臺灣新北地方法院107年度重訴字第859號

• 裁判案由: 履行契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 110 年 03 月 31 日
• 法官: 蔡惠琪
• 法定代理人: 陳義信
• 原告: 張淑卿
• 被告: 豐可開發股份有限公司法人、林崑連

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第859號原　　　告　張淑卿
陳嘉駿
陳信昇
共　　　同
訴訟代理人　葉芸律師
被　　　告　豐可開發股份有限公司

法定代理人　陳義信
訴訟代理人　王中平律師
複 代理 人　彭子晴律師
被　　　告　林崑連

林呈松

陳文華

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國110 年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告豐可開發股份有限公司應給付原告張淑卿新臺幣肆佰肆拾萬元，及自民國一○七年十二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告豐可開發股份有限公司應給付原告陳嘉駿、陳信昇各新臺幣壹佰萬元，及均自民國一○七年十二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告豐可開發股份有限公司負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告張淑卿以新臺幣壹佰肆拾陸萬元為被告豐可開發股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告豐可開發股份有限公司如以新臺幣肆佰肆拾萬元為原告張淑卿預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告陳嘉駿、陳信昇各以新臺幣參拾參萬元為被告豐可開發股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告豐可開發股份有限公司如各以新臺幣壹佰萬元為原告陳嘉駿、陳信昇預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告豐可開發股份有限公司（下稱豐可公司）應給付原告張淑卿新臺幣（下同）1,174 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告豐可公司應給付原告陳嘉駿、陳信昇各234 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告追加林崑連、林呈松、陳文華（下稱林崑連等3 人）為被告，並追加備位聲明：㈠被告豐可公司應給付原告張淑卿656 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告豐可公司應給付原告陳嘉駿、陳信昇各131 萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告林崑連等3 人各應給付原告張淑卿517 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告林崑連等3 人各應給付原告陳嘉駿、陳信昇各103 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈤前開兩項聲明，如被告其中一人或數人已為給付，其他被告於給付範圍內即免除責任。㈥願供擔保，請准宣告假執行。是原告所為上開訴之追加、變更，係基於與被告豐可公司因本件合建所生紛爭之同一基礎事實，與前揭規定並無不符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠原告張淑卿、訴外人陳秋分與被告豐可公司於民國100 年間簽訂合建房屋契約書（下稱系爭契約），約定原告張淑卿、陳秋分各提供名下新北市○○區○○○段○○○○段00000
地號土地（下稱系爭土地）應有部分，及坐落其上原告張淑卿所有、門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0 號4 樓（應有部分10分之4 ）、6 號1 樓至4 樓等5 戶建物，及陳秋分所有、門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0 號1 樓、2 樓等2 戶建物，由被告豐可公司進行名為豐囍成家之建案（下稱系爭建案），嗣因陳秋分於103 年4 月29日死亡，由原告陳嘉駿、陳信昇繼承系爭土地及其上建物，與系爭契約上之一切權利義務。而依系爭契約第6 條2 項約定，被告豐可公司應於取得建造執照後6 個月內開工，並於31個月內完工並領得使用執照，領得使用執照6 個月內應點交房屋，逾期每1 日應支付懲罰性違約金1,000 元，是被告豐可公司於100
