臺灣新北地方法院 - 109年度重訴字第25號（返還共有物等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 109年度重訴字第25號原　　　告　佳昌大都會第九期大廈管理委員會法定代理人　周寶鴦訴訟代理人　謝雨靜律師林舒婷律師共　　　同複　代理人　蔡宜耘律師被　　　告　陳中鵬陳泓錡上二人訴訟代理人　陳大中被　　　告　陳依潔陳賜恩林美麗蘇奕慎上列當事人間請求返還共有物等事件，於民國110年1月18日言詞辯論終結，本院判決如下：主文一、被告陳泓錡應將坐落在新北市○○區○○段○○○○○號建物第三層如附圖所示編號①④⑤牆面拆除，並將所占用部分返還予上開建物全體共有人。二、被告陳依潔應將坐落在新北市○○區○○段○○○○○號建物第三層如附圖所示編號②③牆面拆除，並將所占用部分返還予上開建物全體共有人。三、被告林美麗應將坐落在新北市○○區○○段○○○○○號建物第三層如附圖所示編號⑥⑦牆面拆除，並將所占用部分返還予上開建物全體共有人。四、被告陳中鵬應自坐落在新北市○○區○○段○○○○○號建物第三層如附圖所示編號Ｃ空間（面積三十七點六三平方公尺）遷出，並將所占用部分騰空返還予上開建物全體共有人。五、被告蘇奕慎應自坐落在新北市○○區○○段○○○○○號建物第三層如附圖所示編號Ｄ空間（面積二十三點九五平方公尺）遷出，並將所占用部分騰空返還予上開建物全體共有人。六、原告其餘之訴駁回。七、訴訟費用由被告陳泓錡負擔百分之八、被告陳依潔負擔百分之六、被告林美麗負擔百分之六、被告陳中鵬負擔百分之四十九、被告蘇奕慎負擔百分之三十一。八、本判決原告勝訴部分，於原告分別以如附表「原告應供擔保金額」欄所示金額為被告陳泓錡、陳依潔、林美麗、陳中鵬、蘇奕慎供擔保後，得假執行；但被告陳泓錡、陳依潔、林美麗、陳中鵬、蘇奕慎如以附表「被告應供擔保金額」欄所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是，且除民事訴訟法第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，俾迅速而簡易確定、實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790號裁判要旨參照）。查原告為位於新北市○○區○○路000號佳昌大都會第九期大廈（下稱佳昌大廈）之管理委員會，依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，本有就該大廈共用部分進行修繕、管理、維護之職責，且依同條例第9條第4項之規定，亦得就住戶違反對共用部分應依其設置目的及通常方法而為使用之情事，按其性質訴請法院為必要之處置，則依上揭說明，原告自得本於前開職權，就其所主張被告無權占有使用佳昌大廈共用部分情事，為佳昌大廈全體區分所有權人為物上請求權之行使，先予說明。二、原告起訴時原聲明：㈠被告陳依潔應將坐落於新北市○○區○○段0000○號建物（下稱系爭建物）上如起訴狀附圖所示編號A、面積約18.72平方公尺之增建物拆除，並將所占用部分遷空返還予共有人全體。㈡被告張嘉芬、陳奕霖、陳賜恩應將坐落於系爭建物上如起訴狀附圖所示編號B、面積約17.87平方公尺之增建物拆除，並將所占用部分遷空返還予共有人全體。㈢被告陳中鵬應將坐落於系爭建物上如起訴狀附圖所示編號C、面積約47.14平方公尺之增建物拆除，並將所占用部分遷空返還予共有人全體。㈣被告陳泓錡應將坐落於系爭建物上如起訴狀附圖所示編號D、面積約23.64平方公尺之增建物拆除，並將所占用部分遷空返還予共有人全體。㈤被告林繼煌、陳銘豐、林美麗應連帶將坐落於系爭建物上如起訴狀附圖所示編號E、面積約23平方公尺之增建物拆除，並將所占用部分遷空返還予共有人全體；嗣於訴狀送達後，撤回對被告張嘉芬、陳奕霖、林繼煌、陳銘豐之起訴，另追加蘇奕慎為被告，並變更聲明如後。經核原告前開之追加、變更，與原訴均係為維持系爭建物所有權之圓滿狀態，且就原訴請求所主張之事實及證據資料，於追加、變更之訴仍得加以利用，合於民事訴訟法第255條第1項第2款基礎事實同一得為訴之變更或追加之規定，應予准許。