臺灣新北地方法院109年度訴字第489號

• 裁判案由: 給付遲延利息等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 109 年 08 月 06 日
• 法官: 黃信滿
• 當事人: 尚育君、尚志資產開發股份有限公司

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第489號原　　　告　尚育君
被　　　告　尚志資產開發股份有限公司

法定代理人　張益華
訴訟代理人　王志哲律師

上列當事人間請求給付遲延利息等事件，經本院於民國109年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣28萬9,520元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔1/6，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行；倘被告以新臺幣28萬9,520元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國104年7月8日向被告承購「大同莊園」（下稱系
爭建案）編號第B棟第4樓第B2戶預售屋、地下第3層編號60
號車位及坐落土地（下稱系爭不動產），約定買賣總價為新臺幣（下同）1,586萬元（含房屋價款791萬元、土地價款620萬元、車位款175萬元(含土地26萬元、房屋款149萬元)）
，原告於被告取得使用執照（108年4月12日）前已繳納價金為376萬元。依兩造簽立之房屋土地預定買賣契約書（下稱
系爭契約）第12條約定：「⑴本預售屋之建築工程應在104
年12月23日前開工，自正式開工日起算1,230個日曆天（107年11月8日）之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之
必要設施，並取得使用執照。⑵賣方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依5/10000單利計算遲延利息予買方。…。」。第16條第3項約定：「交
屋時，雙方應履行下列各款義務：⑴賣方付清延遲完工應付遲延利息予買方。…。」。系爭建案於104年12月8日開工後，被告並未依約於107年11月8日前取得使用執照，而係於108年4月12日始取得使用執照，已遲延154日，並延至108年11月9日始正式交屋，顯有違約之情事。原告自得依系爭契約
第12條第2項約定、民法第199條、第226條、第227條規定請求被告按前述已付376萬元價金，以每日5/10000計算之補償金（契約雖稱此債權為「遲延利息」，但其性質為被告違約之補償金，自無民法第207條適用。）共28萬9,520元（3,760,000*5/10000*154 =289,520）予原告，並依系爭契約第16條第3項約定、民法第233條規定請求被告加計自108年11月
10日（即交屋日翌日）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。
㈡系爭契約第12條第1項雖有明定以正式開工日起算1,230個日曆天，然並未明示正式開工日期，而標點符號（）即夾注號，係用於文中附加說明之符號或表示註解之起止，故系爭契約第12條第1項取得使用執照之期限，自應以107年11月8日
為兩造締約之真意。況系爭建案之不動產經紀公司海悅國際開發股份有限公司（下稱海悅公司）於蘋果地產廣編稿中，標明完成日期為107年11月，顯示被告係以該日期進行銷售
。且被告之經理人在多項媒體專訪與報導中亦稱預計於107
年第4季交屋；另系爭建案營造商大陸工程股份有限公司（
下稱大陸公司），亦於104年12月15日公告預定完成日期為
107年，再再向原告傳遞交屋日期為107年。系爭建案之工程標示牌亦以107年6月30日為預定完工日期，而依系爭契約第16條係約定以被告取得使用執照6個月內交屋，被告至遲應
