109年度事聲字第12號｜民事：聲明異議｜裁判日期：109 年 02 月 20 日

臺灣新北地方法院民事裁定　　　　　　 109年度事聲字第12號異　議　人　陳閔華上列異議人就債權人第一商業銀行股份有限公司與債務人黃美娟、李虹明等人間拍賣抵押物強制執行事件，對於中華民國108年 12月17日本院司法事務官所為之107年度司執字第31776號裁定聲明異議，本院裁定如下：主文異議駁回。理由一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項至第3項分別定有明文。查本件異議人就本院司法事務官於民國108年12月17日所為之107年度司執字第31776號裁定（下稱原裁定）聲明不服提出異議，異議人於108年12月23日收受原裁定，並於裁定送達後10日內具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相合，是本院依法自應就本院司法事務官所為之裁定，審究異議人之異議有無理由，合先敘明。二、本件異議意旨略以：原裁定僅以苟債務人與異議人間之租賃關係已遭除去，次承租人卻可主張合法占有，無法保障債權人權益為由，而支持本院108年12月2日新北院賢107司執廉字第31776號之拍賣，然遍觀裁定全文，並未說明債務人與異議人間之租賃契約除去後，轉租契約何以不得作為合法占有之權源，僅泛以保障債權人權益等理由作為駁回異議人之立論，原裁定顯有未憑法律之情形。異議人與第三人積翔科技有限公司（下稱積翔公司）就如附表所示系爭房屋暨其坐落土地（下稱系爭房地）締結轉租契約，租賃期間自107年 11月1日起至110年10月31日止，未逾民法第425條第2項所訂期間，可知轉租契約尚符民法第425條第1項之規定。又原裁定稱僅除去債務人與異議人間之租賃契約，並未稱除去轉租契約，則本件轉租契約既未經法院除去，即仍屬有效租賃契約。拍賣公告及原裁定認系爭房地於拍定後可得點交，無非係認積翔公司屬無權占有狀態始可，惟參最高法院84年臺上字第163號判例意旨，轉租契約亦可類推適用民法第425條第1項之規定，積翔公司於系爭房地拍定後，仍得對拍定人主張承租人權利，拍賣公告及原裁定明知轉租契約始終存在，疏未考量民法第425條之類推逾用，遽認積翔公司為無占有權源，率認系爭抵押物可得點交，顯有認事用法之違誤。又民法第866條第2項及強制執行法第98條第2項規定僅適用於抵押物所有權人成立之租賃契約。本件債務人先於106年6月25日將系爭房地出租予異議人，異議人再與積翔公司締結轉租契約，則積翔公司承租占有系爭房地之際，異議人確有轉租予積翔公司之權利，積翔公司基於有效之轉租契約占有系爭房地，即屬民法第952條規定之善意占有人，積翔公司本於善意占有人占有、使用及收益占有物，並無任何違法之處，亦無原裁定所謂占有權源隨之喪失之情形，爰聲明異議，請求將原裁定廢棄等語。三、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限，強制執行法第98條第1項、第2項定有明文。次按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項亦規定甚明。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。前者，例如抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第一次拍賣未能拍定者屬之；後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，使得如以該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。又成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號、司法院釋字第304號解釋理由書、臺灣高等法院104年度抗字第1543號民事裁定參照）。末按第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有不動產之原有權利經執行法院除去後拍賣者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第2項復有規定。四、經查：（一）本件執行債務人前於98年1月8日以其所有之系爭房地為執行債權人第一商業銀行股份有限公司設定最高限額新臺幣（下同）1,540萬元之最高限額抵押權，並於104年12月1 日將該金額提高至1,950萬元，嗣債權人持本院106年度司拍字第1200號拍賣抵押物裁定為執行名義，向本院民事執行處聲請執行系爭房地。