臺灣新北地方法院109年度重訴字第53號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 109年度重訴字第53號

原告

王建洲

訴訟代理人

王秉信律師

訴訟代理人

黃柏嘉律師

被告

王建南

訴訟代理人

李庭綺律師

　　　　　　蔡淳宇律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國109 年11月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明為：被告應將新北市○○區○○○路00號1 樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。嗣原告具狀變更聲明為：一、被告應將系爭房屋騰空返還予原告。二、被告應自民國108 年10月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）4,780 元。核原告所為上開訴之追加，係基於兩造間就系爭房屋使用糾紛之同一基礎事實，與前揭規定並無不符，應予准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：系爭房屋為原告、被告及訴外人即兩造胞兄王建雄三兄弟於81年出資購買，因當時僅原告尚無房產，且三兄弟當時一起在被告為負責人之瑋格水電公司共同合作打拼事業，為使原告得以安定生活，故三人合意共同購買系爭房屋給原告，並將系爭房屋登記於原告名下。嗣為方便被告洽談生意，兩造約定以原告所有之系爭房屋與被告名下之新北市○○區○○街00○0 號房屋（下稱忠孝街房屋）互為交換使用，居住使用至今，上情業經證人王建雄到庭證述明確，詎被告卻於108 年9 月25日寄發存證信函請求原告返還忠孝街房屋，原告亦於108 年10月7 日寄發存證信函請求被告返還系爭房屋，該函文已於108 年10月9 日送達被告，是兩造間交換使用房屋之約定應已合意終止，故被告即應返還系爭房屋，並自108 年10月10日起，按月給付以土地及建物申報總價年息10 %計算相當租金之不當得利4,780 元。為此，爰依民法第767條第1 項前段、第179 條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自108 年10月10日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告4,780元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠兩造及王建雄於81年間以780 萬元向訴外人陳前利購買系爭房屋，作為母親養老住所及宗族祭祀廳堂，因當時三兄弟資力不一，故買賣價金780 萬元中之370 萬元係由被告所設立、登記負責人為被告配偶之冠達裝潢有限公司（下稱冠達公司）簽發支票支付，原告、王建雄分別提供現金40萬元、60萬元，尾款310 萬元則以王建雄名義向大林鎮農會辦理貸款（下稱系爭貸款）支應，而系爭貸款除原告配偶林秋貞於83年9 月21日清償43萬元及利息由兄弟三人平均償還外，其餘款項均由被告清償，是系爭房屋係由被告出資637 萬元、原告出資83萬元、王建雄出資60萬元共同取得，應為兄弟三人所共有。因當時被告經營公司狀況不穩定，王建雄亦不願將系爭房屋登記在其名下，故三兄弟討論後決議將系爭房屋借名登記於原告名下，然三兄弟均得自由進出、使用系爭房屋。

㈡再系爭房屋裝潢費用均由被告單獨出資，水電費亦係由被告繳納，且被告曾因資金周轉所需分別於90年5 月16日、95年11月27日，以系爭房屋作為擔保品，向彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）申貸300 萬元、493 萬元，原告當時並無提出任何異議，在在可證被告確為系爭房屋共有人之一，則被告基於所有權人之地位，本可自由使用、收益及處分系爭房屋，自非無權占有。又證人王建雄就系爭房屋購買時點、貸款過程、租賃期間、是否贈與原告等證述諸多矛盾，自難憑採，證人張錦雲所述亦係自他人傳聞而來，非其親身經驗，亦無可採。退步言，縱認被告非系爭房屋共有人，然系爭房屋現由兩造共同使用，被告使用其中一間房間做為辦公室，原告使用後方走道及地下室放置水電材料，且其餘設備、家具均係由兩造母親及三兄弟共同使用，兩造及王建雄均有系爭房屋鑰匙，並可自由進出、使用系爭房屋，足認被告並無排除原告對系爭房屋占有、使用收益，何需被告騰空返還系爭房屋等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉願供擔保，請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項

㈠兩造及王建雄前於81年間共同出資，向陳前利購買系爭房屋，其中310 萬元價金係向大林農會貸得系爭貸款支付，並於90年10月間清償完畢，系爭房屋現登記為原告所有。

