臺灣新北地方法院109年度簡上字第265號｜法律人

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　109年度簡上字第265號上　訴　人　陳識元訴訟代理人　余政勳律師吳陵微律師被　上訴人　蕭宏明訴訟代理人　朱子慶律師江沁澤律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國109 年6 月22日本院三重簡易庭108 年度重簡字第870 號第一審判決提起上訴，經本院於110 年3 月8 日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及假執行之聲請均駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、程序事項於簡易程序之第二審程序中，為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有民事訴訟法第255 條第1 項第2 款至第6 款之情形者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，則為民事訴訟法第255 條第1 項第3 款所明定。上訴人上訴時原聲明請求廢棄原判決，並命被上訴人給付新臺幣（下同）153 萬2564元及自民國108 年8 月20日起至清償日止之法定利息，嗣於110 年3 月3 日具狀擴張其請求之金額為165 萬2564元，復於本院110 年3 月8 日言詞辯論期日中撤回前述擴張部分。經核上訴人所為之變更，為擴張後再減縮應受判決事項之聲明，均與前揭規定相符，應予准許。二、上訴人的主張及上訴理由（一）兩造簽立房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租約），由上訴人向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○路○街000 號1 樓房屋（下稱系爭房屋，由前半鐵皮部分及後半水泥部分所構成）開設餐廳，約定租期自107 年1 月1 日起至111 年12月31日止、每月租金5 萬5000元。上訴人長期營運規劃在系爭房屋開設系爭餐廳至少5 年，而投入頂讓、裝潢及廣告行銷費用共計76萬9830元，每月平均營收已達74萬5052元。（二）被上訴人配偶於108 年3 月間突然向上訴人表示系爭房屋前半鐵皮部分因無權占有他人土地，經地主通知至遲將於108 年4 月10日進行拆除，上訴人應速將置於前半鐵皮部分之設備往後半水泥部分搬移並遷空。然上訴人承租範圍為系爭房屋全部，且前半鐵皮部分面積比例占系爭房屋近半，又作為客人用餐區使用，一旦拆除前半鐵皮部分，上訴人餐廳即喪失用餐空間而無法繼續營業，已不能達租賃目的。上訴人於是僅能營業至108 年4 月7 日，並先於同年月1 日發函通知被上訴人表明依民法第435 條第2 項及債務不履行規定自108 年4 月10日起終止系爭房屋租約，並於108 年4 月10日自系爭房屋遷離。（三）被上訴人出租系爭房屋時未告知上訴人系爭房屋前半鐵皮部分無合法占有土地之權源，有隨時遭拆除風險之事實，反而約定系爭房屋租約附註第2 條（完整約定內容詳附表），顯然刻意誤導，使上訴人認為系爭房屋前半鐵皮部分有租賃關係之合法使用土地權源。現因土地所有人主張權利要求拆除系爭房屋前半鐵皮部分，使上訴人無法繼續使用系爭房屋經營餐廳，投入之成本付諸流水，被迫另覓他址，至少須停業4 個月，受有停業期間之營利損失，及遷址後重新培養客群、營收減少之營利損失。被上訴人違反民法第423 條規定之交付保持義務，經上訴人終止系爭房屋租約後，被上訴人即負有債務不履行之損害賠償責任。爰依民法第423 條、第435 條、第226 條第1 項、第227 條及第216 條第2 項等規定請求被上訴人賠償下列各項損失之金額共153 萬2564元。（四）請求損害賠償之項目及金額 1.頂讓、裝潢及廣告行銷費用計72萬9830元。 2.營業損失38萬7427元：上訴人停業4 個月後始於108 年8 月10日重新營業，而受有停業4 個月之損失，此係可歸責於被上訴人之事由，為被上訴人給付不能所造成。而上訴人自系爭房屋遷離前6 個月之月平均營收為74萬5052元，並參酌107 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準之餐館、餐廳淨利率為百分之13，故上訴人停業4 個月之營業損失為38萬7427元( 計算式：74萬5052×13% ×4 ＝38萬 7427)。 3.給付員工之資遣費計11萬5307元。 4.更換店址所失之利益（即流失原客群之損害）30萬元：商家之客群乃係透過經營累積而來，上訴人在系爭房屋經營餐廳已逾1 年，每月因固定客群消費所得之營業利益約5 萬元。被上訴人未盡其交付保持義務，致系爭房屋陷於不能給付之狀況，此係可歸責於被上訴人之事由。上訴人新店址位在新北市○○區○○街00號，系爭房屋位在新北市○○區○路○街000 號，上訴人之客群勢必因距離、位置、交通、生活習慣而不再前往新店址消費，且若要恢復原本經營狀況，估計約需6 月之久。爰請求被上訴人賠償因更換店址所失之利益（即流失原客群之損害）30萬元( 計算式：5 萬×6 ＝30萬) 。