臺灣新北地方法院109年度訴字第3395號

• 裁判案由: 返還代墊費用
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 110 年 08 月 02 日
• 法官: 王婉如
• 法定代理人: 蔡碧雰
• 原告: 林靜子
• 被告: 台北金融天下管理委員會

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 109年度訴字第3395號原　　　告　林靜子
訴訟代理人　柏有為律師
施旻孝律師
林邦彥律師
被　　　告　台北金融天下管理委員會

法定代理人　蔡碧雰
訴訟代理人　丁聖哲律師
上列當事人間請求返還代墊費用事件，經本院於民國110 年7 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。次按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第29條第1 項、第2 項亦分別定有明文。經查，被告即台北金融天下管理委員會之法定代理人於本件訴訟進行中即民國109 年12月16日變更為蔡碧雰等情，有新北市永和區公所109 年12月25日新北永工字第1092204839號同意備查函附卷可稽（本院卷一第113 頁）。茲由蔡碧雰於110 年1 月11日具狀聲明承受訴訟（本院卷一第63頁），核符規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告係新北市○○區○○段0000○號即「臺北金融管理天下」社區（下稱系爭大樓）頂層房屋即門牌號碼新北市○○區○○路000 號19樓（下稱345 號19樓房屋）之合法所有權人，系爭大樓於83年竣工落成，迄今屋齡已長達25年，近年來社區共用部分之頂樓屋頂防水層因逐漸老化而失其應有防水功能，導致屋頂積水向下滲漏，嚴重侵害原告所有345 號19樓房屋天花板及室內裝潢。原告自105 年起即已數度向系爭大樓管委會即被告與區分所有權人會議提案反應345 號19樓房屋屋頂防水層之更新修繕事宜。然而，歷屆管委會雖有就此列案討論，惟始終未有付諸執行之具體修繕作為。原告為保障自身權益、避免滲漏水損害持續擴大，僅得先行委請專業廠商即訴外人世瑋工程行於108 年8 月進行345 號19樓屋頂老化防水層修繕作業，並在109 年3 月間施作完畢後墊付全部費用新臺幣（下同）165 萬4,800 元。原告前在同年5 月18日函催被告如數給付修繕費，被告竟於109
年7 月31日回覆應由原告自行負修繕管理維護之責。因此依民法第172 條、第176 條無因管理法律關係；民法第179 條不當得利法律關係；民法第184 條第1 項前段、第2 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項本文之侵權行為法律關係併予主張而為選擇合併，請求擇一為原告勝訴判決等語，並聲明：㈠被告應給付原告165 萬4,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
㈠、系爭大樓係於83年竣工落成，而係公寓大廈管理條例公布施行前即已興建完成之建物。原告為系爭大樓之建商，有所謂保留戶即系爭大樓18、19樓，以及包括頂樓部分（門牌號碼為新北市○○區○○路000 號）。建商在80年4 月間與各承購人簽訂「大樓管理同意書」約定各業戶所有權人應共同遵守本大樓所屬規約，而「業戶規約」則約定系爭大樓頂樓除特定機能之公共設施（水塔、梯間）部分，其他部分屬18樓業戶共同保管、使用，管委會權利範圍不及與此。換言之，系爭大樓全體原始區分所有權人，在當時已就系爭大樓之頂樓達成合意，為18樓住戶（為現今18樓、19樓之所有權人即原告）為使用，而成立分管契約。系爭大樓全體共有人，未曾針對頂樓專屬使用權為同意終止或變更之情事存在，故基於分管契約，頂樓滲漏水之修繕費用，則由擁有專屬使用權之原告承擔。是原告本件主張被告應返還頂樓屋頂平台修繕費之各項請求權基礎之假設前提，即系爭大樓頂樓屋頂平台屬共用部分並非事實，原告要求被告負擔此部分之修繕費用，均無理由。
