臺灣新北地方法院民事判決

原告

頂率開發股份有限公司

法定代理人

簡士亮

訴訟代理人

侯傑中律師

訴訟代理人

林則奘律師

被告

江陳金妙

訴訟代理人

蔡進良律師

黃冠中律師

上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國111年3月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：訴外人胡睿鈞與被告於民國101年12月13日簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），向被告購買新北市○○區○○段000地號土地（應有部分1/7，下稱系爭土地），買賣價金為新臺幣（下同）43,462,905元，並已給付完畢，然系爭土地前為新北市三重區公所（即改制前臺北縣三重市公所，下均稱三重市公所）與被告之父即訴外人陳欽銘協議價購作為修德國小校地使用，惟未辦理所有權移轉登記，被告明知上情，仍與胡睿鈞為系爭契約第15條、第16條之保證約定，顯有違約，被告所為給付已不符債之本旨，而其情形無法補正，嗣胡睿鈞於106年6月2日發函解除契約，並請求被告返還已給付之買賣價金43,462,905元及轉售差價之所失利益19,056,560元，並已將系爭契約所生之價金返還請求權及全部損害賠償請求權讓與給原告。為此，爰依民法第259條、第227條、第226條、系爭契約第12條、16條及債權讓與法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告62,519,465元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：依新北市政府101年12月18日核發之系爭土地使用分區證明書，可知系爭土地為公共設施保留地，且未有他人價購之情事，伊未違反系爭契約所訂條款，則胡睿鈞於106年6月間解除契約無效，依民法第299條第1項規定，原告據此提起本件訴訟，亦無理由。再者，原告並未舉證被告有何其他違反系爭契約條款之情事，且縱認系爭土地前曾經價購、已非公設保留地為屬實，則該給付標的物於訂約時即自始客觀不能，系爭契約自始無效，胡睿鈞自無從據此請求解除契約、請求回復原狀及損害賠償之餘地，其將上開請求權讓與原告，亦同。再轉售差價之所失利益部分，胡睿鈞與原告間並無買賣關係存在，且其前以脫法行為偽造伊之授權書，自不符民法第216條第2項規定等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、查原告主張胡睿鈞與被告於101年12月13日就系爭土地簽訂系爭契約，買賣價金為43,462,905元，並已給付完畢；胡睿鈞於106年6月2日以存證信函向被告表示解除系爭契約，另將對被告之買賣價金返還請求權及損害賠償請求權等債權讓與原告等節，有系爭契約書、存證信函及債權轉讓契約書等件為證（見本院109年度重訴字第464號卷，下稱本院卷，卷一第15頁至17頁、55頁至62頁），且為被告所不爭執（見本院卷二第74頁），自堪信為真實。

四、至原告主張因被告違反系爭契約第15條、第16條，胡睿鈞已解除系爭契約，並將其對被告返還買賣價金請求權及全部損害賠償請求權讓與原告等語，均為被告所否認，並以前開情詞置辯。茲就兩造爭執要點分別判斷如下：

㈠關於價金返還請求部分：

⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，為民法第227條第1項所明定。次按民法上所謂不完全給付，係指債務人已為之給付，不合債之本旨而言（最高法院110年度台上字第380號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任；惟按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。（最高法院106年度台上字第194號、109年度台上字第768號判決意旨參照）。

⒉本件原告主張系爭土地有因協議價購而非屬公共設施保留地之情事，認被告已違約而須負不完全給付之責，是首應認定者，即為系爭土地是否有未依債之本旨給付之情形。經查，依系爭契約第15條約定：「乙方（即被告，下同）保證買賣標的係位於新北市都市計畫內私有未徵收公共設施保留地，且符合『都市計畫容積移轉實施辦法』暨『新北市都市計畫容積移轉許可審查要點』等相關規定」；第16條則約定：「乙方保證買賣標的未有協議價購、徵收、以(按應為『已』之誤）收受補償金、或與他人訂立租賃契約或有礙本契約履行之任何協議、承諾……」等語（見本院卷一第16頁），可知被告依約應給付之系爭土地，應合於系爭契約第15條、第16條所訂之情形，始符債之本旨。

⒊系爭土地是否屬公共設施保留地乙節，雖據被告提出101年12月18日新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書，上載明系爭土地為學校用地，所有權私有部分是為公共設施保留地，土地取得方式為「徵購」等語（見本院卷二第41頁）；惟原告另提出108年10月25日新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書，則認定系爭土地係學校用地，土地取得（開發）方式為「都市計畫書未明文規定」，非屬公共設施保留地等語（見本院卷二第97頁），即有由本院為實質認定之必要。而按「依本法指定之公共設施保留供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之：一、徵收。二、區段徵收。三、市地重劃。」都市計畫法第48條定有明文。另按「查都市計畫法所稱之公共設施保留地，依都市計畫法第48條至第51條之立法意旨，係指依同法所定都市計畫擬定、變更程序及同法第42條規定劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。已取得或非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者，仍非屬公共設施保留地。」經內政部以87年6月30日臺內營字第8772176號函釋在案。而上開函釋，核屬內政部基於主管權責，就法令執行層面所為之解釋，與法律之本旨並無違誤，自得予以援用。是由上可知，若系爭土地確如原告所主張，已由三重市公所協議價購取得，即應認為非屬公共設施保留地。

