臺灣新北地方法院109年度訴字第3238號

• 裁判案由: 債務不履行損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 113 年 05 月 03 日
• 法官: 劉明潔
• 當事人: 景茶實業股份有限公司、柏德建設股份有限公司、林國義

臺灣新北地方法院民事判決
109年度訴字第3238號
原 告 景茶實業股份有限公司

法定代理人 廖奎景
訴訟代理人 蔡政峯律師
江昇峰律師
被 告 柏德建設股份有限公司

兼 法 定
代 理 人 林國義

共 同
訴訟代理人 陳達德律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國113年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告柏德建設股份有限公司應給付原告新臺幣100萬元，及自民
國107年5月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告柏德建設股份有限公司負擔。
本判決於原告以新臺幣33萬元為被告柏德建設股份有限公司供擔保後，得假執行，但被告柏德建設股份有限公司以新臺幣100萬
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：
按在複數被告之主觀預備訴之合併，倘其先、備位之訴在訴訟上所據之基礎事實具有同一性，攻擊防禦方法得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，該備位之訴之被告復未拒卻而於第一審應訴者，既與民事訴訟法所採辯論主義之立法精神無悖，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，自非法所不許（最高法院108年台上字第2004號判決意旨參照）。本
件原告提起主觀預備訴之合併，先位被告柏德建設股份有限公司（下稱柏德公司），備位被告林國義即柏德公司之法定代理人，而其證據資料及攻擊防禦方法均得相互為用，備位之訴被告亦已應訴，依上開判決意旨，應屬適法。
二、原告起訴主張：
㈠被告柏德公司前於民國90年間取得新北市○○區○○路000號大樓
（下稱系爭大樓）建物所有權。嗣柏德公司與原告景茶實業股份有限公司（下稱景茶公司，原名祈緣實業股份有限公司）於99年9月24日簽立買賣契約書（下稱系爭契約），由柏
德公司出售「柏德建設永安MRT建案」之新北市○○區○○路000
號3樓之7房屋（下稱系爭房屋）及基地予原告。柏德公司於締約時所提供之系爭契約中之附件四、房屋平面配置圖（下稱系爭平面配置圖，本院卷㈠43頁），與現場狀況一致，而與原告購屋時之系爭房屋現況相符。詎料原告於000年0月間調閱竣工圖後，發現柏德公司為使公共廊廳區域更為方正及寬廣，因此刻意縮減系爭房屋之坪數，致使本應歸屬於原告所有之房屋面積，現遭納入系爭大樓之公設區域中，使系爭房屋短缺3.89坪，又依銀行鑑價結果，系爭房屋每坪價金為50萬元。是故原告得依民法第179條之不當得利規定，向柏
德公司請求返還所溢收之3.89坪價金、共計194萬5,000元（3.89坪×50萬元＝194萬5,000元）。且系爭房屋有坪數短少之
情形，顯見被告柏德公司違約，柏德公司依系爭合約第12條第2款，除應將所收受價款之1,780萬元退還予原告外，尚應給付與已繳納價款同額之違約金1,780萬元，以上共計3,560萬元（1,780萬元＋1,780萬元＝3,560萬元）；另原告於107年
4月20日以存證信函催告柏德公司於收受存證信函15日內補
正圖說不符之瑕疵，但柏德公司至今未依法補正，而亦顯已陷入給付遲延之情事。是故依系爭契約第12條第4款，原告
得向柏德公司請求自107年5月5日至109年8月31日止，按已
付價款每日千分之二計算之遲延違約金、共計3,022萬4,400元。
㈡再原告發現系爭平面配置圖所載，例如大門開設、信箱機房及樑柱位置等，皆與竣工圖所載顯不相符，且涉及違反相關建築法令及消防法規。又若依照竣工圖修補至符合消防法規之狀態後，將導致原告所短少之房屋面積坪數，從3.89坪增加至7.73坪（相差3.84坪），而該短缺之3.84坪應算入系爭大樓之公設區域中。是柏德公司就此3.84坪之面積短缺，亦陷入給付不能之情事，且係可歸責於該公司之事由所致。故原告得依民法第360條之規定，以及民法第227條第1項、第226條第1項之規定，而向柏德公司請求3.84坪價金、共計192萬元之損害賠償（3.84坪×50萬元＝192萬元）。從而，原告得向柏德公司請求194萬5,000元之不當得利、192萬元之損
害賠償、6,582萬4,400元之違約金，是原告先向柏德公司一部請求100萬元。