年8 月25日取得建造執照後，應於6 個月內即101 年2 月25日前開工，並應於開工後31個月內即103 年9 月25日前完工及取得使用執照，惟系爭建案遲至106 年8 月15日始取得使用執照，自103 年9 月26日起至106 年8 月15日止，共計逾期1,054 日，被告豐可公司自應給付每一合建戶各105 萬4,000 元違約金。再被告豐可公司既於106 年8 月15日取得使用執照，依約應於使用執照核發後6 個月內即107 年2 月15日前點交房屋，惟被告豐可公司遲至107 年10月31日始辦理過戶及點交房屋，自107 年2 月16日起至同年10月31日止，逾期共計259 日，被告豐可公司亦應給付每一合建戶各25萬9,000 元違約金。
㈡另因系爭建案有所遲延，被告豐可公司前於104 年6 月5 日指派被告林崑連等3 人，與各合建戶召開協調會（下稱系爭協調會），會中被告林崑連等3 人承諾給予每戶租金津貼，被告豐可公司亦於104 年6 月10日出具豐囍成家進度報告暨承諾書（下稱系爭承諾書），承諾自105 年1 月1 日起，依系爭契約補償租金津貼，亦即以系爭契約第6 條所定逾期每日1,000 元為補貼標準，則被告豐可公司遲至107 年10月31日始辦理過戶及點交，自105 年1 月1 日至107 年10月31日止，逾期共計1,035 日，故被告豐可公司應給付每合建戶103 萬5,000 元租金津貼。退步言，縱認被告林崑連等3 人非被告豐可公司代理人，惟其等各為被告豐可公司股東及董事、監察人，依公司法第8 條規定均為公司負責人，應成立表見代理，被告豐可公司應依民法第169 條規定，負授權人責任，倘認非表見代理，被告林崑連等3 人既係無權代理人，亦應就原告所受相當租金津貼損害，依民法第110 條規定負賠償責任。
㈢綜上，系爭建案合建戶依約得請求之取得使用執照遲延違約金、交屋遲延違約金及租金補貼為每戶234 萬8,000 元（計算式：105 萬4,000 元＋25萬9,000 元＋103 萬5,000 元＝234 萬8,000 元），則以原告張淑卿參與合建5 戶、原告陳嘉駿、陳信昇參與合建2 戶計算，原告張淑卿共得請求1,174 萬元，原告陳嘉駿、陳信昇得請求各234 萬8,000 元，為此，爰依系爭契約第6 條第2 項、系爭承諾書第3 條第1 項約定及民法第110 條、第169 條規定，提起本件訴訟等語，並先位聲明：⒈被告豐可公司應給付原告張淑卿1,174 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告豐可公司應給付原告陳嘉駿、陳信昇各234 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：⒈被告豐可公司應給付原告張淑卿656 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告豐可公司應給付原告陳嘉駿、陳信昇各131 萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告林崑連等3 人各應給付原告張淑卿517 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋被告林崑連等3 人各應給付原告陳嘉駿、陳信昇各103 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒌前開兩項聲明，如被告其中一人或數人已給付，其他被告於給付範圍內即免除責任。⒍願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告豐可公司以：
⒈系爭建案於101 年開工後，因系爭土地於102 年1 月23日進行地籍重測，重測後地號變更為陸光段963 地號土地，面積由562.54平方公尺縮小為543.73平方公尺，因而與鄰地即同段962 地號（重測前為新北市○○區○○○段○○○○段000000地號土地，下稱962 地號）土地發生界址糾紛，經被告豐可公司與962 地號土地所有人於102 年10月14日進行第一次調處，於102 年11月14日作成調處結果，至103 年3 月19日始通知辦理所有權狀換給登記，且因地籍重測造成界址糾紛及面積縮小，須辦理都市更新計畫變更，並於系爭建案辦理建物所有權第1 次登記前，因地籍重測及系爭土地面積縮小，經測量後始發現建物地下室有越界建築情形，為此方遲延辦理建物所有權第一次登記，故因地籍重測造成之無法遵期完工、申請使用執照或點交等延宕均非可歸責被告豐可公司。