三、被上訴人的答辯（一）依系爭房屋租約附註第1 條、第2 條約定（完整約定內容詳附表），上訴人簽立系爭房屋租約時已知悉系爭房屋前半鐵皮部分坐落之土地非上訴人所有，縱無政府徵收之情形，於租賃期間內亦有可能因土地所有人主張權利而遭拆除，或遭土地所有人收回土地之情形發生。是以系爭房屋租約附註第1 條約定之真意，應為上訴人於5 年之租期內倘無法使用系爭房屋前半鐵皮部分，即同意無條件遷出，此為上訴人於承租系爭房屋時可得而知之風險。於此情形下，被上訴人所負之義務僅為「應予上訴人1 個月時間重新裝潢，裝潢期間，被上訴人不收該月房租」，否則被上訴人所承擔之責任將過重，且上訴人亦可選擇終止系爭房屋租約，以事先衡量避免產生過大之損害。是以系爭房屋租約附註第1 條有關上訴人應無條件讓出系爭房屋前半鐵皮部分之約定，亦包含遭土地所有人收回之情事。故上訴人主張被上訴人應負擔損害賠償責任，並無理由。（二）上訴人雖主張被上訴人應賠償頂讓費用、裝潢費用、廣告行銷費用、員工資遣費等，惟上訴人支出該等營運成本費用之同時，亦對外營業獲取營業收入，其盈虧本應由上訴人自行承擔，殊無請求被上訴人賠償之理。況且，上訴人所提出之單據均係上訴人自行填載，上訴人究竟有無實際支出前開費用，顯有疑義。又上訴人雖另提出匯款單主張其有支付員工薪資以充資遣費等情，然欠缺損害賠償之相當因果關係，且上訴人舉證亦有不足。再者，上訴人雖主張被上訴人應賠償其營業損失及更換店址之所失利益，惟上訴人所提出之營收匯報總表乃上訴人自行製作，其真實性顯有疑義，又該資料乃上訴人每月之營業額，上訴人並未舉證其實際成本為何、每月是否均有淨利，其徒以107 年營利事業各業所得額暨同業利潤標準之餐館、餐廳淨利率百分之13主張其獲有淨利，自難率予憑信。至上訴人主張每月均有固定客群至店面消費，所得營業利益約5 萬元，受有6 個月之營業利益減少之損失計30萬元乙節，則未提任何證據以實其說。（三）上訴人已於108 年3 月30日同意於108 年4 月9 日前將該鐵皮屋清空完畢並願意負擔處理費用，否則屋內物品視同廢棄物處理，復於同年月10日交還系爭房屋之遙控器及鑰匙予被上訴人。可證兩造係合意終止系爭房屋租約，上訴人再向被上訴人請求債務不履行之損害賠償，非有理由。四、兩造的聲明及原審的判決（一）上訴人於原審聲明被上訴人應給付上訴人153 萬2564元，及自108 年8 月20日（上訴人雖曾於109 年5 月15日向原審提出民事準備㈡狀主張法定遲延利息起算日為108 年8 月19日，然未一併變更其聲明，見原審卷第279 頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（二）原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服提起本件上訴，其聲明為：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人153 萬2564元，及自108 年8 月20日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。（三）被上訴人則聲明：⑴上訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。五、本院的判斷（一）兩造簽立系爭房屋租約，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期自107 年1 月1 日起至111 年12月31日止、每月租金5 萬5000元；系爭房屋租約條款內容分為兩部分，其中本文20條為坊間制式印刷之房屋租賃契約書，另有兩造自行擬定之8 條附註，且附註第1 條、第2 條、第7 條完整內容詳附表所示；嗣系爭房屋前半鐵皮部分坐落之土地所有人收回土地，上訴人因而遷離並於108 年4 月10日將系爭房屋返還被上訴人等情，為兩造所不爭，且有系爭房屋租約、上訴人簽立之返還系爭房屋單據可證（見原審卷第21至27、307 至309 頁），首堪認定。（二）租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意見者，依民法第451 條規定視為以不定期限繼續契約；此條所謂不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。被上訴人主張其有承租系爭房屋前半鐵皮部分坐落之土地，並於租賃期間屆滿後默示更新等語，有土地租賃契約書可證（見簡上卷第119 至132 頁，下稱系爭土地租約），其中所載租賃標的為「三重市○○段000 ○000 ○000 地號之使用部分座落於三重市○路○街000 號前之使用範圍」，足認被上訴人確有承租系爭房屋前半鐵皮部分坐落之土地。又證人即系爭土地租約出租人林盛華於本院審理時證稱：系爭土地租約於93年10月10日到期後，其有親自去要求返還土地，隔多久時間忘記了，但沒有請求承租人拆屋還地，且不知道系爭土地租約何時實際終止等語（見簡上卷第166 、167 頁）。可見系爭土地租約期滿後，土地出租人林盛華並未積極請求被上訴人返還土地，且亦無從認定林盛華已於相當期間內就被上訴人繼續使用收益行為表示反對，遑論預先反對續租。故被上訴人主張系爭土地租約屆滿後已默示更新等語，應屬可採。至被上訴人有無繼續繳納土地租金，則非默示更新之要件。