臺灣新北地方法院107年度訴字第339號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第339號

原告

李惠鳴

訴訟代理人

林明正律師

被告

張莞婷

被告

羅麗蘭

共同訴訟代理人

粘舜權律師

共同訴訟代理人

陳展誌律師

被告

富聖不動產經紀有限公司

兼上一人

法定代理人

王錦鈴

上二人共同訴訟代理人

張耀律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107 年10月8 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第2 款、第3 款定有明文。查原告起訴聲明：㈠被告張莞婷、羅麗蘭應給付原告新臺幣（下同）172 萬3,657 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告富聖不動產經紀有限公司（下稱被告富聖公司）、王錦鈴應連帶給付原告64萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。嗣於民國107 年10月8 日變更第1 項聲明為：被告張莞婷、羅麗蘭應給付原告329 萬3,475 元，及其中172 萬3,657 元自起訴狀繕本送達之翌日起，另156 萬9,818 元自107 年10月8 日言詞辯論庭期日之翌日起，均至清償日止，按年息5 ％計算之利息等情（見本院卷第292 頁），經核原告上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告於106 年6 月間委由被告富聖公司居間仲介，並由其法定代理人即被告王錦鈴擔任經紀人，與被告張莞婷、羅麗蘭洽談坐落新北市○○區○○段000 地號土地（應有部分：全部，下稱系爭土地），及其上同段635 、636、637、638 建號建物（即門牌號碼為新北市○○區○○路0 段00號、31-1號、31-2號、31-3號，為4 層樓之建物，所有權應有部分：全部，下稱系爭房屋；與系爭土地合稱系爭房地）之買賣事宜，嗣原告於106 年6 月7 日與被告張莞婷、羅麗蘭簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告張莞婷、羅麗蘭以3,200 萬元之價金買受系爭房地，並於106 年7 月17日移轉登記為訴外人傅林琳所有。而系爭建物主要用途依建物謄本之登載係作為住宅使用，詎原告於買受系爭房地後，欲將系爭房屋出租予訴外人黃國松經營補習班時，經黃國松調閱系爭房地相關資料後，向原告反應系爭房屋1 樓即門牌號碼為新北市○○區○○路0 段00號之建物，室內竟含有停車場空間而無法全部合法供作住宅使用，原告乃向新北市政府工務局調取系爭房屋1 樓之竣工圖等資料後，始知系爭房屋1 樓內竟然有高達15平方公尺之空間係作為停車場空間使用，而系爭買賣契約第1 條即明確記載「無停車位」等情，且被告張莞婷、羅麗蘭亦未告知系爭房屋1 樓內尚有規劃停車場空間而無法全部合法供作住宅使用，且現場亦無任何停車場之標示或說明。而被告富聖公司、王錦鈴於居間仲介時亦未向原告說明系爭房屋1 樓內規劃有停車場空間，導致原告受有無法完全使用住宅登記面積之客觀上損害，及日後欲將系爭房地轉售時必須依法告知買受者上開物之瑕疵之事實，而受有交易價格貶損之損害，本件既經社團法人新北市不動產估價師公會（107 ）估字第007 號估價報告書（下稱系爭估價報告）鑑定結果可知，系爭房地有無法定停車空間之價差金額為329 萬3,475 元，爰依民法第35 4條第1 項、第359 條規定，請求被告張莞婷、羅麗蘭減少買賣價金，並依民法第179 條規定，請求返還溢付價金；又仲介人員及仲介公司負有據實報告及妥為媒介及調查之責任，使買賣雙方皆明確暸解交易標的、房地價金以及雙方於契約所約定之權利與義務。而被告王錦鈴身為被告富聖公司之仲介人員，具有房地買賣之專業知識，應不難得知或調查系爭房屋之屋況，亦應就其所從事之業務善盡預見危險及調查之義務，其未告知系爭房屋內有停車場空間而無法全部合法供作住宅使用，顯違反民法第567 條及第571 條等保護他人法律之規定，而構成民法第184 條第2 項、第28條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，被告富聖公司自應與被告王錦鈴負連帶賠償責任；又居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，則被告富聖公司就其向原告收取之報酬64萬元，自亦構成不當得利，原告得依民法第179 條之規定，請求被告富聖公司返還之。並聲明：㈠被告張莞婷、羅麗蘭應給付原告329 萬3,475 元，及其中172 萬3,657 元自起訴狀繕本送達之翌日起，另156 萬9,818 元自107 年10月8 日言詞辯論庭期日之翌日起，均至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告富聖公司、王錦鈴應連帶給付原告64萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢願供擔保請求宣告假執行。