三、被告陳依潔未於言詞辯論期日到場，而被告陳賜恩、林美麗、蘇奕慎則未於最後言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠被告陳泓錡前委託其父即被告陳中鵬僱工施作佳昌大廈3樓隔間工程，卻無故在佳昌大廈之共用部分即系爭建物第三層設置如附圖所示編號①②③④⑤⑥⑦牆面（現況如附件編號①②③④⑤⑥⑦照片，以下逕以編號數指稱之），其等二人再將編號②③牆面所圍空間（連同佳昌大廈3樓之8、3樓之 11）出賣予被告陳依潔、編號⑥⑦牆面所圍空間（連同佳昌大廈3樓之20）出賣予被告林美麗，另將編號⑤牆面交由被告陳賜恩管理。編號①②③④⑤⑥⑦牆面有礙系爭建物第三層之通行及消防安全，而被告陳中鵬、陳泓錡出資僱工設置編號①②③④⑤⑥⑦牆面，就前開各牆面均有處分權限；編號②③牆面現由被告陳依潔管理使用、編號⑥⑦牆面現由被告林美麗管理使用、編號⑤牆面現由被告陳賜恩管理使用，其等就各該牆面亦有處分權限，原告自得訴請上列被告拆除牆面並將所占用部分騰空返還予共有人全體。㈡被告陳中鵬另再占用如附圖所示編號C空間（面積37.63平方公尺，外觀如附件編號C照片，下稱編號C空間）、被告蘇奕慎占用如附圖所示編號D空間（面積23.95平方公尺，外觀如附件編號D照片，下稱編號D空間）居住使用，均屬無權占用系爭建物，原告亦得訴請上列被告自該公共空間遷出，並騰空返還予共有人全體。㈢系爭建物遭被告以前開方式無權占用，且未依設置目的及通常使用方法使用之，致原告無法管理維護。爰依民法第767 條第1項、第821條，以及公寓大廈管理條例第9條第4項等規定，提起本件訴訟。㈣聲明： ⒈被告陳中鵬、陳泓錡、陳依潔應將坐落於系爭建物第三層之編號②③牆面拆除，並將所占用部分騰空返還予共有人全體。 ⒉被告陳中鵬、陳泓錡、陳賜恩應將坐落於系爭建物第三層之編號⑤牆面拆除，並將所占用部分騰空返還予共有人全體。 ⒊被告陳中鵬、陳泓錡應將坐落於系爭建物第三層之編號①④牆面拆除，並將所占用部分騰空返還予共有人全體。 ⒋被告陳中鵬、陳泓錡、林美麗應將坐落於系爭建物第三層之編號⑥⑦牆面拆除，並將所占用部分騰空返還予共有人全體。 ⒌被告陳中鵬應自系爭建物第三層之編號C空間遷出，並騰空返還予共有人全體。 ⒍被告蘇奕慎應自系爭建物第三層之編號D空間遷出，並騰空返還予共有人全體。 ⒎願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：㈠被告陳中鵬、陳泓錡辯稱： ⒈不爭執被告陳泓錡委請被告陳中鵬僱工施作佳昌大廈3樓隔間工程，並設置編號①②③④⑤⑥⑦牆面；以及編號C 空間現由被告陳中鵬居住使用、編號D空間由被告陳中鵬借與被告蘇奕慎居住使用等事實。 ⒉因佳昌大廈之起造人即佳昀建設股份有限公司（下稱佳昀建設公司）於82年間申請起造時，將2、3樓規劃為商場，4至27樓則規劃為住宅，後因評估周遭環境無建構商場條件且發生財務危機，遲未將商場規劃變更為住宅用，迄至86年2月3日完工時，3樓原規劃之29間店鋪及1間辦公室均未完成隔間，一片空盪；嗣佳昀建設公司無法清償建築融資貸款，致遭銀行拍賣，被告陳泓錡由父親即被告陳中鵬具名承買佳昌大廈3樓全部，被告陳中鵬再僱工依使用執照標示勘測30間房間位置並施行隔間。 ⒊被告陳中鵬、陳泓錡既買受佳昌大廈3樓全部，自有予以改建之權利。再者，編號C空間原係規劃專供2、3樓商場樓梯、電梯及空調機房使用，編號D空間原係規劃附屬於3樓商場公廁使用，佳昌大廈2、3樓既未作為商場使用，則編號C、D空間即無設置之必要。佳昌大廈3樓之使用執照、建物登記涉及公務員登載不實，其專有、共用部分不能以登記簿上之記載為定，被告有無占用公共空間，自應以現狀判斷。 ⒋原告從未請求管理系爭建物第三層部分，而被告管理編號①②③④⑤⑥⑦牆面，亦未阻礙通道通行，更無據為己有之意，應未妨礙原告管理。 ⒌另被告陳中鵬、陳泓錡業將編號⑤牆面交由被告陳賜恩管理。 ⒍聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡被告陳賜恩辯稱：同被告陳中鵬、陳泓錡前開⒈⒉⒊⒋所述，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈢被告林美麗辯稱：被告林美麗係向被告陳中鵬購買佳昌大廈3樓之20（連同編號⑥⑦牆面所圍空間），並未改建，且佳昌大廈3樓之20已於105年起變更為自用住宅課稅等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈣被告蘇奕慎辯稱：被告蘇奕慎係向被告陳中鵬借住編號D空間，不知該空間原登記用途為公廁，但入住時佳昌大廈3樓並非商場等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈤被告陳依潔未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年度台上字第1803號裁判要旨可資參照）。