是上訴人主張被上訴人實際上未承租系爭房屋前半鐵皮部分坐落之土地，卻以系爭房屋租約附註第2 條誤導上訴人，違反系爭房屋租約之告知義務云者，自非有據。（三）關於系爭房屋前半鐵皮部分坐落土地收回之原因，證人劉弘德於原審時證稱：其受土地共有人林陳月娥委託於108 年3 、4 月間處理土地遭占用之問題，因地主要將土地賣給茂森建設開發股份有限公司作為容積移轉使用，市政府會勘鑑界時發現系爭房屋占用新北市○○區○○段00000 地號土地並要求清除，占用部分由占用戶於108 年4 月拆除，其知道土地最後要移轉給政府等語（見原審卷第176 至178 頁）。又新北市○○區○○段00000 地號土地係於108 年6 月20日分割自新北市○○區○○段000 地號土地，且由證人林盛華及訴外人林澤賢共有，嗣於108 年6 月20日以買賣為原因移轉登記予訴外人劉玫君，並於108 年8 月23日以買賣為原因移轉登記予茂森建設開發股份有限公司，復於108 年10月24日以信託為原因移轉登記至全國農業金庫股份有限公司名下等情，有土地登記公務用謄本、地籍異動索引可證（見原審卷第195 至219 頁）。且新北市政府已函覆表示新北市○○區○○段000 ○00000 地號土地均無徵收公告註記，有新北市政府109 年4 月14日新北府地徵字第1090653982號函可證（見原審卷第269 頁）。足見系爭房屋前半鐵皮部分坐落之土地，係因土地所有人出售予第三人申請容積移轉，且應政府要求而拆除地上物；此情固與系爭房屋租約附註第1 條約定之「政府徵收」情形有別，然亦非被上訴人無權占有土地所致。（四）系爭房屋租約附註第7 條前段約定：契約條款未盡事宜，依有關法令、習慣與誠信原則公平解決之。系爭房屋前半鐵皮部分坐落之土地因土地所有人申請容積移轉而須拆除之情事，既然無法逕予適用系爭房屋租約之各條約定，即屬契約條款未盡事宜，自應依系爭房屋租約附註第7 條約定公平解決之。而觀之系爭房屋租約附註第1 條約定，可認兩造均知悉系爭房屋前半鐵皮部分坐落之土地屬道路預定地，有遭政府徵收而須拆除之風險存在。兩造就此風險之發生具體約定上訴人應無條件讓出系爭房屋前半鐵皮部分，並另定兩種方案供上訴人選擇，其一為提前終止系爭房屋租約，其二為減免1 個月租金讓上訴人重新裝潢繼續營業。此部分為兩造特別商議擬定之條款，可證締約當時兩造均認為系爭房屋前半鐵皮部分縱使不存在，繼續承租剩餘部分對上訴人而言尚非全無實益。故上訴人主張系爭房屋前半鐵皮部分一旦拆除即不能達租賃目的云者，自非有據。又系爭房屋前半鐵皮部分遭拆除之原因，雖非出於政府徵收，惟依內政部頒定之都市計畫容積移轉實施辦法第13條規定，申請容積移轉之土地，應於許可其全部或部分容積移轉前，將所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、市）有，且證人劉弘德於原審亦為相同證述（見原審卷第178 頁），足認系爭房屋前半鐵皮部分坐落之土地，日後將因申請容積移轉而歸公有。故被上訴人主張本件情形實質上與政府徵收無異，即非無據。本件地主收回土地申請容積移轉，與政府徵收土地，兩者情形均非被上訴人所能預防或避免，難認可歸責於被上訴人，或認被上訴人有怠於排除第三人妨害之情；依系爭房屋租約附註第7 條約定，兩造就政府徵收情形所定系爭房屋租約附註第1 條解決方案，於本件情形亦應採同一解釋，即上訴人須無條件讓出系爭房屋前半鐵皮部分，並可選擇重新裝潢繼續營業或終止契約。今上訴人既選擇終止契約，自不能認其因提早終止契約所生之損害係可歸責於被上訴人之事由所致。故上訴人依債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償因上訴人提早終止系爭房屋租約所生之損害，應非有據。六、結論（一）上訴人請求被上訴人給付153 萬2564元，及自108 年8 月20日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。（二）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。（三）本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條規定，判決如主文。中華民國 110 年 3 月 29 日民事第四庭審判長法官張筱琪法官許品逸法官林琮欽以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 110 年 3 月 31 日書記官陳威同附表 ┌─────┬────────────────────┐│附註第1 條│前面30坪屬道路預定地，如政府徵收時，乙方││ │應無條件讓出，但甲方應予乙方1 個月時間重││ │新裝潢，裝潢期間，甲方不收該月房租，乙方││ │亦可選擇終止契約。 │├─────┼────────────────────┤│附註第2 條│本房屋前面土地之地主，如漲地租時，新臺幣││ │2000元內由乙方負責，超過之部分則由甲方負││ │責。 │├─────┼────────────────────┤│附註第7 條│本契約條款未盡事宜，依有關法令、習慣與誠││ │信原則公平解決之，雙方如涉訴訟，同意以房││ │屋所在地之地方法院為第一審管轄法院。 │└─────┴────────────────────┘

臺灣新北地方法院109年度簡上字第265號

關鍵資訊