臺灣新北地方法院109年度訴字第718號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 109 年 08 月 07 日
• 法官: 黃信樺
• 原告: 李俊宏
• 被告: 楊駿鍠

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第718號原　　　告　李俊宏
訴訟代理人　林忠儀律師
被　　　告　楊駿鍠

訴訟代理人　陳樹村律師
宋瑞政律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國109年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103年9月26日以買賣為登記原因，取得坐落新北市○○區○○段000○000○號建物即門牌號碼「新北市○○區○○路0段00號1、2樓」房屋（下合稱系爭房
屋）之所有權全部。系爭房屋於原告取得所有權前，本有出租予第三人徐錦助（已歿）經營檳榔攤使用，待原告取得系爭房屋產權後，本有意承受原有租約而繼續出租予徐錦助使用，惟徐錦助卻堅持不願提出租約更換，亦無意遷讓返還系爭房屋，經原告多次請求仍未果，嗣後徐錦助甚至將系爭房屋轉租予被告繼續經營「兄弟檳榔攤」迄今，縱經原告一再反對，被告猶置之不理，強佔系爭房屋，是核被告所為，顯屬無權占有系爭房屋，侵害原告之所有權，原告既為系爭房屋所有權人，自得依據民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠原告就系爭房屋於102年11月22日與訴外人全球國際農工企
業股份有限公司（下稱全球公司）簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）為無效，此有臺灣高等法院105年度
重上訴字第864號民事判決及臺灣高等檢察署108年度上聲議字第9052號處分書可稽。此外，系爭買賣契約之出賣人全球公司依該債權契約進而所為之讓與合意即物權契約，亦因違反公司法第84條第2項但書之強制規定而無效，故原告並未
取得系爭房屋之所有權。上開民事事件現已上訴至最高法院審理中。被告係因系爭房屋之所有權人全球公司出租而占有使用系爭房屋，自非無權占用。故原告不得依民法第767條
第1項請求被告遷讓返還系爭房屋，
㈡縱原告於102年11月22日與全球公司間之系爭買賣契約有效
（被告否認），然因全球公司並未將系爭房屋交付原告，全球公司仍有占有系爭房屋之正當權源存在，系爭房屋之利益及危險仍應由全球公司享有負擔。是本於有權占有之連鎖，被告自有權占有系爭房屋之全球公司受讓占有系爭房屋之正當權源，並無疑義。
㈢由證人陳吳麗華之證詞可知，全球公司係於96年7月1日將系爭房屋出租與徐錦助，並有租賃契約書可證，該租賃契約書記載之租期末日（99年6月30日）到期後，徐錦助繼續使用
收益系爭房屋，而全球公司亦未表示反對，且繼續收受徐錦助之租金，而持續由全球公司使用收益迄今，依民法第451
條規定，全球公司與徐錦助間之系爭房屋租賃契約於99年6
月30日起即視為不定期租賃契約，而該不定期房屋租賃契約因未經公證，故系爭房屋於103年9月26日由全球公司過戶與原告後，依民法第425條第2項規定，原告亦無法依民法第425條第1項規定取得系爭房屋出租人地位。是原告主張：全球公司與徐錦助間之系爭房屋租賃契約，也因租賃物所有權變動而終了，全球公司也因此喪失本於租賃契約取得系爭房屋間接占有，而改由繼受該租賃契約之原告取得間接占有，故原告於取得系爭房屋所有權時，確實已為占有人等語，於法無據。
