臺灣新北地方法院108年度訴更一字第8號

• 裁判案由: 租佃爭議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 109 年 05 月 28 日
• 法官: 王凱俐
• 原告: 黃勇登、共同
• 被告: 王經儀

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　108年度訴更一字第8號原　　　告　黃勇登
黃筱鈴
曾德偉
曾碧玉
黃文啟
前5 人共同
訴訟代理人　林樹旺律師
莊志成律師
被　　　告　王經儀
劉子縈（原名劉慧珠）

王翠卿
王翠華
前4 人共同
訴訟代理人　簡炎申律師
被　　　告　王宗陽
王宗誠
王直義
王美錦
王媛儀
王麗波

王麗邦
王麗都
王進富
王進發
王政雄
王碧璜
王碧玲
王鴻鈞

王政賢
王美玲
王常駿　　現於法務部矯正署嘉義監獄
王文淵
王展眉
王經權
朱文芳
王欣怡
王文哲
王裕彥
王裕信
王裕孝

王明仁
王明輝
王瑞珠
郭王明月
蔡王敏慧
王經凱
王明達
王傳芳

王有用

王瑞瑞
王玲玲
王琇瑩
王琇瓊

兼
法定代理人　王琇琪
被　　　告　王琇璋
顏王珍珍
周文瑜

徐為宬
徐雨平
徐雨立（原名徐雨文）

徐瓊瓊
徐華璟
徐仁仁
周昌正
劉詩隆
周秀美

周志隆

周志忠
周金燕
周金相
高萬盛
林高治
李高阿女
林景堂
劉文程
劉文堯
劉慧敏
葉添財
葉禎子

葉美智
王永昌
王永裕
王邦雄
王幸雄
王秀華
王旭修
施鯤鵬
施鯤榮
林芳伃
林得輝
王元立
王雲慶

李淑密

王雲慧

王經隆
王經彥
王欣輝

張旭伯

王經國
王黃金葉
王庭巍
王錦鳳

施王德

施錦花
施王宜

高哲文
高劍銘
高瓊如

周純玉
周詩博
高美慧
楊士毅
楊士恒
劉永銘

蔡秋華
邱國峰
王美玲

葉語柔
葉陳菊
葉靜儒
葉勇男
葉政邦
吳俊賢
吳思憶
吳逸寧

李金順（即李王水妹之繼承人）

李興旺（即李王水妹之繼承人）

李水勝（即李王水妹之繼承人）

李水發（即李王水妹之繼承人）

李阿雲（即李王水妹之繼承人）

吳志祥（即李王水妹之繼承人）

吳志明（即李王水妹之繼承人）

林俊龍（即李王水妹之繼承人）

林巧蕾（即李王水妹之繼承人）

吳桂蘭（即李王水妹之繼承人）

徐陳貴子（即徐雨堅之繼承人）

徐嘉宏（即徐雨堅之繼承人）

廖育秀（即周順源之繼承人）

林宗保（即高春綢之繼承人）

林懷玉（即高春綢之繼承人）

蔡怡珠（即王經德之繼承人）

王有德
徐雨義

丁王悅瑛
李基益律師（王景恒之遺產管理人）

林淑亮
高得翔
高得欽
高瑞伶

王應隆

王文珠
王雅芳
王雅琴
上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國109 年3 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處，不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查兩造間租佃爭議事件，前經新北市中和區公所耕地租佃委員會調解不成立者，再由新北市政府耕地租佃委員會調處，被告不同意調處結果，經新北市政府移送本院審理等情，有新北市政府民國105 年7 月22日新北府地籍字第1051361323號函為憑（本院105 年度訴字第2339號卷一第16頁），本件訴訟程序已合於上開規定，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項前段分別定有明文。經查，本件原告起訴原聲明請求：
確認兩造間就坐落新北市三峽區成福段小暗坑小段458、458之1、458之3、467、482、484、487、488、488之2地號土地（下稱系爭土地）之耕地三七五租約關係存在。嗣於本院民國109年3月26日言詞辯論期日原告訴訟代理人當庭撤回、變更聲明為如原告主張（二）聲明所載（本院卷三第307頁）
