臺灣新北地方法院108年度訴字第2532號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第2532號

原告

茶米不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

巫漢鈞

被告

張明哲

訴訟代理人

張梓渙

　　　　　　劉炳烽律師

上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國108 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

ㄧ、原告起訴之主張

（一）兩造於民國106 年3 月3 日簽訂買賣邀約書、買賣斡旋金契約書（下稱系爭斡旋金契約書），由被告委託原告居間仲介向原告法定代理人巫漢鈞購買新北市○○區○○段000 地號土地及同段5 建號建物（以下合稱系爭不動產），承購價格為新臺幣（下同）42,000,000元，委託期間至106 年3 月10日止。系爭斡旋金契約書第9 條約定買方（即被告）於簽訂不動產買賣契約書時，應給付成交價款之百分之2 為受託人（即原告）服務報酬。嗣兩造於106 年3月7 日合意將委託購買價格變更為43,500,000元，復於106 年3 月10日合意延長委託期間至106 年3 月15日。巫漢鈞與被告於106 年3 月10日經原告營業員居間斡旋成功簽訂買賣成交確認書（下稱系爭確認書），合意系爭不動產之成交總價為43,500,000元，並於同年月17日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。惟被告於簽訂系爭買賣契約書後，旋即於106 年3 月22日以律師函通知賣方巫漢鈞，主張依民法第92條第1 項及第74條第1 項規定撤銷簽訂系爭買賣契約書之意思表示，此一爭議業經另案即本院106 年度重訴字第900 號判決認定系爭買賣契約書有效，並經臺灣高等法院107 年度重上字第559 號判決駁回上訴而確定。

（二）原告於106 年3 月10日居間仲介被告向巫漢鈞買受系爭不動產，並於106 年3 月17日簽訂系爭買賣契約書；原告既已完成居間仲介之義務，自得請求被告給付成交價款43,500,000元百分之2 即870,000 元之服務報酬。爰依民法第568 條第1 項、系爭斡旋金契約書第9 條之約定提起本訴。

（三）聲明

1.被告應給付原告870,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

2.原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告之答辯

（一）本件買賣係出售原告法定代理人之不動產，然簽訂買賣邀約書至簽訂買賣契約之過程不過1 星期之時間，買賣契約居間之過程草率。又原告仲介人員遊說被告購買時告知系爭不動產在推合建，僅剩1 間未談成，合建範圍為新北市○○區○○段000 號等8 筆地號土地，與系爭買賣契約書內附合建規劃相符；然原告法定代理人巫漢鈞卻於另案（即本院106 年度重訴字第900 號）稱合建範圍僅剩6 戶參與，顯非系爭買賣契約書簽訂時所稱之8 筆土地。原告刻意隱瞞此一重大交易資訊，違反誠實及信用方法，亦未盡善良管理人之注意義務。

（二）系爭確認書雖記載買方應給付服務費2,900,000 元整，惟此一約定應為買賣系爭不動產尾款之金額，是兩造間並未約定被告須給付仲介費用即服務報酬870,000 元。又依原告所提出之編號D001690 契約書記載契約於106 年3 月3日由買方（即被告）攜回審閱3 日，然簽約日記載亦為106 年3 月3 日，顯見原告未提供被告契約審閱期，被告自得主張其條款不構成契約之內容。另原告未經被告書面同意即同時接受買賣雙方委託，已違反性質上屬強制規定之不動產經紀業管理條例第24條之2 規定，應屬無效。

（三）賣方即原告法定代理人業已於108 年1 月24日將系爭不動產售予第三人，且於108 年2 月23日辦妥所有權移轉登記，已違反系爭買賣契約書之約定。原告明知其法定代理人將系爭不動產售予第三人而未阻止，甚至受其法定代理人委託尋找買主，違反對受託人即被告之契約義務，依民法第571 條規定，原告不得向被告請求報酬。縱使被告應給付服務報酬，原告公司就本件買賣所提供之服務僅為帶看房屋及聯繫買方簽訂契約，考量原告支出成本與另行支出勞務付出與約定報酬不相當，以買賣總價金之百分之2 計算服務報酬核數過高，爰依民法第572 條規定請求酌減。

（四）聲明

1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷

（一）兩造簽立系爭斡旋金契約書，由買方即被告以總價款42,000,000元作為其願意購買系爭不動產之條件，委託仲介業者即原告向賣方巫漢鈞斡旋及確認價格、條件；嗣被告將其願意購買之條件變更為總價款43,500,000元，並與原告簽立系爭確認書；被告復與巫漢鈞簽立系爭買賣契約書，約定總價款為43,500,000元等情，為兩造所不爭執，且有系爭斡旋金契約書、系爭確認書、系爭買賣契約書可證（見本院卷第19至26、99、157 頁），首堪認定。

（二）不動產經紀業管理條例第24條之2 前段規定：「經營仲介業務者經買賣雙方或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託」。依立法院第7 屆第8 會期第6 次會議議案關係文書所載，上述條文各提案人之修正說明均清楚揭示此一修正係參照民法106 條前段之規定，以書面同意之方式避免利益衝突，保障雙方委託人之利益（見本院卷第125 至144 頁）。是經營仲介業務者倘未經買賣雙方當事人書面同意即同時接受雙方委託，此委託契約之法律效果應屬效力未定。原告主張本件為雙方仲介，且有經雙方「書面」同意等語；惟經本院曉諭後，原告仍無法提出書證以實其說。而被告就其有無以「書面」同意原告接受買賣雙方委託乙節既有爭執，並拒絕承認此雙方委託契約，依照前述說明，此雙方委託契約自應確定不生效力。原告基於無效之居間契約，依民法第568 條第1 項規定請求被告給付報酬，應屬無據。

（三）縱使兩造間之居間關係並非無效，系爭斡旋金契約書仍已遭系爭確認書所取代而失效。蓋系爭斡旋金契約書第5 條約定：「若於斡旋期間內，賣方不承諾接受上述條件，本斡旋契約書自始無效，買方所交付之出價斡旋金即由受託人無息退還買方。買方若欲以新條件繼續委託出價，則需另行填具新契約」；且由證人即原告仲介人員楊淑美於另案即本院106 年度重訴字第900 號中所為之證述可知（見本院卷第165 至167 頁），賣方巫漢鈞並不接受被告以系爭斡旋金契約書所提出之總價款42,000,000元條件。是依系爭斡旋金契約書第5 條約定，系爭斡旋金契約書應已失效。嗣兩造另有填具系爭確認書，約定被告願意接受之新條件為總價款43,500,000元，顯係用以取代業已失效之系爭斡旋金契約書；則原告執已遭取代而失效之系爭斡旋金契約書向被告請求給付報酬，應非有據。

（四）系爭確認書第1 條、第2 條之約定內容詳附表所示。被告主張第2 條之手寫金額為其仲介人員楊淑美筆誤，原告亦主張第2 條之手寫金額為買賣價金之尾款，顯見第2 條之手寫金額應非服務費。故被告主張依兩造真意系爭確認書第2 條之服務費金額應為空白等語，應屬可採；從而被告主張出賣人為原告法定代理人，兩造因而未約定服務費等語，亦非無據。

四、結論

（一）原告基於居間及系爭斡旋金契約書之法律關係，依民法第568 條第1 項規定、系爭斡旋金契約第9 條約定請求被告給付870,000 元之報酬，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

（二）本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

（三）訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第78條。