㈣又系爭房屋業經鈞院以104年度全字第172號裁准全球公司預供擔保就系爭房屋應有部分各1/2禁止為讓與、設定負擔、
出租及其他一切處分行為，並為假處分執行在案。原告依民法第767條第1項請求被告遷讓系爭房屋，亦已違反上開假處分裁定限制內容，故原告之請求無理由。
㈤答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：
㈠全球公司原為新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍2分之1）及其上建號135、136號建物（即系爭房屋）之所有權人。嗣全球公司於102年11月22日由陳吳麗華代理，與原
告簽立系爭買賣契約，以總價新臺幣（下同）525萬元將上
開土地及系爭房屋（下合稱系爭房地）所有權1/2出售與原
告。系爭買賣契約於特約條款記載：「1.本買賣標的：土地所有權4分之1及建物2分之1為陳吳麗華所有，為管理方便借名登記於李俊宏名下。2.本買賣標的出租所衍生之收入、支出由李俊宏、陳吳麗美共同分配。」。並有系爭買賣契約影本附於本院105年度重訴字第113號民事事件卷內可證〔見上開民事事件臺灣高雄地方法院104年度審重訴字第210號卷（下稱高雄地院卷）第9頁至第10頁〕，此經本院調閱上開民
事事件一、二審全卷。
㈡系爭房地全部，於103年9月26日以買賣為登記原因，自全球公司名下移轉所有權登記與原告，原告現仍登記為系爭房地全部之所有權人。並有系爭房屋登記第一類謄本附卷可證（見本院板簡字卷第19至25頁）。
㈢全球公司與陳吳麗華前為共同原告，共同起訴請求本件原告李俊宏回復原狀等事件，經臺灣高雄地方法院104年度審重
訴字第210號裁定移轉本院管轄，嗣經本院105年度重訴字第113號判決駁回全球公司與陳吳麗華之訴及本件原告於該事
件所提反訴。全球公司與陳吳麗華不服，提起上訴並為訴之追加，經臺灣高等法院105年重上字第864號判決全球公司與陳吳麗華之上訴及追加之訴均駁回。該事件目前上訴於最高法院中，尚未確定（下稱前民事訴訟）。此並經本院調閱前民事訴訟事件一、二審全卷。
四、本件爭點及本院之判斷：
㈠按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效
果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事。此有最高法院101年度台上字第224號判決可參照。
㈡本件原告以其於103年9月26日登記為系爭房地全部之所有權人，被告係無權占用系爭房屋，故其得依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋。被告則以其並非無權占用系爭房屋等前開情詞為辯。經查：
1.原告雖於103年9月26日以買賣為登記原因，經全球公司移轉登記為為系爭房地全部之所有權人。然依原告與全球公司（由陳吳麗華代理）於102年11月22日所簽立之系爭買賣契約
，原告僅向全球公司買受系爭房地1/2之所有權，且於系爭
買賣契約之特約條款記載：「1.本買賣標的：土地所有權4
分之1及建物2分之1為陳吳麗華所有，為管理方便借名登記
於李俊宏名下。2.本買賣標的出租所衍生之收入、支出由李俊宏、陳吳麗美共同分配。」；以及於系爭買賣契約簽立前之102年10月28日，全球公司（由陳吳麗華代理）曾與原告
簽立「簽約前價款先行支付同意書」，於第1條約定：「1.
