臺灣新北地方法院109年度訴字第2058號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 110 年 11 月 11 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 109年度訴字第2058號原　　　告　陳坤琳
訴訟代理人　張世興律師
陳瓊苓律師
張日昌律師

被　　　告　吳三德

許炳炎即明雨經典會館

趙慶之即明侑經典會館

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110 年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款、第2 款、第2 項分別定有明文。經查，本件原告起訴時原僅列明被告吳三德、許炳炎即明雨經典會館〔下稱許炳炎，與被告吳三德、趙慶之即明侑經典會館（下稱趙慶之）下合稱被告，單指其一，逕稱姓名〕，訴之聲明則為：㈠吳三德應將坐落新北市○○區○○路0 段00號1 、2 樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓交付原告，吳三德並應自民國109 年3 月起至返還房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）118,800 元。㈡許炳炎應將系爭房屋騰空遷出，許炳炎並應自109 年3 月起至遷出房屋之日止，按月給付39,600元。㈢吳三德、許炳炎2 人前開給付金錢之債，如其中1 人給付，另1 人於給付範圍內免給付義務。㈣吳三德應給付原告150,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行。嗣原告迭將訴之聲明變更，並於110 年2 月20日具狀追加趙慶之為被告，且於110 年2 月23日言詞辯論期日將訴之聲明最終變更為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓交付原告，被告就上開遷讓部分，於其中1 人遷讓完畢部分，其餘被告就相同房屋範圍免為給付之義務。㈡吳三德應自109 年3 月起至返還房屋之日止，按月給付原告118,800 元。㈢許炳炎應自109 年3 月起至遷出房屋之日止，按月給付原告39,600元。㈣趙慶之應自109 年6 月起至遷出房屋之日止，按月給付原告39,600元。㈤被告前開給付金錢之債，如其中1 人給付，另1 人於給付範圍內免給付義務。㈥吳三德應給付原告150,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈦願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第183 頁至第189 頁、第193 至194 頁）。經核吳三德、許炳炎對原告所為上開訴之變更，並未提出異議而為本案言詞辯論（見本院卷第193 頁至第196
頁、第237 至244 頁、第329 至331 頁、第379 至381 頁），應視為同意訴之變更，又原告均係基於系爭房屋之所有權請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並請求相關租賃違約金、損害賠償或相當於租金之不當得利，請求之基礎事實同一，核與前開規定相符，應予准許。
二、本件許炳炎、趙慶之未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣於108 年12月10日，原告將其所有之系爭房屋出租予吳三德，約定系爭房屋1 、2 樓租金各為19,800元，合計每月租金為39,600元，租賃期間自108 年12月10日起至114 年12月9 日（下稱系爭租賃契約），系爭租賃契約第6
