臺灣新北地方法院108年度訴字第1855號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 109 年 01 月 10 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1855號原　　　告　承順合光企業有限公司

法定代理人　林宜德
訴訟代理人　詹晉鑒律師
被　　　告　蔡顯勳

上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國108 年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為新北市○○區○○○路000 ○0 號4 樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣17,662元，及自民國108 年7 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣30萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣90萬為預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣5,887 元為供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣17,662元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告於民國108 年9 月6 日言詞辯論期日將其訴之聲明第二項變更為被告應給付原告新臺幣（下同）17,662元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息，僅係更正事實上之陳述，非屬訴之變更追加，先予敘明。
二、原告主張：㈠原告於108 年3 月5 日經鈞院106 年度司執字第133434號拍賣抵押物強制執行事件（債務人為訴外人陳志華）拍賣程序，拍定取得門牌號碼為新北市○○區○○○路000 ○0 號4 樓房屋（下稱系爭房屋）暨其所在基地所有權。於上開執行事件查封時，被告雖在場陳稱：系爭房屋係因陳志華積欠其借款，故將系爭房屋出租予其及家屬使用云云，然被告與陳志華間實際上應無租賃關係，原告亦否認被告所提其與陳志華間簽訂之系爭房屋租賃契約書（下稱系爭租約）之真正。縱認系爭租約為真正，依該契約書記載：「本租約到期時，如甲方尚無法清償上開借款本息時，雙方同意依據本租約上開租約期日順延『伍年』即103 年11月15日至108 年11月14日為止，嗣以此類至甲方上開借款本息清償為止」，可知系爭租賃契約無期滿絕不續約或應另定租約等條款，系爭租約應解為不定期租約，且未經公證，是本件並無買賣不破租賃規定之適用，被告於原告為系爭房屋所有權人後，迄今仍占用系爭房屋即屬無權占有。㈡被告無權占有系爭房屋，業如前述，則被告屬無法律上原因而受有利益，並使原告受有不能使用系爭房屋之損害，爰併依民法不當得利之法律關係，請求被告給付自原告於108 年3 月5 日取得系爭房屋所有權起至原告起訴之日止即108 年6 月27日共11 2天相當於租金之不當得利。查系爭房屋所在基地為新北市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地（下稱系爭635 、
617 、623 地號土地），面積分別為11.25 方公尺、61.73
平方公尺、62.26 平方公尺，原告應有部分均為5 分之1 ，目前公告地價為每平方公尺26,600元，申報地價為公告地價80% 即21,280元，爰參酌土地法第97條規定，以系爭土地申報總價年息10% 計算不當得利金額，請求被告給付17,662元(計算式：< 11.25+61 .73+62.26> ×1/5 ×112/ 365×10
% ＝17,662 )等語。其聲明為：
1.被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
2.被告給付原告17,662元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息，
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：茲因系爭房屋前所有權人陳志華積欠伊借款120
萬元（下稱系爭借款）遲遲無法清償，故於98年11月15日就系爭房屋與伊簽訂系爭租約，約定租期5 年，並以系爭借款每月孳息12,000元中之1 萬元轉為預付租金以抵償本租金，且就陳志華如無法清償系爭借款，則逕自轉為續租5 年系爭房屋。承上，被告係依租賃關係合法占用系爭房屋，原告須受買賣不破租賃契約之法律拘束，是原告訴請被告遷讓系爭房屋難謂有理等語置辯。其聲明為：原告之訴駁回。並陳明如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於108 年3 月5 日因得標買受系爭房屋暨其所在基地而取得所有權乙情，業據提出不動產權利移轉證書、所有權狀等件影本為證( 見本院卷第31頁、第41至47頁) ，並經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛，且為被告不爭執，自堪信為真實。惟原告主張被告無權占有系爭房屋，使原告受有相當於租金之損害，被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付自108 年3 月5 日起至108 年6 月27日止之不當得利，則為被告所否認，並以前情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠被告有無占有系爭房屋之合法權源？㈡如被告無權占用系爭房屋，原告得請求之不當得利數額若干？
四、本院之判斷：
