臺灣新北地方法院民事判決

    附表所示之租賃契約無效。
二、被告丁○○、甲○○、乙○○應將新北市○○區○○街000號12樓之2房
    屋騰空遷讓返還原告。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第二項於原告以新臺幣57萬元供擔保後，得假執行。
    但被告如以新臺幣171萬元預供擔保，得免為假執行。
　　事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
    基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
    款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之
    訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生
    活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於
    審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期
    待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加
    以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院
    91年度台抗字第552號裁定意旨參照）。查原告起訴時，原
    以戊○○、甲○○、丁○○為被告，聲明請求：先位部份：一、確
    認被告戊○○、丁○○就新北市○○區○○街000號12樓之2房屋(下
    稱系爭房屋，即新北市○○區○○段000○號建物，權利範圍全部
    )之租賃法律關係不存在。二、被告丁○○、甲○○應自系爭房
    屋遷出，將房屋返還予原告。備位部份：被告丁○○、甲○○應
    自系爭房屋遷出，將房屋返還予原告（見本院卷一第9-10頁
    ）。嗣於民國110年8月3日具狀追加乙○○為被告，並變更聲
    明為：先位部分：㈠確認被告戊○○、丁○○就系爭房屋之租賃
    法律關係不存在。㈡被告丁○○、甲○○、乙○○應自系爭房屋遷
    出，將房屋返還予原告。㈢就聲明第二項，原告願供擔保，
    請准宣告假執行。備位部分：㈠被告丁○○、甲○○及乙○○應自
    系爭房屋遷出，將房屋返還予原告。㈡原告願供擔保，請准
    宣告假執行（見本院卷一第497-498頁），核屬基於同一基
    礎事實所為訴之追加，訴訟證據及資料具有同一性，可於本
    院審理程序中加以利用，其追加應屬合法。
貳、實體方面：
一、原告主張：
　㈠先位之訴部分：
　⒈原告於109年7月16日經由本院106年度司執字第148257號拍賣
    抵押物強制執行事件(下稱系爭執行事件)拍賣程序，以總價
    新臺幣（下同）684萬1元(房屋部分拍定金額為171萬元)拍
    定取得系爭房屋及其坐落土地(即坐落新北市○○區○○段000地
    號土地，權利範圍10000分之35，以下合稱系爭房地)之所有
    權，並於同年月19日核發權利移轉證書，同年8月14日登記
    為系爭房地之所有權人。嗣原告發函予被告戊○○、丁○○告知
    原告現為系爭房地之所有權人，請其等搬離並返還系爭房屋
    ，詎丁○○於109年8月27日竟回函稱其為系爭房屋之承租人，
    房屋現為其所占有。然系爭房地於107年5月15日實施查封時
    ，被告甲○○(即戊○○之子)在場表示系爭房屋並無租賃情形，
    係執行債務人戊○○及其家人居住使用，可見系爭房屋非丁○○
    所占用。
　⒉戊○○復於107年6月20日在系爭執行事件執行程序中陳報甲○○
    確實居住於系爭房屋，系爭房屋已出租予丁○○云云，並檢附
    戊○○、丁○○簽立之「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約）。
    惟本件審理程序中，經原告聲請本院囑託新北市政府警察局
    樹林分局查訪系爭房屋之現住戶，經該局函覆：「本分局經
    派員於110年5月3日前往本轄俊英街12樓之2，查明該址現住
    戶為乙○○」；且甲○○、丁○○於本件審理時亦陳述乙○○及其未
    成年子女現居住在系爭房屋，可見系爭房屋仍由戊○○之家人
    所居住使用。
　⒊觀諸系爭租約約定租期自105年4月1日起至125年3月31日止，