。核原告所為變更，係基於請求確認新北市「三安字第47號」耕地三七五租約關係存在之同一基礎事實，合於前揭法律規定，應予准許。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查本件原告主張其與被告間就坐落新北市三峽區成福段小暗坑小段458 、458 之1
、458 之3 、467 、488 地號土地有耕地租賃契約存在，然為被告所否認，故兩造就系爭土地之耕地租賃關係是否存在，將致原告之法律上地位陷於不安之狀態，而上開不安之狀態，復能以本件確認判決將之除去，則原告提起本件訴訟，訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係存在，自有即受確認判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，核無不合，應予准許。
四、本件最後言詞辯論期日，被告方面除王經儀、王經權、劉子縈、王翠卿、王翠華外，其餘被告均未到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，此部分由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）新北市「三安字第47號」耕地三七五租約（下稱系爭租約）係訂於68年1 月1 日，出租人為被告等人之被繼承人王人添等16人，承租人則為黃林卻，承租之標的係坐落新北市三峽區成福段小暗坑小段458 、458 之1 、458 之3 、467 、467 之1 、482 、484 、487 、488 、488 之2 地號之系爭土地。嗣由原告之被繼承人黃大森繼承租約，並變更登記為系爭租約之承租人，於96年1 月17日因被告地主代表王傳淵之請求，就其中488 之2 、487 、484 、
482 等四筆土地放棄耕作權。三七五租約存續期間承租人每年均有依約繳納租金予地主方，由共有人王傳淵代為收租；且於98年1 月21日針對系爭租約再行辦理續約至103
年12月31日。系爭土地在黃大森於99年7 月20日死亡後，由繼承人即原告黃文鍠、黃筱鈐、黃文啟、曾碧玉、曾偉德等人繼承繼續自任耕作迄今達數十年。原告等均係原佃戶黃大森之繼承人，依法自得繼承系爭土地之承租權。系爭租約雖已於103 年12月31日屆滿，原告等人已表明願意續租，併請求辦理承租人名義變更登記及續訂租約，且亦有給付104 、105 年度之租金予地主代表王裕孝。詎料，本件系爭租約之續約卻遭部分被告無端拒絕配合辦理。為此，原告等人爰依耕地三七五減租條例第20條規定請求被告續訂租約；依新北市耕地租約登記辦法第5 條第1 項規定請求被告續訂登記。
（二）黃大森同意放棄部分土地之耕作權，係應當年輪值地主代表王傳淵之請求，王傳淵表示已與買受人呂明憲談妥482
等地號土地之買賣，買受人表示願將買賣標的土地全部持分買受（其後呂明憲以其公司股東邱國峰之名義承受土地持分) ，但必須終止買賣土地之租約而將買賣土地交付買受人占有使用，故希望黃大森配合終止買賣土地之部分租約將買賣土地予以騰空，以配合地主之土地出售，黃大森基於輪值地主代表即係有權代表全部地主（全部共有人）之認識，因而與之簽訂終止耕作權契約書而放棄該部分土地之耕作權，實符社會常情之經驗法則。
（三）退萬步言，縱認96年間輪值地主代表王傳淵無代理（或代表）全部土地出租人之權限，然由上開所述歷經數代租佃往來，出租方由輪值地主代表為之，其他出租人未及時反對部分土地終止租約之事實，而其等嗣後亦由輪值地主代表減收租金，基於表見代理之規定，其效力亦應及於全部出租人。
（四）除終止租約之土地以外，其他土地並無未自任耕作或放棄耕作之情事：
1.依被告於發回更審前在台灣高等法院（106 年度上字第
1057號）所提出107 年2 月26日民事答辯二狀第1 頁至第2 頁所整理之列表所載，被告主張未自任耕作之地號為