於107年年底交屋，以及系爭建案由報章媒體、網頁資訊及
大同股份有限公司（下稱大同公司）股東會議議事錄等證據可知均以107年底為完工交屋之時程，顯見被告已將相關遲
延因素考量在內，而以107年11月8日為最晚取得使用執照之日期。又依內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項就預售屋開工及取得使用執照期限範本，可知建商就預售屋開工及取得使用執照期限應明示特定日期，避免建商因不確定之開工日期導致取得使用執照日期淪為無法預見之契約內容，違反契約明確性原則，系爭契約第12條第1項以「
正式開工日起算1,230個日曆天」之約定應為無效；另系爭
契約第12條第1項為被告所製作之定型化契約，該約定有疑
義及矛盾之處，依系爭契約第33條及消費者保護法（下稱消保）第11條第2項規定，應以有利於消費者之方式解釋，故
應認以107年11月8日作為取得使用執照日期之認定。
㈢關於被告宣稱，系爭建案開工後因颱風來襲停工7日部分，
原告認颱風停班為臺灣地區每年經常發生事件，被告為專業房地產開發商，此部分事由應已列入預定完工日期考量。若被告預定工期未納入此部分因素，應檢附各主要工項之預定以及實際完成日期以及實際影響證據，被告既未提出證明，應不予列計。關於颱風來襲前後之防颱措施準備及災後清理，應順延工期8日、地盤湧水影響施工安全導致被告無法施
工順延12日、及106年8月9日至107年2月4日期間有因風速或雨勢過大暫停吊裝，共13.5日部分，原告否認之，亦應由被告就系爭建案因前開事由實際有停工事實負舉證之責。至被告提出主管機關函令並非強制受文者停工，被告亦未證明確有因此停工，自不能順延工期2日。另「一例一休」新制，
被告需證明其確有依照一例一休停工，且一例一休並非強制停工，而是受僱勞工若於休息日上班須給付加班費，若雇主願意甚至可以聘僱多組工班趕工以提前完成進度，故不應計入本件順延工期。又系爭建案既非公共工程，本無「機關履約中工程因應105年12月勞動基準法（下稱勞基法）部分條
文修正法案之處理原則」（下稱原證8原則）適用。
㈣兩造間所簽訂系爭契約為定型化契約，系爭契約第12條約定記載，以括號之確定日期表示，企圖規避內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之開工及取得使用執照規範，即系爭契約有違反消保法第11條、第17條規定。另依消保法第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負義務不得低於廣告之內容，應確實履行。大同莊園之不動產經紀公司海悅公司於蘋果地產廣編稿中，標明完成日期為107年11月，顯示被告係以該日期進行銷售。且
被告之經理人在多項媒體專訪與報導中亦稱預計於107年第4季交屋；系爭建案營造商大陸公司，亦於104年12月15日公
告預用完成日期為107年。被告為經營利益，於遲延取得使
用執照後，片面宣稱使用執照取得期限計算方式，意圖規避系爭契約第12條第2項違約賠償責任，取得經營利益。更以
自行擬定之「住戶同意書」，用交屋禮勸使住戶簽署，獲得利益。而被告明知應依契約約定給付原告遲延利息，竟怠於履行，造成原告受有遲延損害28萬9,520元。被告為著名專
業房地產開發商，卻為經營利益，企圖規避法律及違反合約規範，以一連串故意行為造成原告應有權益受損。為保障原告以及未來弱勢消費者，爰依消保法第51條規定，請求被告給付原告損害額5倍之違約金共144萬7,600元。
㈤併為聲明：
⑴被告應給付原告28萬9,520元，及自108年11月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被告應給付原告144萬7,600元。
二、被告抗辯：
㈠系爭契約第12條第1項本文約定被告取得使用執照日期之計
算方式，應為自正式開工日起算1,230個日曆天，括號內所