條約定：「乙方（按即吳三德，下同）於租期屆滿時，除經甲方（按即原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」；第8 條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房/ 店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房/ 店屋。」；第9 條約定：「房/ 店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房/ 店屋時自應負責回復原狀。」；第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」；第14條則約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房/ 店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」。是原告與吳三德於系爭租賃契約業已約定禁止吳三德將系爭房屋給第三人使用，吳三德若未經原告同意，其僅得自行使用系爭房屋，惟原告經收受新北市政府工務局函文後，始發現系爭房屋現由許炳炎開設明雨經典會館，後吳三德則自承將系爭房屋交由趙慶之開設明侑經典會館使用，吳三德違反系爭租賃契約第8 條約定甚明，並經原告要求吳三德改善未果，業經原告於109 年2 月18日以基隆中正郵局存證號碼2 號存證信函向吳三德終止系爭租賃契約，縱前開終止系爭租賃契約未合法，然吳三德自109 年4 月起即積欠租金，經原告於109 年9 月催告迄未繳清欠租，原告亦已於109 年9 月8 日以陳報狀終止系爭租賃契約；再吳三德自110 年3 月起迄至110 年4 月20日積欠租金已達2 個月，故於110 年4 月20日言詞辯論期日，經原告向吳三德催告於3 日內繳納租金，後經原告以民事準備㈤狀向吳三德為終止系爭租賃契約之意思表示，系爭租賃契約業經合法終止，原告自得依系爭租賃契約第6 條、第9 條、第14條等約定及民法第455 條第1 項、第767 條第1 項等規定，請求吳三德騰空系爭房屋遷讓交付予原告，並按月請求吳三德自109 年3 月起至返還房屋之日止，相當於租金3 倍之違約金118,800 元（計算式：19,800元×2 ×3 ＝118,800 元
）。又原告並未將系爭房屋出租予許炳炎、趙慶之，原告自得依民法第767 條第1 項之規定，請求許炳炎、趙慶之自系爭房屋騰空遷出，且許炳炎、趙慶之為無權占有，無法律上原因受有相當於租金之使用收益，原告依民法第179 條、第184 條等規定，按月請求許炳炎自109 年3 月起至返還房屋之日止，趙慶之自109 年6 月起至返還房屋之日止，均應按月給付相當於租金之損害賠償或不當得利39,600元予原告。再被告前開金錢債務，均為無權占有原告房屋所取得不當得利或損害賠償，其中1 人給付，另1 人於給付範圍內即免給付義務。此外，依系爭租賃契約第12條之約定及民法第244
條第4 項之規定，吳三德因違約讓與第三人使用系爭房屋，致原告須支出律師費、訴訟費及所生損害賠償，先行一部請求150,000 元。爰依系爭租賃契約第6 條、第8 條、第9 條、第14條、第12條等約定及民法第767 條第1 項、第455 條第1 項、第179 條、第184 條等規定，若各項聲明請求權有數個，則請求擇一為有利於原告之判斷，提起本件訴訟等語。並聲明：如前開壹、一所載最終變更後之聲明。
二、被告則以：
㈠吳三德部分：本件吳三德實未違反系爭租賃契約第8 條約定，吳三德僅係先借用許炳炎名義登記為明雨經典會館之負責人，後則借用趙慶之名義登記為明侑經典會館之負責人，惟明雨、明侑經典會館之實質負責人均為吳三德，內部員工均由吳三德僱傭，亦由吳三德給付相關薪資，而系爭租賃契約並未約定不得以系爭房屋地址借用他人名義登記為商號之負責人，另原告亦已知悉吳三德以系爭房屋作為明雨經典會館登記所在地之事，自無違反系爭租賃契約第9 條約定可言，吳三德與許炳炎合意借名登記契約，並由吳三德給付報酬，系爭房屋實際上仍由吳三德使用收益，並負擔相關開銷，無轉租或借用他人之情事，原告主張其得依此於109 年2 月18日以存證信函向吳三德合法終止租約云云，為無理由，且原告進而請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告及負損害賠償之責，均無足採。又109 年3 月前吳三德有按月繳納房租，109 年3 月間，因吳三德之LINE通訊軟體帳號遭原告刪除，無轉帳資料，後於109 年9 月間已有補匯相關房租，原告於109 年9 月8 日以民事陳報狀終止系爭租賃契約，亦非合法。再原告另主張其於110 年4 月20日言詞辯論期日，當庭催告吳三德繳納自110 年3 月租金，且積欠租金已達2 個月以上云云，然系爭租賃契約約定每月租金為39,600元，吳三德於給付租金時均有多匯款400 元，迄至110 年5 月間，已多匯款7,200 元（計算式：400 元×18個月＝7,200 元），而