有關全球國際農工股份有限公司（以下簡稱甲方）將台北市○○區○○路○段00號二樓擬先行將全部產權先行過戶李俊宏（以下簡稱乙方）名下，惟其中各持一半產權，…。」（見高雄地院卷第68頁）；再佐以全球公司（由陳吳麗華、清算人陳界元代理）與原告於103年8月間簽訂「補充合約書」，於第一、二條約定：「有關李俊宏（以下簡稱甲方）承購全球國際農工企業股份有限公司（以下簡稱乙方）於板橋市○○段000000000地號（土地49平方公尺之2分之1）及板橋
市○○路○段00號1層（41.88平方公尺）、2層（41.88平方公尺）之建物（以下簡稱本物件），雙方之買賣關係由前簽訂合約可查，惟因目前指定陳界元為清算人並已進入法院清算程序階段，故雙方補充合約如下：一、本物件已指定陳界元為清算人，因此本補充合約書為延續前合約之內容，故由甲乙雙方與清算人簽訂後視為合約之一部份。二、本物件之價值可由前簽訂合約得知總價為新臺幣壹仟零五十萬元整，甲乙雙方本屬買賣方式各佔該有持分之權利，非如前合約內容『特約條款：1.本買賣標的…為管理方便借名登記於李俊宏名下…』，且因本物件…。」（見高雄地院卷第17頁）；以及原告於本件陳稱：當時原告會跟全球公司購買系爭房地1/2的目的，是因當時系爭房地有都市更新之利益，雙方當
時為求合作便於原告管理使用，及接洽相關建商就都市更新事宜決定之方便，故由全球公司將系爭房地之另一半也移轉登記予原告等語（見本院訴字卷第140頁）。足證原告確實
僅向全球公司購買系爭房地所有權1/2，其餘系爭房地1/2之實質所有權人，於原告與全球公司內部間之約定，仍屬全球公司所有，僅因為辦理系爭房地都市更新方便之故，全球公司始將其系爭房地1/2之所有權亦一併先移轉登記於原告名
下，然並無使原告取得該1/2所有權之意。是原告自無因登
記為系爭房地全部之所有權人，而取得系爭房地「全部」之占有、使用收益權限甚明。
2.次查，關於原告與全球公司系爭買賣契約前開特約條款約定之真意為何，原告雖稱：當時是陳吳麗華請的代書直接寫上去的，原告沒有注意到有這個約定等語。然證人陳吳麗華於臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）107年度偵字第00000號竊佔案件偵查中曾到庭證稱：系爭房地本來是全球公司所有，後來因為我跟李俊宏是教會好友，我就於102年11月
22日將系爭房地一半賣給李俊宏，但是李俊宏說他要去貸款，我相信他，103年9月26日我就把系爭房地全部移轉登記給李俊宏，因為系爭房屋要都更，我向他借名登記。徐錦助從96年承租系爭房屋，他後來過世，他太太將系爭房屋分租給楊駿鍠開店至今，我們當時有跟徐錦助說要將該屋給他住到都更拆屋為止。系爭房地賣給李俊宏時，李俊宏知道系爭房屋租給徐錦助使用。（問：既然知道，為何李俊宏還要告你竊佔？）因為我就系爭房屋聲請假處分，新北地方法院裁定李俊宏不能處分系爭房屋，李俊宏才提告竊佔等語，有107
年12月18日訊問筆錄附於上開偵查案卷可稽，業經本院調閱上開偵查案全卷。證人陳吳麗華於本件證稱：全球公司的股東是我的孩子，全球公司的事情是我跟我先生在處理。系爭買賣契約是我代理全球公司跟原告所簽立。系爭買賣契約簽立當時，系爭房屋是出租給徐錦助，從96年7月1日就出租給徐錦助。系爭買賣契約特約條款第1、2點約定，是因為那時候辦理的代書大家很熟，代書寫說1/2是我的，是代書跟原
告就這樣講，真正的意思是系爭房地1/2是全球公司的，不
是我的，這部分是代書寫錯。當時有講房子出租，租金一人一半，因為我房子賣原告一半，當時房子租給徐錦助，一個月租金2萬元。（問：證人剛才說房子是二分之一是全球公