㈡、退步言之，倘本院審認系爭大樓之頂樓未約定專用（此為假設語氣，被告否認之），然原告將自己所有之水塔固定在頂樓樓地板上，此舉本身會造成大樓防水層損壞，使防水層無法發揮效用，倘若頂樓真有漏水之情事（假設語氣），觀原告上開舉動，其為實際上之侵權行為人，反而應由原告負責。且原告就損害之存在、範圍及修繕項目金額是否有因果關係均未盡舉證責任。被告雖曾將系爭大樓頂樓漏水列入106
年12月9 日區分所有權人會議議程討論，由各區分所有權人決議，係因系爭大樓另一邊門牌號碼新北市○○區○○路○000 號」由被告管理、使用，亦有修繕之需求，又適逢原告提出欲修繕其專用部分（即門牌號碼新北市○○區○○路○000 號」）之漏水問題時，被告基於好意施惠而向原告提出一起修繕。因修繕面積變大，與廠商接洽與報價時，也許可以因此相互節省修繕費用。但被告此舉不代表被告承認原告主張345 號19樓之漏水原因為系爭大樓頂樓所致，同時亦再度彰顯系爭大樓頂樓屬原告保管、使用，行之有年，原告理應自行負擔。而被告基於好意施惠而願各自負擔一半修繕費用，係基於人際交往之情誼或本於善意為基礎，對於雙方並無拘束力。
㈢、系爭大樓自83年竣工落成使用迄今，原告均在系爭大樓頂樓放置水塔、架設鐵皮屋、擺放各種機器，獨自使用中，使其他區分所有權人無法使用，且原告未曾向被告繳納費用或管理費。倘若依原告主張系爭大樓頂樓屬共有部分（假設語氣，被告仍否認之），則原告應給付之相當於不當得利租金，以每個月租金2,710 元/ 坪，占用面積7 坪，期間15年，總計租金為341 萬4,600 元（計算式：2,710 元×7 坪×12個
月×15年＝3,414,600 元），向原告主張抵銷。
㈣、聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（本院卷一第446 頁、卷五第106 頁）
㈠、系爭大樓於83年竣工完成。原告為系爭大樓門牌號碼新北市○○區○○路000 號19樓區分所有權人。
㈡、被告於通往系爭大樓屋頂平台之安全門上張貼公告並裝設警報器。
㈢、被告因訴外人新視波有線電視股份有限公司（下稱新視波公司）擬利用新北市○○區○○路000 號19樓及345 號19樓屋頂平台架設衛星接收器及相關設備，而於104 年2 月1 日簽立臺北金融天下屋頂平台使用同意書，並約定新視波公司每月1 日前給付被告管理費及清潔費共計8 萬元，作為公共基金或管理費用。
㈣、被告於95年2 月21日與訴外人好樂迪股份有限公司簽定場地租賃契約書，將新北市○○區○○路000 ○000 號19樓頂樓出租供好樂迪放置冷卻水塔。於91年11月25日簽訂第三代行動通信系統場地使用同意書，同意將新北市○○區○○路000 號、343 號19樓頂樓提供訴外人亞太行動寬頻電信股份有公司使用，並約定每月收取管理費3 萬6,000 元。
㈤、原告於345 號頂樓屋頂平台設置冷卻水塔及機房期間為83年8 月至106 年12月，占用面積為6 坪。
㈥、原告配偶林長勳於104 年間代原告同意被告將345 號19樓頂樓出租予新視波公司使用。
四、本院之判斷：
原告主張系爭大樓頂樓屋頂平台為共用部分，且屋頂平台之防水層老化導致屋頂積水向下滲漏，嚴重侵害原告所有345
號19樓房屋天花板及室內裝潢，被告負有修繕共用頂樓屋頂平台義務，然未執行修繕事宜，原告為避免345 號19樓滲漏水損害持續擴大，先行修繕頂樓屋頂平台並已支付修繕費用165 萬4,800 元等情。則為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點論述如下：
㈠、系爭大樓全體區分所有權人就頂樓屋頂平台是否存有分管契約？