載之（107年11月8日）係屬於輔助契約文字，二者若有不符，應以契約本文「正式開工日起算1,230個日曆天」為準。
參酌系爭契約簽訂時，將第8條第4項約定刪除可知，原告明確知悉締約時（104年7月8日）系爭建案尚未開工，更不可
能以「104年6月26日（建築執照取得日）已開工」之事實上不存在原因事實（加計1,230日即107年11月8日），逕依消
保法第11條規定作為有利於原告之解釋，而認定使用執照取得日期為107年11月8日。即該條所謂（107年11月8日）之記載，應係顯然之錯誤。系爭建案於104年12月8日開工，加計1,230個日曆天後為104年4月20日，故被告於104年4月9日核准使用執照，同年月12月領得使用執照，並未逾系爭契約第12條第1項規定工期。另系爭契約總價為1,586萬元，其中房地總價1,411萬元，停車位總價175萬元，故以原告於取得使用執照時已繳376萬元折計，僅334萬5,120元為房地總價。
㈡況依系爭契約第12條第1項但書約定，被告可主張扣除之順
延期間合計共有102.5日，詳述如下：
⑴因天災地變等不可抗力事由，致被告不能施工者共40.5日：
①系爭建案開工後，於105年7月8日、9月17日、9月27日
、9月28日、106年7月30日、107年7月10日、7月11日期間因（5次）颱風侵襲，經行政院人事行政總處公告本
件預售屋之建築工程所在新北市停班、停課，工期應順延7日。
②颱風來襲前後之防颱措施準備及災後清理，應順延工期8日。
③被告就系爭建案進行開挖時，於106年6月7日發生湧水
，營造廠商大陸公司考量鄰房及施工安全，故於106年6月8日至19日停工12日。因地盤湧水影響施工安全導致
被告無法施工，乃不可抗力因素造成，被告應得主張順延12日。
④系爭建案工程施作需於高空進行進行塔吊作業，對於施作工人及地面具高度危險性。即於106年8月9日至107年2月4日期間有因風速或雨勢過大暫停吊裝，共13.5日。⑵因政府法令變更或其他非可歸責賣方事由發生，致應順延工期62日。
①系爭建案位於新北高工週邊，主管機關於106年3月22日以「106年5月6日及7日辦理106學年度技專校院統一學
測」為由，要求被告暫停施工，並禁止進間施工，此部分得順延工期2日。
②兩造簽立系爭契約後，勞基法於105年12月23日修正施
行「一例一休」新制，行政院公共工程委員會因應此新制，制定訂被證8原則，其中第1條規定「機關辦理履約中之工程採購，於勞基法部分條文修正法案（下稱一例一休）105年12月23日生效以後仍在施工尚未竣工者（
不包括因可歸責於廠商之原因而延期致尚未竣工之情形），訂約廠商認為影響履約期限或費用，要求辦理契約變更者，依本處理原則辦理。」；第4條規定「…下列
工程不適用：⒈廠商於105年12月21日勞基法修正公布
以後投標者。⒉以工作天計算履約期限者。⒊以日曆天計算履約期限，契約已訂明星期六、星期日及其他假日不計入工期，等同以工作天計算者。部分天數之計算類似工作天之計算方式者，以不計工期之日數所占全年非工作天日數比率計算不適用之部分。⒋因可歸責於廠商之事由而逾履約期限部分。」；第5條規定「機關依本
處理原則展延履約期限（以下稱工期）之處理方式：⒈個案工程於105年12月23日以後剩餘之工期日數，每14
日展延1日，不足14日部分，不予展延。⒉勞基法修正
前，勞工應放假之下列日數，自106年1月1日起不列入
計算：中華民國開國紀念日之翌日（元月2日）、革命
先烈紀念日（3月29日）、孔子誕辰紀念日（9月28日）、臺灣光復節（10月25日）、先總統蔣公誕辰紀念日（10月31日）、國父誕辰紀念日（11月12日）、行憲紀念日（12月25日）。但廠商於105年1月1日至105年6月21
日期間投標者，不在此限。」。依被證8原則之標準及
法理，本件自105年12月23日起至107年11月8日止，剩
餘工期為685日，每14日延展1日，不足部分不予延展，共應展延48日（685/14=48.928）；又自106年1月1日起至107年11月8日中，106年1月2日、3月29日、9月28日