458 之3 及488 地號土地兩筆：
⑴於458 之3 地號部分：被告不明農地實際使用受限季節、氣候等相關農業因素。
⑵關於488 地號部分：鄰路之488 地號部分供公路使用外，其餘土地與467 地號南側之部分土地為同一窪，均因土壤貧脊無法順利成長，故休耕養地。
（五）聲明：
1.確認兩造間就坐落新北市三峽區成福段小暗坑小段458 、458 之1 、458 之3 、467 、488 地號土地之耕地三七五租約關係存在。
2.被告應協同原告就上開土地向新北市政府辦理三七五租約變更登記為原告，及辦理耕地租約續訂登記，租約自104
年1 月1 日起至109 年12月31日止。
二、被告部分：
（一）被告王經儀、王翠華、王翠卿、劉子縈、施王德、王錦鳳施錦花、施王宜、王明達主張：
1.系爭租佃契約所指之各筆土地，歷來均屬「龍塘王氏」一系下之「艋舺祖道洒公」之六房子孫共有之祖產。該一祖產本當由該六房按年輪值收取租金，因該一租金並非豐厚，一則即由輪值該房用以作為祀奉祖先之資金，二則供該房添補生活之用，並不再將所收租金分派各房，按「六房各六年一輪」。又系爭租佃土地為分別共有，當值之人只能收取租金，並無權決定有關租佃契約之相關權利義務，無所謂「代表人」、「表現代理」之情形。
2.本件原告被繼承人即承租佃農黃大森（下稱黃大森）於96年1 月17日與原共有人王傳淵（下稱王傳淵）、訴外人呂明憲，就系爭土地其中「482 、484 、485 、487 、488
之2 」共五筆土地終止耕作權約定，並簽訂「終止部分耕作權契約書」。惟485 地號土地，並不在系爭租約範圍內，且王傳淵未經所有耕地出租人之同意及授權，無權代理全部共有人簽訂，僅事後勸說部分共有人配合出賣持分。則黃大森於合法終止租約前，未獲取全部共有地主之同意，即擅自將上開土地交付予第三人呂明憲佔領使用，顯係屬不自任耕作至明。
3.況黃大森就其於系爭土地之488 之2 、487 、484 、482
四筆土地上，於94年至96年間，本即有不自任耕作、而搭建違章建築使用之事實，不自任耕作至明，依三七五減租條例第16條第2 項規定，原訂租約無效。
4.原告於本件租佃爭議法定先行程序之「租佃爭議調解」程序中所填具之申請書，及起訴時皆係主張就本件租約之全部九筆土地地號為申請確認耕地三七五租約關係存在。嗣後方為主張僅就其中五筆土地為申請確認耕地三七五租約關係存在，其目的顯就其被繼承人為取得不當之利益，逃避482 、484 、487 、488 之2 四筆土地違背三七五減租條例之規定不自任耕作、並交付予第三人呂明憲之事實，而為飾詞主張。又其中488 地號及467 地號前半段之部分土地，自103 年起長達五年餘均未耕作，其不自任耕作之情形亦屬灼然。
5.原告前主張黃大森業於96年1 月17日與王傳淵簽定「終止耕作權契約書」放棄482 、484 、487 、488 之2 地號四筆土地之耕作權云云，與事實不合。蓋黃大森係為賺取該五筆「農地完成移轉面積乘上每坪新台幣貳萬陸仟元的三分之一」之獲取利益、取得對價之雙務契約事實，以「契約當事人合意」為前題之協議「終止契約」之形態。其合意內容與耕地三七五減租條例第17條第2 項第3 款所明定之補償比例相同，足見其係仍認為其仍對「四筆土地擁有耕作權」，並非放棄或拋棄至明。
6.縱上，本件原告其一方面仍以九筆土地之佃農自居，分別於98年及103 年主張就九筆耕地為續約，另一方面卻向部分地主收取相當於其中四筆土地土地價金3 分之1 金錢之利益，將耕地交由第三人，後又稱就該四筆土地於96年間「放棄耕作權」，仍主張其他五筆地號之耕作權。此種為逃免「耕地租佃契約一部分不自任耕作，即為全部租約無效」之目的之主張，破壞耕地三七五減租條例保護農地農用之公共利益本旨等語資為抗辯。併聲明：原告之訴駁回。
（二）其餘被告未到庭亦未以書狀為聲明陳述。
三、不爭執之事實：