㈠按所有人對於無權占有者，得請求返還之；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第767 條第1 項前段、第425 條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張其為系爭房屋之所有權人，系爭房屋現仍由被告占有使用之事實，既為被告所不爭執，則被告自應就其有占用系爭房屋合法權源之有利於此之事實，負舉證責任。查：被告就其抗辯固據提出系爭租約為證，惟原告已否認系爭租約之真實性，而觀諸本院106 年度司執第133434號拍賣抵押物事件（下稱系爭執行）卷宗內原系爭房屋暨所在土地之登記謄本，可知陳志華係於99年2
月2 日方以買賣為原因（原因發生日期為99年1 月15日）登記取得系爭房屋暨所在土地，則系爭租約簽定時之98年11月15日，陳志華尚非系爭房屋之所有權人，其有何權源將系爭房屋出租予被告？且被告與陳志華間果有系爭借款債權債務關係在，何以被告未要求陳志華就系爭房屋設定抵押權以為擔保，卻僅將系爭借款作為押租金，約定以系爭借款每月孳息12,000元中之1 萬元抵償系爭房屋租金？是以，被告與陳志華間是否確實有租賃情事存在，已有可疑。再依系爭租約第4 條記載：「本租約到期時，如甲方尚無法清償上開借款本息時，雙方同意依據本租約上開租約期日順延『伍年』即103 年11月15日至108 年11月14日為止，嗣以此類至甲方上開借款本息償為止」等語，並參以被告到庭陳稱：「因為陳志華欠我120 萬元，當時約定每個月利息1 萬2 千元，而系爭房屋租金每月1 萬元，他應該給我的利息其中1 萬元就轉租金，還要再給我2000元的利息，從簽約到現在陳志華另外付給我的2000元的利息都沒有付，本金也一毛錢都沒有還」等語，堪認系爭租約應屬不定期限或期限逾5 年之租約，且系爭租約未經公證，乃被告所不爭，是縱令系爭租約為真實，依民法第425 條第2 項規定，被告仍無從執系爭租約對抗原告，被告自原告於108 年3 月5 日依強制執行法第98條第1 項規定領得權利移轉證書而取得系爭房屋所有權起，即無占用系爭房屋之正當權源。準此，原告依民法第767 條第1
項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應予准許。
㈡次按法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條前段所明定。而無權占用他人房地者，通常可享有相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10 %為限，土地法第97條第1 項定有明文；而所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；且土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80% 為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第16條亦分別定有明文。至所謂年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。查:
⒈被告無正當權源占用原告所有系爭房屋，業經本院認定如前，則被告在無法律上之原因下仍居住於系爭房屋內而受有使用系爭房地之利益，致原告受有損害，自屬當然，是原告依民法不當得利之法律關係，請求被告給付自108 年3 月5 日起至108 年6 月27日止相當租金之不當得利，洵屬有據。
⒉系爭房屋所在基地為系爭635 、617 、623 地號土地，面積分別為11.25 方公尺、61.73 平方公尺、62.26 平方公尺，共計135.24平方公尺，總面積為482.56平方公尺，原告應有部分均為5 分之1 ，108 年度公告地價為每平方公尺26,600元，有該土地所有權狀及該地段公告地價及公告土地現值查詢資料在卷可稽，故原告所有系爭房屋所在基地申報價額為575,581 元（計算式：135.24平方公尺×26,600元/ 平方公
尺×1/5 ×80% ＝575,581 元，元以下四捨五入）。本院審
酌系爭房屋分於71年7 月17日建築完成，為5 層樓鋼筋混凝土造建物，主要用途為住家用，有系爭房屋所有權狀為憑（見本院卷第41頁），而系爭房屋鄰近傳統市場、集美國小、三重高中、三重捷運站、重新大橋公車站、新北市立聯合醫院三重院區等情，並據原告陳報在卷，且有原告所提系爭房地四周現狀照片、goole 地圖在卷可稽（見本院卷第61至73頁、93至95頁、101 頁），可見生活機能及交通條件良好，復斟酌新北市三重地區與系爭房屋相若之一般住宅房屋租金行情，每月至少為1 萬元左右，而原告以系爭房屋所在土地申報總價10% 計算請求相當於租金之不當得利，經核算結果每月金額僅4,797 元（計算式：575,581<元> ×10 %÷12 <
月> ＝4,797 元，元以下四捨五入）等情，堪認原告之請求尚稱允當，應予准許。則原告自108 年3 月5 日取得系爭房屋所有權之日起至108 年6 月27日止，所得請求被告給付相當於租金之不當得利數額為17,662元（575,581<元> ×10 %
÷365 ×112 ＝17,662元，元以下四捨五入）。
五、從而，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依民法第179 條之規定，請求被告給付17,662元及自起訴狀繕本送達翌日即108 年7 月20日（起訴狀繕本係於108 年7 月9 日依法寄存送達被告，經10日生送達效力）起按法定利率即年息5%計算之遲延利息，均有理由，應予准許。末兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 1 月 10 日民事第三庭 法 官 古秋菊
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 10 日書記官 蔡叔穎