本院民事執行處並於107年5月18日查封系爭房地，本件債務人李虹明於執行時稱系爭房地已出租予異議人，租期自106年6月25日至116年6月24日止，後異議人先後轉租予第三人盈亞科技股份有限公司（租期自106年7月1日起至107年6月30日止）及積翔公司（租期自107年11月1日起至110年10月31日止）。本院民事執行處乃以系爭房地有租賃關係存在且拍定後點交之拍賣條件進行系爭房地之第一次拍賣程序，然因無人應買而未拍定，債權人乃於108年11月4日具狀聲請本院民事執行處除去異議人與債務人間之租賃關係後拍賣。本院民事執行處遂於108年11月8日核發執行命令，除去異議人與債務人間之租賃關係，並認次承租人積翔公司之占有權源亦隨之喪失，執行法院自得解除占有將系爭房地點交買受人。本院民事執行處乃以除去租賃關係確定後點交之拍賣條件，於108年12月27日進行系爭房地之第二次拍賣程序，異議人不服而提起本件異議等情，業經本院核閱本院107年度司執字第31776號執行卷宗審認無訛。（二）異議人與債務人間之租賃關係既係成立在系爭最高限額抵押權設定後，且系爭房地經第一次拍賣無人應買，足認異議人與債務人間之租賃關係確已影響應買人應買之意願，而有減少系爭房地之價值，致債權人實行抵押權受有影響之情事，則本院民事執行處依債權人之聲請而除去異議人與債權人間之租賃關係，於法自無不合。又本院民事執行處於108年11月8日核發執行命令除去異議人與債務人間之租賃關係，有執行命令在卷可稽（見本院107年度司執字第31776號卷第117頁），則依上開規定，異議人於除去與債務人間之租賃關係後，即喪失合法占有權源而應受點交，次承租人積翔公司既係向異議人承租系爭房地，則其占有權源即係基於異議人之占用權源而來，是異議人之占用權源既經本院民事執行處除去，則次承租人積翔公司之占有權源亦隨之喪失，自亦應受點交之拘束。從而，原裁定以異議人之異議核無理由而駁回異議人之聲請，經核認事用法，並無不合。是以，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予以駁回。五、結論：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。中華民國 109 年 2 月 20 日民事第五庭法官許瑞東以上正本係照原本作成。如不服本裁定須於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。中華民國 109 年 2 月 20 日書記官曾怡婷附表 ┌─┬───────────────────┬─────┬────┐ │編│ 土地坐落 │面積│權利 │ │ ├───┬─────┬───┬─────┼─────┤ │ │號│縣市│鄉鎮市區 │段 │ 地號 │平方公尺 │範圍 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼───┼─────┼───┼─────┼─────┼────┤ │1 │新北市│土城區 │大巒段│ 10 │2,712.99 │100000分│ │ │ │ │ │ │ │之828 │ │ │ │ ├───┼─────┼─────┼────┤ │ │ │ │沛陂段│ 129 │1,309.27 │100000分│ │ │ │ │ │ │ │之828 │ └─┴───┴─────┴───┴─────┴─────┴────┘ ┌─┬──┬────────┬───────────────┬──┐ │編│建 │基地坐落 │ 建物面積（平方公尺） │權利│ │ │ ├────────┼────────┬──────┤範圍│ │號│號 │建物門牌 │ 樓層面積合計 │附屬建物用途│ │ ├─┼──┼────────┼────────┼──────┼──┤ │1 │866 │新北市土城區大巒│ 3 層：168.5 │ │全部│ │ │ │段10地號土地 │ │ │ │ │ │ │新北市土城區沛陂│ │ │ │ │ │ │段129地號土地 │ │ │ │ │ │ │--------------- │ │ │ │ │ │ │新北市土城區中央│ │ │ │ │ │ │路4段2號3樓之5 │ │ │ │ ├─┼──┼────────┴────────┴──────┴──┤ │ │備註│共同使用部分915、916、917建號、停車位編號49 │ └─┴──┴───────────────────────────┘

臺灣新北地方法院109年度事聲字第12號

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