（一）新北市「三安字第47號」耕地三七五租約（系爭租約），係於62年6 月12日訂立，出租人為王人添等16人，承租人為黃林卻，承租標的為坐落新北市○○區○○段○○○○段000 ○000 ○000 ○000 ○000 ○000 地號共6 筆土地，租賃期間為62年1 月1 日起至67年12月31日止。並經台北縣政府核定自68年1 月1 日起至73年12月31日止續約。（105 年度訴字第2339號卷一第129 頁及第131 頁）
（二）系爭租約於98年5 月20日經台北縣政府核定，租期自98年1 月1 日起至103 年12月31日續約，出租人為王經儀等
108 人，承租人為黃大森，系爭土地因分割而經列載為新北市三峽區成福段小暗坑小段458 、458 之1 、458 之3
、467 、467 之1 、482 、484 、487 、488 、488 之2
地號共10筆土地。（105 年度訴字第2339號卷一第130 至132 頁）
（三）黃大森於98年1 月21日所出具之耕地租約期滿續訂租約申請書所附「耕地自任耕作切結書」亦列具前揭共10筆土地為系爭租約耕地。（105 年度訴字第2339號卷一第126 至128 頁）
（四）黃大森於99年7 月20日死亡，黃大森之繼承人為原告5 人。
（五）民國96年1 月17日王傳淵、黃大森、呂明憲有簽立「終止耕作權契約書」，載明就系爭土地中新北市○○區○○段○○○○段000 ○000 ○000 ○000 ○000 ○0 地號土地終止王傳淵與黃大森間之耕作權或農用權關係。（105 年度訴字第2339號卷一第45至47頁）
（六）王傳淵於103 年11月3 日以手寫發函予新北市三峽區公所說明載稱：「系爭土地租金自96年起由黃大森繳交予本人。從101 年起至103 年止，由黃文啟繳交予伊收本人…；前揭終止耕作契約書所載5 筆農地，因某些地主不願支付佃農耕作權價金而擱置下來，已拖6 之7 年，目前提請法院變價分割訴訟裁決，正在審理中」等語。（105 年度訴字第2339號卷一第48頁）
（七）原告聲明所示各地號土地現況各次勘查結果如下：
┌─┬───┬───────┬───────┬───────┐
│編│地號 │103 年10月21日│107 年2 月8 日│109 年1 月10日│
│號│ │公所會勘結果 │高院會勘結果 │本院會勘結果 │
│ │ │ │ │ │
├─┼───┼───────┼───────┼───────┤
│1 │458 │種有茶葉、蔬菜│茶園 │靠道路外側為茶│
│ │ │ │ │園，內側種植蔬│
│ │ │ │ │菜 │
├─┼───┼───────┼───────┼───────┤
│2 │458之1│現為道路 │現為道路 │現為道路 │
├─┼───┼───────┼───────┼───────┤
│3 │458之3│種有甘蔗、香蕉│有桂樹、青菜、│鄰道路的角落（│
│ │ │、桂花、樹薯、│木瓜樹及香蕉樹│西側）上有建物│
│ │ │蔬菜等 │，靠近道路之土│（三峽區安坑33│
│ │ │ │地為雜草 │號），其餘同前│
│ │ │ │ │次高院會勘結果│
├─┼───┼───────┼───────┼───────┤
│4 │467 │雜草閒置並停有│現況為茶園，其│土地前為草地，│
│ │ │挖土機一輛，中│上有藍色鐵皮屋│現種植竹子（藍│
│ │ │後段部分種有茶│ │色鐵皮屋仍存在│
│ │ │葉 │ │） │
├─┼───┼───────┼───────┼───────┤
│5 │488 │雜草閒置 │草地，部分作為│同前次高院會勘│
│ │ │ │道路使用 │結果 │
├─┼───┼───────┼───────┼───────┤
│ │索引 │105 年度訴字第│高等法院106 年│本院卷三第237 │
│ │ │2339號卷一第 │度上字第1057號│頁、第249 頁至│
│ │ │121 頁至第124 │卷三第41頁至第│第275 頁 │
│ │ │頁 │51頁 │ │
└─┴───┴───────┴───────┴───────┘

