臺灣新北地方法院108年度重訴字第666號｜法律人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　108年度重訴字第666號原　　　告　林敏南訴訟代理人　陳宜新律師被　　　告　溫邵宸即溫冠勳訴訟代理人　李銘洲律師複　代理人　簡詩家律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國109 年5 月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分按「未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：二、該事項不甚延滯訴訟者。」民事訴訟法第276 條第1 項第2 款定有明文。查原告起於準備程序主張其於民國104 年12月3 日向被告購買坐落新北市○○區○○段000 地號土地及其上新北市○○區○○路000 號10樓房屋（下合稱系爭不動產），約定價金新臺幣（下同）5,850 萬元，被告嗣後將系爭不動產轉售訴外人京晨科技股份有限公司（下稱京晨公司），原告陷於給付不能，依民法第226 條、256 條、第259 條規定解除契約及請求返還價金。而本院於109 年4 月22日宣示準備程序終結後，原告於109 年5 月27日言詞辯論前之109 年5 月19日具狀，主張另依給付不能規定請求損害賠償及依兩造間買賣契約（即下述系爭104 年契約）第10條第1 項第2 款規定請求損害賠償，請求擇一為有利判決，經核不甚延滯訴訟，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：㈠原告於104 年12月3 日向被告購買系爭不動產，並簽訂買賣契約（下稱系爭104 年契約），約定買賣總價金為5,850 萬元，原告已給付第一期簽約款940 萬元，兩造原定於105 年3 月10日交屋，惟被告迄今未辦理所有權移轉登記，嗣經原告調閱系爭不動產謄本後發現，被告已將系爭不動產轉售予京晨公司，於107 年7 月23日辦妥所有權移轉登記，是被告客觀上顯已無交屋之可能，然被告迄未返還簽約款940 萬元，原告以本件之起訴狀繕本送達作為解除系爭104 年契約之意思表示，請求返還已受領之第一期簽約款940 萬元暨自104 年12月3 日起之利息。又系爭104 年契約可歸責於被告之事由致給付不能，原告即受有無法依買賣關係取得系爭不動產所有權，致原告財產減少，減少金額即原告將系爭不動產出售予京晨公司3,600 萬元，原告自得請求被告負損害賠償責任。再依系爭104 年契約第10條第1 項約定：「賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」。據此，系爭104 年契約因可歸責被告事由陷於給付不能，原告毋庸為定期催告即得解除契約，被告應將已付款項加倍即1,880 萬元返還原告，原告先以其中940 萬元作為本件請求賠償金額等語。㈡對被告答辯之陳述：被告辯稱系爭104 年契約記載之685 萬元、144 萬元、111 萬元未實際收受，係為房貸鑑價刻意拉高買賣價金，與房屋貸款實務上須由銀行鑑價人員實地勘查物件，基於屋況、行情資料庫及該筆買賣的實際成交價格去做加減分得出鑑價報告等情不符，而難認可採，且綜觀兩造間所簽署眾多文書，最終則為系爭104 年契約，足見兩造間經長久協商，終於104 年12月3 日以書面擬定買賣契約，則依「當事人後意思表示與前意思表示相排斥時，應以後意思表示為有效」之解釋法則，應認兩造間有將過往支付之685 萬元、144 萬元、111 萬元充作本次買賣價金之意思表示。被告另辯稱兩造契約因原告未能取得貸款而解除，與系爭104 契約「特別約定」欄內並未約定原告未取得貸款時，契約隨即解除等情不符，難認有據，被告向法院聲請強制執行，亦不能作為解除系爭104 年契約之意思表示。㈢綜上，爰依民法第226 條、第256 條、第259 條第1 款及第2 款、第179 條之規定及追加民法第226 條、第260 條之規定、系爭104 年契約第10條第1 項第2 款約定請求被告給付940 萬元等語，並聲明：⒈被告應給付原告940 萬元，及自104 年12月3 日起至清償日止按年利率5 ％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠原告有意向被告購買系爭不動產，兩造第一次於103 年9 月10日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭103 年契約），約定價金4,850 萬元，原告給付685 萬元後，約定尾款4,165 萬元應於103 年11月19日給付，然原告因故無法給付尾款，兩造遂兩度合意順延尾款給付日期至104 年1 月20日，同時協議原告仍應依系爭103 年契約第10條：「一、甲方（原告）不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即視為甲方違約…三、有上述第一款、第二款之情形，經對方催告而於催告期間內履行，並應按每日以買賣總價款萬分之五支付遲延違約罰金。」