、10月25日、10月31日、11月12日、（12月25日）、
107年1月2日、3月29日、9月28日、10月25日、10月31
日共12日，依被證8原則第5條⒉處理方式，亦不列入工期，合計可順延工期60天。
㈢退步言之，縱認被告應負遲延責任，系爭契約第12條第2項
既稱「按已繳房地價款」，比對系爭契約第6條約定「房地
總價」、「停車位總價」，所謂遲延利息之給付基準，自應扣除已繳停車位價款。併依民法第207條規定利息不得滾入
原本再生利息，故原告請求自108年11月10日起至清償日止
，按年息5%計算之利息於法亦有未合。
㈣另消保法第51條所稱依本法所提訴訟，係指依據消保法為請求權基礎（即消保法第7條第3項、第8條第1項、第9條、第
20條第3項、第23條第1項、第49條、第50條等）所提起之訴訟，所謂消保法第22條、第11條、第17條規定僅原告為佐證被告取得使用執照日期約定為107年11月8日，應依該日期本於系爭契約而負出賣人之責任，非消保法所稱依本法所提訴訟，故原告援引消保法第51條提起本訴，並無可採。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於104年7月8日簽署系爭契約（詳本院卷第45至97頁；
買方為原告，賣方為被告），內容略以：
第1條買賣雙方對廣告之義務：⑴賣方應確保廣告內容之真
實，本預售屋之廣告宣傳品…，為契約之一部。
第2條房地標示及停車位規格：…坐落前項基地內爭建案編
號第B棟第4樓第B2戶…地下第3層編號60號車位…。
第6條契約總價：⑴總價1,586萬元，包含本戶房地及停車位價款，分列如下：①本戶房地總價1,411萬元，依房地價款分配比例如下：房屋價款791萬元、土地價款620
萬元。②停車位總價175萬元，依房地價款分配比例如下：房屋價款149萬元、土地價款26萬元。
第12條開工及取得使用執照：⑴本預售屋之建築工程應在104年12月23日之前開工，自正式開工日起算1,230個日曆天（107年11月8日）之前完成主建物、附屬建物及使用
執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情
事之一者，得順延期間：①因天災地變等不可抗力之
事由，致賣方不能施工者，其停工期間。②因政府法
令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響
期間。……。⑵賣方如逾前項期限未開工或未取得使
用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依5/10000單利
計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依本約第26條違
約之處罰規定處理。
第16條通知交屋期限：…⑶交屋時，雙方應履行下列各款義務
①賣方付清延遲完工應付遲延利息予買方。…。
第27條特別條款：…⑵本契約及賣方就本大樓之銷售對外所
為廣告及宣傳品，為雙方間之全部約定；銷售期間已
由賣方委託之不動產經紀人對於廣告及宣傳品內容詳
加說明…。
第33條疑義之處理：本契約各條款如有疑義時，應依消保法
第11條第2項規定，為有利於買方之解釋。
㈡系爭建案於104年6月26日領得建造執照；於系爭契約簽署後之104年12月8日（6個月內）申報開工；嗣於108年4月12日
領得使用執照（原告於被告取得使用執照前已繳納價金額為376萬元）；被告則於108年11月9日完成交屋等情，並有建
造執照（詳被證2）、使用執照（詳被證11）、統一發票（
詳本院卷第439至457頁）附卷可憑。
㈢系爭建案開工後，於105年7月8日、9月17日、9月27日、9月28日、106年7月30日、107年7月11日，共6日因颱風侵襲，
經行政院人事行政總處公告本件預售屋之建築工程所在新北市（全日）停班、停課。107年7月10日則自下午4時起停班
