109年度訴字第3697號｜民事：履行契約｜裁判日期：111 年 08 月 31 日

臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第3697號原告張立邦張鳳如被告都營不動產開發股份有限公司（住商雙和加盟店）法定代理人陳興義訴訟代理人黃逸榮被告蔡惠民蔡惠琦蔡惠群共同訴訟代理人陳榮豐陳岳瑜律師複代理人丁嘉玲律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國111年8月4日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠原告張立邦、張鳳如（下合稱原告，分則以其姓名簡稱）於民國107年5月經被告都營不動產開發股份有限公司（即住商雙和加盟店，下稱都營公司）之介紹，向被告蔡惠民、蔡惠琦及蔡惠群（與被告都營公司下合稱被告，分則以其姓名簡稱）以新臺幣（下同）940萬元買受門牌號碼為新北市○○區○ ○街000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。惟於買屋時，被告皆未提及系爭房屋有如下之嫌惡設施：⒈鄰近系爭房屋之電線杆頂端的高壓電纜。⒉鄰近系爭房屋之電線杆頂端的變電箱。⒊整排共 21間房屋供電的入戶電纜（即入戶線，共3條粗電纜，位於私人院內，下合稱系爭設施）。被告為提高價金及賺取服務費，隱瞞鄰近系爭房屋之電線杆頂端的高壓電纜（為1.1萬伏特，超過750伏特，為高壓電），且於系爭契約中未依內政部108年10月31日修正發布之不動產說明書應記載及不得記載事項、第壹章關於應記載事項之其他重要事項規定，揭露註明有系爭設施，而使原告在不知有系爭設施之狀況下，表示願以940萬元買受系爭房屋，並簽立系爭契約。原告因巷弄狹窄，故看屋及買屋時未注意系爭設施，直109年11月30日台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）人員至家中時始知悉，系爭設施之存在造成系爭房屋價格降低，原告應得請求減少系爭房屋總價940萬元之25%即235萬元，並請求被告賠償該235萬元之損害。㈡爰依民法第184條第1項前段、第359條規定，聲明求為判決：被告應給付原告235萬元（110年2月4日本院言詞辯論筆錄雖記載為230萬元，惟與原告所陳明如起訴狀所載之訴之聲明第1項內容，及系爭房屋總價940萬元之25%即235萬元等語不符，且原告於上列言詞辯論期日亦無表示減縮應受判決事項之聲明，故本件原告訴之聲明所請求之金額應為235萬元），及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、蔡惠民、蔡惠琦及蔡惠群則以：㈠伊三人與原告係於107年5月10日簽立系爭契約，且原告亦自稱於交屋前已看屋兩次，應已知悉系爭設施之存在，惟原告遲於109年12月11日始起訴，已逾2年消滅時效，亦罹於瑕疵發現期間6個月。又系爭房屋巷道對側左方之巷道電線桿線路、桿上變壓器、接戶線等（即系爭設施），均屬早即存在的設施，其中低壓接戶線導線管係建物起造時(61、62年間)建商依台灣電力公司「輸配電設施裝置規則」規定所施設。該等設施在一般非電纜地下化傳統老舊社區透天厝及公寓的巷弄隨處可見，並非泛稱之嫌惡設施。系爭設施於系爭房屋所在汽車可通行的496巷28弄極為明顯，低壓接戶線導線管位於連棟兩建物(即系爭房屋門牌號碼25號及隔壁房屋門牌號碼23號)一樓高度之外牆共同壁，兩者均屬望眼可見。系爭房屋在完成過戶支付尾款（產權登記：張立邦先生、張鳳如女士）後，由都營公司於107年7月20日依系爭契約約定，就現狀點交完竣。