⒋系爭土地是否前經三重市公所協議價購取得，經查：

⑴系爭土地重測前為臺北縣○○市○○○段○○○段00000地號土地，有土地登記第二類謄本可考（見本院97年度重訴字第395號卷，下稱本院前案卷，第4頁）；原告主張系爭土地前經三重市公所與被告之父陳欽銘協議價購作為修德國小校地使用之事實，有卷附三重市收購修德國校（即修德國小，下同）用地協議紀錄彩色影本1份為證（見本院卷二第221頁至225頁），並經本院調取該協議紀錄正本核閱無誤（見本院卷二第171頁）。而按民事訴訟法上所謂之公文書與私文書，係依其製作人而為區別。凡機關或公務員按其職務，依照法定方式所製作之文書，謂之公文書（最高法院109年度台上字第2811號判決意旨參照）。查依上開協議紀錄載明係在三重市公所市長室召開，可合理認定屬紀錄人員三重市公所公務員邱全輝於其職務上所製作之文書，依上見解，自屬民事訴訟法第355條第1項所定之公文書，應推定為真正。被告雖引最高法院104年度台抗字第962號裁定，認協議價購契約為私法契約，性質上非公文書云云，然前揭裁定僅涉及協議價購行為性質是否屬私法買賣，所生爭議應否由普通法院行使審判權之問題，與公文書或私文書之判斷無涉，自不能比附援引，一併敘明。

⑵又經核上開三重市公所收購修德國校用地協議紀錄之記載，56年6月5日出席之人員，除地主陳欽銘等人外、三重市公所、修德國校均派員代表出席，臺北縣政府亦有派員列席，並於協議事項部分記載：⒈收購土地座落三重市三重埔段長泰小段二二二─一及二二一─五兩筆土地（依照登記面積計算）。⒉收購土地價款協議每坪壹佰伍拾伍元，另地上物補償（水稻）每坪六元，合計每坪壹佰陸拾壹元計算成買。……⒋收購土地價款於双方訂約後付一成，餘俟地主繳齊移轉登記證件經核相符確實時付清。⒌收購土地應繳稅捐在五十六年六月底以前發生者由原地主負擔，五十六年七月以後發生者由買方負擔。就收購之土地標的、價金及其計算、給付，稅捐之負擔，均有達成協議，並經陳欽銘與市公所代表簽名（見原審卷第25頁），則依該協議紀錄第八項：「本協議由出席双方簽字後生效。」之約定（見本院卷二第225頁），三重市公所與陳欽銘就系爭土地之買賣，不待另訂立契約，即已達成意思之合致，堪可認定。

⑶另依卷附陳欽銘於56年6月17日與三重市公所訂立之收購修德國校校地契約，收購土地為三重市○○○段○○○段00000地號土地，收購價格為每坪155元，地上物補償金為每坪6元，給付方式為於契約成立後先給付1成，其餘9成於陳欽銘繳交移轉登記證件時付清（見本院卷二第231頁），均核與上開協議紀錄所載內容相符（見本院卷二第223頁）。再參以該收購契約上並蓋有三重市公所大印（見本院卷二第231頁、233頁）；且修德國小迄今均占有系爭土地興建校舍使用，其使用方式甚為公開、明顯，另由三重市公所77年5月3日七七北縣重民字第16757號致修德國小函之說明一記載：「本市三重埔段長泰小段222-1、221-3、230、230-7、231等五筆貴校用地，本所收購後即委託黃桂藩代書辦理產權移轉登記手續，迄未辦妥登記，於民國六十八年元月十六日方將該登記文件退還本所，惟其文件逾期失效，經本所再通知業主補繳有關證件，至今皆未補繳。」等語，亦有該函影本1紙可稽（見本院前案卷第28頁正反面），足見三重市公所曾於68年間有通知陳欽銘，要求其補繳印鑑證明、戶籍謄本及帶印鑑至三重市公所重新辦理登記。倘陳欽銘確未將系爭土地出售予三重市公所，並交付予修德國小供興建校舍使用，衡情應無長達十餘年均未為任何反對之表示，且未為任何返還請求之理。