⒉再系爭建案進行中，因合建地主要求變更建物外觀，必須重新採購材料、施工、驗收，造成工程進度延宕，並需辦理變更都市更新計畫，完工後亦因合建戶要求被告豐可公司補助裝潢費用、補貼樓層更換差額、降低住戶補償費、購買本應交換土地等，否則全體合建戶拒不過戶土地予被告豐可公司，亦造成被告豐可公司無法遵期點交。此由證人邱坤銘、高國碩之證述可知，系爭建案確因地籍重測造成土地面積縮小、地號變更，及合建戶要求建物外觀磁磚變更等因素須辦理都更計畫案第二次設計變更，且第二次設計變更花費2 年，亦因地籍重測停工10個月等情，可知不可歸責於被告豐可公司之遲延期間至少3 年，則依系爭契約第6 條第3 項約定，因非可歸責於被告豐可公司之原因所造成之遲誤，被告豐可公司自無需給付遲延違約金。
⒊另被告豐可公司並未承諾給予租金津貼，亦否認系爭承諾書之真正，系爭承諾書未經被告豐可公司同意或授權製作，其上之被告豐可公司印文與真正公司章不同，亦非有權限人所蓋用，應屬無權代理，且被告豐可公司已拒絕承認，則系爭承諾書應為無效。再依系爭承諾書第3 條第2 項約定，須無任何人為妨礙使用執照取得及興建作業情事，方有該條第1
項之適用，惟系爭建案因合建戶要求變更建築外觀，致需就都更計畫案為第二次變更，因此造成遲延取得使用執照，如前所述，則被告豐可公司依約亦無須給付租金津貼，又系爭契約並無租金津貼之約定，亦無從「依合約」補貼租金津貼，且系爭承諾書第3 條第1 項應係約定自105 年1 月1 日起，「依合約」給付各合建戶「違約金」，並非另行成立租金補貼約定，何況原告陳嘉駿未收到系爭承諾書，其請求租金補貼亦無依據。
⒋退步言，縱認被告豐可公司有可歸責事由，然本件遲延違約金數額亦應予以酌減。蓋新建成房屋較重建前危樓舊屋價值增加數倍，則原告請求每戶234 萬8,000 元違約金顯屬過高。又原告張淑卿前於103 年10月6 日曾代表全體合建戶，寄發存證信函同意系爭建案延至103 年11月24日為取得使用執照及交屋之期限，則本件原告不應以103 年9 月26日起算遲延期間，且系爭契約書第6 條未載明係以合建戶數倍數計算違約金，故原告不能因原持有5 戶或2 戶建物，即按倍數請求違約金及租金津貼等語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵願供擔保，請准免為假執行。
㈡被告林崑連等3人以：
被告豐可公司所有相關事宜均由董事長陳義信決定，其他股東無權做主。被告林呈松並未出席系爭協調會，被告林崑連、陳文華當日雖有出席，但未得被告豐可公司授權同意給付津貼，亦無當場承諾給付租金津貼，被告陳文華僅出於善意回應，如果年底無法交屋，公司應該會給予租金補助，但由被告豐可公司董事長才能決定，並無承諾給付等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠原告張淑卿、陳秋分與被告豐可公司於100 年12月間簽訂系爭契約，由原告張淑卿及陳秋分各提供系爭土地應有部分，及原告張淑卿所有之新北市○○區○○路000 巷0 號4 樓（應有部分10分之4 ）、6 號1 樓至4 樓等5 戶建物、陳秋分所有新北市○○區○○路000 巷0 號1 樓、2 樓等2 戶建物，參與系爭建案。
㈡系爭契約第6 條第2 項約定：「乙方（即被告豐可公司）應於建造執照核准後六個月內開工，依法令規定三十一個月內完工並領得使用執照，領得使用執照六個月內接通水電及瓦斯並點交房屋，每逾一日應支付甲方懲罰性違約金新臺幣壹仟元正」。
㈢陳秋分於103 年4 月29日死亡，由原告陳嘉駿、陳信昇繼承系爭土地及其上建物與系爭契約之權利義務。
㈣被告豐可公司於100 年8 月25日取得建造執照（建照字號96股建字第23號），於101 年4 月24日開工，於104 年3 月19日完工，同年5 月14日申請使用執照，106 年2 月20日申請都市更新計畫案第二次變更，106 年7 月20日竣工缺失改善完成，106 年8 月7 日新北市政府核定第二次變更都市更新計畫案，翌日生效，106 年8 月15日取得使用執照（使照字號106 股使字第368 號），於107 年10月31日點交及過戶房屋與原告。
㈣系爭土地於102 年1 月23日進行地籍重測，重測後為陸光段963 地號土地，面積由562.54平方公尺減縮為543.73平方公尺，並因與962 地號土地發生界址糾紛，經被告豐可公司與962 地號土地所有人協調，於102 年10月14日進行第一次調處，於102 年11月14日做成調處結果，至103 年3 月19日通知辦理土地所有權狀換給登記。