四、本院之判斷：
（一）原告主張系爭土地原為被告之被繼承人王人添等16人所有，於62年6 月12日訂立系爭租約，租賃期間自62年1 月1
日至67年12月31日止，出租人為王人添等16人，承租人為黃林卻，在台北縣三峽鎮公所登記有案，並經台北縣政府核定自68年1 月1 日起至73年12月31日止續約在案，系爭租約於98年5 月20日經台北縣政府核定，租期自98年1 月1 日起至103 年12月31日續約，出租人為王經儀等108 人，承租人為黃大森，系爭土地因分割而經列載為新北市三峽區成福段小暗坑小段458 、458 之1 、458 之3 、467
、467 之1 、482 、484 、487 、488 、488 之2 地號共10筆土地。而黃大森於99年7 月20日死亡，由原告等人繼承系爭租約之事實，有系爭土地登記謄本、系爭租約及新北市政府105 年7 月22日函文所附租佃爭議調處結果資料之相關資料存卷為憑，且為被告所不爭執，堪認屬實。
（二）按耕地租賃原於民法設有特別規定，土地法復設耕地租用一章，因專為保護租地承租人，特再頒行耕地三七五減租條例。土地法為民法之特別法，耕地三七五減租條例又為土地法之特別法，對耕地承租人設有多項保障之規定，使耕地出租人相對受有較多之限制，故就該等契約之成立及生效要件，應從嚴解釋，以資平衡出租人所受之不利益。耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項既已規定承租人不自任耕作，原定租約無效，就「承租人應自任耕作」，自應從嚴解釋。是按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部不自任耕作。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種方式或另行出租。而上開規定，係以租約所定之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未就轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作之土地請求收回（最高法院90年台上字第311 號裁判意旨參照）。次按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或如有承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號、84年度台上字第105 號判決意旨參照）。
（三）系爭租約之耕地範圍雖為系爭458 、458 之1 、458 之3
、467 、467 之1 、482 、484 、487 、488 、488 之2
地號共10筆土地。然原告起訴僅確認渠等就其中458 、
458 之1 、458 之3 、467 、488 地號土地之耕地租約存在。經查，依103 年10月21日公所現場會勘紀錄，經樹林地政事務所指界及三峽區公所人員就系爭土地實際種植之農作物種類及範圍確認後，現況為㈡488 地號土地雜草閒置，467 地號土地部分雜草閒置並停有挖土機1 輛，中後段部分種有茶葉。㈢458 地號土地種有茶葉、蔬菜，458
-1地號土地現為道路，458-3 地號土地種有甘蔗、香蕉、桂花、樹薯、蔬菜等，並有勘查照片存卷為憑（105 年度訴字第2339號卷第121 頁、第123 至124 頁）。嗣於107
年2 月8 日臺灣高等法院會同兩造及樹林地政事務所人員指界，現場勘驗結果：467 地號土地現況為茶園，其上有藍色鐵皮屋，488 地號土地為草地，並有部分作為道路使用。458 地號土地為茶園，458-1 地號土地現為道路，