司的，不是證人的，為什麼證人可以分一半的租金？）當時在代書那邊就是這樣講，收進來的租金也是用來付房屋貸款，後來收的房屋租金沒有一半給原告，是因為我賣原告房子二分之一，原告要給我525萬元的價金，結果原告只給我210萬元，原告說他要貸款，所以我把系爭房地全球公司那一半二分之一登記給原告，就是因為原告要貸款，所以借名登記給原告，系爭買賣契約有寫。系爭房屋於103年9月26日過戶與原告後，原告沒有持有系爭房屋的鑰匙等語（見本院訴字卷第119至125頁）。加以，原告亦自承其取得系爭房地所有權之前，系爭房屋已有第三人徐錦助承租經營檳榔攤占用中，故原告買賣系爭房地時，並無由全球公司為點交系爭房地之動作，即原告與全球公司間系爭買賣標的物的交付買賣雙方沒有另為特別約定，也無事實上的點交行為等語（見本院板簡字卷第11至12頁、訴字卷第33頁），以及系爭房地未出售與原告之1/2所有權，原告自承僅係為接洽相關建商就都
市更新事宜決定之方便，故由全球公司一併先移轉登記予原告等語（見本院卷第140頁），已如前述。足證原告與全球
公司於系爭買賣契約上開特約條款之真意，係由全球公司繼續出租系爭房屋全部與第三人收取租金迄系爭房屋因辦理都市更新拆除時止，並將所得租金分配與原告。是系爭房地全部雖於103年9月26日移轉所有權登記與原告，然全球公司仍保有出租系爭房屋全部之權限，堪以認定。
3.關於被告占用系爭房屋之權源為何，證人陳吳麗華證稱：系爭房屋（1、2樓）於102年11月22日系爭買賣契約簽立當時
都租人，我住在3樓，當時1、2樓都出租給徐錦助，從96年7月1日起出租給徐錦助。徐錦助在105年7月間過世，在徐錦
助還沒有過世之前，被告跟徐錦助是好朋友，96年間我把房子租給徐錦助的時候，就把房子一半租給被告賣檳榔，因為徐錦助是檳榔的批發商，他把一樓房子前面分租給被告去當檳榔的小賣商，這有得到我同意。系爭房屋1、2樓目前都是被告在使用，因為在104年間，徐錦助發現他身體不好，驗
出來是癌症，後來是被告說由他繼續來經營，所以我跟徐錦助還有被告3人講好，讓被告繼續使用，所以後來是照原來
租給徐錦助的方式租給被告。原來出租給徐錦助時，租賃契約書的出租人是寫陳虹如，就是我的女兒，系爭房屋所有權人是全球公司。陳虹如是代理全球公司出租系爭房屋，我們是交給中信房屋來仲介出租，陳虹如是代理全球公司簽租約，就是被告訴代所提這份租約，簽約當時我先生跟我女兒和我、徐錦助都在場，這份租約的正本在我手上。所以是這份租約的內容才是對的。為何租金變成2萬元是因為徐錦助說
生意不好，要我算便宜一點，大約從98年改為每月2萬元，
我有支票，是徐錦助用他太太名義開票支票付租金。上開租約到99年6月30日屆期後，沒有另外與徐錦助簽租約，就只
有用口頭說讓他住到房子拆除為止。我沒有跟被告簽書面租約，當初我跟徐錦助就說系爭房屋要都市更新，所以就說要讓被告住到房子拆除的時候，他要無條件搬遷。被告有付租金，從徐錦助過世以後都是被告在支付，每個月15,000元，是匯到陳虹如的帳號，讓陳虹如去繳納系爭房屋的貸款等語（見本院訴字卷第119至125頁），且有被告所提陳虹如與徐錦助就系爭房屋簽立之不動產租賃契約書影本，上載租賃期間自96年7月1日起至99年6月30日，並載明租賃標的即系爭
房屋之所有權人為全球公司（見本院卷第129至133頁），以及徐錦助之配偶廖秀鈴所開立之面額均額4萬元、發票日期
為98年12月10日到105年4月10日間之租金支票影本28紙（見本院訴字卷第151至171頁）、陳虹如存摺影本（見本院訴字卷第173至191頁）等件在卷可證。堪認陳虹如於96年7月1日即代理（隱名代理）全球公司出租系爭房屋與徐錦助，原所簽立之上開書面租約約定之租期於99年6月30日屆至後，雙
方未再簽立租約，而係以不定期限繼續租約迄徐錦助過世為止；被告則原係向徐錦助轉租系爭房屋之一部分，而於徐錦助過世後，被告係基於與全球公司受任人陳吳麗華間口頭約定之不定期租賃契約關係，而占有使用系爭房屋全部。