又如前述，原告為佳昌大廈之管理委員會，得本於修繕、管理、維護佳昌大廈共有部分之職權，為佳昌大廈全體區分所有權人行使前開物上請求權。㈡經查： ⒈系爭建物係佳昌大廈之共用部分： ⑴觀諸系爭建物登記謄本可知，系爭建物坐落在新北市○○區○○段0000○0000地號土地上，包括地上27層（第三層面積為475.15平方公尺）、陽台、平台、屋頂突出物、騎樓、花台，以及地下4層，供新北市○○區○○ 路000號等共同使用（見本院地籍資料卷第51至98頁）；再比對系爭建物第三層（即佳昌大廈3樓）建物測量成果圖、竣工圖，系爭建物第三層之設置，均已特定範圍及用途，包括通道、陽台、廁所、梯間、機房，面積合計475.15平方公尺，並為新北市○○區○○段0000○0000○號建物所有權人（即佳昌大樓全體區分所有權人）所共有（見本院地籍資料卷第299、305頁；本院卷一第315頁），是系爭建物係佳昌大廈之共用部分，應無疑義。 ⑵被告雖以被告陳中鵬、陳泓錡買受未隔間之佳昌大廈3 樓全部，且佳昌大廈2、3樓已非作為商場使用，故應以現狀判斷系爭建物第三層是否屬公共空間等語置辯，經查被告陳中鵬、陳泓錡購入佳昌大廈3樓時，現場未完成隔間之事實，固為原告所不爭執（見本院卷一第293 頁），然依法律行為而取得設定、喪失、及變更不動產物權，非經登記，不生效力（民法第758條規定參照），系爭建物既登記為佳昌大廈全體區分所有權人所共有，則被告陳中鵬、陳泓錡即未單獨取得系爭建物第三層之所有權，自不待言。再者，系爭建物第三層設置包括通道、陽台、廁所、梯間、機房，無構造上之獨立性，性質上亦供公共使用，有前引系爭建物登記謄本可按，並經本院會同新北市三重地政事務所測量員履勘現場（含系爭建物第二層）查明屬實（見本院卷一第307至315、349至391頁），而被告復未提出系爭建物第三層業經約定供特定區分所有權人使用而成約定專用部分之具體事證，益徵系爭建物第三層確屬佳昌大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用之共有部分。被告辯稱應以佳昌大廈3樓現狀認定是否屬公共空間，顯係倒果為因，不足採信。 ⒉被告陳中鵬、陳泓錡無權設置編號①②③④⑤⑥⑦牆面：⑴編號①②③④⑤⑥⑦牆面係主管機關核發系爭建物使用執照（86重使178號）後，由被告陳泓錡委請被告陳中鵬僱工設置乙情，業經本院履勘現場查明，並有勘驗筆錄、現場照片可稽（見本院卷一第307至315、349至391頁），復為被告陳泓錡、陳中鵬所不爭執，堪予認定。⑵系爭建物既為佳昌大廈之共用部分，且未經約定供特定區分所有權人使用而成約定專用部分，則被告陳中鵬、陳泓錡即無權在系爭建物第三層設置編號①②③④⑤⑥⑦牆面。被告陳中鵬、陳泓錡雖以其等買受未隔間之佳昌大廈3樓全部乙情，為其等設置編號①②③④⑤⑥⑦ 牆面之正當權源，然其等所稱買受未隔間之佳昌大廈3 樓全部，於法核屬買受該樓層之專有部分，以及隨同該專有部分一併移轉之應有部分，並無變更系爭建物為佳昌大廈共用部分之效果，亦未取得專用系爭建物第三層之權利，被告辯稱其有改建佳昌大廈3樓之權利，無足憑採。 ⒊原告得請求編號①④⑤牆面之所有權人即被告陳泓錡、編號②③牆面之事實處分權人即被告陳依潔、編號⑥⑦牆面之事實上處分權人即被告林美麗拆除之： ⑴編號①②③④⑤⑥⑦牆面係被告陳泓錡委由被告陳中鵬僱工設置乙節，業經本院認定如前，應可認由被告陳泓錡取得編號①②③④⑤⑥⑦牆面之所有權。 ⑵又被告陳泓錡復自承業將編號②③牆面所圍空間、編號⑥⑦牆面所圍空間分別出賣予被告陳依潔、林美麗（見本院卷二第40至41頁），核與卷附佳昌大廈3樓之8（即被告陳依潔專有部分，可利用編號②③牆面所圍空間）之建物謄本、3樓之20（即被告林美麗專有部分，可利用編號⑥⑦牆面所圍空間）之建物謄本及買賣契約書相符（見調解卷第41、49頁；本院卷二第45至55頁），亦可認被告陳泓錡業將編號②③牆面之事實上處分權移轉予被告陳依潔、將編號⑥⑦牆面之事實上處分權移轉予被告林美麗。 ⑶至原告主張被告陳中鵬、陳泓錡將編號⑤牆面交由被告陳賜恩管理，被告陳賜恩應同負拆除返還義務乙節，經查被告陳中鵬、陳泓錡、陳賜恩固不爭執編號⑤牆面現由被告陳賜恩管理之事實，然此情仍與移轉事實上處分權有間，是以得拆除編號⑤牆面者，仍為編號⑤牆面之所有權人即被告陳泓錡，併予指明。 ⑷編號①②③④⑤⑥⑦牆面既無坐落在系爭建物之法律依據，揆諸前揭說明，原告自得為佳昌大廈全體區分所有權人行使民法第767條第1項、第821條之物上請求權，請求編號①④⑤牆面之所有權人即被告陳泓錡、編號②③牆面之事實處分權人即被告陳依潔、編號⑥⑦牆面之事實上處分權人即被告林美麗，分別拆除無權占用系爭建物之編號①②③④⑤⑥⑦牆面，惟逾此部分之請求，尚屬無據。 ⒋被告陳中鵬無權占有使用編號C空間、被告蘇奕慎無權占有使用編號D空間，原告得請求其等遷出並騰空返還之： ⑴原告主張系爭建物第三層之編號C空間（面積37.63平方公尺）現由被告陳中鵬占有使用、編號D空間（面積23.95平方公尺）現由被告蘇奕慎占有使用等情，業經本院履勘現場並由新北市三重地政事務所測量占用面積屬實（見本院卷一第309至310、343、395頁），復為被告陳中鵬、蘇奕慎所不爭執（見本院卷一第310頁、卷二第 40頁），應堪採認。 ⑵被告以被告陳中鵬、陳泓錡買受未隔間之佳昌大廈3樓全部，且佳昌大廈2、3樓已非作為商場使用等情，為其等占有編號C、D空間之正當權源。經查，被告陳中鵬、陳泓錡買受未隔間之佳昌大廈3樓乙情，並未變更系爭建物為佳昌大廈共用部分之性質，且被告陳中鵬、陳泓錡亦未因而取得專用系爭建物第三層之權利，業經本院認定如前；至佳昌大廈2、3樓固現非為商場使用，然佳昌大廈共有部分因故未能達成原設置目的，是否變更其用途，仍須由佳昌大廈區分所有權人會議決議，再依相關法令規定辦理，當無任由住戶或他人恣意占有使用。準此，被告陳中鵬、蘇奕慎以前開辯詞為其等占用編號C、D空間之正當權源，自無可採。 ⑶被告陳中鵬既無權占用編號C空間、被告蘇奕慎無權占用編號D空間，則原告為佳昌大廈全體區分所有權人行使民法第767條第1項、第821條之物上請求權，請求被告陳中鵬自編號C空間遷出、被告蘇奕慎自編號D空間遷出，並均騰空返還之，即屬有據。㈢綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告陳泓錡拆除編號①④⑤牆面、被告陳依潔拆除編號②③牆面、被告林美麗拆除編號⑥⑦牆面，並均應將占有部分返還予系爭建物全體共有人；併請求被告陳中鵬自編號C空間遷出、被告蘇奕慎自編號D空間遷出，並均騰空返還予系爭建物全體共有人，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中華民國 110 年 2 月 26 日民事第二庭法官楊雅萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 110 年 2 月 26 日書記官蘇泠 ┌─────────────────────────────┐ │附表 │ ├──────┬────────┬─────────────┤ │ │原告應供擔保金額│被告應供擔保金額 │ │ │（新臺幣） │（新臺幣） │ ├──────┼────────┼─────────────┤ │主文第一項 │240,000元 │被告陳泓錡，720,000元 │ ├──────┼────────┼─────────────┤ │主文第二項 │160,000元 │被告陳依潔，480,000元 │ ├──────┼────────┼─────────────┤ │主文第三項 │160,000元 │被告林美麗，480,000元 │ ├──────┼────────┼─────────────┤ │主文第四項 │1,300,000元 │被告陳中鵬，3,900,000元 │ ├──────┼────────┼─────────────┤ │主文第五項 │830,000元 │被告蘇奕慎，2,500,000元 │ └──────┴────────┴─────────────┘

臺灣新北地方法院109年度重訴字第25號

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