    長達20年，租金竟約定每月僅800元，甚至約定20年租金乙
    次付清，無論租金之約定金額或繳付方式，均違背一般常理
    ，尤有甚者，丁○○承租後竟也未居住使用系爭房屋，反而將
    系爭房屋持續供甲○○、乙○○居住使用，可見戊○○、丁○○間根
    本無租賃關係存在，系爭租約顯係戊○○因對於自己積欠債務
    將致系爭房地遭付拍賣有所預見，為謀系爭房屋得繼續為戊
    ○○之家人居住使用之利益，用於妨害系爭房屋所有權之手段
    。
　⒋丁○○雖執系爭租約抗辯其與戊○○就系爭房屋有租賃關係存在
    ，然由系爭執行事件之查封筆錄可知，甲○○陳述系爭房屋一
    直為其所居住使用，而此與戊○○於系爭執行事件所提出之民
    事陳報狀陳稱系爭房屋為甲○○居住相符，可見丁○○從未使用
    收益系爭房屋，是丁○○、戊○○間縱有系爭租約，然並無使系
    爭房屋發生「承租方得使用收益租賃物」此種租賃關係之法
    律效果，足證系爭租約為通謀虛偽意思表示，依民法第87條
    第1項規定，自屬無效。
　⒌觀諸系爭租約記載丁○○為戊○○之債權人，戊○○以租抵債云云
    ，惟其等是否確有債權存在，亦非無疑；且縱有債權、系爭
    租約存在，丁○○卻未居於該處，顯未獲利益，所謂以租抵債
    顯然毫無實益，可見並非事實。
　⒍丁○○、甲○○、乙○○於本件110年4月7日言詞辯論時之陳述亦疑
    點重重：
　⑴甲○○陳述直至原告提起另案刑事告訴時始知悉系爭房屋出租
    予丁○○，此與戊○○陳述甲○○居住於系爭房屋期間曾自行與丁
    ○○聯繫等情，明顯矛盾。甲○○陳稱：「(你知道系爭房屋你
    媽媽曾出租予丁○○嗎？）我現在知道，是爸爸、媽媽跟我說
    的，所以我現在才會坐在這裡受訊問，是在1、2個月前刑事
    案件傳我當被告的時候，我爸爸、媽媽跟我說的。但是原證
    5執行筆錄製作時當時我並不知道，事務官說不知道就寫沒
    有。」、戊○○陳稱：「(你的意思是不是甲○○自己跟丁○○講
    好就好，他自己去聯絡借住系爭房屋？）是的。」，由此可
    知甲○○居住於系爭房屋時，是由甲○○自己與丁○○聯繫並徵詢
    其同意，亦即甲○○早已知悉系爭房屋已出租予丁○○，否則何
    須徵詢丁○○同意？惟甲○○卻陳稱：「1、2個月前刑事案件傳
    我當被告的時候，我爸爸、媽媽跟我說的。」云云，明顯矛
    盾。
　⑵甲○○陳述丁○○本即與其父母即被告訴訟代理人丙○○、被告戊○
    ○二人熟識，且偶爾至系爭房屋居住，此情形顯然在戊○○、
    丁○○簽立系爭租約後並無改變，此參甲○○稱：「有時候親屬
    或朋友也會來住家裡，爸爸、媽媽沒有講原因，我也沒有特
    別問。」等語即知，丁○○在簽立系爭租約後，就系爭房屋之
    使用收益情形仍維持與之前未承租時之情形一樣，由此可證
    ，丁○○雖與戊○○簽立系爭租約，但仍由戊○○一家人保有對系
    爭房屋的使用收益權利，丁○○顯無與戊○○成立租賃關係法律
    效果意思，是丁○○、戊○○間為通謀虛偽意思表示，至為灼然
    。
　⑶丁○○雖辯稱會至系爭房屋及其土城房屋輪流居住，惟此部分
    僅丁○○片面陳述外，並無其他事證可證明，且系爭房屋位於
    樹林，與土城相距不遠，有無其所辯須因應工地不同而更換
    場所居住的必要？並非無疑。而乙○○單身，另育有一名未成
    年子女，衡諸常情，丁○○僅是乙○○父母親友人，竟同居共同
    生活，實與常理不符，甚而丁○○又稱伊與乙○○並未約定房間
    使用，任由乙○○隨便使用云云，單身女性與稍微年長之長輩
    男性，常共同生活又未約定一定領域，實與常情相悖甚鉅。
    丁○○辯稱同意戊○○以租抵債，但丁○○先是把系爭房屋供甲○○
    準備會計師考試時居住，後又供乙○○及其子女居住迄今，丁
    ○○顯未因系爭租約享有任何使用收益之利益，是丁○○種種行
    為，均顯現丁○○並無發生租賃關係法律效果之意思。
　⒎戊○○在簽立系爭租約之翌日，併將系爭房地之所有權移轉登
    記予丁○○，顯與一般出租情形有別，丁○○在105年4月7日取
    得系爭房地部分所有權後，又於106年12月12日將該部分所
    有權返還予戊○○，倘戊○○確實積欠丁○○債務未還，焉有在戊
    ○○未清償半分之情形下，又將該部分所有權返還予戊○○？丁
    ○○如此悖於常理，益證丁○○僅是配合戊○○脫免各種債務責任
    ，造成強制執行困難之人頭而已。另被告訴訟代理人丙○○與
    丁○○擔任代表人之訴外人皇寓營造工程股份有限公司（下稱
