臺灣新北地方法院107年度訴字第2453號

• 裁判案由: 確認租賃關係存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 109 年 06 月 04 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第2453號原　　　告　蔡松蔚
訴訟代理人　蔡錦得律師
被　　　告　豐駿餐飲服務有限公司

法定代理人　冒名揚

訴訟代理人　蔡家瑋律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，經本院於民國109 年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年度台上字第1031號判決意旨可資參照）。經查，原告主張兩造間租賃關係存在，為被告所否認，是兩造對於租賃關係存在與否乙事有所爭執，並致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而該法律地位上之不安及危險，得以確認租賃關係存在之判決排除之，是原告起訴請求確認兩造間上開租賃法律關係存在，經核與前揭法條所定相符，自堪認本件有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣兩造於民國104 年5 月25日，就宏國德霖科技大學（下稱德霖科大）餐飲場地訂定租賃契約，由原告承租德霖科大第一教學館前廣場場地，作為經營夢想咖啡店之用，約定租賃期限自104 年9 月1 日起至109 年6 月30日止，期間為5 年，租金即場地使用費為第1 年每月新臺幣（下同）30,000元、第2 年每月35,000元、第3 年起每月則為40,000元，每年均以8 個月計收，且於每年5 月20日繳納下一年度之場地使用費（下稱系爭租賃契約），原告並已繳納押金即保證金300,000 元，及頂讓訴外人即被告公司負責人徐碧芬之生財器具650,000 元，而徐碧芬就德霖科大之事不論大小均可負責。另徐碧芬與訴外人彭淑蓉另簽訂投資合約，而將對包含原告之6 攤商，於106 至108 年度之德霖科大場地使用費即租金債權讓與彭淑蓉，攤商均不知情，雖經彭淑蓉以存證信函通知原告上情，然被告公司均未轉交攤商而仍向攤商收取106 年度場地使用費即租金，之後彭淑蓉再次以存證信函通知原告租金債權業經讓與，並向攤商提起民事訴訟請求，經本院以107 年度訴字第220 號審理在案（下稱另案），則上開租金債權既經讓與彭淑蓉，被告公司自不得於107 年5 月20日向原告請求租金，況於另案判決確定前，原告亦得主張緩期清償，且於107 年6 月8 日，經原告與被告公司員工彭朋楷合意，就107 年3 至6 月之水電費可由保證金中扣除，並於另案判決確定後，始由被告公司或彭淑蓉向原告收取107 年9 月起下一年度之租金，並以每月35,000元計算租金，保證金可先行退還150,000 元，原告實無違約之情事，然被告公司藉口原告未依約於107 年5 月20日給付租金且積欠107 年3 至6 月之水電費，竟以存證信函向原告催繳，甚而於107 年7 月27日以存證信函解除兩造間系爭租賃契約，原告並無違約情事，被告解除契約顯無理由，且屬違反誠信原則及權利濫用，爰依系爭租賃契約法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：確認兩造間於104 年5 月25日所訂定之餐飲場地租賃關係存在。
