之規定未予補強，致使建物耐震能力下降，嚴重結構安全問題，顯然系爭建案建物具有效用減損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵云云。然依據混凝土工程設計規範，並無條文規範「二倍梁深範圍內不得穿孔」，系爭建案工程之穿梁處，均依照結構技師之補強鋼筋圖施工，且每個樓層都依標準作業程序查驗合格乙節，業據被告提出黃依典結構技師出具之結構安全說明書一份為證（見本院卷二第49至59頁）。 ⑵又原告等人主張：系爭建案之鋼筋標準圖載有「距柱面2 倍梁深範圍不得穿孔」，兩造業於買賣契約附件十二約定被告2 人應保證系爭房屋具有依主管機關核准圖樣施工之品質並提供與買方，而被告2 人所提上開黃依典結構技師出具之結構安全說明書僅陳述混凝土工程設計規範並無規定二倍梁深範圍內不得穿孔，並未否認系爭建案有管線於距柱面二倍梁深範圍內穿孔之情形，足見被告2 人未按圖施工云云，並提出原證20所示系爭建案之鋼筋標準圖⑷影本1 紙（見本院卷二第383 頁）為證。被告2 人則辯稱：原證20所示僅是系爭建案4 張鋼筋標準圖之第4 張，其他張鋼筋標準圖有記載如果要穿孔的話要經過監造人廖錦盈建築師審核，監造人的審核有送主管機關，被告一福公司亦有拿到使用執照等語。而查，原告等人所提上開鋼筋標準圖⑷雖於其中「梁穿孔補強」小圖有附註：「4.距柱面2 倍樑深範圍內不得穿孔」，此為被告2 人所不爭執。惟觀系爭契約書附件十二「建材設備- 建築結構」第1 條約定：「本大樓結構經由專業結構技師電腦程式精密計算及設計，整體採鋼筋混凝土（4000磅高強度）樑柱結構，無論載重、耐震等均符合內政部頒布之最新101 年度結構技術規則及921 後耐震最新CNS 標準，並依主管機關核准圖樣施工，品質安全無虞。」，又參以被告2 人所提出之被證8 所示鋼筋標準圖，記載「機械、電器及管線等單位，必須埋設於結構物內之構件通常未標示於結構圖內，承造人務必參考前述單位之相關設計圖說做成細部施工圖（包括其設計之位置、佔據之空間）交監造人審核後施工。」及被證11所示聯繫單，載明：「1 、如果穿樑需要，應事先規劃好位置。2 、穿樑後，應確實依附件確實補強。」，有被證8 所示鋼筋標準圖、被證11所示聯繫單在卷可查（見本院卷第449 頁、第647 頁），是系爭建案經監造人審核後仍可距柱面2 倍梁深範圍穿孔施工，而系爭建案確經監造人廖錦盈建築師審核同意，且依建築法第70條第1 項前段規定：「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，10日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。」是系爭建案既已取得使用執照，即難認被告2 人有未按圖施工之情形，是原告等人上開主張，亦無可採。此外，距柱面2 倍梁深範圍穿孔施工是否影響系爭建案建物結構安全而有物之瑕疵，原告等人對此工程專業方面之爭點，自應負擔舉證責任，且須以專業鑑定方法查明之待證事項，經本院曉諭原告等人後，原告等人已明確就此爭點部分無聲請送鑑定，無證據聲請調查（見本院卷二第396 頁、第496 頁）。是於言詞辯論終結前，本院實無法僅以卷內證據資料判斷原告等人所主張：距柱面2 倍梁深範圍穿孔施工是否影響系爭建案建物結構安全乙節，是否真實，形成確實心證，自無從為原告等人主張有利之認定。 ⑶從而，原告等人主張系爭建案房屋有柱內2 倍梁深範圍內穿梁交影響結構安全，有物之瑕疵，洵無可採，以此為由主張得依民法第359 條規定解除契約，則屬無理由。 ⒋有關原告等人主張系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區部分： ⑴原告等人主張系爭建案之基地位於土壤液化低潛勢區，而我國位於板塊交界帶，地震頻傳，將來若發生地震，系爭房地遭受震災之風險將遠遠高於其他地區，且一般民眾亦因此而不願買受系爭房地，市場接受度低迷，堪認系爭房地具通常效用減損及價值減損之瑕疵云云，並提出原證23所示新聞報導為證，被告2 人則不爭執系爭建案基地係位於土壤液化低潛勢區，並提出土壤液化潛勢查詢資料為證（見本院卷二第61頁），然否認系爭建案之房地因此具有瑕疵。 ⑵依據經濟部中央地質調查所網頁問與答資料所示：「（問：土壤可能液化的基地能蓋房子嗎？）以目前的工程技術，已經可以處理土壤液化的問題。（問：在可能發生土壤液化現象的基地上，什麼樣的建物才安全？）建築物如果有兩、三層的地下室，或是建築物基礎有打樁深入地下，基本上都沒有土壤液化災害的疑慮。您所擁有建築物及其環境，有下列任一條件，通常都不需要太擔心土壤液化的問題：1 、如果建築物處在低度土壤液化潛勢區，遭遇強烈地震地表產生劇烈震動時，所受影響很小、甚至沒有影響。2 如果建築物是依據921 地震後，政府於88年12月29日公告修正的『建築物耐震設計規範』規定設計建造的，那麼於設計時已進行液化潛能評估並納入耐震設計了。3 、地下室三層（含）以上之建築物，下方可能會發生液化的地層，在施作地下室時已大部分挖除，而且採用筏式基礎或樁基礎。