臺灣新北地方法院108年度簡上字第57號｜法律人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 108年度簡上字第57號上　訴　人　建炘工程有限公司法定代理人　張建發訴訟代理人　徐光佑律師被上訴人　　陳李美春訴訟代理人　王仕升律師錢紀安律師上列當事人間返還押租金事件，上訴人對於中華民國108年1月7 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭107年度板簡字第1238號第一審判決提起上訴，本院於108年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：上訴人前向被上訴人承租坐落新北市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地），面積1,480坪，租期2年，自民國105年2月5日起至107年2月4日止，每月租金新台幣（下同）15萬4,000元（下稱系爭租約），上訴人並繳納押租金46萬2,000元。上訴人於承租期間均按期給付租金，並依約使用承租之土地，惟被上訴人於租約將到期前通知要漲租金，上訴人經評估後認為現在經濟不景氣，無法再負擔漲價後之租金，爰依約於租期屆滿前1月通知被上訴人不再續租，並將系爭土地清空並回復原狀，於107年2月2 日將系爭土地返還予被上訴人，並請求返還押租金。詎被上訴人竟以上訴人未依約將系爭土地回復原狀為由，拒不返還押租金。然被上訴人之子及出租人所委託之訴外人古鼎建設股份有限公司（下稱古鼎公司）員工均到系爭土地勘驗過，系爭土地已依約整平並回復原狀，實無未回復原狀之情形，被上訴人既主張上訴人未回復原狀，則應請被上訴人舉證證明系爭土地之原狀為何，否則即應將押租金返還上訴人。爰依系爭租約第5條第2項約定，求為判決：被上訴人應給付上訴人46萬2,000元，及自107年2月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人46萬2,000元，及自107年2月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被上訴人則以：㈠被上訴人否認上訴人已將系爭土地清空回復原狀及於107年2月2日返還土地之事實，上訴人應負舉證責任。被上訴人曾於107年4月29日至系爭土地勘查，卻發現系爭土地遭人傾倒廢土，而上訴人至今仍向被上訴人承租環繞系爭土地周圍之其他土地並且設有門禁管制，意即外部人車須經過上訴人門禁管制後，方得通行至系爭土地，顯見傾倒廢土實為上訴人，益證上訴人至今未將系爭土地回復原狀，且於107年2月4日雙方終止租約後，仍繼續無權占用系爭土地。㈡上訴人原告既無法證明已將系爭土地回復原狀並返還予被上訴人，故未取得對被上訴人之押租金返還請求權：①依系爭租約第5條第2項「前項押租金，於乙方無違約情事下，甲方應於租期屆滿或契約終止時，乙方交還本土地並遷空回復原狀時返還之」之約定上訴人請求被上訴人返還押租金，應先證明其已滿足上開約定之要件方得主張之。②上訴人僅須提出證據就系爭土地於租約始日及末日之狀態兩相對照，即可證明系爭土地是否已回復原狀，如上訴人無法證明而使此部分事實陷於真偽不明，則訴訟上之不利後果應由負舉證責任之上訴人承擔。依系爭租約第5條第3項約定，如乙方即上訴人有違反本契約之行為，則不得請求被上訴人返還押租金。是以，如上訴人無法證明其已將系爭土地回復原狀，益證上訴人已違反系爭租約第5條第2項約定返還土地並回復原狀之義務，自不得請求被上訴人返還押租金。㈢假設上訴人對被上訴人有押租金返還請求權，被上訴人亦得以上訴人應付之遲延懲罰性違約金抵銷之：①依系爭租約第11條第2項約定，如上訴人違反同條第1項租期屆滿應立即將系爭土地回復原狀並返還予被上訴人之義務，則應按日給付20萬元之遲延懲罰性違約金。