㈤被告豐可公司與各合建戶於104 年6 月5 日召開系爭協調會等事實，有戶籍謄本、遺產稅免稅證明書、遺產分割協議書、繼承系統表、建物登記簿、信託內容變更契約書、系爭契約、信託登記資料、新北市都市更新審議資料表、新北市政府地籍圖重測地籍調查通知書、臺灣土地銀行（下稱土地銀行）102 年10月11日總信產字第1020047297號函、地籍套繪圖、按圖施工證明書、監造證明書、新北市政府106 年7 月21日新北府城設字第1061405324號函、竣工查驗缺失改善報告書、建造執照及勘驗紀錄表、新莊地政事務所108 年7 月8 日新北莊地測字第1085343035號函及所附重測公告、地籍調查表、建物測量成果圖、豐禧成家交屋表、新北市政府工務局108 年7 月19日新北工施字第1081353744號函暨所附系爭建案之建照執照及使用執照卷宗、使用執照及附表、新北市政府工務局109 年2 月6 日新北工施字第1090176846號函及所附越界陳情等相關資料、新北市工務局核發建築物使用執照項目紀錄表、新北市政府106 年8 月7 日新北府城更字第10635361941 號函、使用執照、使用執照申請書、新北市政府工務局104 年5 月28日新北工施字第1040889222號函在卷可稽（見本院卷一第23頁至第64頁、第67頁、第195 頁至第203 頁、第385 頁至第386 頁、第391 頁至第415 頁、第419 頁至第429 頁、第447 頁、第479 頁、第499 頁至第505 頁、卷二第129 頁至第175 頁、第277 頁至第283 頁、第325 頁至第331 頁），並經本院調取系爭建案申請使用執照卷宗核閱無誤，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷
原告先位主張被告豐可公司違約逾期取得使用執照及交屋，並承諾給付租金津貼，備位則另就租金津貼部分主張被告豐可公司應負表見代理之授權人責任、被告林崑連等3 人應負無權代理人之損害賠償責任等語，惟均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被告豐可公司逾期取得使用執照及交屋，是否可歸責被告豐可公司？㈡原告請求遲延違約金有無理由？金額多少？㈢原告請求租金津貼，有無理由？金額多少？茲依序析述如下：
㈠被告豐可公司逾期取得使用執照及交屋，應可歸責於被告豐可公司：
⒈按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；契約成立後，債務人應依契約之約定負給付之義務。債務人於清償期屆至後，因可歸責之事由，致未為給付者，並應負遲延責任。是在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責，如未能舉證證明，自不能免責。而所謂可歸責之事由係指除法律另有規定或契約另有約定外，債務人對於其遲延給付有故意過失而言（最高法院100 年度台上字第1981號、108 年度台上字第2270號判決參照）。準此，債務人如以不可歸責於己之事由抗辯不負遲延責任，自應由債務人就其遲延給付無故意過失存在一節負舉證責任，如債務人未能舉證證明，尚無從免除遲延責任。
⒉查，被告豐可公司與原告間存在系爭契約，且依系爭契約第6 條第2 項約定，被告豐可公司應於取得建造執照後6 個月內開工，31個月內完工及領得使用執照，並於領得使用執照6 個月內點交房屋，而被告豐可公司係於100 年8 月25日取得系爭建案之建造執照，於106 年8 月15日始取得使用執照，並於107 年10月31日點交過戶房屋等情，均為兩造所不爭執，是被告豐可公司本應於取得建造執照後37個月內，即103 年9 月25日前取得使用執照，卻遲至106 年8 月15日始取得使用執照，且本應於使用執照核發後6 個月內，即107 年2 月15日前點交房屋，亦遲至107 年10月31日始點交房屋，堪認被告豐可公司確有未依約如期取得使用執照、點交房屋，而有遲延給付之情，是原告主張被告豐可公司逾期取得系爭建案使用執照、點交房屋，自屬可採，而被告豐可公司既抗辯上開遲誤均非可歸責於己，依前揭說明，自應由被告豐可公司就其逾期取得系爭建案使用執照、點交房屋並無故意、過失負舉證責任。
⒊被告豐可公司抗辯系爭土地因於102 年1 月23日進行地籍重測，重測後面積減縮，致與962 地號土地間產生界址糾紛，經調處後，至103 年3 月19日始完成所有權狀換發等語，業據其提出新北市政府地籍圖重測地籍調查通知書、土地銀行102 年10月11日總信產字第1020047297號、103 年3 月19日總信產字第1030002593號函為憑（見本院卷一第195 頁、第197 頁、第203 頁），核與其所辯相符，且查，新北市五股區五股坑段五股坑小段等土地之地籍圖，因圖紙伸縮、破損，使用困難，為確保地籍之完整，配合目前社會經濟建設需要，經內政部國土測繪中心101 年10月12日測重字第1010700325號函核定，列為102 年度本市五股區地籍圖重測區域，並經新北市政府101 年10月19日北府地測字第00000000000