㈡系爭貸款以王建雄為借款人，兩造為保證人，且王建雄三兄弟均提供各自名下土地，共3 筆設定抵押。

㈢系爭房屋現由兩造共同使用，設有王家祖先牌位，被告使用其中一間房間為辦公室，原告使用後方走道及地下室堆置水電材料。

㈣忠孝街房屋為被告所有。

㈤被告曾以系爭房屋作為擔保品，於90、95年間向彰化銀行申辦300 萬元、493 萬元之貸款。

㈥被告於108 年9 月25日寄發存證信函請求原告返還忠孝街房屋，原告於108 年10月7 日、109 年11月4 日寄發存證信函請求被告返還系爭房屋，被告先後於108 年10月9 日、109年11月8 日收受等事實，有土地所有權狀、建物所有權狀、存證信函、回執、王建雄大林農會存摺交易明細、被告彰化銀行存摺交易明細、照片、錄影光碟、大林鎮農會109 年3月20日大農信字第1090001109號函暨所附資料、土地登記謄本、建物登記謄本、地籍異動索引、買賣所有權移轉契約書在卷可稽（見本院卷一第17頁至第29頁、第87頁至第103 頁、第115 頁至第119 頁、第123 頁至第137 頁、第173 頁至第186 頁、第247 頁至第363 頁、第405 頁至第409 頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、本院之判斷原告主張系爭房屋為原告所有，現為被告無權占用，請求遷讓返還系爭房屋，並請求不當得利等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點在於：㈠原告請求返還系爭房屋，有無理由？㈡原告請求給付相當於租金之不當得利每月4,780 元，有無理由？茲分述如下：

㈠原告請求返還系爭房屋，有無理由？

⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第759 條之1 第1 項、第767 條第1 項前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨參照）。次按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名者與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實，負舉證責任（最高法院107 年度台上字第1166號判決參照）。查系爭房屋現登記為原告所有，為兩造所不爭執，依民法第759 之1 條第1 項規定，自應推定系爭房屋為原告所有，且被告係抗辯系爭房屋為三兄弟共有，亦非否認原告對系爭房屋所有權，則被告既抗辯就系爭房屋為有權占有，依前揭說明，應由被告就其有占有使用系爭房屋之合法權源，負舉證責任。

⒉被告抗辯系爭房屋當初買賣價金780 萬元，係由被告提供370 萬元現金，並由被告清償大林鎮農會抵押貸款267 萬元，故被告共出資637 萬元，其中有以冠達公司簽發之支票清償云云，惟被告就上開買賣總價為780 萬元、支付現金370 萬元以及其實際支出共637 萬元等情，均未提出任何積極事證以資為佐，已難認被告就系爭房屋確實有出資高達637 萬元一節屬實，況且倘被告確實支付高達8 成價金，被告何以未要求將系爭房屋未登記於其名下或登記為共有，卻自始均登記於僅出資83萬元之原告名下，顯與常情不符。再證人王建雄到庭證稱：原告從南部北上後就承租系爭房屋居住，租金何人繳納我不清楚，後來屋主要賣，當時三兄弟關係很好，當時覺得原告沒有房屋，要讓他有安全感，所以兄弟三人同意一起買給原告，是我和被告到林口找屋主談用630 萬元成交，我們就回來籌錢，當時講好被告出100 萬元，原告出100 萬元，我出40萬元，加上我母親當時賣土地的60萬元，不夠的部分就向大林農會貸款310 萬元，我們都是交現金給被告匯款，代書也是被告找的，因為是要買給原告才登記在原告名下，這是三兄弟的共識。80年左右，我有新北市○○區○○○路00號5 樓房屋（下稱5 樓房屋），被告有忠孝街房屋，買下系爭房屋前，原告沒有房屋。被告稱買賣價金673萬元我有意見，隔壁也才500 多萬元，那邊行情也才500 、600 萬元，出資金額也不是這樣等語（見本院卷第371 頁至第372 頁、第374 頁）。衡以證人王建雄為兩造兄長兼系爭房屋出資人，衡情並無偏袒原告之必要，且業經當庭具結擔保其證詞之真實，應無甘冒偽證刑事罪責而故意為虛偽陳述之可能，是證人王建雄上開證述應堪採信。而證人王建雄前揭證詞核與被告所辯顯然不符，被告復未提出積極事證供本院審酌，自難認被告抗辯系爭房屋當初買賣價金780 萬元，被告共出資637 萬元為真。