⑷被告雖主張卷附前揭協議紀錄、收購校地契約、三重市公所收購修德國校用地剩餘公園預定地協議紀錄上陳欽銘之簽名字體不同，非同一人所書，且與陳欽銘生前書寫之簽名筆跡互核均不具有相似性，可知前開3份文書均非陳欽銘所簽署，不得逕認系爭土地業經三重市公所價購在案云云。惟查，本院檢附上開各協議紀錄、收購校地契約原本及被告所提供之陳欽銘簽名文書影本，函請法務部調查局鑑定各該簽名是否為同一人所書，經該局以110年11月3日調科貳字第11003338530號函覆以：本案因參考資料僅陳欽銘簽名文書影本，依現有資料歉難鑑定等語（見本院卷二第201頁）；再送內政部警政署刑事警察局鑑定，亦經該局以111年1月28日刑鑑字第1110000868號函覆就所送資料尚無法認定等語（見本院卷二第255頁）；且查蓋有陳欽銘簽名、印文之三重市收購修德國校用地協議紀錄及收購修德國校校地契約，均係經當時三重市長主持、並有臺北縣政府主管列席，復經三重市公所承辦公務員依法定程序逐級審核通過，始於其上蓋用三重市公所大印，參酌本件收購系爭土地，純係作興建學校之公益目的而使用，並無牽涉私人利益可圖，且承辦公務員亦無必要有何不法之行為。再者，三重市公所與陳欽銘於56年6月17日簽署之收購契約，其內容所述及陳欽銘出售系爭土地之時間、價金、付款時程、稅賦負擔等情節，均與上開協議紀錄之內容相符。細繹上開協議紀錄及收購契約，乃係陳欽銘等土地所有權人與三重市公所磋商確認系爭土地價購及付款方式，並有包含陳欽銘在內之多位地主簽名、用印，而前開土地價購所可能獲得之利益，亦僅陳欽銘等地主得享有之，他人實無任何動機偽以地主之名義而為之，是上開協議紀錄及收購契約上之陳欽銘簽名印文，應堪認為真實，被告上開主張，即不足採。

⒌綜上，本件依卷內相關證據，可認原告就其主張系爭土地業經三重市公所與陳欽銘協議價購之事實，已有適當之證明；反觀被告就其所指陳欽銘未出售系爭土地之抗辯，未能提出相當證據以實其說，難認為真。從而，系爭土地因前經三重市公所協議價購取得，縱未辦理土地所有權移轉登記，仍係「已取得」之公共設施用地，而非前開內政部函示所稱公共設施保留地係「留待將來」取得之範圍，自非公共設施保留地，應可認定。

⒍再按「若賣方（即被告，下同）違反本契約各條款約定或中途不賣時，買方（即胡睿鈞，下同）得解除契約，此時賣方應將所有已收款項原數返還買方外，並加一倍之金額賠償買方以為違約金。」，系爭契約第12條定有明文（見本院卷一第16頁）。查系爭土地因由三重市公所與陳欽銘協議價購而非屬公共設施保留地，業經本院認定如前，則被告自係違反系爭契約第15條保證系爭土地為公共設施保留地，及第16條保證系爭土地未有協議價購情事之約定，胡睿鈞即得依系爭契約第12條約定解除契約，並請求被告返還所有已收款項。而胡睿鈞已於106年6月2日寄發存證信函予被告表示解除契約及返還已收價金，有原告提出之存證信函影本1份在卷（見本院卷一第55頁至57頁），嗣胡睿鈞將價金返還請求權讓與原告，並已通知被告知悉，有存證信函、債權轉讓契約書等件為憑（見本院卷一第59頁至62頁），則原告本於系爭契約第12條及債權讓與之法律關係，請求被告給付胡睿鈞已付之價金43,462,905元，即屬有據。至被告辯稱：系爭契約屬自始客觀不能而無效，原告即無從依系爭契約之法律關係為請求云云，然按給付不能，乃係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言（最高法院110年度台上字第1274號判決意旨參照）；而本件依系爭契約所示，被告所應負之主給付義務為經系爭土地辦理所有權移轉登記予胡睿鈞（見本院卷一第15頁），被告既為系爭土地所有權人，自有履行上開給付義務之能力，即無客觀給付不能之情事，僅係該給付違反債之本旨，而屬不完全給付，是被告此部分之抗辯，即無足取。