號公告，系爭土地重測前面積為562.54平方公尺，重測後面積為543.73平方公尺；依地籍圖重測地籍調查表記載，重測時系爭土地與962 地號土地因指界不一致，發生界址爭議，經新北市五股區不動產糾紛調處委員會於102 年11月14日裁處做成調處結果，該調處結果經送達後逾15日，雙方土地權人皆未向司法機關訴請處理，爰依調處結果辦理重測公告等情，亦有新莊地政事務所108 年7 月8 日新北莊地測字第1085343035號函在卷可佐（見本院卷一第419 頁至第429 頁），固堪認地籍重測所致面積減縮及界址糾紛之延誤，確屬不可歸責於被告豐可公司。然被告豐可公司抗辯系爭建案因此停工10個月，且申請都更計畫變更設計亦遲延2 年云云，並以證人邱坤銘、高國碩之證述、使用執照為證。查，證人邱坤銘雖到庭證稱：我在系爭建案擔任工地主任，系爭建案因102 年地界重測一事有停工，停工約10個月，當時建管課在逐層勘驗，但因鄰地地主異議，建管課就停止勘驗，就無法施工，建管課要求跟鄰地達成和解才能繼續施作，因重測後建築物跑出地界外，所以必須停工等語（見本院卷二第22頁、第25頁至第26頁），然依系爭建案之建造執照勘驗紀錄表所載（見本院卷一第415 頁），系爭建案於101 年11月5 日起至102 年11月20日止，每月均有申報勘驗之紀錄，顯與上開證人邱坤銘之證述不符，而使用執照記載之竣工日期為104 年3 月19日亦無從證明系爭建案確有因地籍重測停工10個月之情，此外，被告豐可公司未能再提出確實有因地籍重測而停工及實際停工期間之證明，則被告豐可公司抗辯系爭建案因此停工10個月云云，洵無足採。又證人邱坤銘、高國碩固分別證稱：102 年地界重測後，發生面績縮小、地號變更也要申請設計變更，進行設計變更時要停工，完成後才能申請使用執照等語（見本院卷二第22頁至第23頁）；我自79年起迄今為建築師，我有參與被告豐可公司的建案，105 年左右參與都更變更設計的部分，參與1 次，原因是完成的建物與原來申請的建造執照不符，如外觀、土地重測後面積變更，這是最主要的2 個變更，還有地號變更。一般而言，申請設計變更時，一般會停工，因為建造執照要隨案繳回，每一個樓層完成後要報工務局勘驗，如果沒有建造執照就沒有辦法勘驗。被告豐可公司自105 年年中跟我接洽，到都更變更設計同意時已經106 年8 月，到被告豐可公司拿到使用執照止，整個時間為2 年等語（見本院卷二第184 頁至第186 頁），然證人邱坤銘於本院107 年度訴字第3441號履行契約等事件中係證稱：102 年國土重測我印象中停工超過6 個月，國土重測解決後就一直蓋到竣工等語，有本院107 年度訴字第3441號108 年12月3 日言詞辯論筆錄在卷可查（見本院卷二第107 頁），證人高國碩亦證稱：我接手申請設計變更時，房屋已經蓋好了，所以應該沒有停工，因為是蓋完才去處理等語（見本院卷二第184 頁），堪認系爭建案雖因地籍重測導致有地號變更、面積減縮而有辦理都市更新計畫變更之必要，惟係系爭建案完工後始申請變更，並未延誤工程，亦無因此停工。是以，系爭建案因地籍重測導致面積減縮、地號變更及界址糾紛等雖非可歸責於被告豐可公司，然被告豐可公司既未因此而有停工之事實，自難認地籍重測與被告豐可公司延誤完工有關，則被告豐可公司抗辯因地籍重測而停工、遲誤完工，均不可歸責於被告豐可公司云云，自無可取。
⒋被告豐可公司另抗辯辦理第一次所有權登記前，經測量後始發現建物地下室有越界建築情形，為此方遲延辦理建物所有權第一次登記及點交遲延云云。經查，證人邱坤銘到庭證稱：就我所知，系爭建案在興建過程中，僅有在102 年重測時發現越界建築等語（見本院卷二第30頁），是被告豐可公司抗辯系爭建物完成後始發現越界建築而延誤辦理建物所有權第一次登記及點交云云，已難盡信，況系爭土地於102 年重測發現越界時，系爭建案已搭蓋至地上5 、6 樓，亦經證人邱坤銘證述在卷（見本院卷二第27頁），則斯時地下室有無越界建築之情，理應一併查知，豈會遲至申請第一次所有權登記時始發現有越界建築之情，縱有因此而延誤之情事，亦難認非可歸責於被告豐可公司，此外，被告豐可公司亦未提出其他積極事證證明確實因此而有遲誤、延誤期間等情，是被告豐可公司上開抗辯，亦無可採。
⒌又被告豐可公司抗辯因合建戶要求變更建物外觀，必須重新採購材料、施工、驗收，造成工程進度延宕3 個月，且外觀變更、地籍重測等原因需辦理變更都市更新計畫案，延誤2
年，致無法遵期取得使用取照云云。查，證人邱坤銘證稱：地主要求磁磚變更，必須要開會決定，重新詢價、比價、叫料事宜，花費將近三個月，但不是沒有任何工程進度等語（見本院卷二第23頁、第27頁），且被告豐可公司就此未再提出其他事證以資佐證，是被告豐可公司抗辯系爭建案因外觀設計改變而延宕工程進度3 個月云云，難認可採。又證人邱坤銘具結證稱：系爭建案因為外牆飾材變更、土地面積縮小、地號變更申請設計變更，設計變更到我在105 年自被告豐可公司離職時都還沒完成，已經花了1 年多時間，要設計變更完成才能申請使用執照等語（見本院卷二第23頁），證人高國碩亦證稱：被告豐可公司自105 年中跟我接洽，到都更變更設計同意時已經106 年8 月，到被告豐可公司拿到使用執照止，整個時間為2 年等語（見本院卷二第184 頁），固可認系爭建案辦理都市計畫變更設計耗時2 年之久，惟查，被告豐可公司於104 年5 月14日即申請使用執照，經新北市政府工務局於104 年5 月25日至現場進行竣工查驗，查驗結果有高達22項竣工查驗缺失，且欠缺13份應附書圖文件，遭駁回申請，嗣新北市政府工務局於106 年6 月21日再次派員至現場辦理竣工查驗，查驗後仍有4 項缺失，且欠缺2 份應附書圖文件，被告豐可公司於106 年7 月20日改善完成並提出竣工查驗缺失改善報告書，同年8 月10日經新北市政府工務局核准，被告豐可公司於106 年8 月15日領取使用執照等節，有竣工查驗缺失改善報告書、使用執照申請書、新北市工務局104 年5 月28日新北工施字第1040889222號函及附件、新北市工務局106 年6 月27日新北工施字第1061205295號函、系爭建案申請使用執照卷宗在卷可憑（見本院卷一第