二、被告張莞婷、羅麗蘭則以：

㈠系爭房地係被告張莞婷、羅麗蘭於73年4 月23日繼承取得，事前並不知悉建物室內設有停車位，且土地及建物登記謄本均未登記系爭房地1 樓設有1 個停車位，室內亦未實際劃設停車格位，被告於出售原告之前均出租於他人使用，並無任何人提出有該停車位之配置，亦無承租人提出所稱之減少價值或通常效用之瑕疵問題，亦非故意不告知原告，且被告張莞婷、羅麗蘭係依建物原始設計與登記使用狀態交付予原告，即依系爭買賣契約第1 條規定，不動產標示所載建物標示及土地標示內容辦理移轉所有權登記於原告，原告亦已登記為土地及建物所有權人，依民法第765 條規定，原告對於被告張莞婷、羅麗蘭所交付之房地有充分之使用權，縱然本件建物室內設有停車位空間亦不影響原告所有權之行使，並無減少價值或通常效用之瑕疵，原告此部分主張應有誤會。

㈡原告雖依據系爭買賣契約主張，系爭車位標示為「無」，然實際建物室內設置有停車位為本件買賣瑕疵云云，然系爭買賣契約僅為制式契約書，其於車位標示之記載僅為表明買賣之標的之土地建物外是否另外包含車位，一般房地買賣契約通常會涉及該買賣之房地是否附加停車位，或另外購買停車位，該註記欄位並非表示購買之建物主建物本身內是否內有設置停車位之記載，此觀車位記載之欄位為「權屬、位置、使用規則等等」即可知悉系爭僅為表明是否附加停車位或額外購買車位，並非記載系爭建物之主建物內是否設置車位，原告以此主張買賣標的物有瑕疵，顯然係強行曲解契約，自無可採。再者，系爭建物係一合法建物，依據興建當時建管法令依法申請建造執照及使用執照並辦理保存登記，並無任何不法或不符合建管法令而無法正常使用收益，而被告張莞婷、羅麗蘭出售系爭房地於原告，亦係透過仲介公司依照正常程序，出售完整產權及建物與原告，原告於購買之時亦未特別要求被告張莞婷、羅麗蘭就該建物須具備何種特別功能或用途，被告張莞婷、羅麗蘭亦未承諾須具備何種特別功能或用途，而係依照一般正常房地交易進行買賣，故本件被告張莞婷、羅麗蘭出售之系爭房地並無原告所稱之瑕疵問題，至於原告主張建物內之停車位配置，影響其申請補習班之條件云云，然被告張莞婷、羅麗蘭就系爭建物室內有設置停車位本不知悉，而原告購買前若欲做特別使用，應先就建物是否可作為該用途使用之法定要件予以確認，否則即不應於購買後始再行主張其無法做何用途使用，此時反而強令被告張莞婷、羅麗蘭負擔本不負擔之責任，顯屬苛責，而屬不公。

㈢系爭建物所為之系爭估價報告係將該建物內法定停車位空間專用於停車之用，而認為有價值上之減損，然事實上該法定停車位空間可作一般正常使用，並非必定要用於停車，長久以來亦未作於停車之用，系爭估價報告就此部分所認定之價值減損並非合理，且事實上，該空間多年來亦未用於停放車輛，系爭建物之1 樓門戶設計車輛亦無法行駛入內，此即為何以事前兩造皆不知曉系爭建物內設置有停車位空間。又縱認系爭建物因內部設置法定停車位空間而有價值減損之情形，惟原告購買系爭房地之價格為3,200萬元，系爭建物1 樓含法定停車位空間之整體建物價格為2,931 萬2,502 元，兩者間之差價亦僅為268 萬7,498 元，故原告超過此部分之請求顯無理由。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