、停課等情，並有停班、停課查詢表（詳被證3、13）在卷
可佐。
㈣原告提出網路資料（詳本院卷第213至277頁）形式為真正。㈤被告提出大陸公司備忘錄（即被證4，內容略以：(大陸公司)系爭建案進行開挖時，於106年6月7日發生湧水，考量鄰房及施工安全，於106年6月8日至19日停工12日，請備查。(被告公司)本所已於106年6月21日邀大地技師於現場會勘，並
說明湧水之可能原因及安全狀態，依技師意見：少量湧水仍能維持施工之安全性與正常作業。…停工天數待結案再行考量。下稱被證4備忘錄）、臺灣省土木技師公會鑑定報告（
即被證5，內容略以：系爭建案確有地下室開挖湧水情事及
造成其施工延誤。）、106年8月9日至107年2月5日，其中21日施工日報表（即被證6）、新北市政府工務局函（即被證7。內容略以：106年5月6、7日辦理106學年度統測舉行期間
，請於周邊間停施工並禁止夜間施工。下稱被證7函）、法
律專家鑑定意見書（即被證14）形式為真正。
四、關於依系爭契約第12條第1項本文關於（107年11月8日）之
記載，究係被告取得使用執照最遲期限約定，抑或顯係根據本文計算而來之誤載？
㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。
㈡觀諸系爭契約第12條第1項本文乃約定「本預售屋之建築工
程應在104年12月23日之前開工，自正式開工日起算1,230個日曆天（107年11月8日）之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」。既先記載「自正式開工日起算1,230個日曆天」，後以括弧表示具體日期
為（107年11月8日）；參酌系爭契約於104年7月8日簽署，
簽署時兩造均明確知悉系爭建案尚未開工（此由系爭契約第8條第4項經兩造確認刪除，亦可明悉。）；併自簽約日起算1,230日歷天早逾107年11月8日等情。應認原告主張：該二
部分記載，有互為說明、補充之意思，即原則以「自正式開工日起算1,230個日曆天計算」，但最遲不能逾「107年11月8日」一節，非無可採。蓋系爭建案於104年6月26日領得建
造執照後本隨時可以開工，僅至遲應於領照後6個月內（即
104年12月26日）開工，有建造執照（詳被證2）附卷可佐，此亦系爭契約第12條第1項本文約定應在104年12月23日前開工及同條第2項約定若逾期3個月仍未開工，視同賣方違約，雙方同意依第26條規定處理之由來。併107年11月8日往前推1,230日歷天既為104年6月26日（即建造執照領得日）。系
爭契約又為被告單方預先製作供其領得建造執照後，始能開始辦理銷售之定型化契約（此觀系爭契約簽署時間為104年7月8日；及公寓大廈管理條例第58條第1項規定「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」自明。），被告理明知其得開始預售並與買受人簽署第1份買
賣契約時起，倘以實際開工日起算1,230日歷天，使用執照
取得日定逾107年11月8日等情。參酌系爭建案取得建造執照前，於104年3月24日被告公司董事林郭文艷即曾在媒體表示系爭建案將在年底前動工興建，預計107年完工交屋（詳本
院卷第213頁）；104年4月7日、5月22日林郭文艷又多次在
媒體表示系爭建案將在107年（即大同創業100年）完工，意義非凡（詳本院卷第215至217頁）。而系爭建案取得建造執照後開工前，被告公司又於104年10月2日因與銀行簽署聯貸案發布新聞時，仍表示預計年底前動工，107年交屋（詳本
院卷第219頁）。延至104年11月27日被告公司於媒體發布正式開工動土時，除正式宣告該建案名為「大同莊園」外，仍稱107年完工，屆時將成為大同創立百年代表作（詳本院卷
第221至227頁）。系爭建案不動產經紀商海悅公司相關銷售資料，亦標明完工日期：預計107年11月（詳本院卷第231頁）。及106年12月6日新聞稿、107年1月2日林郭文艷專訪，