    皇寓公司），也曾以與本件同樣手法試圖阻饒拍定強制執行
    標的之權利人行使權利（本院105年度訴字第2291號民事判
    決），該案主張與本案可謂高度雷同，甚亦主張皇寓公司曾
    向丙○○借款，本案中，丁○○則主張戊○○向其借款，可見丁○○
    與、戊○○間關係匪淺，是以丁○○與戊○○一家人顯係在面臨各
    自財產遭受強制執行時，互為幫忙，以通謀虛偽意思表示成
    立虛偽法律關係逃避法律責任，昭然若揭。
　⒏至於戊○○、丁○○抗辯系爭租約業經公證，係有效租賃關係云
    云，惟租賃契約雖經公證，若經原告舉出如前揭反證，法院
    仍得不受公證拘束，應依實際情形認定租賃關係是否存在。
　⒐另戊○○、丁○○復辯稱其等係以系爭房屋出租抵債，惟其等間
    是否確實有消費借貸關係存在，亦非無疑：
　⑴被告提出丁○○之聯邦銀行帳號000000000000帳戶（下稱丁○○
    聯邦帳戶）存摺內頁、台北富邦銀行帳號000000000000帳戶
    （下稱丁○○富邦帳戶）存摺內頁，有數筆金錢匯出予戊○○之
    記錄，主張該等記錄即為消費借貸款項之交付云云，惟丁○○
    聯邦帳戶有頻繁來自訴外人中國美食家股份有限公司（下稱
    美食家公司）之入帳記錄，而美食家公司現已更名為匯豐銀
    聯國際股份有限公司（下稱銀聯公司），被告戊○○為該公司
    出資比例最大之董事，此有銀聯公司之經濟部工商登記公示
    資料可參，是丁○○聯邦帳戶縱有匯予戊○○款項之記錄，但同
    時戊○○擔任董事之美食家公司(現更名為銀聯公司)亦有將款
    項匯回丁○○之紀錄，是丁○○匯出款項予戊○○是否確實本於消
    費借貸合意而交付之款項？並非無疑。又交付金錢之原因多
    端，其等仍應證明該部分金流係本於借貸之意思而為交付，
    否則難認其等確有消費借貸契約存在。
　⑵又除丁○○聯邦帳戶有美食家公司匯予之款項外，丁○○富邦帳
    戶亦有戊○○臺灣企銀帳號0000000000000號帳戶、臺灣銀行
    樹林分行帳號000000000000號帳戶匯入款項之記錄，匯回至
    被告丁○○帳戶之款項總額已達238萬1,000元，逾被告主張之
    借款金額225萬1,600元，除戊○○、丁○○二人間有頻繁來往之
    款項出入記錄，顯與一般消費借貸僅有貸與人單方匯出款項
    至借款人帳戶之情形有別外；另參諸戊○○在另案即臺灣高等
    法院108年度上字第186號民事事件中，亦曾有以美食家公司
    開立之公司支票擔保借款、給付借款利息之行為，是本件亦
    不排除戊○○亦是透過美食家公司清償對丁○○借款債務之可能
    ，因此，退步言，縱戊○○確有向丁○○借款，該借款顯已清償
    ，戊○○辯稱系爭房屋以租抵債云云，顯不足採。
　⒑根據本件向光明大道社區管理委員會(下稱光明社區管委會)
    調取系爭房屋之收件紀錄，丁○○並無任何包裹或郵件之收件
    紀錄，反觀戊○○、甲○○、乙○○均有諸多收件紀錄，另有甲○○
    之妹妹即訴外人沈育莉、戊○○擔任法定代理人之皇朝工程顧
    問有限公司（下稱皇朝公司）、訴訟代理人丙○○曾擔任其訴
    訟代理人之訴外人鍾芷芸，亦有不少收件紀錄，且參前開收
    件紀錄不僅有郵局郵件，更有諸多日常包裹，甚至有便利帶
    、女鞋等等日常用品之收件紀錄，在在可見系爭房屋在105
    年4月1日出租予丁○○後，仍係由戊○○及其家人使用收益。另
    據光明社區管委會總幹事即證人己○○證述內容，亦可知系爭
    房屋仍是乙○○所居住，而丁○○僅是有時會來到系爭房屋社區
    ，反而係戊○○之夫丙○○，仍然像住戶一般將車輛停在系爭房
    屋社區中庭1樓，並自由前往系爭房屋，觀諸此等情形，系
    爭房屋仍然是由戊○○及其家人使用收益，丁○○未居住於系爭
    房屋。
　⒒綜上，丁○○、戊○○間之系爭租約既屬通謀虛偽意思表示而無
    效，則丁○○、甲○○、乙○○為無權占有，自應依民法第767條
    第1項前段、中段規定，返還系爭房屋予原告。
　⒓先位聲明：
　⑴確認戊○○、丁○○就系爭房屋之租賃法律關係不存在(無效)。
　⑵丁○○、甲○○、乙○○應自系爭房屋遷出，將該房屋返還予原告
    。
　⑶聲明第二項，原告願供擔保，請准宣告假執行。
　㈡備位之訴部分：
　　倘認為丁○○、戊○○間之系爭租約存在，且繼續存在於原告、
    丁○○間，原告亦依系爭租約第3條後段、第9、15條約定，以
    起訴狀及民事準備㈡暨聲請調查證據狀，向丁○○為解除系爭
    租賃契約之意思表示，理由如下：