二、被告則以：原告向被告公司承租場地經營咖啡店，而訂定系爭租賃契約，然原告本應於107 年5 月20日，繳納全年度（以8 個月計）場地使用費即租金合計320,000 元，原告卻依約繳納，又依系爭租賃契約第5 條第4 項約定，原告經被告公司於每月10日前通知後，應於每月15日繳納水電費，然原告自107 年3 月起拒絕繳納水電費，其107 年3 至6 月，各積欠水電費12,002元、20,012元、12,920元、13,389元，合計58,323元，被告各期均有向原告催討，原告卻以「目前沒錢繳」為由拒不繳納，然被告公司就全部攤商所使用之水電費，須按期繳納予場地所有權人德霖科大，若攤商欠繳費用時，被告公司即須先行代墊費用，勢必造成被告公司管理上、營運上困難，是兩造始於系爭租賃契約明白約定承租人須於每月15日前繳納水電費，若承租人有2 個月未繳納者，出租人得解除契約，解約後承租人積欠水電費可由保證金中扣除，而被告已於107 年7 月6 日以存證信函向原告催繳給付遲延之水電費，原告收受後均置之不理，被告遂於107 年7
月27日，依系爭租賃契約第11條第3 項約定及民法第255 條、第254 條給付遲延之相關規定，以存證信函向原告解除系爭租賃契約，故系爭租賃契約業經被告解除而不存在。又原告對於未繳納租金及2 期以上水電費予被告公司一事並不爭執，其雖稱被告公司將租金債權轉讓予彭淑蓉，然此部分係屬徐碧芬及彭淑蓉間債務糾紛，與被告公司及攤商無涉，且彭淑蓉另案請求攤商給付租金之部分，業經另案判決彭淑蓉敗訴在案，原告以此為藉口拖延給付租金、水電費，不足採信。再原告片面提出延繳租金之要求，未據被告公司接受，被告公司人員實不可能答應原告如此不利之條件，更未有任何書面記載，況依系爭租賃契第6 條約定原告須繳納保證金，而保證金功能在於避免承租人有違約、罰款、積欠水電費等情，出租人得自保證金中逕行扣除獲償，則原告主張可逕由保證金折抵租金，並先行退還保證金150,000 元，即形同原告無庸繳納保證金，與系爭租賃契約之約定相違，且僅須繳納租金130,000 元，然原告就此130,000 元亦未繳納予被告公司，另租金320,000 元與原告積欠水電費合計58,323元相加總後，已超出保證金300,000 元甚多，原告如何主張可由保證金中逕行扣除，被告公司始解除或終止系爭租賃契約，而原告於被告公司解除系爭租賃契約後，迄未將設備器具搬離德霖科大，甚而有恃無恐繼續使用上開場地，則依系爭租賃契約原告尚須繳納罰款每日以10,000元計，原告所繳納保證金經扣除租金、積欠水電費後，已然不足，更未給付未依約交還場地之罰款等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，兩造前於104 年5 月25日，簽訂系爭租賃契約，約定由原告承租使用德霖科大第一教學館前廣場攤位之一，租賃期間自104 年9 月1 日起至109 年6 月30日止，期間為5 年，租金第1 年每月為30,000元、第2 年每月為35,000元、第3 至5 年每月為40,000元，每年均以8 個月計收，每年5 月20日須繳納次一年度全年度之租金，另裝設獨立水電表，被告應於每月10日前通知原告實際使用度數，原告於每月15日按實際使用度數支付水電費，原告並須繳納保證金即押金300,000 元，而原告就107 年3 月起之水電費及107 年5 月20日應繳納之次一年度租金均未繳納；又徐碧芬原為被告公司法定代理人，於104 年9 月11日辦理變更負責人為冒名揚等事，有兩造間簽訂之餐飲場地租賃契約書、被告公司有限公司變更登記表各1 份為證（見107 年度板簡字第1795號卷【下稱板簡卷】第41至48頁、本院卷第111 至113 頁），且為兩造所不爭執，是此部分之事實，自堪信為真實。
四、原告主張其係因彭淑蓉為租金債權讓與之通知，且於另案判決前可得緩期清償，並經被告公司人員同意積欠水電費可由保證金中扣除，並於另案判決確定後始向原告收取租金，且租金減收、保證金先行退還部分，始未繳納107 年3 至6 月水電費及次一年度租金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：兩造間系爭租賃契約是否業經被告於107 年7 月27日合法解除或終止？茲敘述如下：