⒈按共有物之共有人劃定範圍由特定共有人使用共有物者，乃屬分管性質，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分為使用收益及管理。又按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間經由建商之媒介已合意成立分管契約（最高法院103 年度台上字第2061號判決參照）。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91台上字第2477號、104 年度台上字第463 號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭大樓承購戶於向建商即訴外人新記建設股份有限公司（下稱新記建設）承購系爭大樓時均出具大樓管理同意書同意與其他業戶所有權人共同遵守本大樓所屬規約（即同意書附件三），同意書附件三之業戶規約（下稱系爭業戶規約）第2 章有關於大樓特定範圍使用權部分，於第4 項頂樓部分約定：除特定機能之公共設施（指水塔、梯間等）部分，其他部分屬壹拾捌樓業戶共同保管、使用，管委會權利範圍不及與此等情，有同意書及業戶規約附卷可證（本院卷一第41頁、第46頁）。基上可知，系爭大樓建商於興建及銷售系爭大樓建案時，以制式之管理同意書及業戶規約與各承購戶約定，系爭大樓頂樓屋頂平台除特定機能之公共設施外，屬頂樓即目前之19樓區分有權人保管、使用。依前開說明，系爭大樓區分所有人就系爭大樓共用部分即頂樓平台部分，已經由建商媒介而合意成立由頂樓即目前19樓區分所有權人管理使用之分管契約。
⒊原告雖主張依據公寓大廈管理條例規定，屋頂構造不得約定專用，且於93年8 月21日區分所有權人會議所通過之同年6
月30日制訂之規約中，亦約定屋頂構造不得約定專用，而本件頂樓屋頂平台即屬於屋頂構造，屬於大樓共用部分不得約定專用，自不存在約定專用之情形等語。惟按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7 條第3 款固有明文。然於公寓大廈管理條例84年6 月28日施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受同條例第7 條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第2 項亦有明文。經查，系爭大樓係83年竣工取得使用執照等情，為兩造所不爭執。則頂樓屋頂平台雖屬屋頂構造之共用部分，然系爭大樓既於83年間取得使用執照，堪認其取得建築執照之時間顯然早於84年6 月28日公寓大廈管理條例施行前，揆諸上開規定，自不受同條例第7 條第3 款規定之限制，系爭大樓頂樓屋頂平台，自得約定為專有部分使用。又按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依（修正前）民法第820 條第1
項規定，應由共有人全體共同協議訂定之，其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約（最高法院89年台上字第585 號判決要旨參照）。系爭大樓頂樓屋頂平台已經全體共有人合意由頂樓區分所有權人管理使用而成立分管契約，業經本院認定如上。系爭大樓93年8 月21日區分所有權人通過之規約第2 條第2 項雖約定：本大廈之法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人之會議決議，不得約定為專用部分等情，有該規約附卷可證（調卷第89頁）。然觀諸通過系爭規約之區分所有權人會議紀錄，出席該次會議之人數為75戶，出席人數比例為58.6% 等情，有會議紀錄附卷可證（本院卷一第352 頁）。換言之，系爭分管契約並未經全體共有人同意終止，縱使公寓大廈管理條例施行後，區分所有權人會議決議另訂規約，原分管契約不因此失其效力，全體共有人仍應受分管契約所拘束。因此，原告主張依據公寓大廈管理條例規定及規約約定，系爭大樓頂樓屋頂平台已不存在分管契約等情，即屬無據，不足採信。