　⒈據證人己○○於本院109年11月17日言詞辯論程序中證述，可知
    系爭房屋之管理費係戊○○以訴外人某法人之帳戶匯款、以戊
    ○○之名義繳納，丁○○未依系爭租約第3條後段按時於每月16
    日以前繳納管理費，是丁○○違反系爭契約第3條後段約定，
    至為明確。
　⒉原告標得系爭房地之後，曾多次前往系爭房屋，而系爭房屋
    實際由戊○○之夫丙○○與前配偶所生之女兒乙○○所居住，已如
    前述，而丁○○未經原告同意，將系爭房屋供乙○○居住，亦已
    違反系爭租約第9條約定。
　⒊再依系爭租約第15條約定，丁○○如有違約情事，出租人即原
    告即得隨時解約收回系爭房屋，故原告自得依系爭契約第15
    條約定，以丁○○違反系爭契約第3條後段、第9條之約定條件
    ，解除系爭租約並收回系爭房屋，故請求如備位聲明第1項
    所示。
　⒋備位聲明：
　⑴丁○○、甲○○、乙○○應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還予原
    告。
　⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告等則抗辯：　　
　㈠戊○○於105年間因有資金需求，陸續向丁○○借款200餘萬元，
    而丁○○亦有租屋需求，其二人合意丁○○借款20年不收利息，
    系爭房屋以每月800元租予丁○○，於105年4月6日簽訂系爭租
    約並經公證在案，系爭租約第2條已敘明：「雙方間基於有
    金錢消費借貨關係，因消費借貸事宜不計利息，戊○○為感念
    丁○○協助，以相對低價出租予丁○○，有雙方借貸之資金往來
    」。證人己○○亦證實曾在系爭房屋社區中見過丁○○，更彰顯
    系爭租約真正無疑。又系爭租約租期雖逾5年，然亦在簽訂
    時經公證，有民法第425條之適用，具備法律效力。
　㈡系爭房屋於系爭執行事件中，第1、2次拍賣公告附表之使用
    情形欄均載明：「308建號（即系爭房屋）拍定後不點交（
    第三人丁○○基於租賃關係占有中，租期自105年4月1日起，
    迄125年3月31日止，租金每月800元。」，此為拍賣條件及
    買賣條件，系爭房屋市值固有850萬元，然考量系爭租約租
    期迄日係125年3月31日，扣除因此的損失，殘餘價值約450
    萬元，然原告於系爭房屋第二次拍賣時卻以684萬1元之高價
    競標，在無人競標下拍得系爭房屋，因此原告自須遵守前揭
    拍賣條件，且概括承受系爭房屋之系爭租約所載一切權利及
    義務，依民法第425條規定，系爭租約對於受讓人即原告仍
    繼續存在。至於丁○○如何使用系爭房屋？同意何人居住？每
    月居住幾日？本係原告無權置喙等語，資為抗辯。
　㈢聲明：
　⒈原告之訴均駁回。
　⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（本院卷二第72、
    107至108頁）：
　㈠系爭房屋位於光明社區，原為戊○○所有，嗣原告於109年7月1
    6日經由系爭執行事件拍賣程序，以房地總價684萬1元(房屋
    部分拍定金額為171萬元)拍定取得系爭房屋及其坐落土地所
    有權，並於同年月19日獲核發權利移轉證書，同年8月14日
    原告登記為系爭房屋及其土地之所有權人(見本院卷一第21-
    25頁本院不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀影本)
    。
　㈡戊○○、丁○○於105年4月6日就系爭房屋簽立如附表所示之系爭
    租約，並於同日公證(見本院卷一第35-40頁公證書及系爭租
    約影本)。
　㈢戊○○與丙○○育有子女即被告甲○○、訴外人沈育莉，而被告乙○
    ○則係丙○○與前配偶之女。
　㈣銀聯公司之代表人現為丙○○，董事為戊○○、甲○○，監察人為
    沈育莉，原名為華誠開發股份有限公司、美食家公司；皇寓
    公司之代表人為丁○○，皇朝公司之代表人為戊○○。
　㈤系爭房屋現為乙○○及其未成年子女所居住。
四、本件爭點：
　㈠先位之訴部分：
　1.戊○○、丁○○間如附表所示系爭租約是否為通謀虛偽意思表示
    而無效？
　2.原告請求確認戊○○、丁○○間如附表所示系爭租約之租賃關係
    不存在(無效)，有無理由？
　3.原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求丁○○、甲○○