原告於110 年4 月20日催告租金時未明訂相當期限，其逕以民事準備㈤狀向吳三德終止系爭租賃契約，與法不合，況依土地法第100 條第3 款規定，須於扣除押租金後，承租人仍積欠房租達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，縱迄至110 年5 月間，吳三德有2 個月租金未予繳納，然經扣除吳三德前所給付之2 個月押租金後，並無積欠2 個月以上房租之情，原告自不得據此收回系爭房屋甚明。另吳三德已於110
年5 月5 日將所積欠2 個月房租80,000元匯款予原告，復於110 年5 月10日繳納110 年5 月份當月租金，顯見吳三德已無積欠租金之事，原告自無從以民法第440 條第2 項終止系爭租賃契約甚明。退步言，縱認原告業已合法終止系爭契約，然原告依系爭租賃契約第6 條約定請求被告按月給付相當於租金3 倍之違約金，亦屬過高，尚應審酌債權人可得享受之一切利益衡量，本件原告除受領系爭房屋租金每月39,600元，未因本件訴訟受有其他何種損害，其所主張違約金顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，吳三德願供擔保請准宣告免為假執行。㈡許炳炎未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場所為之聲明及陳述如下：我沒有在使用系爭房屋，本件係吳三德與原告之間的事情，與我無關等語，資為抗辯。並聲明：㈠請求駁回原告之訴及其假執行聲請。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
㈢趙慶之未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、經查，於108 年12月10日，原告將所有之系爭房屋出租予吳三德，約定系爭房屋1 、2 樓租金各為19,800元，租賃期間自108 年12月10日起至114 年12月9 日，而成立系爭租賃契約，系爭租賃契約第8 條約定吳三德未經原告同意，不得將系爭房屋全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用系爭房屋，後明雨、明侑經典會館之獨資商號登記均以系爭房屋之址為所在地址，並各以許炳炎、趙慶之為負責人等情，有房屋租賃契約書、新北市政府工務局109 年2
月6 日新北工使字第1090155461號函、明雨經典會館經濟部商工登記公示資料查詢服務、系爭房屋暨坐落基地之建物及建物登記第一類謄本、明侑經典會館經濟部商工登記公示資料查詢服務、新北市政府經濟發展局110 年1 月15日新北經登字第1100101134號函暨所附商業登記抄本、財政部北區國稅局三重稽徵所110 年1 月18日北區國稅三重銷稽字第1101193321號函暨所附營業人設立登記申請書等件為證（見109
年度重簡字第902 號卷【下稱重簡卷】第19至23頁、第25至29頁、第31至33頁、第35頁，本院卷第71至76頁、第125 頁、第175 至177 頁、第179 至182 頁），且為兩造所不爭執，是此部分之事實，自堪信為真實。
四、原告主張系爭租賃契約業經其合法終止，故被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，且吳三德依系爭租賃契約第6 條之約定，請求吳三德按月給付相當於租金3 倍之違約金，並依系爭租賃契約第12條之約定，請求吳三德賠償原告因本件支出之律師費、訴訟費，另許炳炎、趙慶之為無權占有系爭房屋，各應自系爭房屋騰空遷出，並均給付相當於租金之不當得利或依侵權行為賠償原告所受損害等節，為吳三德、許炳炎所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告是否已合法終止系爭租賃契約？㈡原告依系爭租賃契約第6 條之約定及民法第455 條第1 項、第767 條第1 項等規定，請求被告遷讓房屋，有無理由？㈢原告依系爭租賃契約第6 條、第12條等約定，請求吳三德按月給付相當於租金3 倍之違約金及賠償原告所支出訴訟、律師費用，有無理由？㈣原告依民法第179 條、第184 條等規定，請求許炳炎、趙慶之給付相當於租金之不當得利或損害賠償，有無理由？茲分敘如下：