㈡依原告所提出之台灣電力股份有限公司台北南區營業處109年 12月2日北南字第1098136170號函已足證系爭設施之入戶線，僅係低壓接戶線導線管；依台灣電力股份有限公司台北南區營業處110年3月10日北南字第1101500273號函，系爭房屋之接戶線明顯係經過安全變電設備降壓後，引接至接戶線最大安全電流值僅178安培，且此種供電方式亦為該區房屋常見方式，並無原告主張之瑕疵存在；原告主張之電壓變化與台電公司110年3月10日回函不符，其回函明確表示電壓轉變為低壓110/220伏特，並自該電桿上引接架空接戶線（最大安全電流值為178安培），顯見並非原告所述變成178安培；系爭設施係巷弄之電線杆、接戶線，係經過變壓器降壓後，用以提供一般用戶或民生用電之低壓接戶線，根本非原告主張之高壓電塔（線）；本件原告主張之入戶線、變電箱、電桿線，於系爭契約成立前即已存在，且無可歸責於伊三人，且系爭契約經兩造就「現況」合意購買價格後簽署，原告迄今根本未證明本件有其主張之「瑕疵」，亦未舉證伊三人有何故意或過失行為，原告主張顯屬無由；兩造既係於系爭契約明文約定現況交屋，且原告亦有前往現場看屋兩次，系爭房屋之現狀即為合意買賣之標的無疑，原告自不得主張物之瑕疵擔保責任，更遑論原告本件請求權均早已罹於時效，且原告迄今無舉證伊三人之具體侵權行為為何。㈢縱伊三人須負賠償責任，原告亦未就系爭房屋之價值減損舉證。鈞院前以110年6月5日函文囑託多益不動產估價師事務所（下稱多益事務所）進行鑑定，自始至終並未囑託日升不動產估價師事務所（下稱日升事務所），伊三人並未同意其逕行鑑定，惟多益事務所卻於出具不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）時，直接由兩家估價師事務所聯名出具，如係受原告要求而為之，則系爭估價報告書之立場顯有偏頗而無可採。且原告主張之系爭設施係台電公司一般用戶端的變電箱及入戶線，係為供應民眾用電需求依政府法令規定所施設，自不屬該估價指引「名詞定義」丶「特定事件或原因」範疇，惟系爭估價報告卻逕予援引，顯有不當。另系爭估價報告之選取原則恣意忽略勘估標的（系爭房屋）為2層樓式建築，且前方髙壓線及變電箱設施架設於建物前庭院外4米巷道左對面(且較建物為高)，並非直接相鄰，卻逕自選取4 或5層公寓式建築，且係相關設施「緊鄰」建物之比較標的，此不當選擇比較標的，當然會導致本件鑑定結果發生價值減損之情事。況系爭估價報告所選之比較標的，其髙壓線係多達2或3條，且同一電缐桿上置放2座，或於同一位置置放3座變電箱，然本件勘估標的（系爭房屋）係僅1條單線電線，且為線路末端，電桿上僅有一變電箱，由此可見，不論系爭估價報告係設定鑑定價格目標後，方找尋比較標的，或係因比較標的挑選原則不當，未考量系爭房屋之諸多實際狀況，逕自挑選顯不相當之標的，無從為價值減損之認定依據等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。三、都營公司則以：㈠伊於105年7月7日受蔡惠民、蔡惠琦及蔡惠群等三人專任委託，居間銷售系爭房屋，原告於107年5月10日經伊居間仲介，以價金940萬元向該三人買受系爭房屋，並簽立系爭契約，而於107年7月20日完成系爭房屋之點交。原告主張民法第184條侵權行為損害賠償請求權已罹於時效。又本件系爭電線桿係設置於景新街496巷28弄内，位於系爭房屋前方約莫3公尺處（即為該28弄之另一側邊），伊之人員帶看原告看屋時，必須路經該28弄巷道抵達系爭房屋，且該電線桿設置於系爭房屋前方，且該側僅有擋土坡牆及水泥製樓梯一座，並無其他建築物或工作物造成視線阻擋，原告看屋時清晰可見房屋周遭環境情況，一望即知系爭電線桿及接戶線配置之情況，幾無可能不發現系爭電線桿等供電設備之存在，原告猶為爭執看屋時不曾看見電線桿、桿上變壓器及接戶線等說法，顯然違背經驗法則。㈡原告所指高壓電等設備，係屬配電變電所送出來的11.4千伏電力，以架空配電線路，透過電線杆上之變壓器設備，將電壓輸出為110及220伏，並以低壓接戶線方式，輸電供給本件景新街496巷28弄地區連棟式住宅房屋使用；原告所稱系爭設施中之入戶電纜係台電公司依輸配電設備裝置規則第315 條規定設置，而系爭設施中之高壓電纜及變電箱係台電公司早期一般非電纜地下化社區之並排住宅用電設備架設及輸電方式，現無地點可供遷移，固屬居住系爭房屋必要之輸電設施；不動產委託銷售標的現況說明書（下稱現況說明書）所載「台電變電所用地」、「地面高壓電塔(線）」，於不動產交易實務上，係指台電公司於輸電時所配置之各種降壓、配電或輸送設備或處所而言，例如高壓電塔、超高壓變電所、一次變電所、一次配電變電所及二次變電所等各廠址，由於該類設施或場所如設置於一般住宅區段内，因其設備負責終日進行特高電壓的輸送、降壓及配電工作，對於民眾有其不等程度之干擾或影響健康之虞，因而在不動產交易實務上，向來將距離不動產買賣標的300公尺内該類設施，認定為嫌惡設施而予特別記明於不動產現況說明書中，以供消費者參考。