    、乙○○應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？
　㈡備位之訴部分：
　⒈原告依系爭契約第3條後段、第9條約定，依系爭契約第15條
    向丁○○為解除系爭租約之意思表示，是否合法？
　⒉原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求丁○○、甲○○、
    乙○○應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？
五、本院之判斷
　㈠按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
    起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否
    不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種
    不安之狀態，能以本件確認判決將之除去者而言(最高法院5
    2年台上字第1240號判例意旨參照)。本件原告先位之訴主張
    戊○○、丁○○就原告所有之系爭房屋所簽立如附表所示之租賃
    契約，係基於通謀虛偽意思表示而無效，請求確認戊○○、丁
    ○○間系爭租約不存在(無效)等情，則丁○○等就系爭房屋是否
    有合法之使用權源？原告得否請求丁○○等將系爭房屋騰空遷
    讓返還原告？即陷於不明確之狀態，而此不明確之狀態得以
    本件確認判決加以除去，是原告提起本件確認之訴，即有確
    認利益，應予准許。
　㈡戊○○、丁○○間如附表所示系爭租約為通謀虛偽意思表示，應
    屬無效：　
　⒈按民法第87條第1項前段規定：表意人與相對人通謀而為虛偽
    意思表示者，其意思表示無效。又民法第87條第1項所謂通
    謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之
    表示而言。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表
    示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號
    判例意旨參照）。再者，各當事人就其所主張有利於己之事
    實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲
    否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院95年度台上字第
    1808號判決意旨參照）。
　⒉本件原告以前揭情詞主張戊○○、丁○○間系爭租約係通謀虛偽
    意思表示而無效，此由系爭房地於107年5月15日實施查封時
    ，甲○○在場表示系爭房屋並無租賃情形，係戊○○及其家人居
    住使用；系爭租約約定租期自105年4月1日起至125年3月31
    日止，長達20年，租金竟約定每月僅800元，20年租金乙次
    付清，違背一般常理；且丁○○承租後未居住使用系爭房屋，
    反而將系爭房屋持續供戊○○之家人甲○○、乙○○居住使用，系
    爭租約顯係戊○○對於自己積欠債務將致系爭房屋及其土地遭
    付拍賣有所預見，為謀系爭房屋得繼續為戊○○之家人居住使
    用之利益，用於妨害系爭房屋所有權之手段等情，為被告等
    所否認，並以戊○○於105年間因有資金需求，陸續向丁○○借
    款200餘萬元，而丁○○亦有租屋需求，其二人合意丁○○借款2
    0年不收利息，系爭房屋以每月800元租予丁○○，於105年4月
    6日簽訂系爭租約並經公證，有民法第425條規定之適用等語
    置辯。
　⒊經查：
　⑴系爭房地原為戊○○所有，於97年間設定抵押權予訴外人即債
    權人渣打國際商業銀行股份有限公司、蔣立遠，於102年間
    設定抵押權予訴外人即債權人鄭麗華、103年間設定抵押權
    予訴外人即債權人顏雅芳，105年3月30日以贈與為原因將所
    有權移轉登記予訴外人即戊○○之女沈育莉，105年4月14日又
    以贈與為原因將所有權移轉登記回戊○○，同日（即105年4月
    14日）又以贈與為原因將部分所有權移轉登記予丁○○，106
    年12月12日又以贈與為原因將該部分所有權移轉登記回戊○○
    ，其後於106年經抵押權人鄭麗華聲請拍賣抵押物，由本院1
    06年度司執字第148257號拍賣抵押物強制執行事件受理等情