假設上訴人已將系爭土地回復原狀，或於本件訴訟繫屬中為之，然上訴人至少遲至107年7月9日止，仍未將系爭土地回復原狀並仍持續使用中，顯屬可歸責，故假設被上訴人有返還押租金之義務，仍得以上訴人應給付之遲延懲罰性違約金抵銷之。②承上所述，依上開契約約定，上訴人自107年2月5日起至同年7月9日止，共遲延155日，以每日20萬元計算，被告得向原告請求3,100萬元之遲延懲罰性違約金，被上訴人並以其中之46萬2,000元與上訴人假設得向被上訴人請求返還之押租金主張抵銷。㈣由新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖可知，上訴人並未將系爭土地回復原狀，自不得請求被上訴人告返還押租金。又上訴人雖稱系爭土地上土堆，係其於相鄰地堆放之碎石區所滑落者，並非故意堆置，乃係因為測量前界線不明，且碎石的性質本易滑動所致云云。惟上訴人既承認土堆為其所有，殊難想像均係自臨地滑落所致，且上訴人既知碎石性質本易滑動，則自應將土堆遠離系爭土地，以免因落石滑落而無權占用系爭土地，然上訴人捨此不為，竟將土堆緊鄰系爭土地堆放致其任意滑落，更顯上訴人故意占用系爭土地而未將土地回復原狀等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、上訴人主張其前向被上訴人承租系爭土地，面積1,480坪，租期2年，自105年2月5日起至107年2月4日止，每月租金15 萬4,000元，上訴人並繳納押租金46萬2,000元之事實，有土地租賃契約書在卷可稽（原審卷第15至31頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。四、上訴人復主張其於承租期間均按期給付租金，並依約使用承租土地，因被上訴人於租約到期前通知要漲租金，上訴人即依約於租期屆滿前1月通知被上訴人不再續租，並將系爭土地清空並回復原狀，於107年2月2日將系爭土地返還予被上訴人，惟被上訴人以上訴人未回復原狀為由，拒不返還押租金，上訴人自得依系爭租約第5條第2項約定，訴請被上訴人返還押租金46萬2,000元及自107年2月5日起算之法定遲延利息等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能與證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。又依系爭租約第5條第2項約定：「前項押租金，於乙方（即上訴人）無違約情事下，甲方（即被上訴人）應於租期屆滿或契約終止時，乙方交還土地並遷空回復原狀時返還之」，同條第3項約定：「如乙方有違反本契約之行為，甲方得自押租金中逕行扣抵，且乙方不得請求返還」，是系爭租約之租期屆滿或終止時，被上訴人僅於上訴人交還系爭土地並遷空回復原狀時，始負返還押租金予上訴人之義務，揆諸前開說明，本件自應由上訴人就其已將系爭土地清空回復原狀及交還被上訴人之利己事實負舉證之責。㈡本件上訴人雖提出原證2、4之照片為證（原審卷第33、99頁），並經證人蔡慶清證稱：（問：107年2月初你為何到399 地號土地？）我因為朋友說他有承租土地介紹我租那塊土地。對方老闆有過來，朱良輝也有過來，我有透過朋友蔡隆田跟朱良輝的老闆娘說把地租給我。（問：你當天到現場有看到什麼或聽到什麼事情？）本來承租的人不租了，介紹我去跟朱良輝的老闆娘承租這塊土地，本來我們是一坪用100元承租，老闆娘堅持一坪150元才願意出租。（問：當天原承租人張先生有無要把土地交還給對方？）有。我才會叫我朋友找老闆娘承租的事宜。（問：提示原證2當天看到是否就這樣的情況？）是的。…（問：提示被證1，你有無在現場看過399地號上的土堆？）沒有。我看到都是平的等語（原審卷第117至119頁）。惟依證人朱良輝證稱：（問：新北市五股區系爭土地是否老闆叫你去管理？）