均仍對外稱：104年11月動工，105年第2季銷售9成，預計按照進度施工，預計107年第4季可開始交屋並認列收益（詳本院卷第239至243頁）等語，足見被告於取得系爭建案建造執照前，就系爭建案本即規劃將於104年底前動工、並預計107年底完工。故其於取得建造執照可開始預售時製作之定型化契約第12條第1項本文關於（107年11月8日）之記載，本基
於其就系爭建案可成為大同創立百年代表作需於107年底前
完工規劃而來，難認係依據本文開工日加計1,230個日歷天
，所生之誤算、誤載。併該條款關於「開工日加計1,230個
日歷天」與「107年11月8日」二者間，既非顯無疑義，具有需探諸當事人真意空間，自有系爭契約第33條約定（本契約各款如有疑義時，應依消保法第11條第2項規定，為有利於
買方（即原告）之解釋。）之適用。即經本院審酌結果，認系爭契約第12條第1項本文所謂（107年11月8日）之記載，
探諸兩造間締約時之真意，應係當事人間就系爭建案使用執照最遲應取得日期之特約，非係誤載。
㈢基上，原告主張：依系爭契約第12條第1項本文約定，被告
至遲應於107年11月8日取得使用執照一節，為可採信。被告抗辯：其僅需於108年4月20日前取得使用執照，即無遲延責任云云，並無可採。
五、系爭建案依系爭契約第12條第1項但書約定，有下列情事之
一者，得順延其期間：⑴因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。⑵因政府法令變更或其他非可歸責於雙方之事由發生時，其影響期間…。本件被告抗辯：系爭建案因天災地變等不可抗力之事由，致被告不能施工者共40.5日。另因政府法令變更或其他非可歸責賣方事由發生，致應順延工期62日。被告計可順延期間共有102.5日一
節，為原告所否認，應由被告就前開利己抗辯負舉證之責。茲分述如下：
㈠關於因天災地變等不可抗力事由，致被告不能施工者共40.5日部分：
⑴被告抗辯：系爭建案開工後，於105年7月8日、9月17日、9月27日、9月28日、106年7月30日、107年7月10日、7月
11日期間因（5次）颱風侵襲，經行政院人事行政總處公
告本件預售屋之建築工程所在新北市停班、停課，工期應順延7日。加計颱風來襲前後之防颱措施準備及災後清理
，應順延工期8日。合計應順延15日一節，固據提出停班
、停課查詢表（詳被證3、13；除107年7月10日係自下午4時起停班外，其餘6日均全日停班。）為佐。然被告提出
前述書證，至多僅能證明主管機關有因颱風，於前述日期公告停班之事實。被告既未進步提出其所抗辯應順延日期施工日報表或其餘證據證明系爭建案確實有於前述15日停工之事實，自難認合於該款「致賣方不能施工者，其停工期間。」構成要件，而得為順延之主張。
⑵被告抗辯：系爭建案進行開挖時，於106年6月7日發生湧
水，營造廠商大陸公司考量鄰房及施工安全，故於106年6月8日至19日停工12日。因地盤湧水影響施工安全導致被
告無法施工，乃不可抗力因素造成，被告應得主張順延12日一節，固提出被證4備忘錄及臺灣省土木技師公會鑑定
報告（即被證5）為佐。惟「地盤湧水」本非屬系爭契約
第12條第1項但書第1款所稱「天災地變等不可抗力」範疇，故被告執此事由，主張其得依該款規定為期間之順延本有可議。況被告就106年6月8日至19日系爭建案確有停工
之利己事實，也未提出任何證據以供本院審酌，被告此部分順延期間之抗辯，更難認有理由。
⑶被告抗辯：系爭建案需於高空進行進行塔吊作業，對於施作工人及地面具高度危險性。即於106年8月9日至107年2
月4日期間有因風速或雨勢過大暫停吊裝，共13.5日一節
，業據提出施工日報表（詳被證6）為佐。惟觀諸被告提
出施工日報表，關於106年8月9日起至107年2月4日止（詳本院卷第349至368頁，計20日。）部分，固確均有於工作概況報告紀錄「本日某時起至某時止因平均風速超過10M/S，故暫停吊裝。」（計12.5日），惟前述20日之工作概