4.原告雖以：不論陳吳麗華或陳虹如有無權利代表全球公司出租系爭房屋與徐錦助，依民法第425條第1項規定，當全球公司於103年間將系爭房地移轉與原告同時，該租約亦是對系
爭房地受讓人即原告繼續存在，原租賃契約之關係即轉存於原告與承租人之間，全球公司因此喪失本於租賃契約取得系爭房屋間接占有，改由繼受該租賃契約之原告取得間接占有，故全球公司於原告取得系爭房地所有權後，再於106年間
將系爭房屋出租與被告，屬無法律上權源，基於債之相對性，不得執以對抗原告等語（見本院訴字卷第215至219頁）。惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，
於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者
，不適用之。是全球公司與徐錦助間自99年7月1日起未經公證之系爭房屋不定期租賃契約關係，並不會於103年9月26日原告登記為系爭房地所有權人後，因此由原告繼受。再者，原告僅向全球公司買受系爭房地1/2，系爭房地其餘1/2係全球公司為辦理都市更新事宜方便之目的，暫先借名或信託登記於原告名下，原告並無實際取得系爭房屋全部之占有使用權源，且原告已與全球公司約定由全球公司繼續出租系爭房屋全部與第三人收取租金，僅所得租金應分配與原告，皆如前述。是原告謂其登記取得系爭房地全部之所有權後，全球公司即因此喪失系爭房屋之間接占有，而無出租系爭房屋之權限云云，洵無可採。
5.至原告謂：全球公司於103年6月20日已選任陳界元為清算人，陳吳麗華無代表全球公司出租系爭房屋之權限一節。則全球公司之代表人為何人，與全球公司有無委任或授權陳吳麗華代理全球公司出租系爭房屋，係屬二事。且查，全球公司於99年10月8日即已經主管機關撤銷登記（見臺灣高等法院
105年度重上字第864號卷一第91頁）而進入清算程序。而原告與全球公司於102年11月22日簽立系爭買賣契約並為前述
系爭特約條款之約定時，即係由陳吳麗華代理全球公司而為；103年8月間，原告與全球公司簽立前述「補充合約書」時，亦係由清算人陳界元與陳吳麗華共同代理全球公司與原告所簽立，皆如前述。是原告既主張系爭買賣契約與上開補充合約書係有效成立，而上開經全球公司清算人代理簽立之補充合約書第一條復載明該補充合約書為延續系爭買賣契約之內容，視為系爭買賣契約之一部等語。則若以上開契約均係有效成立之前提下，依系爭買賣契約特約條款第2點之約定
，即堪認陳吳麗華有為全球公司出租系爭房屋、分配租金之權限。此外，原告未提出證據證明全球公司並未委任或授與陳吳麗華出租系爭房屋之權限，是其上開主張，即無可採。6.綜上，原告雖於103年9月26日登記為系爭房地全部之所有權人，然其僅向全球公司買受系爭房地1/2，其餘全球公司系
爭房地1/2之所有權，係為辦理都市更新方便之目的而借名
或信託登記於原告名下，雙方並無約定全球公司應將系爭房地「全部」交付與原告，而係約定由全球公司繼續出租系爭房屋全部與第三人收取租金並將租金分配與原告。是全球公司依與原告間之上開約定，自得將系爭房屋出租與第三人占有使用。因此，全球公司委由陳吳麗華將系爭房屋出租與被告，該租賃契約關係即屬有效。被告本於該租賃契約關係而占有使用系爭房屋，具有正當權源，而得本於其所受讓之占有，對系爭房屋登記之所有權人即原告主張其有占有之權利。故原告不得對被告行使所有物返還請求權。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為無理由，應予駁回；原告假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 7 日民事第一庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 7 日書記官 張珮琪