⒊又被告抗辯其有出資購買系爭房屋，系爭房屋裝潢費係由其支出，水電費亦由其繳納，且曾以系爭房屋貸款300 萬元、493 萬元，足認其為共有人之一，與原告間有借名登記關係云云，並提出水費繳納明細、電費繳費憑證、原告大林農會存摺明細為證（見本院卷一第105 頁至第119 頁）。經查，系爭房屋係王建雄三兄弟出資購買給原告一節，業經證人王建雄證述明確如前，且就被告目前居住使用系爭房屋之原因，證人王建雄亦到庭證稱：被告當時買到新北市○○區○○○路00號4 樓房屋，住在忠孝街房屋，原告住在系爭房屋，因為要讓被告可以在1 樓接生意、招待朋友、喝酒哈啦後，方便可以直接上4 樓休息，我就建議原告去住忠孝街房屋，被告就搬到4 樓，都沒有講何時要換回來，當時兄弟感情很好，所以沒有講換回來的時間，如果我沒有提議的話，原告就還住在系爭房屋等語（見本院卷一第372 頁至第375 頁），核與證人張錦雲證稱：我跟原告是姻親關係，我的配偶林慶龍在81年中旬後有在被告那邊工作，一開始是住在信義街47號1 樓（即門牌整編後之系爭房屋），後來住在47號5 樓（即門牌整編號之5 樓房屋）頂樓加蓋，當時原告一家四口住在系爭房屋，但租約不是原告打的，後來因為兩造母親王林有有時會上來照顧小孩，就希望將1 樓房間空出來，所以我們就搬到5 樓王建雄的房子，當時被告是住在他自己的忠孝街房屋，後來81年9 月原告買了系爭房屋，原告也有繼續住在系爭房屋，後來搬去忠孝街。之後我84年間買房子後就搬走，我回去找原告時，他有提到說要換屋，我有問為什麼要換，裝潢要花100 多萬，為何要花這麼多錢去裝潢不是自己的房屋，原告說是王建雄建議的，他們希望1 樓給被告當公司方便招待客戶，在原告家遇到王建雄時，王建雄跟原告聊天時，也有講到，且後來忠孝街房屋裝潢時，我有去，他們也有講到等語相符（見本院卷一第570 頁至第578 頁），足認被告自忠孝街房屋搬遷至系爭房屋，係出於與原告交換使用房屋之合意，與被告是否為共有人無涉。被告雖抗辯證人張錦雲所為證述係系爭房屋購買後聽聞而來，且與原告為姻親，有迴護原告之可能，其證述實難憑採等語，然證人張錦雲就換屋一事係親耳聽聞原告所述，就原告與王建雄曾討論換屋一節亦係其親身經歷，且其就本件並無實質利害關係，縱與原告為姻親，亦無甘冒偽證罪刑責而為不實陳述之可能，其證詞自堪採信。

⒋證人張源成雖證稱：79年起在被告那邊工作，當時住在5 樓房屋，原告住在承租的系爭房屋，王建南在別條巷子買房子，當時原告名下沒有房屋，後來81年間三兄弟買下系爭房屋，買了之後原告就去住忠孝街房屋，因為系爭房屋當作工程行為主，由三兄弟共同使用，王建洲有用系爭房屋當辦公室，沒有聽說過王建雄、王建南要將系爭房屋贈與給原告的說法，也沒聽說過交換房屋居住的事等語（見本院卷一第560頁至第565 頁），然其亦證稱：我是聽過三兄弟說系爭房屋是一起買，王建南講的比較多，什麼情況下聽到我不知道，王建洲、王建雄好像有講過，我不知道在什麼情況下聽到，應該不可能交換使用，這是他們兄弟的事，我就知道那麼多，我不清楚；買下系爭房屋後有沒有人住在系爭房屋我不清楚。王建洲是買下系爭房屋後或隔了一段時間才搬去忠孝街房屋，我不知道；我不知道系爭房屋內哪一個房間是王建洲辦公室，工具用完就進去拿等語（見本院卷一第560 頁至第569 頁），可見證人張源成雖曾聽聞三兄弟出資購買系爭房屋一事，惟就何時聽聞、出資細節、系爭房屋實際使用及有無交換使用等情均不甚清楚，況據證人張錦雲證稱：證人張源成應該是83年6 月左右才住到5 樓房屋頂樓加蓋，因為我兒子剛滿周歲，原告配偶林秋珍也剛生老三，證人張源成才來住，還有帶未婚妻小萍；小萍很喜歡小孩，所以會來我家抱我兒子，當時我兒子約一周歲左右；林秋珍的老三是82年初懷孕，她之前有老二，但流產等語（見本院卷一第574 頁），證人張源成亦證述：我到5 樓房屋頂樓加蓋住時還有跟女朋友，叫小萍，當時隔壁阿龍夫妻（即張錦雲夫妻）已經生小孩了等語（見本院卷一第566 頁、第576 頁），復參以證人張錦雲長子確實係82年5 月出生、林秋珍次男亦係83年3 月出生等情，亦有身分證影本、戶籍謄本在卷可憑（見本院卷二第87頁至第89頁），足認證人張源成應係83年後方搬入5 樓房屋頂樓加蓋居住，則王建雄三兄弟於81年購買系爭房屋時，證人張源成尚未至被告水電行任職，自無從知悉購買系爭房屋之相關事宜，尚難以證人張源成未曾聽聞王建雄三兄弟是否係購買系爭房屋給原告或兩造間有無交換使用房屋等情，即推認被告亦為系爭房屋所有人或兩造間有借名登記關係存在，是證人張源成上開證詞要難為有利被告之認定。