三、被告富聖公司、王錦鈴則以：被告富聖公司執行不動產仲介經紀業17年餘，均恪遵相關法令，秉持誠信原則、業業兢兢，於接受委託本件系爭房地買賣後，即依據內政部所頒定之「不動產說明書應記載及不得記載事項」而製作不動產說明書向原告說明系爭房地相關資訊。被告富聖公司歷年來均據此依序為⒈產權調查、⒉建物條件與環境、⒊委託總價及重要事項、⒋房地產標的現況說明書、⒌不動產說明書應記載事項、⒍附件資料等詳為調查記載，而依上開不動產說明書中所附之資料即系爭土地及建物所有權狀、建物及土地登記第二類謄本、新北市板橋地政事務所建物測量成果圖、地籍圖謄本、臺北縣政府建設局使用執照存根等文件可知，皆未標示系爭房地1 樓有法定停車位等情，被告富聖公司自無從得知上情，而被告富聖公司已依法盡善良管理人之注意，為買方調查及據實報告系爭房地之相關資訊而無任何營業上疏失，且被告富聖公司已將系爭房地之相關資訊製作不動產說明書與當事人，而系爭房屋之竣工圖尚非不動產通常交易所應調查事項，且遍查目前相關法令，尚無強制規定要求不動產經紀業需計算使用執照內同樓層之面積總和或調取竣工圖，況系爭建物使用執照存根上之手寫筆跡為何人所寫、用意為何均不明確，且上開基地面積之加總為「446 ㎡」，而非原告所稱「456 ㎡」，被告富聖公司何能據此推知系爭建物尚有30㎡應另有用途？原告主張並非可採，況系爭建物之使用執照存根正面停車場欄及背頁平面圖示記載，均無標示系爭建物法存有法定停車位，新北市板橋地政事務所核發之新式系爭建物所有權狀上記載，1 至4 層總面積均為71.62 平方公尺（已非舊制以㎡為單位），亦無標示有法定停車位，則被告富聖公司依上揭國家政府機關公文書資料所據實製作之不動產說明書交予原告，確無違反善良管理人之注意義務，自無違反民法第567 條、第571 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，亦不構成侵權行為，從而，被告富聖公司依約所收取之報酬64萬元當屬有法律上原因而不構成不當得利，原告之主張於法顯無可採。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免於假執行。

四、兩造不爭執事項：

㈠原告經由被告富聖公司居間仲介，於106 年6 月13日向被告張莞婷、羅麗蘭買受系爭房地，並簽立系爭買賣契約，總價金為3,200 萬元，於106 年7 月17日移轉登記為傳林琳所有，有系爭房地登記謄本在卷可稽（見本院卷第29至59頁）。

㈡原告因系爭買賣契約支付被告富聖公司仲介費64萬元，有銀行交易明細及發票可證（見本院卷第69至71頁）。

五、得心證之理由：原告主張被告張莞婷、羅麗蘭出售系爭房地，未告知系爭房屋1 樓內有法定停車位空間，致原告無法完全使用，且有交易價格減損之損害之瑕疵，而請求減少價金並返還所減少之價金；另被告富聖公司、王錦鈴違反居間仲介義務，應連帶返還已收受居間報酬等節，為被告4 人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭房屋1 樓是否存有瑕疵？被告張莞婷、羅麗蘭是否應負瑕疵擔保責任？㈡原告得否依民法第359 條之規定，請求被告張莞婷、羅麗蘭減少價金？其得請求減少之金額若干？㈢原告得否依不當得利之法律關係，請求被告張莞婷、羅麗蘭返還上開減少價金之金額？㈣原告主張被告富聖公司、王錦鈴違反民法第567 、571 、184 條規定，應依民法第28條、第、179 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，連帶返還已收受之仲介費用64萬元，是否有據？等項，茲分述如下：

㈠系爭房屋1 樓是否存有瑕疵？被告是否應負瑕疵擔保責任？

⒈按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上，應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議（一）參照）。亦即出賣人物之瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以瑕疵之發生，有故意或過失為必要，或明知而隱瞞為要件，縱對於上開瑕疵之發生無故意或過失，仍應負其瑕疵擔保之責任。