㈠按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅；得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第254 條規定解除租賃契約。本院51年度台上字第2829號判例所稱「租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅」，係指已開始履行之租賃契約而言（最高法院51年度台上字第2829號、91年度台上字第577 號判決）。次按系爭租賃契約第11條第3 項約定：「如未依規定時間內繳納租金或水電費，每逾1 日罰款新台幣壹仟元整，如逾期繳納30日以上，甲方（按即被告，下同）得暫停供應乙方（按即原告）水電，逾期2 個月未繳清，則甲方得逕行解約，未繳納之費用由保證金扣繳之，直至相關費用繳清為止。」，有系爭租賃契約之餐飲場地租賃契約書1 份在卷可參（見板簡卷第46頁），而兩造於系爭租賃契約中，雖約定承租人未依約繳納租金、水電費且逾期2 個月未繳清時，可由出租人即被告公司逕行解約，然於被告已合法交付出租物予承租人使用，亦即已開始履行之租賃契約，屬繼續性契約之法律關係，若有違約事由，當事人之一方應僅得終止租賃關係，尚無從因嗣後債務不履行情事而使租賃契約溯及消滅之必要，否則徒增法律關係之複雜，是善解兩造締結系爭租賃契約時之真意，應係約定於承租人未依約繳納租金、水電費且逾期2 個月未繳清時，得由出租人終止系爭租賃契約自明。
㈡經查，對於原告於107 年5 月20日並未繳納次一年度全年度租金，亦未繳納107 年3 至6 月之水電費等情，為兩造所不爭執，已如前述，自堪認原告未依規定時間繳納租金、水電費，且逾期2 個月未繳清，依系爭租賃契約第11條第3 項之約定，被告可得終止系爭租賃契約。又被告已於107 年7 月6 日，以土城清水郵局存證號碼151 號存證信函，向原告催繳107 年3 至6 月水電費，再於107 年7 月27日，以土城清水郵局存證號碼174 號存證信函，依系爭租賃契約第11條第3 項之約定，以原告逾期2 個月未繳清租金及前開水電費為由，向原告終止系爭租賃契約等節，有上揭存證信函各1 份附卷可參（見板簡卷第89至91頁、第49至54頁），再就被告所寄發土城清水郵局存證號碼174 號存證信函，業經原告107 年7 月31日，以台北南海郵局存證號碼833 號存證信函回覆，是原告至遲於上開時間已收受被告所寄發之存證信函，自應認系爭租賃契約於107年7月31日經被告合法終止自明。㈢至原告雖主張其係因彭淑蓉通知上開租金債權業經被告公司讓與彭淑蓉，始未繳納租金及水電費予被告公司云云，固據原告提出徐碧芬與彭淑蓉簽立之投資合約書、轉讓債權書、板橋江翠郵局存證號碼25號、第834 號存證信函、台北南海郵局存證號碼748 號、第833 號存證信函暨收件回執等件為證（見板簡卷第55至57頁、第59至69頁、第71至77頁、第93至99頁、第101 至104 頁，本院卷第85至89頁），惟為被告所否認。查自徐碧芬與彭淑蓉所簽訂之投資合約書以觀，其上記載：「立契約人（冒名揚豐駿餐飲股份有限公司…）（以下簡稱甲方）彭淑蓉…（以下簡稱乙方），雙方合夥條件如下：第一條：本投資有效期中華民國105 年8 月30日至109 年6 月30日止。第二條：投資德霖一：中庭咖啡：月租肆萬年收8 個月總計年收32萬…總計每年實收陸拾捌萬元整（以連帶保證人：徐碧芬小姐開立確定投資攤位租收書由彭淑蓉小姐直接收取106.107.108 年租金每年各68萬絕無異議）。第三條：乙方同意中華民國105 年八月底投資壹百陸拾捌萬元整，差額為三年投資分紅，109 年合約滿本合約逕行失效。（含106.107.108 五月底三攤年租收）…」、「立契約人（冒名揚豐駿餐飲股份有限公司…）（以下簡稱甲方）彭淑蓉…（以下簡稱乙方），雙方合夥條件如下：第一條：本投資有效期中華民國105 年10月31日至109 年6 月30日止。