    ，有系爭房地之土地及建物登記謄本、新北市地籍異動索引
    附於系爭執行卷可稽(見系爭執行卷一第311-335頁)，由此
    足徵系爭房地於戊○○、丁○○於105年4月6日簽訂系爭租約之
    前即已設定抵押權予多位債權人，戊○○並於系爭租約簽訂後
    於105年4月14日將系爭房屋部分所有權移轉登記予丁○○，10
    6年12月12日丁○○又以贈與為原因將該部分所有權移轉登記
    回戊○○，則丁○○於105年4月14日至106年12月12日之期間，
    既為系爭房屋之承租人又為系爭房屋之部分所有權人，衡之
    常情，房屋租金應隨租賃房屋範圍變小而減少，然未見戊○○
    、丁○○就此期間之房屋租金另行約定，則戊○○、丁○○是否確
    有訂立系爭房屋租賃契約之意思，即非無疑。
　⑵系爭房地於107年5月15日實施查封時，戊○○之子甲○○在場表
    示系爭房屋並無租賃情形，係戊○○及其家人居住使用等情，
    業據原告提出系爭執行事件107年5月15日查封筆錄影本1件
    為證(見本院卷一第31-32頁)，並經本院調取系爭執行事件
    卷宗核閱無誤，有該卷宗影本存卷足佐。又參以甲○○於本院
    審理時陳稱：伊與父母同住，住臺中，哥哥住楊梅、妹妹沈
    育莉住新莊，他們都結婚了都自己住，姊姊乙○○住樹林系爭
    房屋也是自己住。伊從小就與父母及哥哥、姐姐、妹妹一起
    住在樹林俊英街207 號12樓之2 ，國小時候有搬離，因為在
    附近買了新家，但系爭房屋還在，後來大學時又搬回系爭房
    屋，2 、3 年前跟父母一起搬到臺中住，有事情回臺北才會
    回來樹林住，地址為樹林區俊英街207 號12樓之2 。查封筆
    錄上寫系爭房屋為債務人（戊○○）及伊家人居住使用，此部
    分正確。當時常住的只有伊一人，其退伍後一直和父母住臺
    中，因為要準備考試，所以就上來臺北住在系爭房屋，伊的
    其他家人只有偶而會回來系爭房屋。姊姊乙○○現在住系爭房
    屋，大約106 、107 年姊姊生完小孩後，過一段時間才回來
    系爭房屋住。丁○○是爸爸(丙○○)的朋友，第一次大概是幾年
    前見過這個人，好像跟爸爸出去吃飯的場合，那時他們喝酒
    伊負責開車。在伊居住系爭房屋期間，丁○○來的時間不定時
    ，伊跟爸爸、媽媽一起回來系爭房屋的時間也不定時。伊跟
    爸爸、媽媽回來系爭房屋的時候，丁○○也有過來系爭房屋過
    ，都是爸爸跟他聊天。在伊家人搬去臺中之前，丁○○也會來
    系爭房屋等語甚詳(見本院卷一第308-310頁)。又證人即光
    明社區管委會總幹事己○○於本院審理時證稱：伊於109 年7 
    月16日到110 年8 月31日都在光明社區管委會擔任總幹事，
    系爭房屋是一位沈小姐住有2、3個子孩在照顧，伊有見過丙
    ○○，在社區中庭1樓，他會開車停那邊上去樓上207 號12樓
    之2，伊知道他是沈小姐的爸爸，保全有跟伊說過等語（見
    本院卷二第26-27、29頁）。另本院依原告聲請函請新北市
    政府警察局樹林分局查訪系爭房屋實際居住人姓名，經該分
    局110年5月12日新北警樹刑字第1104363168號含回覆表示：
    查明該址現住戶為乙○○等語，且依該函所附查訪表記載：查
    訪警員詢問：「新北市○○區○○街000號12樓之2是否有住戶？
    你與該住戶為何關係？」被查訪人乙○○答：「有，住戶本人
    、沈○宇。自107年居住在該址。」（見本院卷一第343頁本
    院函、第353-355頁樹林分局函）。再者，本院依原告聲請
    函請光明社區管委會提供系爭房屋自105年4月1日起迄110年
    4月間之掛號郵件及包裹收件紀錄，觀諸該管委會提供之收
    件記錄影本可知有諸多乙○○、沈育莉、戊○○、丙○○、甲○○之
    郵件或包裹寄達由乙○○等人收受，惟無丁○○之任何郵件或包
    裹，亦不曾由丁○○代為簽收（見本院卷一第341頁本院函、
    第375-428頁掛號郵件及包裹收件紀錄）。由上足徵，不論
    有無系爭租約，丁○○均會來系爭房屋；且系爭租約簽訂之後
    ，戊○○、其夫丙○○、其子甲○○仍然不定時到系爭房屋居住，
    乙○○與其子則自107年開始長期居住在系爭房屋迄今，亦持
    續有其等之郵件或包裹寄達系爭房屋，顯見系爭租約簽訂之
    後，系爭房屋仍由戊○○及其家人使用收益，則簽訂系爭租約
    ，並未因此使丁○○增加使用收益系爭房屋之利益而足以抵償
    戊○○對丁○○之債務甚明。