⒋原告雖又主張承購戶與建商簽訂系爭業戶規約僅具有公寓大廈管理條例第56條「規約草約」之地位，在區分所有權人會議訂定規約以前視同規約，要非屬分管契約，更不可能在93年8 月區分所有權人會議決議通過社區訂定正式規約後，仍有取代規約、拘束全體社區住戶之法律效力等語。經查，被告因93年8 月21日區分所有權人通過規約中有關樓頂平台收歸為區分所有權人管理，與業戶規約中約定管委會權利範圍不及於樓頂平台發生抵觸，而於97年5 月14日行文詢問主管機關內政部營建署及台北縣政府使用管理課，「業戶規約」與「區權人通過規約」兩者之效力為何，經內政部營建署於97年5 月23日函文表示：「區分所有權人會議之決議，未經下列各款事項辦理者，不生效力；三、依第56條第1 項規定成立約定專用變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限」等語，有被告及內政部營建署函文在卷可證（本院卷一第378 頁、第492 頁）。是倘如原告主張系爭業內規約之法律地位相當於公寓大廈管理條例第56條規約之「規約草約」，則原告依該規約已取得之約定專用部分，除非原告自行同意變更該約定專用部分，或經法院判決因專用約定已違反公共利益而無效。否則縱使區分所有權人會議決議將已約定專用部分變更為共用部分，亦不生效力，不得拘束全體區分所有權人。而非如原告所主張於區分所有權人通過規約後，該規約即當然取代「規約草約」內容，原「規約草約」失其效力。又觀諸原告於96年1 月10日即系爭大樓規約經區分所有權人會議通過後，寄送存證信函予被告表示：系爭大樓預售時與建設公司所簽訂的「預定房屋買賣契約書」中言明：對於本約建物之公共設施及設備，甲方有公共使用維護之權利與義務，…，房屋頂層之平台除公共設施外歸屬頂樓住戶管理使用及維護。本建物在公寓大廈管理條例公佈前已興建完成並移交各區分所有權人使用至今，就所稱345 號頂樓冷卻機房，係本人本於本樓頂區分所有權人地位，於大樓興建完成時，即已設置。區權人會議之決議悖於當初預定房屋買賣契約書之約定更違反公寓大廈管理條例第9 條規定，故屬違法等語，有存證信函附卷可證（本院卷一第53至5 頁）。足證原告不同意區分所權人所通過規約中有關於將樓頂平台變更為區分所有權人共同使用之決議。此外，上開存證信函亦可證明系爭大樓建商出售系爭大樓予承購戶時，與承購戶間有關於大樓頂層平台由頂樓住戶管理使用及維護之約定，除記載於系爭業戶規約外，亦同時記載於制式預定買賣契約書。亦即系爭大樓承購戶有關於頂樓屋頂平台由頂樓區分所有權人管理使用之約定，除記載於原告所主張相當於「規約草約」性質之系爭業戶規約外，亦記載於正式之預定買賣契約中。更加證明系爭大樓區分所有權人已經由建商媒介成立屋頂層之平台除公共設施外，歸屬頂樓住戶管理使用及維護之分管契約。
⒌至於原告以被告於頂樓入口張貼公告禁止人員隨意出入頂樓，如需進入頂樓請通知大樓人員關閉警鈴等語，及被告同意新視波公司於屋頂平台架設衛星接收器及相關設備，並向新視波公司收取每月8 萬元作為公共基金或管理費之事實，主張頂樓屋頂平台實已為被告實力支配管領範圍等語。然查，原告自83年8 月至106 年12月間於345 號19樓房屋屋頂平台設置冷卻水塔及機房等情，為兩造所不爭執。足證345 號19樓房屋屋頂平台確實為原告長期占有使用中，直至發現345
號19樓房屋天花板漏水，認為係頂樓屋頂防水層老化，欲修繕平台始將冷卻水塔及機房拆除。自無從僅因被告基於安全考量於頂樓屋頂平台安全門口張貼警語公告，即認定頂樓屋頂平台為被告實力支配管領範圍。再者，被告雖於104 年12月1 日與新視波公司簽訂系爭大樓屋頂平台使用同意書，同意新視波公司架設衛星接收器及相關設備並向新視波公司收取費用等情，為兩造所不爭執。然被告亦於103 年4 月30日與新視波公司簽訂內容相近之同意書等情，有該同意書在卷可證（本院卷一第468 頁）。兩造既均與新視波公司簽訂同意書同意新視波公司於屋頂平台架設相關設備，自無法以同意書之簽訂認定系爭大樓頂樓屋頂平台實質管理使用者。此外，被告雖有向新視波公司收取架設衛星接收器及相關設備之費用，然權利人同意或授權他人行使權利，所在多有。自不排除被告係在頂樓平台管理使用權利人同意下向新視波公司收取租用費用，無從據此認定系爭大樓頂樓平台已為被告實力之配管領，更甚或推論區分所有權人就系爭大樓頂樓屋頂平台並未存有分管契約。