㈡關於損害賠償及違約金請求部分：

⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，在於填補債權人所受之損害及所失之利益，此觀民法第216條第1項規定甚明。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。所謂所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極的損害，而依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之（最高法院110年度台上字第1064號判決意旨參照）。原告雖主張依民法第227條、第226條及債權讓與法律關係之規定，請求被告給付違約造成胡睿鈞所失利益之損害即轉賣價差19,056,560元云云，然查，胡睿鈞雖在另案以證人身分證稱：伊認識原告公司，不認識被告，原告公司想買三重可做容積移轉的地，我們在市面上說有需求，有1個黃小姐（不知全名）打電話說有1塊修德國小的地可以做，地主之一是被告，伊回報給原告，原告說可以，伊出面簽約，來的人是楊代書，他持有被告授權書、印鑑證明等文件，伊買到地後再賣給原告，我們作法是伊先幫忙簽約，地主要出具授權書及相關權狀、印鑑證明，之後才會轉讓土地給買方，中間我們會抽合理的傭金，伊有告訴楊代書土地要轉賣，簽約前有將授權書格式拿給楊代書，他才拿著已經簽名蓋印的授權書回來讓伊用印等等語（見臺灣臺北地方法院105年度重訴字第1008號卷，下稱北院重訴卷，卷一第170頁反面至171頁反面）；惟依證人即代書楊福豐所述：授權書印章是伊拿到被告家蓋，伊拿被告的章蓋，被告有看到伊蓋章，但伊不曉得她有沒有看清楚內容，伊不知道胡睿鈞把系爭土地賣給原告，被告只知道賣給都更旺（即胡睿鈞所經營之公司），當時不知道有原告，胡睿鈞沒有跟伊說過這塊地要轉售其他人，伊認為該授權事項的文字是否係都更旺公司可以把容積移轉給政府還是怎樣等語（見北院重訴卷一第177頁反面至179頁），已與胡睿鈞所述不符；再依卷內日期為101年12月19日之新北市公共設施保留地（容積移轉）買賣契約書所示，該契約書之買方為原告，賣方為被告，並授權胡睿鈞簽立契約（見北院重訴卷一第9頁反面、13頁反面），並非由胡睿鈞自為賣方；且北院重訴卷一第15頁反面之授權書，其上授權書欄「江陳金妙」簽名筆跡，經送法務部調查局鑑定結果與被上訴人之簽名筆劃特徵並不同，應非出於同一人手筆，有法務部調查局問題文書鑑識實驗室鑑定書1份在卷可稽（見北院重訴卷二第35頁至37頁），則被告是否確有授權胡睿鈞另外就系爭土地訂立契約，及知悉胡睿鈞會另將土地轉售予原告之事，實非無疑，亦無法逕以前開形式上未列胡睿鈞為當事人之101年12月19日買賣契約書，遽論其實際上係胡睿鈞轉售系爭土地予原告之契約，而認胡睿鈞於本件有何依一般通常情形，或依其已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，自難認胡睿鈞可請求被告賠償所指轉賣價差，亦無損害賠償請求權可讓與原告，則原告主張依民法第227條、第226條及債權讓與法律關係，請求被告給付19,056,560元，即乏所據。

⒉另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年度台上字第1915號、51年度台上字第19號判決意旨參照）。查系爭契約第12條約定：「若賣方違反本契約各條款約定或中途不賣時，買方得解除契約，此時賣方應將所有已收款項原數返還買方外，並加一倍之金額賠償買方以為違約金。」等語之文義，並未記載該違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約金無疑。又被告違反系爭契約第15條、第16條之約定，經胡睿鈞解除契約並讓與基於系爭契約所生之一切債權予原告，則原告主張依系爭租約第12條約定請求違約金，固尚非無據。惟胡睿鈞因被告違約實際所受損害，就轉售利益部分未據原告舉證證明，業如前述，且原告並未主張胡睿鈞另受有其他損害，即無於請求返還已付價金外，再請求被告給付違約金之理，亦即由本院認為應酌減至0元為適當。是原告請求被告依系爭契約第12條約定，給付相當於胡睿鈞所受轉賣價差損害之違約金19,056,560元，要非可採。

㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，原告對被告之解除契約後價金返還請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，則原告就上開應准許之金額部分，請求被告自起訴狀繕本送達（109年10月7日送達被告，見本院卷二第13頁）翌日即109年10月8日起算之法定遲延利息，自屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依系爭契約第12條及債權讓與法律關係，請求被告給付原告43,462,905元，及自109年10月8日起至清償之日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述。至被告另聲請將協議紀錄與收購契約原本等文件函送司法院公告之鑑定機關進行彼此間之筆跡鑑定，因本院審酌同一人於同一時期之簽名筆跡仍可能隨正楷、草體等書寫方式而有所差異，認縱進行此項調查仍無法用以證明該等文書非陳欽銘所寫，且依卷內所存證據，已足認定陳欽銘確有與三重市公所就系爭土地為協議價購，業據本院詳述如前，則此部分事實已臻明瞭，自可即行裁判，無庸再為調查，被告聲請之證據調查即無調查之必要，併此敘明。

八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。