況報告中，既除暫停吊裝記載外，均尚有其餘工作進行（即該20日並無停工事實），自難認合於「致賣方不能施工，其停工期間。」之得順延約定構成要件。至107年2月5
日施工日報表，則僅泛言「低溫大雨，無法施工，暫停吊裝。」，並未具體敘明該日判斷無法施工之基準（例如因間歇雨量達若干，故需停工等？），單執該日施工日報表之提出，亦無法推認該日確因天災，有致被告無法施工一節屬實。
⑷基上，被告抗辯：系爭建案因天災地變等不可抗力事由，被告得依系爭契約第12條第1項但書第1款約定順延期間計40.5日一節，依被告所提出證據，不能推認屬實，故無可採。
㈡關於因政府法令變更或其他非可歸責賣方事由發生，致應順延工期62日部分：
⑴被告抗辯：系爭工程位於新北高工週邊，主管機關於106
年3月22日以「106年5月6日及7日辦理106學年度技專校院統一學測」為由，要求被告暫停施工，並禁止進間施工，此部分得順延工期2日一節，固據提出被證4函為佐。然原告既否認被告有因收受被證4函結果，影響其施工期間。
單執被證4函又無足推斷系爭建案確有於106年5月6日及7
日因統測原因而暫停施工，被告此部分延展工期之抗辯，自無可採。
⑵被告抗辯：兩造簽立系爭契約後，勞基法於105年12月23
日修正施行「一例一休」新制，行政院公共工程委員會因應此新制，制定訂被證8原則，依被證8原則第1條、第4條、第5條規定之標準及法理，本件自105年12月23日起至107年11月8日止，剩餘工期為685日，每14日延展1日，不足部分不予延展，共應展延48日（685/14=48.928）；又自
106年1月1日起至107年11月8日中，106年1月2日、3月29
日、9月28日、10月25日、10月31日、11月12日、（12月
25日）、107年1月2日、3月29日、9月28日、10月25日、
10月31日共12日，依上揭原則第5條第2項規定處理方式，亦不列入工期，合計可順延工期60天一節。經核，兩造
簽立系爭契約後，勞基法於105年12月23日修正施行「一
例一休」新制，固屬系爭契約第12條第1項但書第2款所指「政府法令變更」事由。然政府實施一例一休新制，既未可進步推認被告（含其履行輔助人）即依法遵行，被告復未就系爭建案確因前述政府法令變更，實際已影響工期60日之利己事實，提出相關證據為佐，僅援引被證8原則及
法律專家鑑定意書（詳被證14），抗辯被告得逕適用被證8原則做為系爭契約第12條第1項但書第2款約定可順延工
期之計算，並無可採。蓋行政院公共工程委員會因應勞基法修正訂頒原證8原則本針對公共工程而為行政指導（為
合理補償一例一休之實施造成工程履約成本加之損害），適用之對象至多為機關（定作人）及訂約廠商（承攬人），且不問訂約廠商實際究有無遵守一例一休之法令規定，機關均需依此原則同意其為工期展延（前提肇於補償義務人為機關(業主)，相對於訂約廠商而言，屬經濟強者。）。然基於債之相對性及契約自由原則，原證8原則可否逕
擴及適用於一般民間工程，恁置其等間個別承攬契約原風險分擔約定不問，逕將此風險當然責令業主（相對於承攬人而言，非定為經濟強者。）負擔，本非無疑。併即令原證8原則可類推適用於一般民間工程，其範圍亦應限縮於
業主與營造商基於工程承攬契約履約期限之計算，亦無再進步再擴及至系爭契約（預售屋買賣契約）之餘地。蓋原證8原則制定目的，承前述，乃為補償營造商因法令變更
所生成本增加，故將此風險轉嫁與業主。倘業主亦可恁置其與買受人間個別預售屋買賣契約條款不問，逕援引原證8原則對買受人為工期順延之計算，無異將原應由業主承
擔風險，再轉嫁予消費者，反有失公平。基上，兩造間關於系爭契約之履行，並無直接適用或類推適用被證8原則
餘地。本件被告既未舉證證明系爭建案之工期，因一例一休新制實施結果，實際確有造成60日工期延展，此部分工期展延之抗辯，自無可採。
⑷基上，被告抗辯：系爭建案因政府法令變更或其他非可歸責賣方事由發生，被告得依系爭契約第12條第1項但書第
2款約定順延工期62日一節，依被告所提出證據，不能推
認屬實，故無可採。