⒉依兩造所簽立之系爭買賣契約以觀：建物標示主建物建號「635 、636 、637 、638 」；登記面積「71.62 、71.62 、71.62 、71.62 」、車位標示部分車位則勾選「無」等情，為兩造所不爭執，業如前述。又細繹系爭房屋1 樓之峻工圖，尚有標示「停場空間」，並有停車場面積之記載，顯見系爭房屋1 樓應有停車位空間，有竣工圖在卷可稽（見本院卷第61至65頁），則原告主張其所購買系爭房屋1 樓71.62 平方公尺，應包含停車位，可使用面積確有短少之情事，依前述說明，不動產買賣中，建物實際使用坪數大小應與兩造間訂立之買賣契約相符合，此既涉及標的價金上利益之計算、處分權之範圍大小等，且依一般社常情屬於買賣雙方所著重要點，因此倘交易之建物約定坪數大小不足實際現況時，即應認為缺乏建物原本之效用，而認有物之瑕疵存在。是原告主張被告張莞婷、羅麗蘭應就系爭房屋1 樓部分之法定停車空間，負瑕疵擔保責任，應要有據。

⒊被告張莞婷、羅麗蘭固以渠等為繼承取得系爭房地，事前並不知悉建物室內設有停車位，且土地及建物登記謄本均未登記云云置辯，然出賣人物之瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以瑕疵之發生有故意或過失為必要，或明知而隱瞞為要件，即係採所謂無過失擔保責任，是被告張莞婷、羅麗蘭前開所辯，自非可採。又被告張莞婷、羅麗蘭復主張系爭房屋1 樓縱有停車位空間，亦不影響原告完整使用權云云，然原告買受系爭房地，並非知悉系爭房屋1 樓尚有停車位，致其無法完整利用，而須聲請變更法定停車位等情，業據提出林景祥建築師事務所報價單在卷可參（見本院卷第67頁），顯見原告倘須完整利用系爭房屋1 樓之停車位空間，尚須繳納停車位代金145 萬3,657 元及變更使用執照27萬元等費用，此亦未含施工費、交際費、罰款等情，自可推論原告倘須完整使用系爭房屋1 樓空間，仍須為上開費用之支出及變更執照，始得謂依建築法規為合法之使用。再者，一般房地交易實務，停車位之有無為系爭買賣契約之重要之點，不僅涉及價金利益之計算，亦核屬買受人可得實際利用範圍之大小，是被告張莞婷、羅麗蘭主張原告並未有任何損害云云，顯有誤會，而非可採。

㈡原告得否依民法第359 條之規定，請求被告張莞婷、羅麗蘭減少價金？其得請求減少之金額若干？

⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條第1 項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。查系爭房屋之使用執照以觀（見本院卷第145 、61至65頁），系爭房屋1 樓部分，確有法定停車空間之記載，並致原告無法為通常使用，故應認該房屋不具備其應有之價值、效用及品質，而有瑕疵等情，前已詳述，是原告依民法第359 條之規定，擇一請求減少價金，自屬有據。

⒉有關系爭房屋價值減損之價金為若干？原告主張依系爭估價報告所載，系爭房地有無法定停車空間之價差金額為329 萬3,475 元，爰請求返還價金329 萬3,475 元等語。然按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。又減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之【公式：減少額度＝約定價金×（1 －瑕疵物之實際價值／買賣標的無瑕疵時之價值）】。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。因此，系爭房屋經本院囑託社團法人新北市不動產估價師公會鑑定結果，認：「標的建物1樓含法定停車空間使用之全棟房地總價為2,931 萬元2,502 元；……未含法停車空間使用之全棟房地總價為3,260元5,977 元……兩造價差金額為329 萬3,475 元。」有系爭估價報告可佐（置於卷外）。準此，兩造在無瑕疵存在之認知下所合意之無瑕疵物價值為3,200 萬元，自應以此合意基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例計算於揭露建物為上開瑕疵之情況下，兩造所願合意折減之價額應為323 萬2,266 元〈計算式：3,200 萬元×（1 －2,931 萬2,502 元/ 3,260 萬5,977 元，元以下四捨五入）＝323萬2,266 元，是原告所得請求減少之價額應為323 萬2,266 元，原告此部分主張自屬有理，可以准許，逾此範圍之主張，則屬無據。