　⑶再參以丁○○於本院審理時陳稱：(當時為何要向戊○○承租系爭
    房屋？)系爭租約是伊親自簽的，因為戊○○欠伊200 多萬，
    她從103 年就開始跟伊借錢，陸陸續續借到107 年，總共25
    0 、260萬元，詳細金額伊還要查。伊當時是將現金或者是
    匯款給戊○○，金額有5 、6 千元或1 萬多元到2 、30萬元，
    單筆金額最多到多少伊忘記了，要看存摺，伊是用富邦銀行
    及聯邦銀行的帳戶，是否有其他帳戶忘記了，存摺都是我自
    己保管，戊○○有還錢，這幾年來總共還了20幾萬，但還欠20
    0 多萬元。大部分金額比較小的是借她現金，伊沒有記帳習
    慣，是用頭腦記，記不得就算了，伊主動要求戊○○把房子租
    給伊。如果伊的工地在樹林、三峽、鶯歌，伊就會到系爭房
    屋居住，平常都住在土城區延壽路77巷4弄21號2樓戶籍地等
    語（見本院卷一第314-317頁）。惟查，系爭租約係於105年
    4月6日簽立，而丁○○卻稱因戊○○103年至107年陸續向其借款
    200多萬元，故要求戊○○將系爭房屋出租予伊，顯然矛盾；
    又丁○○稱無記帳習慣，是用頭腦記，記不得就算了云云，則
    其如何知悉戊○○還款及餘欠之金額？則戊○○是否確實積欠丁
    ○○債務，顯非無疑；至於丁○○雖提出存摺影本(見本院卷一
    第189-225頁)，欲證明戊○○曾向其借款200餘萬元，然而交
    付金錢之原因多端，可能為買賣、贈與、借貸、代償等等，
    而丁○○、戊○○始終未舉證證明其等間有消費借貸之合意，自
    難認戊○○確有積欠丁○○債務，而需以出租系爭房屋抵償。又
    依丁○○所述，其平日均居住在新北市土城區之住所，若工地
    在樹林、三峽、鶯歌，伊就會到系爭房屋居住云云，惟系爭
    房屋與丁○○之土城區住所距離相近，縱然其工地在樹林、三
    峽、鶯歌，返回土城區住所亦甚方便，實無另向戊○○租屋之
    必要，況且縱使無系爭租約，丁○○亦會前往系爭房屋，業如
    前述，是以丁○○稱若工地在樹林、三峽、鶯歌，伊就會到系
    爭房屋居住云云，顯不合常理，亦無必要，自難遽信。
　⑷另證人己○○於本院審理時證稱：伊於109 年7月16日到110 年
    8 月31日在光明社區管委會任職總幹事，負責收管理費、社
    區維修事務及住戶糾紛、開區分所有權人會議，伊任職期間
    系爭房屋之管理費是某某公司匯的，不是戊○○本人匯的，伊
    沒有印象丁○○有找伊繳管理費等語明確（見本院卷二第-28
    頁），足見丁○○並未依系爭租約第3條之約定繳納系爭房屋
    之管理費，益見戊○○、丁○○間實際上並無就系爭房屋成立租
    賃關係之意思。
　⑸再者，系爭租約第2條固約定：「租賃期限經甲（戊○○）、乙
    方（丁○○）雙方洽訂同為：貳拾年零月。即自民國105年04
    月1日至民國125年03屋31月止。」、第3條約定：「因甲乙
    雙方間有金錢消費借貸關係，因乙方同意甲方就前開金錢消
    費借貸事宜不計息，為感念乙方之協助，甲方同意將其名下
    如第一條所載之不動產房屋以相對低價出租與乙方，由乙方
    於前述租賃期間取得前述不動產之使用權，而乙方再行補貼
    租金每月新台幣：捌佰元整與甲方，20年租金乙次付清，計
    新台幣：壹拾玖萬貳仟元整，...社區管理費由乙方按月缴
    交光明大道管理委員會，社區管理費應於每月16日以前繳納
    ，乙方不得藉任何理由拖延或拒繳...。」、第6條約定：押
    租保證金6000元（見本院卷一第39頁系爭租約影本），惟查
    ，丁○○、戊○○並未舉證證明其等間有消費借貸之合意，難認
    戊○○確有積欠丁○○債務，而需以出租系爭房屋抵償，有如前
    述；且系爭租約約定租賃期限自105年4月1日起至125年3月3
    1日止，長達20年，租金僅每月800元，20年租金1次付清，
    租期20年押租保證金僅6000元等等，亦顯不符常情，自難認
    戊○○、丁○○間確有就系爭房屋成立租賃關係之真意。
　⒋綜上各情，不論有無系爭租約，丁○○均會來系爭房屋；且系
    爭租約簽訂之後，戊○○、其夫丙○○、其子甲○○仍然不定時到
    系爭房屋居住，乙○○與其子則自107年開始長期居住在系爭
    房屋迄今，亦持續有其等之郵件或包裹寄達系爭房屋，顯見
    系爭租約簽訂之後，系爭房屋仍由戊○○及其家人使用收益，
    則簽訂系爭租約，並未因此使丁○○增加使用收益系爭房屋之