⒍最後審諸原告為系爭大樓起造人新記建設代表人林長勳之配偶，而建商為自身利益於保留345 號19樓房屋時，即與承購戶簽訂管理同意書及預定房屋買賣契約書，同意大樓頂樓屋頂平台由保留之345 號19樓房屋區分所有權人享有管理使用之權利，原告並自交屋後即83年8 月起至106 年12月止，長達20餘年期間，占據345 號19樓頂樓屋頂平台設置冷卻水塔及機房，並於系爭大樓區分所有權人會議通過規約約定樓頂平台為共用部分，應供全體區權人及住戶共同使用時，猶以存證信函振振有詞通知被告，依據預定買賣契約書其係有權於屋頂平台設置冷卻水塔及機房。直至發現345 號19樓房屋天花板漏水，始改稱依據系爭大樓規約約定，頂樓屋頂平台已變更為共用，並要求被告需負修繕頂樓屋頂平台之義務，並自行拆除設置多年之冷卻水塔及機房以利進行平台之修繕。原告因分管契約而享有使用管理頂樓屋頂平台利益長達23年，於需負擔鉅資修繕頂樓平台時，始改口頂樓屋頂平台已經區分所有權人變更為共用之言行，實難認符合誠信原則。又縱使認為原告向被告表示屋頂平台已變更為共用，並請求被告修繕頂樓屋頂平台時，係為同意區分所有權人有關約定專用變更為共用部分之意思表示。原告於將屋頂平台返還全體共有人前，亦應將其於管理使用頂樓屋頂平台期間所生之毀損修繕，始符合權利義務相當原則。
㈡、原告請求被告返還代墊修繕費用165萬4,800元，有無理由？⒈按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項前段分別定有明文。
⒉原告雖主張345 號19樓屋頂平台防水層老化，其已自行委託世瑋工程行完成修繕工程，並支付工程費165 萬4,800 元等情，並提出世瑋工程行請款單及統一發票為證（調卷第73至75頁）。姑且不論世瑋工程行所施作之修繕工程是否為必要之修繕工程，及該工程項目與原告所有345 號19號房屋滲漏水有無因果關係。承上所述，系爭工程之施作範圍即345 號19樓頂樓平台已約定為345 號19樓房屋區權人專用，而原告為345 號19樓房屋之區分所有權人，自需由其自行維護345
號19樓房屋屋頂平台並負擔修繕費用。亦即被告對於系爭工程施工範圍並無修繕管理維護之義務，縱使原告已支付修繕費用，原告依民法第172 條及第176 條無因管理法律關係，或民法第179 條不當得利法律關係，或民法第184 條第1 項前段、第2 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項本文之侵權行為法律關係，請求被告返還已支付之修繕費用165 萬4,800 元，均屬無理由。
五、結論：系爭大樓全體區分所有權人已約定345 號19樓頂樓平台由345 號19樓房屋區分所有權人專用。原告為345 號19樓房屋區分所有權人，即應自行負擔345 號19樓頂樓平台之修繕費用。從而，原告依據民法第172 條及第176 條無因管理法律關係，或民法第179 條不當得利法律關係，或民法第184 條第1 項前段、第2 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項本文之侵權行為法律關係，請求被告給付原告165 萬4,800
元，及自起訴狀繕本送達翌日起起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。
六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 2 日
民事第七庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 2 日
書記官 鄔琬誼