458-3 地號土地上有桂樹、青菜、木瓜樹及香蕉樹，靠近道路之土地為雜草等情，亦有勘查照片附卷可證（106 年度上字第1057號卷第41頁、第45至46頁、第50至51頁）。本院再於109 年1 月10日再至現場勘驗結果：458 地號土地靠道路外側為茶園，內側種植蔬菜，467 地號土地前為草地，現種植竹子，458-3 地號臨道路角落（西側）上有建物（門牌號碼：三峽區安坑33號），其餘地號土地與前次高院履勘情形相同等情，有勘查照片在卷可稽（本院卷三第237 頁、第249 至275 頁），並為兩造所不爭執，堪認系爭458 、458 之1 、458 之3 、467 、488 地號土地，除458-1 地號現為道路、488 地號中有部分為道路佔用，其餘雜草閒置及458-3 地號臨道路角落上有建物外，其餘多有種植茶樹、蔬菜、果樹或竹林之情無訛。然查：
1.系爭租約所約定種植之「正產物」為「稻谷」，並作為租率、租金計算之基準（105 年度訴字第2339號卷一第129
頁），足認系爭土地現況並非種植稻穀，而為種植果樹、茶葉、蔬菜及竹木，顯已與系爭租約之約定不合。
2.復衡諸耕地三七五減租條例因早年農業政策之所需，規定出租人必須容忍租賃期限屆滿後，其所有土地，無限制繼續續租予承租人，倘若容許承租人得以依其個人主觀能力，即為部分耕作，而任令其餘耕地荒蕪，不僅為地力之浪費外，相對出租人必須承受所有權長年被法律限制之利益而言，顯失平衡。是本件縱寬認原告種植蔬菜、茶樹、果樹或竹林亦屬自任耕作（僅係假設，而非矛盾），然其任由系爭土地488 地號土地及458-3 地號土地靠近道路部分自103 年迄今均雜草閒置、467 地號土地大部分於103 年間及109 年間亦多屬雜草閒置之狀態（105 年度訴字卷一第121 至124 頁、106 年上字第1057號卷三第41頁、本院卷三第241 至243 頁），未自任耕作之面積亦屬過大，依前揭說明，耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約均歸於無效。
3.至原告雖主張458 之3 地號土地乃因實際使用受限季節、氣候等相關農業因素限制，467 地號、488 地號土地均因土壤貧脊無法順利成長，故休耕養地云云。然而，經公所、高院及本院在前後約6 年期間分3 次於不同時間、季節至系爭土地現場會勘結果，上揭458 之3 、467 、488 土地均呈大部分雜草閒置之情況，有現場勘驗照片存卷可佐，已難遽認原告主張季節、氣候之限制為真實。且原告倘因土地貧瘠而有休耕之必要，於休耕之際得向行政會農業委員會申報休耕，以證明其主觀上並無放棄耕作權之意，而與耕地三七五減租條例第17條第4 款所稱繼續一年不為耕作之規定有間，是原告捨此不為，任令上開土地雜草叢生，所辯實無足採。
（四）另按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6 條第1 項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院96年度台上字第2431號判決意旨參照）。姑不論系爭土地是否續訂租約、原告是否繼續繳納租金，按之前揭說明，承租人即以承租之土地有其他非耕作之使用，即屬不自任耕作，構成同條例第16條第1 、2 項所定原訂租約無效之原因。而原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準，縱承租人不自任耕作之情形，僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；且所謂無效，係當然往後無效，並不待出租人主張，故耕地租約無效後，並不會因出租人嗣後繼續收租，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決參照）。則揆之上開說明，原租約已因原告有不自任耕作之情事，違反前揭耕地三七五租約條例第16條第1 項規定，而為無效，不因被告是否繼續收取租金、或有無續訂租約，使原已無效之租約回復其效力，是縱原告提出被告方由王裕孝簽收之104 年至107 年間系爭土地田佃租金之收據（本院卷一第331 至333 頁），亦無從執為其有利之認定。至系爭土地458-1 地號土地現為道路使用，業如前述，足認原告此部分土地未能自任耕作之情形，係出於國家公權力行使所為之限制，並無可歸責事由，本院並未將此部分事實上作為道路使用之土地納入本件認定原告有無自任耕作事實認定之依據，併予敘明。