㈠原告是否已合法終止系爭租賃契約？
1.按系爭租賃契約第8 條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房/ 店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房/ 店屋。」，有系爭租賃契約書1 份在卷可參（見重簡卷第27頁），又民法第443 條禁止轉租之立法理由為：「謹按租賃契約者，出租人信任承租人而訂立之契約也，若出租人不信任其人，自不能強使其出租。故非經出租人承諾，不得轉租。但租賃物為房屋者，則以我國習慣多許轉租，故除當事人有反對之約定外，承租人得將其一部轉租於他人，此第1 項所由設也。又承租人未經出租人承諾，竟將不動產之租賃物轉賃於他人，或將契約訂定不得轉租之房屋租賃轉租於他人，或契約雖未為不得轉租之訂定，而以房屋之全部轉租於人者，出租人有終止租賃契約之權，此第2 項所由設也。」。經查，原告與吳三德就系爭房屋成立系爭租賃契約，另系爭房屋之址經登記為明雨、明侑經典會館之所在地址，負責人各為許炳炎、趙慶之等節，已如前述。原告另主張吳三德將系爭房屋提供許炳炎、趙慶之分別設立明雨、明侑經典會館之獨資商號，係將系爭房屋提供予他人使用，而違反系爭租賃契約第8 條約定，業經原告於109 年2 月18日以基隆中正郵局存證號碼2 號存證信函向吳三德終止系爭租賃契約等事，為吳三德所否認。查明雨、明侑經典會館雖均以系爭房屋為獨資商號之所在地址，然實質負責人均為吳三德，由吳三德實際在系爭房屋處經營乙事，業經證人即明雨、明侑經典會館員工鄧梅菊於本院審理時到庭證稱：自106 年起迄今，我在位於新北市○○區○○路0 段00號（下稱系爭地址）明雨、明侑經典會館上班，我是按摩師傅，有一陣子招牌掛明侑經典會館，後來改明雨經典會館，都在系爭地址經營，明雨經典會館係由吳三德1 人經營，在我工作期間經營者沒有變更過，我不認識許炳炎、趙慶之，許炳炎、趙慶之均未在那邊上班，許炳炎、趙慶之未經營明雨或明侑經典會館等語（見本院卷第238 至242 頁），又許炳炎於本院審理時自承其並未使用系爭房屋等語（見本院卷第156 頁），是證人所述與許炳炎所陳互核相符，足見明雨、明侑經典會館均由吳三德1 人實際在系爭地址經營之事，尚非子虛，復參諸卷附系爭房屋之GOOGLE地圖全景照片1 份（見本院卷第249 至257 頁），可知系爭房屋外確實懸掛「明雨經典會館」之招牌，而原告身為系爭房屋之所有權人及出租人，就系爭房屋外懸掛明雨經典會館招牌之情實難諉為不知，則系爭房屋可能業經營業商號登記，其自得確認實際使用系爭房屋者究為何人，況參諸民法第443 條禁止轉租之立法理由，租賃契約基於出租人與承租人間信任關係，而由系爭租賃契約第8 條之約定，可知原告與吳三德約定承租人不得將系爭房屋全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用系爭房屋，亦即系爭租賃契約係重在由承租人自行使用收益系爭房屋，則依前開證人證詞，可知本件確係由吳三德自行使用收益系爭房屋，許炳炎、趙慶之均未曾至系爭房屋址上班或經營按摩會館，益徵吳三德實無將系爭房屋全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由許炳炎、趙慶之使用系爭房屋，是原告主張吳三德違反系爭租賃契約第8 條約定，其得依此向吳三德終止系爭租賃契約，即非有據。從而，原告進而主張其於109 年2 月18日，以基隆中正郵局存證號碼2 號存證信函向吳三德終止系爭租賃契約顯非合法，系爭租賃契約既未經終止，堪認系爭租賃契約之法律關係仍繼續存在。
2.次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100 條第3 款亦有明文。再土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用；依土地法第100 條第3 款規定，承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回租賃物。本件上訴人收受押金400,000 元，為其所不否認，縱如上訴人所稱遲延2 期租金152,000 元，扣除該押金，仍未逾上開規定之金額。故上訴人本於欠租而終止租賃關係，請求返還租賃物、給付損害金及違約金，自難准許；承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院44年度台上字第516 號、81年度台上字第1520號、52年度台上字第1289號判決意旨可資參照）。經查：