㈢原告得否依不當得利之法律關係，請求被告張莞婷、羅麗蘭返還上開減少價金之金額？

⒈按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之系爭房地應負瑕疵擔保責任，原告自得請求減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，成立不當得利。

⒉又系爭房地既有上開瑕疵，兩造買賣契約應減少價金之金額為323 萬2,266 元，已如上述，於價金減少後，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依不當得利規定，請求被告返還323 萬2,266 元，洵屬有據，可以准許，其餘請求部分，則屬無據，應予駁回。

㈣原告主張被告富聖公司、王錦鈴違反民法第567 、571 、184 條規定，應依民法第28、179 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，連帶返還原告渠等已收受之仲介費用64萬元，是否有據？

⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2 項規定甚詳。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565 條、第567 條第2 項亦規定甚詳。次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條固有明文，惟本條適用，依其文義，須居間人違反其對於委託人之義務而為利於相對人之行為，或違反誠實及信用方法由相對人收受利益者，其法律效果為居間人不得向委託人請求報酬及償還費用；如居間人違反委託義務，並無利於相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例要旨參照）。

⒉原告固主張其委託被告富聖公司居間仲介，並由被告王錦鈴擔任經紀人，向被告張莞婷、羅麗蘭購買系爭房地，被告富聖公司、王錦鈴並收取酬金64萬元，自應善盡其居間人之義務，惟被告富聖公司未盡詳盡告知原告系爭房屋1樓現況之義務，已違反民法第567 、571 條及不動產經紀業管理條例第26條規定，自不得向原告請求報酬云云。然查，被告王錦鈴、富聖公司受原告委任製作不動產說明書及所附系爭土地及建物所有權狀、建物及土地登記第二類謄本、新北市板橋地政事務所建物測量成果圖、地籍圖謄本、臺北縣政府建設局使用執照存根等房地登記資料（見本院卷第111 至159 頁），且系爭買賣契約確實因被告王錦鈴、富聖公司居間媒介而成立，系爭買賣契約並已履約及交付完成，依上開規定，被告王錦鈴、富聖公司業已完成上開服務項目，其受領服務報酬確有法律上原因，堪可認定。又系爭房屋1 樓面積確實未有停車位之記載，業如前述，但被告王錦鈴、富聖公司既已依前開登記資料製作並交付不動產說明書，自已盡其據實報告及媒介調查義務，且系爭房屋之竣工圖，依一般交易實務，尚非不動產通常交易所應調查事項，應無從歸責，則被告富聖公司既已據實調查系爭房地之相關資料，仍無從得知上情，自無違反其應盡之善良管理人注意義務，此外，原告亦未舉證證明被告富聖公司有何違反居間仲介義務之行為，則原告主張被告富聖公司不得向其請求居間報酬，而應與被告王錦鈴連帶返還其已收受之仲介費用，自屬無據。

六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為同法第203 條所明定。查原告起訴請求被告張莞婷、羅麗蘭應返還減少之價金323 萬2,266 元，其中請求172 萬3,657 元部分，該起訴狀繕本於107 年2 月9 日合法送達予被告張莞婷、羅麗蘭收受，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第81、83頁）；而其餘減少價金150 萬8,609 元部分（計算式：323 萬2,266 元－172 萬3,657 元＝150 萬8,609 元），則應以原告所主張107 年10月8 日言詞辯論期日之翌日起計算法定遲延利息（見本院卷第292 頁），是本件原告主張被告張莞婷、羅麗蘭應給付原告323 萬2,266 元，及其中172 萬3,657 元自107 年2 月10日起，其中150 萬8,609 元自107 年10月9 日起，均至清償日止，皆按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，尚乏所據。

七、從而，原告依民法第359 條規定請求減少價金，並依民法第179 條規定，請求被告張莞婷、羅麗蘭給付原告323 萬2,266 元，及其中172 萬3,657 元自107 年2 月10日起，150 萬8,609 元自107 年10月9 日起，均至清償日止，皆按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。

八、又本件原告勝訴部分，陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌之後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。