    利益而足以抵償戊○○對丁○○之債務；況且丁○○、戊○○始終未
    舉證證明其等間有消費借貸之合意，自難認戊○○確有積欠丁
    ○○債務，而需以出租系爭房屋抵償。又系爭房屋與丁○○之土
    城區住所距離相近，縱然其工地在樹林、三峽、鶯歌，返回
    土城區住所亦甚方便，亦無向戊○○租屋之必要。再者，系爭
    租約約定租賃期限自105年4月1日起至125年3月31日止，長
    達20年，租金僅每月800元，20年租金1次付清，租期20年押
    租保證金僅6000元等等，顯然不符常情；且丁○○於105年4月
    14日至106年12月12日之期間，既為系爭房屋之承租人又為
    系爭房屋之部分所有權人，衡之常情，房屋租金應隨租賃房
    屋範圍變小而減少，然未見戊○○、丁○○就此期間之房屋租金
    另行約定，況且丁○○並未依系爭租約第3條之約定繳納系爭
    房屋之管理費，足見戊○○、丁○○間顯然並無就系爭房屋訂立
    租賃契約之真意，而係預見系爭房屋將遭債權人聲請強制執
    行拍賣，而通謀虛偽訂立如附表所示系爭租約，是以戊○○、
    丁○○間如附表所示系爭租約既為通謀虛偽意思表示，自屬無
    效。從而，原告請求確認戊○○、丁○○就系爭房屋如附表所示
    之租賃契約不存在(無效)，即屬有據，應予准許。又原告主
    張戊○○、丁○○間系爭租約依民法第87條通謀虛偽意思表示應
    屬無效，訴請確認戊○○、丁○○就系爭房屋如附表所示之租賃
    契約不存在，惟本件原告之主張始終表明系爭租約依民法第
    87條通謀虛偽意思表示應屬「無效」，是以原告先位之訴聲
    明第一項記載「不存在」應係誤載，爰更正為「無效」，附
    此敘明。
　㈢丁○○、甲○○、乙○○應將系爭房屋騰空遷讓返還原告：
　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
    民法第767 條第1 項前段定有明文。查原告為系爭房屋之所
    有人，而系爭租約為戊○○、丁○○通謀虛偽訂立，自屬無效，
    俱如前述，則被告等抗辯系爭租約經公證，依民法第425條
    規定，系爭租約對於受讓人即原告仍繼續存在，丁○○如何使
    用系爭房屋、同意何人居住，原告無權置喙云云，自無可採
    。從而，丁○○、甲○○、乙○○居住使用系爭房屋，因系爭租約
    為無效，均無合法權源，是原告依民法第767條第1 項前段
    規定，請求丁○○、甲○○、乙○○騰空遷讓返還系爭房屋予原告
    ，為有理由，應予准許。
　㈣至於原告另依民法第767條第1項中段規定請求返還系爭房屋
    及備位之訴部分，因原告前開主張業經准許，此部分本院即
    無庸審究，附此敘明。　
六、綜上所述，原告依民法第87條第1 項前段、第767條第1 項
    前段規定，請求確認戊○○、丁○○就系爭房屋如附表所示之租
    賃契約不存在(無效)；丁○○、甲○○、乙○○應將系爭房屋騰空
    遷讓返還原告，均為有理由，應予准許。爰判決如主文。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰
    酌定相當之擔保金額准許之；並依聲請宣告被告得預供擔保
    免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及提出之證據，經本院斟
    酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，併
    此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前
    段。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　8　　日
　　　　　　　　民事第四庭  法　官　張筱琪
中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　8　　日
　　　　　　　　　　　　　　書記官　林雅菁
附表：戊○○、丁○○就新北市○○區○○街000號12樓之2房屋之租賃契
      約
一、出租人：戊○○
二、承租人：丁○○
三、房屋所在地及使用範圍：新北市樹林區俊英街207號12樓之2
    房屋
四、租賃期限：自105年4月1日起至125年3月31日為止，共20年
    。
五、租金：每月新臺幣(下同)800元，20年租金乙次付清，合計1
    9萬2000元。
六、押租保證金：6000元。
七、租約簽訂時間：105年4月6日。