第二條：投資德霖（美食街攤位）…總計每年實收（48）萬元整（以連帶保證人：徐碧芬代收租金（並負完全責任）開立未到期票供雙方完成投資）。第三條：乙方同意中華民國105 年十月底投資一百三十一萬元整，差額為三年投資分紅，109 年合約滿本合約逕行失效。（含106.107.108 五月底三攤年租收）…」等語，有投資合約書2 紙附卷可參（見板簡卷第55頁、第57頁），另原告所提出徐碧芬與彭淑蓉簽立之委託書，其上則記載：「今豐駿餐飲股份有限公司委託彭淑蓉（顧問）代收106 年5 月20日租金新台幣32萬元整、107 年5 月20日租金新台幣32萬元整、108 年5 月20日租金新台幣32萬元整」，有委託書1 紙可佐（見板簡卷第69頁），則依上開投資合約書及委託書所載文義，可見徐碧芬自稱代理被告公司與彭淑蓉成立合夥投資經營德霖科大美食街攤位，並委託彭淑蓉代為收受向德霖科大美食街攤商收取年租金等事，然尚無從據此認定被告公司有將租金債權逕行讓與彭淑蓉之意甚明。
㈣其次，證人徐碧芬於本院審理中到庭證稱：104 年以前我曾擔任被告公司負責人，之後沒有，但有受僱於被告公司，工作內容就是雜七雜八什麼事都要做，於102 年間我個人有向彭淑蓉借款，但因利息太高我負荷不了，於105 年實無法兌現支票，經彭淑蓉一直催討，有寫1 份投資合約書，內容是彭淑蓉打的，我有簽名，彭淑蓉就認為德霖科大中庭的租金應由她收取，投資合約書上被告公司大小章是我拿給彭淑蓉用印，這是被告公司的便章，為了向學校請款方便，每個人都可以拿，被告公司沒有授權我簽訂上開投資合約書，且投資合約書也沒有約定將對德霖科大中庭咖啡之租金債權轉讓予彭淑蓉，至於委託書是彭淑蓉打字，要我依同樣內容書寫，下面是我簽名的，被告公司大小章是我拿章給彭淑蓉蓋用的，也沒有經過被告公司授權，當初我與彭淑蓉講好，彭淑蓉去代收，所收取款項也要交給被告公司，被告公司沒有將德霖科大美食街夢想咖啡攤位租金債權轉讓予彭淑蓉，彭淑蓉寄發存證信函給德霖科大攤商後，我有到學校去一個一個攤位向他們解說，我說這是我個人與彭淑蓉間債務糾紛引起誤會，會負起責任，不讓攤商及被告公司受到損失，上開我未經被告公司同意而用印部分，經本院刑事庭判決我6 個月有期徒刑等語（見本院卷第424 至435 頁），並參以徐碧芬因冒用被告公司名義，以被告公司大小章與彭淑蓉簽訂上開投資合約書、委託書等涉及行使偽造文書罪嫌部分，經臺灣新北地方檢察署提起公訴，並經本院刑事庭判決徐碧芬所為係犯行使偽造文書罪，各判處有期徒刑4 月、4 月，應執行有期徒刑6 月在案，有臺灣新北地方檢察署檢察官106 年度偵字第36929 號起訴書、本院刑事庭108 年度訴字第1007號刑事判決各1 份在卷可稽（見本院卷第319 至323 頁、第495 至502 頁），足見徐碧芬於105 年間，因與彭淑蓉間借款糾紛，遂未經被告公司授權，而盜用被告公司大小章與彭淑蓉簽訂前開投資合約書、委託書，自難認被告公司確有將對原告之租金債權讓與彭淑蓉乙事，則原告主張經彭淑蓉通知被告公司對其之租金債權業經讓與彭淑蓉，故被告公司自不得於107 年5 月20日向原告請求租金云云，顯無足採。
㈤至原告主張徐碧芬始為被告公司之實際負責人一節，固據原告舉出證人陳淑娟之證詞為證，然為被告所否認。經查，證人即德霖科大美食街攤商陳淑娟於本院審理時到庭證稱：我曾承租德霖科大美食街場地，承租時徐碧芬是被告公司實際負責人，於104 年她向每個攤商說被告公司負責人換成冒名揚，但徐碧芬是冒名揚之舅媽，且因為學校窗口、實際開會、決議人都是徐碧芬，場地租賃、水電瓦斯費等款項，都還是由徐碧芬向我們收取，所以我覺得徐碧芬才是被告公司實際負責人，冒名揚在擔任被告公司負責人前，在學校做一些雜役，如美食街桌椅整理、垃圾處理、對外送餐盒等，大家都知道，冒名揚只是名義上負責人，每週由徐碧芬不定時給他零用錢，冒名揚所居住房屋之租金、水電費由被告公司支付等語（見本院卷第256 至266 