……（問：假使我住在低度風險（綠色區域）的土壤液化潛勢區，我該怎麼辦？）可預見的未來期間應可以不必太顧慮液化風險。建築物如處在低度土壤液化潛勢區，遭遇強烈地震地表產生劇烈震動時，所受影響很小、甚至沒有影響，所以請您不用顧慮土壤液化風險！……」，經本院查閱該網頁屬實無誤（網址：https ://www.liquid .net .tw/CGSSL/QA .html ）。而系爭建案為地下室三層以上之建築物，且係依據內政部頒布101 年度結構技術規則及921 地震後耐震CNS 標準所設計建造（參系爭買賣契約附件十二）。則依上說明，系爭建案之基地雖位於土壤液化低潛勢區，亦無從因此而認系爭建案有瑕疵。是原告等人此部分主張，顯無理由，自不得依民法第359 條規定解除契約，請求返還已付價金。至原告聲請送請不動產估價師事務所鑑定因系爭建案建物位處土壤液化低潛勢區價值減損乙節，該事由非屬瑕疵，業如前述，本件自無送請鑑定之必要性，併此敘明。 ⒌綜上，原告等人依前開6 項物之瑕疵事由主張解除契約，洵無可採，其等請求被告2 人返還已付價金，自無理由，應予駁回。㈣原告等人得否主張被告2 人未給予契約審閱期間或給予審閱期間少於5 日，違反消費者保護法第11條之1 規定，本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款非契約之內容，依民法第259 條第1 款、第179 條請求被告2 人返還已付價金？ ⒈查原告陳昱廷與被告2 人於102 年9 月15日簽立系爭契約（見本院卷一第86頁、第164 頁），而於系爭契約第1 條已手寫記載其於102 年8 月24日攜回審閱24日，並經原告陳昱廷於該條約定下方簽章（見本院卷一第56頁、第152 頁）。又原告謝承龍之前手為訴外人謝昇佑，謝昇佑於102 年9 月15日與被告2 人簽立系爭契約（見本院卷一第199 頁、第279 頁），而於契約第1 條已手寫記載其於102 年7 月24日攜回審閱53日，並經謝昇佑於該條約定下方簽章（見本院卷一第169 頁、第267 頁）。另原告陳以君與被告於103 年1 月31日簽立系爭契約（見本院卷一第、第314 頁），而於契約第1 條已手寫記載其於102 年10月6 日攜回審閱110 日，並經原告陳以君於該條約定下方簽章（見本院卷一第284 頁、第378 頁）。而原告林明卉與被告2 人於102 年11月20日簽立系爭契約（見本院卷一第426 頁、第502 頁），而於契約第1 條已手寫記載其於102 年11月9 日攜回審閱12日，並經原告林明卉於該條約定下方簽章（見本院卷一第396 頁、第490 頁）。再原告劉朝宗與被告於102 年10月10日簽立系爭契約（見本院卷一第538 頁、第614 頁），而於契約第1 條已手寫記載其於102 年10月6 日攜回審閱5 日，並經原告劉朝宗於該條約定下方簽章（見本院卷一第508 頁、第602 頁）。且原告曾依淑與被告於102 年9 月15日簽立系爭契約（見本院卷一第672 頁、第724 頁），而於契約第1 條已手寫記載其於102 年7 月17日攜回審閱58日，並經原告曾依淑於該條約定下方簽章（見本院卷一第618 頁、第712 頁），有原告等人所提出之系爭契約附卷可稽。另原告等人指稱被告2 人未給予其審閱期，系爭契約之上開記載係被告2 人虛偽填載云云，皆未提出確切反證足憑，自難輕信，應無可採。 ⒉職是，原告等人主張兩造訂立系爭買賣契約之前，被告2 人未給予原告等人契約審閱期間或給予之期間少於5 日云云，不足採信。則渠等以此為由，主張系爭買賣契約第25條第2 項第1 款並非契約之內容，而依民法第259 條第1 款、第179 條請求被告2 人返還已付價金，自無理由。㈤原告等人得否主張本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款未依照內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 款之形式定之，違反消費者保護法第17條第4 項、第15條、第12條規定而無效，依民法第259 條第1 款、第179 條請求被告2 人返還已付價金？ ⒈原告等人主張：「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 款為一個別磋商條款，然兩造間本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款記載之違約金比例，未經買賣雙方個別磋商，即由被告2 人擅自以定型化契約條款約定被告2 人得沒收違約金之百分比為買賣總價款15％，與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 款不符，依消費者保護法第17條第4 項、第15、第12條規定應屬無效云云。 ⒉然查，內政部100 年3 月24日公告修正之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條「違約之處罰」第4 項係規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之--（最高不得超過15％）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」。是只要買賣契約約定之百分比未超過上開規定之15％，即與上開規定無違。上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」並無規定上開違約金比例需經買賣雙方個別磋商，否則無效。是兩造間本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款均約定：「買方違約罰則：倘買方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產點交之情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方催告函5 日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款15％為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。」，並未逾上開內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定之15％上限，自屬有效。又參諸本件房屋預定買賣契約書第25條第1 項第3 款同樣約定為：「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除退還所收之金價款及遲延利息外，並應賠償買賣總價15％之違約金，但若買方所繳價款未達房地買賣總價之15％時，以買方已繳價款為限，買方不得另行請求損害賠償。」，本件土地預定買賣契約書第19條第1 項就賣方違約罰則之約定，亦有同樣內容之約定。是系爭契約上開條文之約定顯無何違反誠信原則而對原告等消費者顯失公平之情事。 ⒊從而，原告等人主張本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款違反消費者保護法第17條第4 項、第15條、第12條規定而無效云云，並無可採。原告等人以此為由，主張被告2 人無從依該條款約定沒收原告等人已付價金，而應依民法第259 條第1 款、第179 條返還已付價金，自無理由。㈥原告等人得否主張被告2 人沒收買賣價金逾總價15％部分為不當得利，及沒收以總價15％計算違約金部分過高，而應酌減至0 ％，而得依民法第179 條請求被告2 人返還已付價金？ ⒈原告等人得否主張被告沒收買賣價金逾總價15％部分為不當得利？ ⑴本件原告等人以前揭受被告不實廣告詐欺、系爭建案有瑕疵、被告給付不能等事由，而分別以存證信函向被告2 人所為之撤銷買賣契約、解除買賣契約均無理由，不生系爭契約書撤銷或解除之效力，已如前述，是原告等人自仍有依系爭契約書按期履行給付價金之義務，先予敘明。而原告等人因未按期繳納價金，經被告2 人分別於106 年5 月22日寄發臺北台塑郵局第816 號存證信函予原告林明卉、臺北台塑郵局第814 號存證信函予原告曾依淑、於106 年11月2 日寄發臺北台塑郵局第1726號存證信函予原告陳昱廷、臺北台塑郵局第1727號存證信函予原告謝承龍、臺北台塑郵局第1725號存證信函予原告陳以君、臺北台塑郵局第1729號存證信函予原告劉朝宗，主張解除系爭房地之契約並沒收原告等人已付價金作為違約金，有原證7 所示之存證信函影本附卷可稽（見本院卷一第1047至1074頁），且為兩造所不爭執，亦堪認定。 ⑵依本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款均約定：「買方違約罰則：倘買方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產點交之情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方催告函5 日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後依下列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款15％為違約金，但若買方所繳之價款不足沒收金額，則以買方已繳付價款為限。」，是兩造已約定以買賣總價款15％作為違約金計算基準，則被告2 人於解除系爭契約後，將逾總價15％部分之價金一併沒收作為違約金，而未返還與原告等人，自屬無法律上原因而受利益，是原告等人依民法第179 條規定，請求被告2 人返還逾總價15％部分即分別如附表一中C 欄所示之金額，並請求自起訴狀繕本送達翌日即107 年4 月25日起（見本院卷二第17頁、第19頁之送達證書）至清償日止按年息5 ％計算之法定遲延利息，即屬有據，可以准許。 ⒉原告等人得否主張以總價15％計算違約金部分過高，而應酌減至0 ％，而得依民法第179 條請求被告2 人返還已付價金？ ⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。 ⑵觀諸原告等人所提出之內政部所頒佈103 年4 月28日預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，其中第24條第4 款，已明載：「四買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之▁（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」等語（見本院卷第129 頁）。細譯上開約款內容，明顯核與本件房屋預定買賣契約書第25條第2 項第1 款、土地預定買賣契約書第19條第2 項第1 款之約定相符。由是以觀，被告2 人所收取之違約金數額標準，既與上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定完全相同，在客觀上自難率認被告2 人所收取之違約金數額有何過高之情形。且本院衡酌上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之擬定，既係以行政院消費者保護會第23次委員會會議通過，並經內政部以內授中辦字第1036650687號公告在案（見本院卷第123 頁），則其於所規範之內容及規定，顯已有相當程度考量到消費者之權益。況該預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項經公告後，依照消費者保護法第17條第5 項之規定，縱令並未記載於定型化契約內，仍受消保法之規定而強制構成契約之內容，而本案系爭契約書關於違約金數額比例之約定，既核與上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定相同，顯見本案之系爭契約書關於違約金數額及比例之約定，與其他預售屋買賣約定之條件，並無二致，而與一般社會常情相符，亦難見有何過高之情形。且原告等人復未能舉證證明上開違約金有何金額過高而顯失公平之情形，是其等主張應酌減本件違約金至0 ％，並請求退還原告等人云云，即無理由，不能准許。 ⒊因此，原告等人請求被告2 人返還逾總價15％部分即分別如附表一中C 欄所示之金額，及請求自起訴狀繕本送達翌日即107 年4 月25日（見本院卷第17至19頁所示送達證書）起至清償日止按年息5 ％計算之法定遲延利息，應屬有據，可以准許，逾此部分請求則屬無據，不應准許。㈦原告等人得否主張被告2 人應負不真正連帶賠償責任？ ⒈按連帶債務之成立，以數債務人明示對於債權人各負全部給付之責任或有法律明文規定者為限，民法第272 條定有明文。查本件原告等人係向被告一福公司購屋，向被告游張燕玉買地，法律就此情形，並無規定此二買賣契約解除時，房屋出賣人與土地出賣人就其中一人之違約應負真正連帶賠償責任。且兩造間所訂立之系爭房屋及土地契約，亦未見被告一福公司與被告游張燕玉明示就此項解除契約之返還義務負連帶給付之約定，合先敘明。 ⒉其次，不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言（最高法院100 年度台上字第848 號判決意旨參照）。經查： ⑴依兩造所簽立之本件房屋預定買賣契約書第30條第1 項均約定：「本契約與『土地預定買賣合約書』聯立始為生效，雙方亦應同時遵守履行兩契約，若有違反任何一份契約之約定，視為兩份契約同時失效，雙方同意依違約之處罰處理」，又本件土地預定買賣契約書第22條第1 項，亦皆約定：「本契約與『房屋預定買賣合約書』聯立始為生效，雙方亦應同時遵守履行兩契約，若有違反任何一份契約之約定，視為兩份契約同時失效，雙方同意依違約之處罰處理」（見本院卷一第84頁、第163 頁、第197 頁、第278 頁、第312 頁、第389 頁、第424 頁、第501 頁、第536 頁、第613 頁、第646 頁、第723 頁）。細繹上開約定意旨，兩造簽立系爭契約書時，業已約定系爭房屋與土地間具有連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，故本件房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書為相互依存之契約聯立關係，其中任一契約如因解除等原因而消滅時，另一契約亦視同解除等原因而消滅，屬聯立契約，具有連帶不可分性。 ⑵次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號民事判決意旨參照）。查，兩造分別簽訂系爭契約，契約之買賣標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地。然依上開約定可知，系爭契約係相互依存，其給付目的係屬同一，即在使原告等人同時取得系爭房屋及坐落基地之所有權應有部分。