惟本件原告所指『電線杆上之高壓電纜及其變電箱』，係以電線杆架空方式(非地面式高壓電塔(線))，且為一般提供110或220伏電力至用電家戶之必要之架接線路設施，一般不生影響健康或生活干擾之聯想；系爭設施之入戶電纜部分，係依輸配電設備裝置規則第315條規定所配接埋設，屬「低壓接戶線導線管」設計，並非電壓超過750伏特之高壓電，自不屬於法定應揭露事項，非屬嫌惡設施。原告於107年5月10日購買該屋並簽訂系爭契約，當時系爭房屋屋況未經整理情形，如被證4照片所示，顯示自電線桿所牽引之接戶線，係連接至隔壁鄰戶（即景新街496巷28弄23號)外推違章建築之房屋外牆上，並非於系爭房屋（即景新街496巷28弄25 號）上。且原告於107年購買系爭房屋後，至109年間仍進行違規施工改建行為，此有利用google地圖查詢功能所得該巷弄房屋現場照片（圖像拍攝日期：8月2020來源GOOGLE)得證，請參被證5網頁擷取照片網頁資料。嗣原告將系爭房屋前方依建築法令所留設之法地空地上方加裝採光罩作為停車使用，此有被證6照片可證，原系爭接戶線改以套線管加護後，沿鄰戶違章建築牆壁設置，並導入鄰戶（即景新街496巷28弄23號)屋内，故上列接戶線線之設置，並未進入原告私人屋内，而係沿鄰戶景新街496巷28弄23號違章建築物側牆壁進入法定建築物屋内。又因系爭房屋之兩側房屋皆有加蓋違章建築物，及因原告嗣後違規於空地處加裝採光罩使用，造成原告誤認系爭房屋前側法定空地屬於其私人屋内；系爭設施之高壓電纜及變電箱部分，依原告函詢台電公司函覆内容所示，上列電線桿上輸電線固超過750伏特電壓，然因現況說明書第44點重要設施：地面高壓電塔(線），係指地面式高壓電塔及其高壓電線，不包含本件電線桿及其上輸電線、桿上變電器及接戶線所指情形。㈢系爭估價報告指出勘估標的造成房屋價值減損之原因，係系爭房屋屋外設施（即原告所指178安培分戶線、11千伏高壓線及變電箱），並非系爭房屋之本身或其内部屋況所致之價值減損，又前開之合法供電設施，為本件產權移轉前已存在於社區環境中，客觀上已反映於附近成交房價中，實難合理進行勘估；系爭估價報告之勘估標的有11千伏高壓線設施存在下之價值減損，求取比準標的1價值減損比率時，以3件比較標的（即比較標的10、11及12)進行條件分析與調整百分率。然於「比較標的條件分析」下，備註欄位中記載「比準標的1有11千伏高壓線設施，比較標的10、11及12均無11千伏高壓線設施。」而於「比準標的1與比較標的個別因素比較調整分析表中，周邊環境條件「嫌惡或優質設施有無」均未見記載並進行百分率之調整，以致影響比準標的1與比較標的總調整率情形，並直接影響比較價格結論，以及比準標的與未件鑑估標的之價值減損比率之正確性；本件估價於進行比準標的價值減損比率計算之對偶分析時，共有比準標的1、比準標的2、比準標的3、比準標的4、比準標的5、比準標的6、比準標的7均採比較標的10、11及12進行分析，從而，本件比準標的1至7所獲致之價值減損比率，亦應有所偏誤。故系爭估價報告最終價格結論，因比較標的條件與個別因素調整情形有所不一致，致比準標的百分比總調整率，影響價值減損比率之認定，其結果已失公正。伊否認原告有235 萬元之損害等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：㈠原告於107年5月10日經由都營公司之居間仲介，向蔡惠民、蔡惠琦及蔡惠群以940萬元買受系爭房屋（即門牌號碼為新北市○○區○○街000巷00弄00號之1至2層樓透天建築物，臨同巷弄之道路對面有電桿，桿號：B6329FA51）及其基地，並簽立系爭契約，系爭契約第九條買賣標的點交第四項約定，點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準，且現況說明書並未註明有系爭設施；原告於買受系爭房屋前，曾由都營公司之員工帶領看屋二次；台電公司台北南區營業處109年12月2日北南字第1098136170號函說明欄載明：「…二、經本處派員於109年11月30日至現場會勘後，旨述裝置符合經濟部核准施行之輸配電設備裝置規則，依據其第315條規定：凡屬並排磚構造或混凝土構造樓房，若為數戶供電時，起造人應埋設共同之低壓接戶線導線管，並考慮將來可能之最大負載，選用適當之管徑。