頁），則證人陳淑娟對於被告公司實際負責人為何人一節，係因學校窗口、實際開會即向攤商收取租金、水電費者為徐碧芬，即臆測徐碧芬始為被告公司之實際負責人，自難以其證詞認定被告公司確曾授權徐碧芬代為與彭淑蓉簽訂前開投資合約書、委託書之事，況證人陳淑娟亦明確證稱徐碧芬曾告知德霖科大美食街攤商，被告公司負責人已變更為冒名揚乙情，則縱使被告公司仍委由徐碧芬處理德霖科大美食街攤位相關事務，亦難據此即可認定被告公司確有授予徐碧芬對外簽訂契約之權限，且亦無其他事證可資認定有何可使他人相信被告公司有授予徐碧芬此部分代理權限之表見外觀，尚難僅因徐碧芬持有被告公司大小章偽造文書，即可令被告公司負表見代理之責，更難認被告公司有將對原告之租金債權讓與彭淑蓉之意，甚為顯然。
㈥另原告主張於另案判決確定前，其得主張緩期清償，且於107 年6 月8 日，經原告與被告公司員工彭朋楷合意就所積欠107 年3 至6 月之水電費可由保證金中扣除，於另案判決確定後，始由被告公司或彭淑蓉向原告收取107 年9 月起全年度之租金，並以每月35,000元計算租金，保證金可先行退還150,000 元等情，為被告所否認。經查，證人即原告所僱用之員工陳修紋於本院審理時證稱：於107 年6 月8 日上午9
時30分許，我在德霖科大中庭咖啡廳擔任店員，當天原告、彭朋楷、我及訴外人葉湘綾在場，原告坐櫃臺中間，彭朋楷坐在原告左邊，我坐在原告右邊，原告問彭朋楷可否代表被告公司協商，他說沒問題，他們協商了三件事，第一件事是107 年下半年度即107 年9 月至108 年6 月之租金，原告說被告公司跟彭淑蓉搶這32萬元租金，原告很為難，拜託彭朋楷是否等另案判決再看要給誰，彭朋楷也同意，第二件事是我們欠的水電費，彭朋楷說公司同意水電費暫時從押金裡扣，第三件事係系爭租賃契約還有2 年到期，彭朋楷說押金會分2 年各還給原告一半，但我沒有聽到租金要打折，也沒有聽到原告答應彭朋楷要續租等語（見本院卷第196 至200 頁）；證人陳淑娟於本院審理時證稱：於107 年6 月8 日上午9 時30分許，被告公司派彭朋楷或徐碧芬與原告協商時，我不在場，彭朋楷有向別的攤商提起協議內容，是訴外人即其他攤商李俊緯、陳俊杰有轉述協商結果，說被告公司同意讓他們以押金折抵水電費，彭朋楷有到我攤位門口說他是被告公司業務經理，但有無登記我不清楚等語（見本院卷第259
至266 頁），則依證人陳修紋證述內容為彭朋楷代被告公司同意原告就107 年9 月至108 年6 月租金待另案判決始繳納，且原告積欠水電費可由保證金即押金中扣除，被告公司將分二年各返還押金半數予原告等事，然若被告公司確曾同意押金將分二年返還原告，且原告積欠水電費可由押金中扣除，則原告此後營業所生水電費，即無押金可供被告公司逕行扣除，亦即由被告公司負擔原告營業所用水電費，此顯與一般租賃常情相違，殊難認被告公司同意此種對其甚為不利之條件，又證人陳淑娟則證述經由其他攤商轉知被告公司同意原告積欠水電費可從押金中扣除一節，其所述協議內容與證人陳修紋前開所述有所參差，亦與原告所主張其與被告公司之協議內容前後不一，自難逕以證人前開證述內容即可認定彭朋楷經被告公司授權，而與原告就租金緩期清償及積欠水電費自保證金扣繳等事達成合意。此外，證人即被告公司員工彭朋楷於本院審理時則證稱：我任職於被告公司擔任行政人員，原告若要向被告續租攤位經營，要在每年5 月20日前決定，先付整年度租金才能續租，於107 年5 月20日原告沒有繳納下一年度租金，於107 年6 月8 日上午9 時30分許，在德霖科大中庭咖啡廳，我有去找原告，我與原告站在門口附近，我問原告是否續租，他說要等另案判決下來，原告主動提及租金折扣、保證金折扣水電費及租金等事，但我們沒有共識，因為我無法幫被告公司作決定，只能代為轉達，此部分沒有經被告公司授權，所以沒有代理被告公司答應原告上開租金折扣、保證金折抵水電費及租金，我不是被告公司的業務經理等語（見本院卷第200 至205 頁），是證人彭朋楷所述亦與證人陳修紋、陳淑娟所述相互矛盾，更難認原告主張被告公司曾授權彭朋楷，與原告合意租金緩期清償及就107 年3 至6 月水電費均由保證金中扣除等事，原告此部分主張，無從採信。