393 頁至第412 頁、卷二第325 頁至第343 頁、另置卷外），可見被告豐可公司既已於104 年5 月25日完工，且遲至
106 年7 月20日始將新北市政府工務局查驗之竣工缺失改善完成，歷時2 年2 月餘，自難認被告豐可公司就逾期取得使用執照一節並無可歸責之事由。再者，被告豐可公司係於106 年2 月20日檢送變更第2 次都市更新事業計畫報請核可，經新北市政府於106 年7 月21日函覆同意核備第2 次變更設計等情，有卷附之被告豐可公司106 年2 月20日豐更股字第1060220-1 號、新北市政府106 年7 月21日新北府城設字第1061405324號函可稽（見本院卷一第621 頁、第625 頁至第626 頁），是被告豐可公司申請第2 次變更都市更新事業計畫期間僅近6 個月，辦理期間復與上開改善缺失期間重疊，堪認系爭建案縱因地籍重測、外牆變更而需辦理都市計畫變更設計，並非造成被告豐可公司遲延取得使用執照之主因，況被告豐可公司於系爭建案完工時已可申請辦理第2 次都市更新事業計畫變更，卻未即時申請，遲至106 年2 月始辦理申請，亦難謂無可歸責之事由存在，是以，被告豐可公司抗辯合建戶要求變更建物外觀，造成工程延宕，及辦理變更都市更新計畫設計而延誤2 年，均不可歸責於被告豐可公司云云，尚無足採。
⒍被告豐可公司再抗辯因合建地主要求被告豐可公司補助裝潢費用、補貼更換樓層之差額、降低補償費，原告張淑卿更要求被告豐可公司向其購買土地，否則全體地主均拒不過戶土地予被告豐可公司，致被告豐可公司遲延點交房屋云云，並提出被告豐可公司法定代理人陳義信與原告張淑卿之對話錄音及譯文為證。查，原告張淑卿與被告豐可公司法定代理人陳義信之上開對話內容雖有就購買土地一事有所討論、爭執，然對話中並無原告張淑卿表示倘被告豐可公司不向其購買土地，全體地主即不過戶土地等內容，有對話譯文在卷可憑（見本院卷二第203 頁至第213 頁），另被告豐可公司就合建地主要求被告豐可公司補助裝潢費用、補貼更換樓層之差額、降低補償費，否則拒不過戶土地一節，則未提出任何證據以為佐證，是被告豐可公司抗辯以合建地主拒不過戶土地，致其遲延點交房屋云云，難認有據，此外，被告豐可公司未舉證就其遲延交屋一節有何不可歸責於己之事由存在，自無從免除被告豐可公司就此應負之遲延責任。
⒎綜上，被告豐可公司就系爭建案延遲取得使用執照及點交房屋均有可歸責事由，則原告主張依系爭契約第6 條第2 項約定，被告豐可公司應負遲延責任，核屬可採。
㈡原告請求遲延違約金有無理由？金額多少？
⒈查，被告豐可公司就系爭建案遲延完工及取得使用執照、遲延點交房屋等節，確有可歸責之事由，業經認定如前，而系爭契約第6 條第2 項約定，被告豐可公司逾期取得完工、領得使用執照，或點交房屋時，應支付每日1,000 元之懲罰性違約金，亦為兩造所是認，是原告依上開約定，請求被告豐可公司支付逾期違約金，自屬有據。又依約被告豐可公司應於103 年9 月25日取得使用執照，遲至106 年8 月15日始取得使用執照，且本應於107 年2 月15日點交房屋，遲至10 7年10月31日始點交房屋等情，復為兩造所不爭執，是被告豐可公司可歸責之遲延期間為103 年9 月26日起至106 年8 月14日止共計1,054 日、自107 年2 月16日起至107 年10月30日止共計257 日，應堪認定，是被告豐可公司依系爭契約第6 條第2 項約定，應給付之違約金為每戶131 萬1,000 元【計算式：（1,054 日＋257 日）×1,000 元＝131 萬1,000
元】。
⒉被告豐可公司雖抗辯原告張淑卿前於103 年10月6 日代表全體合建戶地主，寄發存證信函，同意將取得使用執照及交屋之期限延至103 年11月24日，故應自斯日起算逾期違約金云云。經查，原告張淑卿雖於103 年10月6 日以全體合建地主代表，寄發存證信函與被告豐可公司，惟原告張淑卿是否確有代表權限，未據被告豐可公司提出任何事證為佐，已非無疑，且上開存證信函係記載：「245-3 地號所有地主經開會同意給工程至103 年11月24日完成取得使用執照及交屋，如果超出以上時限，依合約規定執行。祈豐可開發股份有限公司應依承諾於時間內完成交屋」等語（見本院卷一第205 頁至第209 頁），是上開延至103 年11月24日之期限，顯係以被告豐可公司依約如期完成取得使用執照及交屋為前提，而被告豐可公司遲至106 年8 月15日取得使用執照，至107 年10月31日方點交房屋，業如前述，是被告豐可公司既未於存證信函約定期限前完成取得使用執照、點交房屋，自難認原告同意以103 年11月24日起計逾期始點，是被告豐可公司抗辯應自103 年11月24日起算逾期云云，自無可採。