如果承租的人沒有匯租金，老闆會叫我去收租金，我就去收租金。…（問：系爭土地附近都是你在管理嗎？）老闆叫我去做什麼我就去做什麼。我大部分都去收錢。我的老闆叫陳建宏，是被告的兒子，公司都是陳建宏實際負責，土地也是他負責管理。（問：原告什麼時候通知你何時不再續租？）這部分我不知道。我沒有在管這個。（問：今年107年2月初時你是否去399地號現場？）我都會去，當天老闆有沒有去我不記得了。當天是有一位叫外號「翰普」跟我說他已經清理好了，叫我去看，我去看結果沒有清理好，至今也沒有清好。（問：請提示原證2照片，當天看的情形是否如原證2的照片所示？）是這樣沒有錯，但是旁邊部分他都沒有清理，（問：既然沒有測量，你如何知道旁邊的土地原告沒有清理？）我有跟原告說我沒有辦法答應已經清理好了，必須要找人來測量後才知道…（問：是否認識蔡慶清？）我不認識。從來沒有看過等語（同卷第114至116頁），其二人證詞既有互異，蔡慶清之證詞即難遽採為有利上訴人主張之認定依據。㈢本件業經原審會同兩造及新北市新莊地政事務所至現場履勘後，發現現場仍堆放有土堆，此有原審107年10月16日勘驗筆錄及照片可稽（同卷第139至149頁），而該等土堆經測量結果，仍置放占用於系爭土地上，面積各約105平方公尺及 248平方公尺，亦有新北市新莊地政事務所複丈成果圖在卷可佐（同卷第151頁），顯見上訴人起訴主張其已將系爭土地清空回復原狀，並無可採。㈣本院復依上訴人聲請，於108年5月9日會同兩造及新北市新莊地政事務所至系爭土地履勘測量結果，系爭土地上仍有土堆A面積36平方公尺、土堆B面積304平方公尺、土堆C（堆疊較高之土堆）面積383平方公尺，有新北市新莊地政事務所複丈成果圖在卷可稽（本院卷第71頁），觀諸上開土堆面積總計高達723平方公尺，可見上訴人仍未將系爭土地清空回復原狀。上訴人固主張囑測土堆C係臨地土堆滑落所致，然未就此有利於己事實舉證以實其說，尚無可採。又上訴人陳稱：本件囑測土堆A，新莊地政事務所專業人員亦難以目測看出是否有越界，況上訴人非專業人員，自亦無法看出，不能以此即謂上訴人未回復原狀云云，惟土地測量本即非以目測為之，況當日測量人員雖稱目測應無越界，然實際測量結果卻仍有越界，顯見目測並非全然可採，上訴人自應依上開測量結果清空土堆，始得謂有將系爭土地回復原狀。㈤上訴人另主張系爭土地向由被上訴人出租他人做為堆置土石之用，是上訴人將系爭土地返還予被上訴人後，並不影響被上訴人再出租予他人之使用收益，被上訴人故意以所謂未回復原狀而拒絕返還押租金，顯違反民法第148條第2項之規定云云。然查，系爭租約之租期屆滿或終止時，被上訴人僅於上訴人交還系爭土地並遷空回復原狀時，始負返還押租金予上訴人之義務，已如前述，且系爭土地縱然一向出租他人堆放土石，倘上訴人未將目前置放占用系爭土地之土堆清空，衡情亦難謂對於被上訴人再出租予他人之使用收益全無影響，故被上訴人以上訴人未回復原狀而拒絕返還押租金，尚無違反民法第148條第2項規定之誠實信用原則。㈥綜上所述，本件上訴人並未舉證證明其確已將系爭土地清空回復原狀並交還被上訴人，自不能依系爭租約第5條第2項約定請求被上訴人返還押租金。五、從而，本件上訴人依租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付46萬2,000元，及自107年2月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 108 年 10 月 9 日民事第四庭審判長法官高文淵法官王士珮法官連士綱以上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中華民國 108 年 10 月 9 日書記官許碧如

臺灣新北地方法院108年度簡上字第57號

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