㈢另因林國義代表柏德公司簽署系爭契約時，其故意不告知系爭平面配置圖與竣工圖不符，亦未告知現況有違反建築法令與消防法令等，更以自身私章用印於系爭平面配置圖上，致使原告誤以為系爭房屋為無瑕疵、且為符合法令規範，而同意買受而簽訂系爭契約，顯係其於執行職務時，基於故意侵害原告之財產權及表意自由，從而柏德公司應與林國義共同負起侵權行為損害賠償責任。是故原告得依民法第28條、第184條第1項前段規定，備位向林國義以及柏德公司請求連帶給付100萬元之損害賠償。
㈣為此，爰依法提起本件訴訟，先位聲明：⒈柏德公司應給付原
告100萬元，及自107年5月5日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⒈柏
德公司、林國義應連帶給付原告100萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供
擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠原告請求不當得利194萬5,000元，但並未提出以每坪50萬元價金計算之佐證。又被告雖不爭執短少之坪數3.89坪，但依系爭契約第4條第2項約定，就房屋面積誤差及價款找補，應以土地與房屋價款之總數、而除以房屋面積之平均單價為基準。則依系爭契約第3條、第5條，買賣價金為1,780萬元，
而房屋面積為62.49坪，故每坪單價應以28萬4,845元計算（1,780萬元÷62.49坪＝28萬4,845元）。是故據此計算，則柏德公司應給付原告110萬8,047元（28萬4,845元×3.89坪＝110
萬8,047元），被告願意就此面積短少部分，賠償110萬元。㈡原告主張若修補至符合消防法規、將導致面積坪數短缺3.84坪云云，但原告迄未舉證何以修補將導致另外短缺3.84坪。又柏德公司輾轉取得系爭大樓前，因原規劃為商場、KTV之
設計變更為住宅模式、歷經數次變更，且因不同部門聯繫上疏忽、致使銷售人員疏失，故未發現系爭房屋之面積有坪數短少，以及大門開設、信箱機房、及樑柱位置等與竣工圖所載不符。然當初柏德公司於銷售房屋時，並不知悉有此瑕疵存在，亦非故意不告知瑕疵，不應負起民法第360條物之瑕
疵擔保責任。況原告就柏德公司已知悉瑕疵之存在、且故意不告知，亦均未舉證以實其說。再原告所主張之系爭房屋坪數短少之瑕疵，既屬契約成立前即存在之瑕疵，則依最高法院99年度台上字第2033號，亦無適用民法第227條之不完全
給付規定之餘地。
⑶又違約金部分，因原告並未解除契約，而不得依系爭契約第1
2條第2款主張違約金。又縱令得請求上開違約金，因柏德公司銷售人員疏失，誤將系爭平面配置圖置於系爭契約，非故意為之，且面積短少坪數不及2％。是故審酌本件事實經過，
就系爭契約第12條第2款之違約金，亦應依民法第252條規定而予酌減。再依系爭契約第12條第4款，則係指如柏德公司
違約，但經買方催告後於催告期間內已履約，所應負之遲延違約金責任，此與本件之事實經過並非相同，亦屬無據。
㈢原告雖依民法第28條、第184條第1項前段，而主張林國義應負損害賠償責任云云。惟原告不得僅憑系爭契約上，蓋有柏德公司負責人即林國義之小章，即主張林國義為執行職務之人。另原告前對於林國義提出詐欺取財罪告訴，亦經臺灣新北地方檢察署（下稱新北檢）檢察官以109年度調偵字第1453號而做出不起訴處分書，亦證林國義並無故意不告知瑕疵
，或侵害原告財產權或表意自由之情形等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告於99年9月24日與柏德公司簽立系爭契約，買賣標的物為
系爭房屋及坐落基地。
㈡系爭契約內附件四之系爭平面配置圖，與原告購屋時之系爭房屋之現況相同。
㈢系爭契約內附件四之系爭平面配置圖，以及系爭房屋之大門開設、信箱機房及樑柱位置等皆與竣工圖所載不符。
㈣系爭契約第3條約定系爭房屋之坪數為62.49坪，但系爭房屋實際面積坪數有短少3.89坪之情形。
五、本院之判斷：
㈠原告請求194萬5,000元之不當得利，是否有理由？
系爭契約第3條約定系爭房屋之坪數為62.49坪，惟系爭房屋實際面積坪數有短少3.89坪之情形，既為兩造所不爭執，又依系爭契約第4條第2項約定，兩造同意就房屋面積誤差之價款找補，係以土地與房屋價款之總數除以房屋面積所計算之之平均單價為準（見本院卷㈠第33頁），參以系爭契約第3條
、第5條約定可知，系爭契約之買賣價金為1,780萬元，系爭房屋之面積為62.49坪，以此計算每坪平均單價應為28萬4,845元（計算式：1,780萬元÷62.49坪＝28萬4,845元）。是系爭房屋之短少坪數既為3.89坪，原告自得請求被告柏德公司給付110萬8,047元（計算式：28萬4,845元×3.89坪＝110萬8,
047元），逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
㈡原告請求192萬0,000元之損害賠償，是否有理由？