前述接戶線為供應新北市中和區景新街496巷28弄周邊居民用電之唯一供電路徑，…」；台電公司台北南區營業處110年3月10日北南字第1101500273號函說明欄載明：「…二、旨述地點之供電來源係由電桿（桿號：B6329FA51）上之變壓器（將11.4仟伏特高壓轉變為低壓110/220伏特）供電，並自該電桿上引接架空接戶線（最大安全電流值為178安培）至中和區景新街496巷28弄25號之進屋點做為提供該區計21戶之用電所需。三、旨述地點係老舊建築公寓，房屋興建當時均未提供配電場所（室）設置供電設備，致供電設備需設置於道路之範圍內再將必要之供電線路電源引接至該地區房屋，屬常見之做法」；原告係於109年12月11日提起本件訴訟。此有專任委託銷售契约書及委託銷售契約内容變更同意書、系爭契約、現況說明書、台電公司台北南區營業處109年12月2日北南字第1098136170號函、台電公司台北南區營業處110年3月10日北南字第1101500273號函、電桿（桿號：B6329FA51）照片、系爭設施之照片及原告繪製之相關位置圖、107年成交時系爭房屋照片、民事起訴狀附卷可稽（見本院卷第121-141、67、21、81、147、211、513、181、189-191、449-453、487、9頁）。㈡系爭房屋在完成過戶支付尾款（產權登記：張立邦、張鳳如）後，即由都營公司於107年7月20日依系爭契約約定，就現狀點交完竣（見本院卷第79頁）。五、兩造爭執要點為：㈠原告依民法第184條第1項前段、第359條規定之請求權，是否罹於時效？㈡系爭設施是否為系爭房屋之瑕疵？原告是否得依民法第359條規定，請求減少系爭房屋總價940萬元之25%即235萬元？㈢被告是否應揭露系爭設施？被告未揭露系爭設施，原告是否得依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償該235萬元之損害？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：㈠原告依民法第184條第1項前段、第359條規定之請求權，均未罹於時效： ⒈按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第365條第1項定有明文。又民法第三百六十五條第一項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權，該條項於二者所規定之六個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，茍買受人於該六個月內曾為減少價金之主張，其後所生之效果權利，則可於普通時效期間內繼續存在（最高法院73年度台上字第4354號民事判決意旨參照）。查原告係於109年12月11 日提起本件訴訟；系爭房屋在完成過戶支付尾款（產權登記：張立邦、張鳳如）後，即由都營公司於107年7月20日依系爭契約約定，就現狀點交完竣等情，已如前述，足見本件原告依民法第359條規定，對被告訴請減少價金，其距系爭房屋之交付時起尚未經過五年之期間；又原告為一般非具專業知識之人，僅依系爭設施之外觀，尚難據以得知系爭設施之電線杆頂端的高壓電纜（即11.4仟伏特高壓）為高壓電線，被告復未就其主張原告於買受前2次被都營公司之員工帶看而親赴現場查看系爭房屋時已明知系爭房屋附近有系爭設施，且系爭設施之電線杆頂端的高壓電纜（即11.4仟伏特高壓）為高壓電線等情舉證以實其說，故本件應認原告主張其於109年11月30日台電公司人員至家中時始知悉系爭房屋有鄰近高壓電情事等語為可採，故本件原告於109年12月11日起訴，對被告主張系爭房屋有系爭設施之瑕疵，而依民法第359條規定，對被告訴請減少價金，亦顯未逾越原告依第356條規定為通知後六個月間不行使之期間，原告既於該六個月內曾為減少價金之主張，其後所生之效果權利，則可於普通時效期間內繼續存在，則依上列說明，本件原告依民法第359 條規定之請求權，並未罹於時效。 ⒉按時效完成後，債務人得拒絕給付；因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，民法第144條第1項、第197條第1項前段定有明文。所謂知有損害及賠償義務人，固應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算，非以知悉賠償義務人因侵權行為所構成之犯罪行為經檢察官起訴，或法院判決有罪為準（最高法院104年度台上字第1744號民事判決意旨參照）。承上，原告既係於109年11月30日台電公司人員至家中時始知悉系爭房屋有鄰近高壓電情事，則本件原告於109年12月11日起訴，對被告主張系爭房屋有系爭設施之瑕疵，而依民法第359條規定，對被告訴請減少價金235萬元，並依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償該235萬元之損害，亦未逾越民法第197條第1項前段規定之2年期間，則依上列說明，本件原告依民法第184條第1項前段規定之請求權，自未罹於時效。㈡系爭設施並非系爭房屋之瑕疵；原告不得依民法第359條規定，請求減少系爭房屋總價940萬元之25%即235萬元： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例、85年度台上字第1306號判決要旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條前段亦定有明文。是買受人依民法第354條第1項前段、第359條前段規定請求出賣人減少價金，必以有存在於物之缺點為前提，倘出賣人所給付之買賣標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人自不得請求減少價金。 ⒉查台電公司台北南區營業處109年12月2日北南字第109813617 0號函說明欄載明：「…二、經本處派員於109年11月30日至現場會勘後，旨述裝置符合經濟部核准施行之輸配電設備裝置規則，依據其第315條規定：凡屬並排磚構造或混凝土構造樓房，若為數戶供電時，起造人應埋設共同之低壓接戶線導線管，並考慮將來可能之最大負載，選用適當之管徑。前述接戶線為供應新北市中和區景新街496巷28弄周邊居民用電之唯一供電路徑，…」；台電公司台北南區營業處110年3月10日北南字第1101500273號函說明欄載明：「…二、旨述地點之供電來源係由電桿（桿號：B6329FA51）上之變壓器（將11.4仟伏特高壓轉變為低壓110/220伏特）供電，並自該電桿上引接架空接戶線（最大安全電流值為178安培）至中和區景新街496巷28弄25號之進屋點做為提供該區計21戶之用電所需。三、旨述地點係老舊建築公寓，房屋興建當時均未提供配電場所（室）設置供電設備，致供電設備需設置於道路之範圍內再將必要之供電線路電源引接至該地區房屋，屬常見之做法」等情，已如前述。足見系爭設施之入戶線，係符合經濟部核准施行之輸配電設備裝置規則第315條規定：凡屬並排磚構造或混凝土構造樓房，若為數戶供電時，起造人應埋設「共同之低壓接戶線導線管」，並考慮將來可能之最大負載，選用適當之管徑，且為供應新北市中和區景新街496巷28弄周邊居民用電之唯一供電路徑，該用電戶係老舊建築公寓，房屋興建當時均未提供配電場所（室）設置供電設備，致供電設備需設置於道路之範圍內再將必要之供電線路電源引接至該地區房屋，屬常見之做法。