（五）末按當事人互相表示意思一致者，契約始能成立。是以契約當事人之一方有數人時，除可分之情形外，其要約或承諾之意思表示，應向全體或由全體為之，方能謂對全體當事人發生效力（最高法院94年度台上字第824 號參照）。經查，原告雖主張因96年1 月17日王傳淵、黃大森、呂明憲有簽立「終止耕作權契約書」，載明就系爭土地中新北市○○區○○段○○○○段000 ○000 ○000 ○000 ○
000 ○0 地號土地終止王傳淵與黃大森間之耕作權或農用權關係等情（本院卷三第167 至171 頁）。然系爭「終止耕作權契約書」被告方僅有王傳淵簽名，且王傳淵並未附具系爭土地所有共有人之委託書以證其受有系爭土地全體共有人之委託，依前揭見解，原告自無從據以主張已與被告即系爭土地全體共有人達成就系爭土地482 、484 、
487 、488 之2 地號部分終止耕作權之協議。佐以，系爭「終止耕作權契約書」簽立後，原告之被繼承人黃大森於98年1 月21日所出具之「耕地租約期滿續訂租約申請書」所附「耕地自任耕作切結書」，仍列具系爭共10筆土地為系爭租約耕地，顯然黃大森亦未認為系爭「終止耕作權契約書」為有效之文書，始未於續訂租約申請時減縮系爭租約耕地之範圍，是原告此部分主張，已屬無據，難以憑採。且退萬步言，縱寬認系爭土地482 、484 、487 、488
之2 地號部分，因遭被告邱國峰、訴外人呂明憲或嘉敏營造有限公司占用而搭建鐵皮工廠及堆放機具、鋼料設備等雜物，致使原告有未能自任耕作之情形，此部分原告並無可歸責事由，然本院即使將此部分土地排除在認定原告有無自任耕作事實認定之範圍外，原告仍有前揭未自任耕作之情形，是原告此部分主張，於本件之認定並無影響，附此敘明。
（六）基上，系爭租約已因原告僅種植非供系爭租約約定之正產物用，且放任部分土地自生雜草及雜木，而構成不自任耕作情事，即有耕地三七五減租條例第16條第1 項所定原租約無效之原因。又該無效係為絕對無效，縱兩造於構成該條所定不自任耕作情事後，另有繼續收取租金，揆諸上揭實務見解，此亦不能使業已無效之原租約回復其效力。
五、綜上所述，被告將所有系爭土地出租予原告耕作使用，並訂立系爭租約，詎被告在系爭土地上種植與系爭租約所約定之產物即稻谷不一之菜園、果園、茶園或雜木林，且放任部分土地雜草叢生，則揆諸上開規定及判例、判決意旨之說明，核被告上開所為自屬「未自任耕作」之情形，已違反減租條例第16條第1 項規定，且不論未自任耕作系爭土地範圍之多寡，依同條第2 項規定，系爭租約因而全部無效，自無待於另為終止表示，當然向後失其效力，申言之，系爭土地之租賃關係因而消滅。故原告訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，並訴請被告應偕同原告向新北市政府辦理前項之耕地三七五租賃契約變更登記為原告，及辦理耕地租約續訂登記，租約自104 年1 月1 日起至109 年12月31日止均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2 項。中 華 民 國 109 年 5 月 28 日民事第三庭 法 官 王凱俐
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日書記官 涂菀君