原告雖另主張若系爭房屋依照竣工圖修補至符合消防法規之狀態後，將導致原告所短少之房屋面積坪數再額外短少3.84坪（即從原短少之3.89坪，增加至7.73坪），並據此請求被告給付192萬0,000元云云，然原告始終未能提出具體證據證明系爭房屋坪數再額外短少3.84坪之依據及計算方式，無從認定原告上開主張為真實，是原告此部分請求，難認有據。㈢原告請求6,582萬4,400元之違約金，是否有理由？
原告另主張因系爭房屋之坪數短少3.89坪，顯見柏德公司有違約之情事，依系爭契約第12條第2、4款請求被告柏德公司退還所收受價款之1,780萬元，並給付與已繳納價款同額之
違約金1,780萬元，及按已付價款每日千分之二計算之遲延
違約金、共計3,022萬4,400元云云，惟觀諸系爭契約第12條第2款明文約定：「二、乙方（即被告）如不履行契約所定
各項義務者，即為違約，甲方（即原告）得限期催告履行，逾期仍不履行得解除契約，乙方應將所收價款退還外，並應同時給付與已繳價款同額之違約賠償。」（見本院卷㈠第37頁），可見依系爭契約該條款約定，僅於原告約定解除契約後，始得請求被告退還價款及給付與已繳價款同額之違約賠償，然本件原告既未解除契約，自無從依據系爭契約第12條第2款請求被告退還價款及給付違約賠償。又系爭契約第12
條第4款明文約定：「四、如有第二款之情形，經甲方催告
於催告期間履行者，應按已付價款每日千分之二計算支付遲延違約金。」（見本院卷㈠第37頁），足認原告得依系爭契約第12條第4款請求被告按已付價款每日千分之二計算支付
遲延違約金之前提，為「被告於催告期間履行系爭契約所定之義務」，然原告既然主張被告並未依約補正上開瑕疵，則顯然不符合系爭契約第12第4款之情形，是原告自不得依系
爭契約第12條第4款請求被告按已付價款每日千分之二計算
支付遲延違約金。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第20
3條分別定有明文。準此，本件原告請求之不當得利，係以
支付金錢為標的，為給付無確定期限者。故原告請求被告柏德公司自催告補正期限翌日即107年5月5日（見本院卷㈠19頁
）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。
七、綜上所述，原告依不當得利法律關係，一部請求先位被告柏德公司應給付原告100萬元，及自催告補正期限翌日即107年5月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由
，應予准許。原告先位之訴既有理由，其備位之訴即無庸審究，併予指明。
八、原告、先位被告柏德公司分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　3 　　日民事第七庭 法　官　劉明潔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　3 　　日書記官　楊鵬逸