⑴原告主張吳三德自109 年4 月起積欠租金已達2 個月以上，經原告於109 年9 月4 日催告吳三德於3 日內繳清欠租，原告已於109 年9 月8 日以陳報狀終止系爭租賃契約，於同日經吳三德收受云云，為吳三德所否認，並以前詞置辯。經查，本件吳三德於109 年2 月5 日、109 年3 月2 日，各匯款40,000元、40,000元至原告名下郵局帳戶，後吳三德未按月給付租金，經原告以民事準備㈠狀催告吳三德於文到3 日內繳清積欠租金，並經吳三德於109 年9 月4 日收受該民事準備㈠狀，吳三德遂於109 年9 月7 日匯款200,000 元至原告名下郵局帳戶，迄至109 年9 月8 日原告始以民事陳報狀向吳三德終止系爭租賃契約等事，有新北市三重區農會匯款申請書、原告名下郵局帳戶存摺內頁照片、民事準備㈠狀暨中華郵政掛號郵件收件回執正反面照片、民事陳報狀暨中華郵政掛號郵件收件回執正反面照片（見本院卷95至99頁、第265 至267 頁、第19至22頁、第83至87頁、第39至41頁、第88至91頁），足認原告於109 年9 月4 日催告吳三德於3 日內繳付積欠租金時，依民法第120 條第2 項之規定始日不算入，則吳三德於109 年9 月7 日匯款200,000 元至原告名下郵局帳戶，顯已於原告所定期限內給付5 個月租金，是原告於109 年9 月8 日向吳三德終止系爭租賃契約之時，吳三德所積欠租金即未達2 個月租額，原告前開終止系爭租賃契約所為於法不合，系爭租賃契約未經合法終止，租賃關係並未消滅甚明。
⑵其次，原告主張吳三德自110 年3 月起迄至110 年4 月20日之期間，積欠租金已達2 個月租額，故於110 年4 月20日言詞辯論期日向吳三德催告於3 日內繳納積欠租金，並經原告以民事準備㈤狀向吳三德為終止系爭租賃契約之意思表示云云，亦為吳三德所否認。經查，吳三德於109 年10月5 日、109 年11月3 日、109 年12月4 日、110 年1 月5 日、110
年2 月4 日、110 年4 月6 日，分別匯款40,000元、40,000元、40,000元、40,000元、40,000元、40,000元至原告名下郵局帳戶，有新北市三重區農會匯款申請書、原告名下郵局帳戶存摺內頁照片為憑（見本院卷第93頁、第269 至273 頁），又兩造對於系爭租賃契約係約定每月租金為39,800元一節均不爭執，業如前述，是迄至110 年4 月20日言詞辯論期日，吳三德雖有積欠租金，然其所積欠租金實未達2 個月之租額，況依卷附系爭房屋之租賃房屋契約書，其上業已載明吳三德於訂約時，已交付40,000元作為押租保證金乙事，有房屋租賃契約書1 份在卷可稽（見重簡卷第26頁），則系爭租賃契約雖為有期限之租賃契約，然依前開說明，仍應類推適用土地法第100 條第3 款之規定，是吳三德積欠租金額，經以本件押租金抵償，顯未達2 個月以上，原告即不得收回房屋，足徵原告於110 年5 月4 日原告以民事準備㈤狀向吳三德為終止系爭租賃契約之意思表示，亦非適法，則系爭租賃契約未經原告合法終止，系爭租賃契約之法律關係仍繼續存在，至為顯然。至原告主張系爭租賃契約為有期限之租賃契約，應無土地法第100 條第3 款規定之適用云云，顯與前開說明不符，無從採信。
㈡原告依系爭租賃契約第6 條之約定及民法第455 條第1 項、第767 條第1 項等規定，請求被告遷讓房屋，有無理由？
1.按系爭租賃契約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」，有系爭租賃契約之房屋租賃契約書1 份可參（見重簡卷第27頁）。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段分別有所明定。經查，本件原告雖主張系爭租賃契約業經其合法終止云云，然本件原告所陳其於109