是如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不能達成，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。換言之，被告2 人間就系爭契約之履行，包括渠等分別於原告等人違約並解除系爭契約後，應返還原告等人溢沒收之違約金部分，應屬不真正連帶債務責任。從而，原告等人主張系爭契約書屬聯立契約，被告2 人就系爭契約解除後溢沒收之違約金，亦應同時負返還之責等語，堪以採信，被告2 人辯稱：渠等分別收取房屋及土地價款，縱應負返還溢收之違約金，亦各別限於土地價款、房屋價款部分云云，尚無可採。 ⑵從而，因被告一福公司及被告游張燕玉對於原告等人負有相同給付目的之給付義務，原告主張被告一福公司及被告游張燕玉就系爭房地之買賣契約履行負有不真正連帶債務，實屬有據，足以為取。五、從而，原告等人請求被告2 人返還如附表一中C 欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日即107 年4 月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，暨被告2 人就上開給付負不真正連帶責任，如任一人為給付時，另一人於其給付範圍內免給付之責，核屬有據，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、本件原告等人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告等人敗訴部分，其等假執行之聲請失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列。且原告請求送不動產估價師事務所鑑定系爭建案於105 年1 月29日發生工安事故對系爭建案交易價值有無污名損害？致減少價額為何？及系爭建案位於土壤液化低潛勢區對系爭建案交易價值有無損害？致減少價額為何？等項，經核均與判決結果無影響，理由如前，自無調查之必要，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第2 項。中華民國 107 年 12 月 25 日民事第三庭法官趙伯雄以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 12 月 25 日書記官王敏芳附表一： ┌──┬───┬───────────┬───────┬───────┬──────┐ │編號│原告 │買賣總價 │A（已繳價金） │B （總價15％）│C （新臺幣）│ │ │ │（新臺幣） │（新臺幣） │ │（A －B ＝C │ │ │ │ │ │ │） │ ├──┼───┼───────────┼───────┼───────┼──────┤ │一 │陳昱廷│1,605萬元 │310萬元 │240 萬7,500 元│69萬2,500 元│ ├──┼───┼───────────┼───────┼───────┼──────┤ │二 │謝承龍│1,575萬元 │270萬元 │236 萬2,500 元│33萬7,500 元│ ├──┼───┼───────────┼───────┼───────┼──────┤ │三 │陳以君│1,638萬元 │338萬元 │245 萬7,000 元│92萬3,000 元│ ├──┼───┼───────────┼───────┼───────┼──────┤ │四 │林明卉│1,655萬元 │299萬元 │248 萬2,500 元│50萬7,500 元│ ├──┼───┼───────────┼───────┼───────┼──────┤ │五 │劉朝宗│1,725萬元 │355萬元 │258 萬7,500 元│96萬2,500 元│ ├──┼───┼───────────┼───────┼───────┼──────┤ │六 │曾依淑│1,673萬元 │345萬元 │250 萬9,500 元│94萬0,500 元│ └──┴───┴───────────┴───────┴───────┴──────┘ 附表二：（各原告負擔訴訟費用比例） ┌──┬───┬──────────┐ │編號│原告 │訴訟費用負擔比例，小│ │ │ │數點以後四捨五入） │ ├──┼───┼──────────┤ │1. │陳昱廷│12％ │ ├──┼───┼──────────┤ │2. │謝承龍│11％ │ ├──┼───┼──────────┤ │3. │陳以君│14％ │ ├──┼───┼──────────┤ │4. │林明卉│12％ │ ├──┼───┼──────────┤ │5. │劉朝宗│15％ │ ├──┼───┼──────────┤ │6. │曾依淑│14％ │ └──┴───┴──────────┘

臺灣新北地方法院107年度重訴字第232號

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