⒊按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。又本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。是若當事人所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院79年台上字第1915號判例、82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。查，本件原告依系爭契約第6 條第2 項約定，得請求每戶違約金為131 萬1,000 元，固經認定如前，惟本院審酌原告因被告豐可公司遲延取照及交屋，所受損害為無法依約使用收益房屋，現今銀行利率甚低，並參酌本件被告逾期原因、逾期日數，認原告請求之違約金應酌減至每戶100 萬元為宜。又原告主張原告張淑卿、陳嘉駿及陳信昇既係各以5 戶、2 戶建物參與系爭建案合建，故應以參與合建之戶數倍數計算違約金等語，被告則抗辯系爭契約並未約定以戶數計算云云。查，系爭契約雖未明定參與戶數為1 戶以上時，違約金是否以戶數倍數計算，然依系爭契約第4 條約定可知，地主係依提供之建物總面積分配房屋（見本院卷一第40頁），被告亦當庭自承本件是一坪換一坪，看權狀有多少就換多少等語（見本院卷二第261 頁），顯見原告可換得之坪數與其參與合建坪數有相當關係，是原告因被告逾期取照及交屋所受損害應與原告參加合建戶數有正向關係，自應以倍數計算。查原告張淑卿係以2 號4 樓（應有部分10分之4 ）、6 號1
樓至4 樓等5 戶建物、陳嘉駿及陳信昇係以2 號1 樓、2 樓等2 戶建物，參與系爭建案，業如前述，準此，原告張淑卿得請求之違約金應為440 萬元【計算式：100 萬元×（4 ＋
4/10）戶＝440 萬元】，原告陳嘉駿、陳信昇各得請求之逾期違約金為100 萬元（計算式：100 萬元×2 戶÷2 人＝10
0 萬元）。
㈢原告請求租金津貼，有無理由？金額多少？
⒈按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357 條本文定有明文。是文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，則應依上開規定決定之（最高法院91年度台上字第1645號判決參照）。簡言之，當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最高法院22年上字第2536號判例可參）。
⒉原告主張合建地主與被告豐可公司於104 年6 月5 日召開系爭協調會，被告豐可公司承諾給付合建地主每戶租金津貼等語，並提出系爭承諾書、證人顏敏達、簡金蘭之證詞為佐，而被告豐可公司既否認系爭承諾書之真正，依前開說明，自應由原告證明就系爭承諾書之真正負舉證責任。查，系爭承諾書僅有被告豐可公司之大印，並無法定代理人之小章，其真實性已有可疑，且本院將系爭承諾書上之被告豐可公司印文，送由法務部調查局鑑定，其鑑定結果為：「本案由於A1～A5類印文均蓋印不清，致紋線細部特徵不明，歉難與B2類參考印文比對異同」、「由於A1～A5類印文均有嚴重蓋印不清且印色不勻之情形，致紋線細部特徵不明，故歉難與其他參考印文抑或彼此相互比對鑑別異同」、「本案爭議104 年6 月10日豐可開發股份有限公司豐囍成家進度報告暨承諾書上所蓋『豐可開發股份有限公司』印文有嚴重蓋印不清、印色不勻等諸多無法滿足鑑驗條件之情形，致難以與參考印文進行細部特徵比對，故歉難鑑定」，有該局108 年12月18日調科貳字第10803416280 號鑑定書、109 年1 月17日調科貳字第10903113300 號、109 年3 月6 日調科貳字第10903139700 號函在卷可佐（見本院卷一第723 頁至第729 頁，卷二第49頁、第235 頁），再經原告聲請將系爭承諾書送請內政部警政署刑事警察局（下稱刑事警察局）鑑定，結果亦認：「一、送鑑A 、B 文件上『豐可開發股份有限公司』印文各1 枚，與C 、D 文件上『豐可開發股份有限公司』印文計3