⒌至被告抗辯系爭房屋水電費歷來均係由其繳納，裝潢費用亦係其個人出資，足認其為系爭房屋共有人，與原告有借名登記關係云云。然查，被告之所以能使用居住系爭房屋乃係因兩造間有交換使用房屋之約定存在，業經認定如前，且兩造因交換使用系爭房屋與忠孝街房屋，為適合自己居住均分別出資裝潢忠孝街房屋及系爭房屋一情，亦據證人王建雄證述明確在卷（見本院卷一第381 頁），則被告自行出資裝潢並繳納其居住使用期間所生之水電費用，與兩造交換使用約定並無相違，且與一般使用者付費之常情相符，尚難以此認定被告即為系爭房屋共有人。另被告抗辯90年、95年間曾以系爭房屋向彰化銀行貸款取得資金，係因被告為共有人，原告方同意出面代為借款云云，惟原告同意為被告出面借款，並提供系爭房屋為擔保之原因多端，證人王建雄復到庭證稱：被告當時名下雖然有房屋，但因為系爭房屋在1 樓，可貸到比較多的錢，所以被告就找原告一起去貸款，由原告去貸等語（見本院卷一第373 頁），並衡以兩造為兄弟關係，系爭房屋最初復係王建雄三兄弟共同出資購買，自無從僅因原告願意提供系爭房屋供被告借貸，遽認被告為系爭房屋共有人，且兩造間有借名登記契約存在等節，此外，被告就其所辯未能提出其他積極事證以資為佐，則被告抗辯其為系爭房屋共有人，並與原告間有借名登記關係存在，難認可採。

⒍綜上，原告為系爭房屋所有人，且就系爭房屋與被告間有使用借貸契約，業如前述，而原告主張被告於108 年9 月日寄存證信函請求原告返還忠孝街房屋，原告亦於108 年10月7日寄存證信函請求被告返還系爭房屋，並於108 年10月9 日送達被告，故兩造間交換使用契約業經兩造合意終止，並經原告催告請求返還等語，業據其提出存證信函為證（見本院卷一第21頁至第29頁），核與其所述相符，則兩造間之使用借貸關係既已終止，被告復未舉證其有占有使用系爭房屋之正當合法權源存在，故被告現仍占有使用系爭房屋，自屬無權占有，而對原告之所有權有所妨害，是原告依民法第767條第1 項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，自屬有據。

㈡原告請求給付相當於租金之不當得利每月4,780 元，有無理由？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條分別定有明文。再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查兩造間交換使用房屋於108 年10月9 日合意終止，如前所述，則被告自109 年10月10日起仍繼續無權占有使用系爭房屋，即因此受有相當於租金利益，致原告受有相當於租金損害，且依其性質不能返還，故原告依不當得利法律關係，請求被告自108 年10月10日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付相當於租金利益，應屬有據。

⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。依土地法施行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。至法定地價者，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭房屋係69年2 月2 日建築完成，為鋼筋混凝土造，屬商業用，位於5 層樓第1 層，面積87.3平方公尺，且位處雙線道之公園一路上，周圍店家林立，臨近有新泰國小、稅捐稽徵處，距離65號快速道路不遠，有建物登記謄本、GOOGLE地圖在卷可稽（見本院卷一第175 頁、第425 頁，卷二第175 頁至第179 頁），並參以系爭房屋現供被告作為辦公室、洽公使用，原告亦有使用後方走道及地下室，且有放置祖先牌位，三兄弟均持有鑰匙，得進入祭拜等情，故本院認原告以土地及建物申報總價額年息10 %，計付相當於租金之利益，尚屬過高，應減為以土地及建物申報總價額年息5%，計付相當於租金利益，始稱允當。再者，系爭房屋坐落之新北市○○區○○段000 地號土地，面積為100.68平方公尺，原告應有部分為1/5 ，108 年間之申報地價每平方公尺為2 萬1,280 元，系爭房屋於108 年間課稅現值為15萬1,600 元等情，亦有土地登記謄本、108 年房屋稅繳款書在卷可憑（見本院卷一第425 頁、卷二第155 頁），則原告請求自108 年10月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之利益應為2,417 元【計算式：（100.68平方公尺×2 萬1,280 元×應有部分1/5 ＋15萬1,600 元）×5%÷12月=2,417元，元以下四捨五入】，逾上開金額之請求，尚無可採。

五、綜上，原告依民法第179 條、第767 條第1 項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，並自108 年10月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2,417 元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、就原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告或免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。