又上列地點之供電來源係由電桿（桿號：B6329FA51）上之變壓器（將11.4仟伏特高壓轉變為低壓110/220伏特）供電，並自該電桿上引接架空接戶線（最大安全電流值為178安培）至系爭房屋之進屋點（即站在該弄道路面對系爭房屋門前左側之隔鄰牆壁1層樓高近鄰戶同弄23號違章建築物所安裝之冷氣機處，見本院卷第17-19、87-91頁之照片；按從變壓器低壓側到系爭房屋進屋點那一段稱為「接戶線」，進屋點之後稱為「進戶線」，通常會在這裡續接電線進屋，雖然電流路徑是同一條，但是責任區分不同，接戶線屬於台電公司負責，進戶線屬於用戶負責）做為提供該區計21戶之用電所需，故系爭設施之電線杆頂端的高壓電纜（即11.4仟伏特高壓）、變電箱（內有變壓器）及入戶線（即接戶線，共3條，最大安全電流值為178安培；或原告聲請鑑定時之分戶線，見本院卷第247頁）均在系爭房屋之外面，而與原告所稱一般家庭用電（即在系爭房屋內）之電流為40-50安培無關，為安全、合法之設施，顯非系爭房屋之「瑕疵」。則依上列說明，原告自不得依民法第359條規定，請求減少系爭房屋總價940萬元之25%即235萬元。㈢被告應揭露系爭設施之電線杆頂端的高壓電纜（即11.4仟伏特高壓）；被告雖未揭露上列高壓電纜，原告仍不得依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償該235萬元之損害： ⒈查都營公司既陳明現況說明書所載「台電變電所用地」、「地面高壓電塔(線）」，於不動產交易實務上，係指台電公司於輸電時所配置之各種降壓、配電或輸送設備或處所而言，例如高壓電塔、超高壓變電所、一次變電所、一次配電變電所及二次變電所等各廠址，由於該類設施或場所如設置於一般住宅區段内，因其設備負責終日進行特高電壓的輸送、降壓及配電工作，對於民眾有其不等程度之干擾或影響健康之虞，因而在不動產交易實務上，向來將距離不動產買賣標的300公尺内該類設施，認定為嫌惡設施而予特別記明於現況說明書中，以供消費者參考等語（見本院卷第239-240頁），且為原告及蔡惠民、蔡惠琦及蔡惠群所不爭執，足見距離不動產買賣標的（即系爭房屋）300公尺内該類設施（地面高壓電線），為嫌惡設施而應特別記明於現況說明書。又系爭設施之電線杆頂端的高壓電纜（即11.4仟伏特高壓），屬高壓電（英語：high voltage electricity）是指配電線路電壓超過1000V交流電或1500V直流電（國際電工委員會標準）線，且在系爭房屋臨同巷弄之道路對面有該電桿，桿號：B6329FA51，距離系爭房屋顯在300公尺内，故為系爭房屋出賣人即蔡惠民、蔡惠琦、蔡惠群及為系爭房屋之仲介即都營公司均應揭露系爭設施之電線杆頂端的高壓電纜（即11.4仟伏特高壓），至其餘系爭設施之變電箱（內有變壓器）及入戶線（即接戶線，共3條，最大安全電流值為178安培；或原告聲請鑑定時之分戶線，見本院卷第247頁）則非屬地面高壓電線，則毋庸揭露。又依現況說明書（見本院卷第132 頁）所示，蔡惠民（蔡惠民業經蔡惠琦及蔡惠群授權）並未於現況說明書註明系爭房屋有系爭設施；另依系爭契約（見本院卷第133-145頁）所示，蔡惠民、蔡惠琦及蔡惠群亦未於系爭契約註明有系爭設施，足見蔡惠民、蔡惠琦蔡惠群及都營公司均未揭露系爭設施之電線杆頂端的高壓電纜（即11.4仟伏特高壓）。 ⒉按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。承上，被告應揭露系爭設施之電線杆頂端的高壓電纜（即11.4仟伏特高壓）；被告雖未揭露上列高壓電纜。惟查，系爭設施之上列高壓電纜既係在系爭房屋外面之電線杆頂端，為安全、合法之設施，顯非系爭房屋之「瑕疵」，原告既不得依民法第359條規定，請求減少系爭房屋總價940萬元之25%即235萬元，則原告亦無因買受系爭房屋而受有相當於得請求減少系爭房屋總價940萬元之25%即235萬元之損害或受有「不法」之侵害可言。是原告亦不得依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償該235萬元之損害。六、從而，原告依民法第184條第1項前段、第359條規定，請求被告給付如訴之聲明，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　31　　日民事第三庭法官楊千儀正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　31　　日書記官李育真

臺灣新北地方法院109年度訴字第3697號

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