之規定給付違約金。原告自103 年11月19日計算至同年12月30日之違約金合計為96萬元，103 年12月31日至104 年1 月20日之違約金為48萬元，然被告於104 年1 月20日仍未給付尾款，被告雖依約得沒收原告頭期款685 萬元，然兩造於中和區公所調解後達成和解，內容為：「一、自即日起解除買賣房地買賣契約（即系爭103 年契約）。二、相對人（被告）願於104 年3 月31日前給付150 萬元整予聲請人（原告），作為本案全部和解金額。三、兩造就本件放棄其餘請求。」是就系爭103 年契約由原告給付之685 萬元買賣價金、96萬及48萬元違約金，乃由被告退還150 萬元予原告以為和解，然因原告仍有使用系爭不動產之必要，故於104 年3 月13日與被告簽訂租賃契約，約定自104 年3 月14日以每月13萬元承租系爭不動產，並以被告上開應給付原告之150 萬元充作押租金及租金。㈡原告於104 年11月6 日再度表示有意購買系爭不動產，於104 年11月6 日書立承諾書，表明願於105 年2 月29日以前以4,850 萬元購買，同年12月3 日另簽訂房屋無償借用契約並同時公證，約定被告願將系爭不動產無償借予原告使用，期間自104 年12月3 日至105 年2 月28日止，其後才簽訂系爭104 年契約，系爭104 年契約中所記載之收款685 萬元、96萬元、48萬元，實為系爭103 年契約之買賣價金、違約金，契約中記載之111 萬元，被告未實際收受，原告亦簽立聲明書為證，原告主張有將給付之收款充作本件買賣價金，並非真實。而依系爭104 年契約之特別約定為：「⒈買方必須於105 年2 月28日前取得確定銀行貸得新台幣4,910 萬元之核撥證明文件；或貸款雖然未達到4,910 萬元，但買方已於 105 年2 月28日前補齊尾款差額。⒉若買方無法達到前一條所約定之條件，賣方得沒收買方已交付之所有款項，且買方必須無條件遷離本標的，本標的之裝潢及設備無條件交付賣方，不得要求任何補貼。」等語，可知原告若無法完成買賣，雙方即解除系爭104 年契約，原告可於105 年3 月1 日取回系爭不動產。且本件原告未交付4,850 萬元價金，被告聲請強制執行請求原告返還系爭不動產，亦為解除契約之意思表示，是系爭104 年契約已因原告違約而解除，原告當無返還價金之理由。退步言之，倘依原告主張價金為5,850 萬元，而仍有4,910 萬元迄未給付，則原告於105 年3 月1 日前仍未給付，已陷於遲延，被告自得依據系爭104 年契約第10條第2 項1 款約定，請求原告給付遲延利息合計940 萬5,677 元，被告另主張抵銷等語，茲為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠原告前於103 年9 月10日購買被告所有之系爭不動產，兩造協議原告以4,850 萬元購買系爭不動產。嗣原告給付685 萬元後，無法繼續給付買賣價金，兩造便於103 年12月31日約定給付尾款時間延至104 年1 月20日，但原告應給付被告之48萬元損害賠償金及原買賣契約之懲罰性違約金，均仍得請求。㈡原告因仍無法給付系爭不動產買賣價金，兩造於104 年3 月13日在新北市中和區調解委員會協議解除買賣契約，被告應給付150 萬元予原告。㈢兩造於104 年12月3 日再次締結系爭104 年契約，契約文字約定原告以5,850 萬元購買系爭不動產，並載明原告分別於103 年11月21日匯款685 萬元、104 年匯款96萬元、48萬元、104 年12月3 日交付111 萬元。㈣系爭104 年契約之685 萬元，即為兩造系爭103 年契約中原告支付而遭被告沒收之價金。㈤被告已將系爭不動產出售予京晨公司。四、至原告主張其已依約給付940 萬元，然因可歸責於被告之原因至給付不能，故請求被告返還給付之價金，或請求損害賠償，或依系爭104 年契約第10條第1 項請求返還價金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，則本院應審酌者厥為：㈠系爭104 年契約，買賣價金為4,850 萬亦或5,850 萬元？雙方是否合意將原告過往所給付之違約金、價金，充作本次買賣契約價金之一部？㈡原告請求被告返還價金，有無理由？㈢原告主張系爭104 年契約因可歸責被告而給付不能，有無理由？