六、承前，依系爭契約第12條第1項前段約定，被告應於107年11月8日取得使用執照，被告延至108年4月12日始領得使用執
照。故原告主張，被告共遲延154日一節，自屬有據。又原
告於被告取得使用執照前已繳納價金額為376萬元一節，亦
如前述，可認為真。雖系爭契約第6條將契約總價，區分為
本戶房地總價及停車位總價，惟停車位價既已區分房屋價款及土地價款，應認系爭契約第12條第2項所謂「已繳房地價
款」，應包含所有已繳價款。即被告抗辯：所謂已繳房地款，應按比例扣除已繳停車位價款一節，並無可採。基此，原告本於系爭契約第12條第2項約定請求被告給付28萬9,520元（3,760,000*5/10000*154=289,520），為有理由。
七、按遲延利息，乃債務人對於以支付金錢為標的之債務，在給付遲延中應支付之利息。而違約金，乃當事人為確保契約之履行，約定債務人於債務不履行時，應支付之金錢或其他給付。二者均於債務人負債務不履行責任時，始行發生，此觀諸民法第233條第1項、第250條第1項之規定自明（最高法院97年度台上字第579號裁判旨參照）。次按契約當事人以確
保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高
法院102年度台上字第1378號裁判意旨照）。查系爭契約第
12條第2項固約定：…每逾1日應按已繳房地價款依5/10000
單利計算「遲延利息」予買方。觀其文義雖載「遲延利息」，但既為賣方履行契約（開工或取得使用執照義務；非給付金錢義務。）遲延，約定賣方應為之給付，按諸前開說明，性質上應為「違約金」，並非「遲延利息」，故無民法第207條適用餘地。且肇於未具當事人特約，依民法第250條第2
項規定屬「賠償總額預定性之違約金」，非懲罰性之違約金。再按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，
請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號裁判意旨參照）。故縱依系爭契約第16條第3項第1款規定，被告確應於交屋時給付前述28萬9,520元（賠償總額
預定性之違約金）予原告，按諸前開判意旨，仍不得再依民法第233條規定為遲延利息之請求。
八、按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5倍以下之懲罰性賠償金，消保法第51條
前段定有明文。該條所謂依本法所提訴訟，係指依據消保法為請求權基礎（例如：消保法第7條第3項、第8條第1項、第9條、第20條第3項、第23條第1項、第49條、第50條等）所
提起之訴訟。承前，原告既本於系爭契約第12條第1項第2款、第16條約定及債務不履行法律關係請求被告給付28萬9,520元及遲延利息，按諸前開說明，本難認屬依消保法所提訴
訟。至原告於訴訟中援引消保法第22條、第11條、第17條、消保法施行細則第23條規定，均僅供解釋系爭契約真意、約款效力、範圍等之規範，前開條文既均非屬可直接援引做為請求權基礎之條文，自難單執原告於本件訴訟中提及系爭契約有前開條文適用結果，推謂本件即屬依消保法提起之訴訟。從而，原告本於消保法第51條規定，請求被告給付原告損害額5倍之違約金共144萬7,600元（289,520*5=1,447,600），難認有理由，應予駁回。
九、綜上，原告本於系爭契約第12條第2項前段規定請求被告給
付原告28萬9,520元為有理由，應予准許；逾此部分之請求
，則屬無據，應予駁回。
十、本件原告勝訴部分所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。
十一、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 6 日
民事第五庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 6 日書記官 傅淑芳