㈦又就彭朋楷或徐碧芬有無經被告公司授權同意原告緩期清償租金及自保證金中扣除107 年3 至6 月水電費一節，亦經證人徐碧芬於本院審理時證稱：107 年4 月間，原告向我提過要晚點繳租金，107 年5 月16日我有向原告催繳，原告沒有明確表示要續租，只表示生意不好，若有人願意可以頂讓給人，在考慮中，原告曾表示要待另案判決後才付租金，但我或被告公司沒有答應，於107 年5 、6 月間我向原告催討租金及水電費時，原告要求減租及退還部分押金，我說我沒有權利決定，我可以跟公司幫他爭取，另彭朋楷有向原告洽談續租事宜，但沒有結果、協商不成，彭朋楷向被告公司報告說原告希望減租、待另案判決才繳租金，但被告公司不肯，彭朋楷可以去洽談，但不可以下結論，要向公司報告，之後被告公司一直向原告催討，我有打電話給原告訴訟代理人，我只有講到原告積欠水電費，但沒有講到如何繳付的問題，我也沒有代理被告公司決定是否答應原告要求之權限，且保證金是合約結束或解約時，有積欠款項或搬遷東西問題時，可由保證金扣除，其他攤商也不曾由保證金扣除所積欠之水電費，等語（見本院卷第429 至438 頁），自堪認徐碧芬或彭朋楷並未得到被告公司授權，其等與原告洽談續租事宜時，自無從代理被告公司同意原告待另案判決始繳付房租及就107 年3 至6 月水電費均由保證金中扣除等事，則原告主張其得緩期清償租金及積欠水電費云云，即屬無據。至原告另舉出證人鄒福華之證詞為憑，而證人鄒福華於本院審理時則證稱：106 年時我有案子進行，我於107 年7 月18日上午10時30分起至11時30分止之期間，在原告訴訟代理人事務所，與原告訴訟代理人研討案情，當天上午11時許，原告訴訟代理人以免持聽筒接聽手機來電，是徐碧芬打電話來，請原告訴訟代理人幫忙化解糾紛，原告訴訟代理人稱徐碧芬兒子即彭朋楷與原告有三項協議，第一項是租金待法院判決下來再給付，第二項是水電費希望從保證金中扣除，第三項是保證金等學校開始營業後，分二年攤還，中間電話斷話過1 次，之後原告訴訟代理人打給原告，過了3 、4 分鐘原告主動回撥，原告訴訟代理人將上述內容告知原告，原告訴訟代理人與徐碧芬應該是有達成協議等語（見本院卷第266 至268 頁），並有原告提出之受話通話明細單1 份可參（見本院卷第93頁），然證人鄒福華縱有聽聞徐碧芬與原告訴訟代理人手機通話內容，惟就徐碧芬或彭朋楷是否確有經被告公司授權同意原告前開緩期清償租金、自押金扣除積欠水電費等事之權限，證人鄒福華實無從據以判斷，自難僅依其片面聽聞之內容，即可認定徐碧芬或彭朋楷確經被告公司授權與原告協商前開事項甚明，是證人鄒福華此部分證詞，仍無從為有利於原告之認定。
㈧從而，系爭租賃契約業經被告公司合法終止，是兩造間系爭租賃契約之法律關係已向後失效，而原告未能舉證證明被告公司確曾將對其之租金債權讓與彭淑蓉，亦未能舉出事證可資證明被告公司曾同意原告緩期清償租金及自保證金即押金中扣除107 年3 至6 月水電費等事，自難認原告逾期2 個月以上未清償107 年9 月起至108 年6 月之租金及積欠水電費為有理由，原告主張被告不得終止系爭租賃契約，顯屬無據。此外，原告主張被告終止系爭租賃契約有違誠信原則及濫用權利云云，然就此原告並未具體主張，更遑論進一步舉證以實其說，其此部分主張，亦無從為有利於原告之認定自明。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約法律關係，訴請確認兩造間於104 年5 月25日所訂定之餐飲場地租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 6 月 4 日民事第四庭 法 官 黃乃瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 10 日書記官 吳雅真