㈣原告主張被告應依系爭104 年契約第10條規定加倍返還已給付之款項，有無理由？㈤如原告請求有理由，被告得否以其對於原告之給付遲延損害賠償請求權主張抵銷？下分述之：㈠系爭104 年契約之價金為何？兩造有無將過往給付價金充作本次買賣價金之合意？ ⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，固為民法第87條第1 項、第2 項所明定，惟是否隱藏他項法律行為，須由主張隱藏有他項法律行為之人，就此利己之事實，負舉證責任。 ⒉本件原告主張系爭104 年契約買賣價金為5,850 萬元，雖提出系爭104 年契約之不動產買賣契約書為證，其中第2 條記載：買賣價款總金額伍仟捌佰伍拾萬元整（內含營業稅）。契約書第9 頁另記載：簽約款：繳交日103 年11月21日、金額685 萬元；繳交日104 年間、金額96萬元、48萬元、繳交日104 年12月3 日、金額111 萬元，是依系爭104 年契約形式上觀之，兩造間合意之買賣價格為5,850 萬元，且原告已支付685 萬、96萬、48萬、111 萬，合計940 萬元【計算式：685 萬＋96萬＋48萬＋111 萬＝940 萬（元）】，被告抗辯雙方買賣價金實際上為4,850 萬元等語，揆諸前開說明，自應由被告負舉證責任。而被告就兩造間買賣價金為4,850 萬元，業已通知證人即辦理系爭104 年契約之代書李雷傑到庭證稱略以：兩造有協議，這個案件買方（原告）還要付給賣方4,910 萬元含稅，原本為4,850 萬元，60萬元為稅金，因為原告有貸款的需求，希望被告配合將合約金額寫成5,850 萬元，因為原告之前有些錢遭被告沒收，就契約書所寫685 萬、96萬、48萬，是聽兩造說才寫的，在現場原告並未交付111 萬元，是為了把總價數字湊起來，為此兩造也有寫一份書面（即後述之聲明書，下稱系爭聲明書），現場有看到原告簽名蓋手印，因為原告沒有帶印章，後來我有去問原告也有去原告公司，原告說貸款辦不下來，所以後來代書費用都沒有收，權狀也沒有收等語明確（見本院卷第221 頁至第223 頁）、證人即協助被告草擬相關契約之律師蘇忠聖到庭證稱略以：曾協助被告草擬承諾書（下稱系爭承諾書），印象中被告要求實拿4,850 萬元，也有看到簽承諾書之過程，是原告親自簽定，地點是被告辦公室；雙方所定的買賣契約無論是第一次或之後雙方合意的金額都是4,850 萬元，知道兩造有第二次買賣契約（即系爭104 年契約），所以才會簽署系爭承諾書等語無訛（見本院卷第215 頁、第217 頁）。本院衡酌證人李雷傑、蘇忠聖分別係因業務關係與兩造接觸，與兩造間並無嫌隙，而證人李雷傑另證稱契約書上685 萬、96萬、48萬是聽兩造所才寫，並未刻意為有利被告之證述，顯見其並無渲染，僅就其所知事項為證述，且2 人就系爭不動產之買賣價格證述均互核一致，是渠等證言應可採信。則： ⑴依證人李雷傑、蘇忠聖所述，系爭104 年契約價金雖於契約中記載為5,850 萬元，然此僅為便利原告貸款時可貸得較高之價格，與一般民眾熟知房屋貸款金額常為買賣交易價格之之七成或八成情狀大致相符，是被告辯稱為便利原告貸款，刻意填高買賣價金等情，自非無據。 ⑵另依證人李雷傑已證述為真正之系爭聲明書所載：「買方（原告）向賣方（被告）購買中和區中正路909 號10樓之房地，買賣合約所載104 年12月3 日所簽收之買賣價款新台幣111 萬元，係為了配合買方申請銀行貸款所用，實則並未收到，買方並未交付，恐口無憑，特例此據」（見本院卷第115 頁）等語，載明買賣價金中111 萬元「係為配合原告辦理銀行貸款」，而非兩造有以系爭103 年契約支付價金充作系爭104 年契約價金之意，是被告辯稱系爭104 年契約記載價格5,850 萬元及已給付940 萬元，係為協助原告辦理貸款等情，當屬有據。 ⑶再依證人蘇忠聖已證述為真正之系爭承諾書所載：「…今本人同意於105 年2 月29日前以新台幣肆仟捌佰伍拾萬元之金額與溫冠勳就本件租賃物簽定買賣契約」等語（見本院卷第111 頁），而觀諸系爭承諾書簽立時間為104 年11月6 日，與系爭104 年契約簽約日期104 年12月3 日，相距未達一月，系爭不動產之價格顯無理由暴漲1,000 萬元。是綜合證人證述及系爭聲明書、系爭承諾書，堪認兩造間確實約定買賣價格為4,850 萬元，被告所辯應可採信。 ⒊原告雖主張兩造協議將過往給付之價金充作本次價金云云，倘若屬實，兩造僅可能以原告「已經給付」之價金抵充買賣價金，然系爭104 年契約中記載之111 萬元，原告從未給付，此經證人李雷傑到庭證述明確，且有系爭聲明書在卷可憑，顯見兩造訂約時真意，並非將原告先前支付之價金充作本次買賣價金，而僅單純為墊高買賣價格所為之記載，原告該部分主張，自難採信。 ⒋原告另爭執被告所提出系爭承諾書及系爭聲明書形式上證據力，無從證明兩造間曾協議買賣價金為4850萬元，亦無從證明原告未給付被告111 萬元云云。按私文書應提出其原本，但僅因文書之效力或解釋有爭執者，得提出繕本或影本；又法院得命提出文書之原本。不從前項之命提出原本或不能提出者，法院依其自由心證斷定該文書繕本或影本之證據力，民事訴訟法第352 條第2 項、第353 條定有明文。是當事人舉私文書為書證時，應提出原本，僅因文書之效力或解釋有爭執，方得以繕本或影本為書證，然法院認為有必要時，仍得命提出文書之原本，不從前項之命提出原本或不能提出者，法院即得依其自由心證斷定該文書繕本或影本之證據力。而舉證人自始僅提出繕本或影本，對造當事人復對該繕本或影本之真正有爭執，其未提出或不能提出原本時，程序上即與上揭規定未合，在舉證人提出原本前，法院不得依上揭規定認該繕本或影本有何證據力；惟仍可將之視為該當事人關於事實陳述之訴訟資料，依民事訴訟法第222 條第1 項規定，斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷該事實之真偽。查系爭承諾書已由證人蘇忠聖當庭結證稱曾代被告書立系爭承諾書內容，並看到原告本人親自簽名等語（見本院卷第215 頁、第216 頁）、證人李雷傑亦到庭結證稱曾看到原告當場簽署系爭聲明書（見本院卷第222 頁），則該私文書已由人證證其真正，是原告上開主張，自無足採。㈡原告於系爭104 年契約既未給付任何價金，兩造亦無合意由系爭103 契約之價金抵充，均如本院前所認定，則姑不論原告主張系爭104 年契約因被告轉售京晨公司，屬可歸責於被告而給付不能等語有無理由，原告請求被告返還之940 萬元價金，已屬無據，應予駁回。㈢原告主張系爭104 年契約因可歸責被告而給付不能，有無理由？ ⒈按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2 項定有明文。另按民法第258 條第1 項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年度台上字第4001號判決要旨參照）。查系爭104 年契約特別約定：「⒈買方必須於105 年2 月28日前取得確定銀行貸得新台幣4,910 萬元之核撥證明文件；或貸款雖然未達到4,910 萬元，但買方已於105 年2 月28日前補齊尾款差額。⒉若買方無法達到前一條所約定之條件，賣方得沒收買方已交付之所有款項，且買方必須無條件遷離本標的，本標的之裝潢及設備無條件交付賣方，不得要求任何補貼。」，可見雙方約定原告需於105 年2 月28日前取得銀行貸款或補齊差額作為系爭104 年契約之條件，即所謂民法第99條第2 項所謂附解除條件之法律行為，原告主張特別約定之條款並非解除條件云云，難認可採。而原告未能取得銀行貸款乙情，業據證人李雷傑於本院中證述明確（見本院卷第222 頁），則系爭104 年契約已因解除條件成就而自動失效。 ⒉系爭104 年契約既因解除條件成就而於105 年2 月28日失效，被告嗣後將系爭不動產轉售京晨公司，自不可歸責於被告，是原告依民法給付不能之規定，請求被告給付損害賠償，自屬無據，原告另主張被告將系爭不動產轉售予京晨公司之價金3,600 萬元為其所受之損害，同有誤會，併此敘明。而原告另主張依據契約第10條規定，請求被告加倍返還價金云云，然系爭104 年契約之無法履行不可歸責於被告，已如前述，原告依據系爭104 年契約第10條第1 項約定請求賠償，亦屬無據，應一併駁回之。而原告主張既無理由，則被告主張對原告具940 萬5,677 元之債權得做為抵銷等語，即無庸審酌，附此敘明。五、綜上所述，原告未能證明其已給付940 萬元、兩造間有將前次給付之損害賠償充作本次買賣契約價金之合意或系爭104 年契約係可歸責於被告而陷於給付不能，從而，原告依據民法第226 條、第256 條、第259 條第1 款及第2 款、第179 條、第260 條之規定及系爭104 年契約第10條第1 項第2 款請求被告給付940 萬元及自104 年12月3 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請及失所附麗，一併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 109 年 6 月 10 日民事第四庭審判長法官高文淵法官潘曉玫法官王廷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 6 月 10 日書記官張雅筑

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