枚不相符。二、另送鑑A 、B 文件上『豐可開發股份有限公司』印文各1 枚，與E 至N 等文件上『豐可開發股份有限公司』印文是否相符一節，無法認定」、「無法認定之原因係所提供之印文模糊不清，難以對比出特徵予以特定是否為同一印文」，有刑事警察局109 年7 月10日刑鑑字第1090035639號鑑定書、本院公務電話紀錄在卷可佐（見本院卷二第371 頁至第377 頁），堪認系爭承諾書上之被告豐可公司印文過於模糊以致無法與其他印文為比對，自難認系爭承諾書上印文確為被告豐可公司之印文。又證人顏敏達、簡金蘭固均到庭證稱：104 年6 月5 日合建戶跟被告豐可公司有因為都更案一直沒有交屋這件事，在五股工商路192 巷聖天宮開會，我有出席，當天被告豐可公司有被告林呈松、被告陳文華、被告林崑連及邱坤銘主任代表出席，當時他們有明確承諾會在104 年12月完成交屋，如果沒有如期交屋的話，會有租金補償，是被告陳文華說的等語（見本院卷一第518 頁至第520 頁、第599 頁至第601 頁），然證人顏敏達為合建戶之一、證人簡金蘭復為原告陳嘉駿配偶，均與原告本件請求有實質利害關係，其等證詞是否全然可採，即非無疑，且其等亦均證稱：當場並沒有說要如何補貼租金、沒有做成決議等語（本院卷一第521 頁、第600 頁），復參以證人邱坤銘證稱：我有曾與104 年6 月5 日兩造在新北市五股區工商路129 巷聖天宮的會議，當天就是針對交屋進度去討論，沒有簽到或會議紀錄，當時地主有人表示，他們房屋拆掉搬出去住很久，一直沒有辦法交屋，是否可以給他們房租補貼，也有人說要賠償，但因為各講各的，沒有形成共識。我跟陳伯仁沒有講話的權利，被告林崑連、陳文華只表示會回去轉達公司，我也不清楚被告林崑連、陳文華轉達租金事情後，被告豐可公司的決定，事後也不知道有發函給地主等語（見本院卷二第20頁至第22頁、第24頁、第29頁），核與證人顏敏達、簡金蘭之證述有所齟齬，況被告林崑連等3 人身為被告豐可公司監察人、股東、董事，依法均非被告豐可公司之代表人，原告復未能證明其等有以被告豐可公司代理人身分承諾給付津貼，要難僅以其等代表被告豐可公司出席系爭協調會，即推認被告林崑連等3 人有代理被告豐可公司承諾給付租金津貼之權限，且系爭承諾書上之被告豐可公司印文難認為真，業如前述，亦難僅憑證人顏敏達、簡金蘭上開證述遽認被告豐可公司確已承諾給付租金津貼，此外，原告就被告豐可公司業已承諾另行給付租金補貼一節，未再提出其他積極事證以資佐證，則原告主張被告豐可公司應依承諾，給付每日1,000 元之租金補償云云，洵屬無據。
⒋原告又主張被告林崑連等3 人為被告豐可公司監察人、股東、董事，其等既代表出席系爭協調會，縱其等實質上無代表權限，被告豐可公司仍應負民法第169 條授權人責任，被告林崑連等3 人亦應負民法第110 條無權代理人賠償責任云云。按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第110 條、第169
條固分別定有明文，惟必須表見代理人以本人名義為代理行為，始足當之。而主張本人應負授權人責任者，並應就表見代理之事實負舉證責任（最高法院103 年度台上字第419 號判決參照）。準此，本人應負表見代理之責任必須有表見事實存在，即表見代理人以本人名義對外為代理行為，始足當之，且應由主張表見代理事實存在之人負舉證責任。原告既主張被告豐可公司應負民法第169 條授權人責任，被告林崑連等3 人亦應負民法第110 條無權代理人賠償責任，自應由原告就有表見事實存在一節負舉證之責。然，被告豐可公司並未有承諾給付合建戶租金津貼一情，業經認定如前，尚難認有何表見事實或被告林崑連等3 人有何無權代理之行為存在，則原告主張被告豐可公司應負表見代理人授權責任，被告林崑連等3 人應負無權代理人賠償責任，尚無所據。
⒌綜上，原告既未證明被告豐可公司有承諾給付租金津貼，亦未證明有表見事實存在，是原告請求被告豐可公司給付租金津貼或被告林崑連等3 人負相當租金津貼之損害賠償責任，均屬無據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告之違約金請求權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被告豐可公司迄未給付，當應負遲延責任。查本件民事起訴狀係於107 年12月17日送達被告豐可公司，有本院送達證書在卷可佐（見本院卷一第79頁），是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即107 年12月18日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭契約第6 條第2 項約定，請求被告豐可公司分別給付原告張淑卿、陳嘉駿、陳信昇440 萬元、100 萬元、100 萬元，及均自107 年12月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告勝訴部分，原告及被告豐可公司均陳明願供擔保，准為宣告或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。中 華 民 國 110 年 3 月 31 日民事第七庭 法 官 蔡惠琪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 3 月 31 日書記官 黃筱玲