年2 月18日、109 年9 月8 日、110 年5 月4 日各向吳三德終止系爭租賃契約，均非合法，業經本院認定如前，是系爭租賃契約既未曾經原告合法終止，系爭租賃契約之法律關係仍繼續存在，自難認有租期屆滿或租賃關係終止之事，是原告依系爭租賃契約第6 條之約定及民法第455 條前段之規定，請求吳三德將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為無理由；又吳三德係依系爭租賃契約之法律關係而占有使用系爭房屋，其尚非無權占有系爭房屋，縱原告確為系爭房屋之所有權人，亦無從逕依民法第767 條第1 項前段之規定，請求吳三德將系爭房屋騰空遷讓返還原告自明。又原告雖主張許炳炎、趙慶之無權占有系爭房屋云云，此為許炳炎、吳三德所否認，自應由原告證明許炳炎、趙慶之確有占有使用系爭房屋之事，而此部分業經證人鄧梅菊於本院審理時就系爭房屋確為吳三德所使用，許炳炎、趙慶之均未使用系爭房屋乙事證述綦詳，亦如前述，自難認原告主張許炳炎、趙慶之占有使用系爭房屋之事與事實相符，此外未據原告提出其他事證可資證明許炳炎、趙慶之實際上確有占有使用系爭房屋，原告既未舉證以實其說，其逕依民法第767 條第1 項前段之規定，請求許炳炎、趙慶之自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予原告，顯無理由，不應准許。
㈢原告依系爭租賃契約第6 條、第12條等約定，請求吳三德按月給付相當於租金3 倍之違約金及賠償原告所支出訴訟、律師費用，有無理由？
按系爭租賃契約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」；第12條則約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，有系爭租賃契約之房屋租賃契約書1 份為證（見重簡卷第27頁）。經查，本件系爭租賃契約迄未經原告合法終止一節，已如前述，是本件租賃期間並未屆滿，原告本即無從依系爭租賃契約第6 條約定請求吳三德給付違約金；又本件原告雖主張吳三德違反系爭租賃契約第8 條之約定云云，然此部分亦經本院認定吳三德確為自行使用收益系爭房屋，並未違反前開約定等情，亦如前述，是原告逕依系爭租賃契約第12條請求吳三德賠償訴訟、律師費用之損害，應屬無據，礙難准許。
㈣原告依民法第179 條、第184 條等規定，請求許炳炎、趙慶之給付相當於租金之不當得利或損害賠償，有無理由？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第179 條、第184 條分別定有明文。經查，原告主張其得依民法第184 條之規定，按月請求許炳炎、趙慶之給付相當於租金之損害賠償云云，然就許炳炎、趙慶之如何故意或過失不法侵害原告權利，或有何以背於善良風俗方法加損害於原告及違反保護他人之法律等事，未據原告具體說明，更遑論舉證證明，況許炳炎、趙慶之均未實際占有使用系爭房屋，已如前述，原告依此逕行主張許炳炎、趙慶之所為該當民法第184 條之規定云云，顯無理由；又原告主張許炳炎、趙慶之無權占有系爭房屋，受有使用收益系爭房屋相當於租金之不當得利云云，惟許炳炎、趙慶之並未實際占有使用系爭房屋，業經本院認定如前，是原告就此部分逕依民法第179 條之規定，請求許炳炎、趙慶之給付相當於租金之不當得利，同屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約第6 條、第12條等約定及民法第455 條第1 項、第767 條第1 項、第179 條、第184 條等規定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓交付原告，被告就上開遷讓部分，於其中1 人遷讓完畢部分，其餘被告就相同房屋範圍免為給付之義務。㈡吳三德應自109 年3 月起至返還房屋之日止，按月給付原告118,800 元。㈢許炳炎應自109 年3 月起至遷出房屋之日止，按月給付原告39,600元。㈣趙慶之應自109 年6 月起至遷出房屋之日止，按月給付原告39,600元。㈤被告前開給付金錢之債，如其中1 人給付，另1 人於給付範圍內免給付義務。㈥吳三德應給付原告150,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 11 月 11 日民事第五庭 法 官 黃乃瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 16 日書記官 李振臺