109年度重訴字第514號｜民事：解除契約等｜裁判日期：111 年 07 月 11 日

臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第514號原告葉奕青訴訟代理人趙耀民律師被告張家維訴訟代理人林宗竭律師林婉婷律師上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國111年6月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應於原告將附表所示不動產所有權移轉登記及騰空返還予被告之同時，給付原告新臺幣720萬元，及自民國109年6月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告為對待給付後，以新臺幣240萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告以新臺幣720萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告經由中信房屋不動產仲介公司中壢捷運中豐加盟店(下稱中信房屋)居間介紹，於民國109年4月26日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告出賣附表所示之不動產即新北市○○區○○段000地號土地(權利範圍 1/5)及其上同段724建號建物(門牌為新北市○○區○○街00巷00 弄0號5樓房屋，下稱系爭房屋）予原告，買賣價金為新臺幣（下同）720萬元，原告已給付價金完畢，被告則於109年5 月26日將上開房地所有權各1/2移轉登記予原告與訴外人原告配偶何文煉。詎原告裝潢系爭房屋時發現屋頂木作工程遭白蟻蛀食，且有大量水泥剝落、鋼筋外漏，屋頂多處架設C 型鋼架等重大瑕疵，旋於同年6月1日告知中信房屋業務員轉知被告，另於109年6月間委請厚昇工程顧問有限公司(下稱厚昇公司)以鑽心試體方式，檢試系爭房屋前陽台樑、房間柱及廁所樑之硬固混凝土中水溶性氯離子含量，平均數值為1.3173公斤/立方公尺，已高於經濟部標準檢驗局87年修訂前之CNS3090-A2042關於新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定須小於0.6公斤/立方公尺之標準，是系爭房屋即為俗稱之海砂屋，混凝土內氯離子會侵蝕鋼筋、造成混凝土破裂剝落，且無法修補影響房屋結構及居住安全，應不備通常價值、效用或品質，原告遂於109年6月15日寄發存證信函通知被告解除系爭契約，並於109年6月16日送達被告。另經中信房屋多次協商後，被告於109年6月28日亦表示同意解除系爭契約。是本件原告已依系爭契約第9條第5項（一）第3點或民法第359條規定解除系爭契約，依第259條第2款規定，被告即應返還原告720萬元本息，倘認解除契約無理由，則原告依民法第359條規定請求減少價金576萬元等語。並聲明：1.先位聲明：被告應給付原告720萬元，及自109年6月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。2.備位聲明：被告應給付原告576萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告係於107年10月2日向訴外人陳沛君買受上開房地，陳沛君並未告知有海砂屋情形，其後被告將系爭房屋出租他人使用，均未有人反應有海砂屋情形，原告委由厚昇公司採樣過程並未會同被告，檢驗結果尚非無疑。又系爭房屋縱有氯離子含量過高情形，然系爭房屋外觀及鄰近房屋相同材質之建物並無有明顯裂痕，應未達不適宜居住之狀態。經被告委請訴外人承鴻興股份有限公司（下稱承鴻興公司）評估瑕疵修復方式，工程費用總額含稅至多為892,500元，僅佔買賣價金12%，亦徵瑕疵非重大，解除契約顯失公平，原告應不得解除系爭契約，且原告請求減少價金高達買賣價金80%亦無理由。兩造雖有私下協商但被告並未同意解除系爭契約。惟倘認原告解除契約有理由，被告亦得依民法第264條規定為同時履行抗辯，於原告將上開房地所有權移轉登記並騰空返還予被告前，被告不負返還買賣價金義務等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原告主張其經由中信房屋居間介紹，於109年4月26日與被告簽訂系爭契約，約定被告出賣附表所示不動產予原告，買賣價金為新臺幣（下同）720萬元，原告已給付價金完畢，被告則於109年5月26日將上開房地所有權各1/2移轉登記予原告與原告配偶何文煉。又原告曾於109年6月15日寄發存證信函通知被告解除系爭契約，並於109年6月16日送達被告等情，業據原告提出不動產買賣契約書、上開房地第二類登記謄本、台北北門郵局存證號碼2094號存證信函及收件回執等件為證(見本院卷第21-43、57-69頁)，且為被告所不爭執，堪信為真實。四、本院之判斷：原告主張系爭房屋有混凝土氯離子含量過高瑕疵，先位主張依系爭契約第9條第5項（一）第3點或民法第359條規定解除系爭契約，依民法第259條第2款被告應返還買賣價金720萬元，備位主張如解除契約無理由，則應減少價金576萬元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：(一)原告先位之訴依系爭契約第9條第5項（一）第3點或民法第359條規定解除系爭契約，並依民法第259條第2款請求被告返還買賣價金720萬元本息，有無理由?(二)原告備位之訴依民法第359條規定請求減少價金576萬元，有無理由?茲悉述如下： (一)原告先位之訴依系爭契約第9條第5項（一）第3點或民法第359條規定解除系爭契約，並依民法第259條第2款請求被告返還買賣價金720萬元本息，有無理由? 1.依系爭契約第9條第5項（一）第3點約定：「檢測氯離子含量超過約定標準(如標的物建築完成日期在70年1月1日以後87年6月25日以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為87 年6月26日以後，約定標準為每立方公尺0.3公斤)，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均負擔」（見本院卷第26頁）。又查系爭房屋混凝土氯離子含量，經本院委由社團法人新北市土木技師公會鑑定，經兩次會勘取樣，第一次取樣試體氯離子含量介於0.769至1.689公斤/立方公尺(平均值為1.347公斤/立方公尺)、第二次取樣試體氯離子含量介於0.720至1.289公斤/立方公尺(平均值為1.078公斤/立方公尺)，而系爭房屋為71年間完工，氯離子含量標準值應按83年7月修訂之國家標準容許值0.6公斤/立方公尺檢視，有社團法人新北市土木技師公會110年5月5日新北土技字第1100001102號鑑定報告書可參（下稱鑑定報告)(見鑑定報告第3頁），足見系爭房屋混凝土氯離子含量確已超過系爭契約第9條第5項（一）第3點約定即83年7月修訂之國家標準容許值，已經符合兩造約定解除系爭契約之條件。原告主張其得依系爭契約第9條第5項（一）第3點約定解除系爭契約，應屬有據。 2.被告雖抗辯系爭房屋未達不適宜居住之狀態，且瑕疵修復工程費用總額含稅至多892,500元，僅佔買賣價金12%，瑕疵並非重大，解除契約顯失公平，原告應不得解除系爭契約云云。按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條固定有明文。然衡酌系爭契約第9條第5項（一）第3點約定意旨，顯係因兩造均認同系爭房屋混凝土氯離子含量是否過高，屬兩造交易上重要事項，而明訂於混凝土氯離子含量逾越約定標準時，買方即得無條件解除契約，此應係兩造另行特別約定解除契約之權利，原告既係依系爭契約第9條第5項（一）第3點約定行使解除權，自無上開民法第359條規定適用。被告執之抗辯原告不得解除系爭契約云云，不足採取。 3.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，為民法第259條第1款、第2款所明定。次按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，為民法第259條所明定，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年台上字第702號民事裁判意旨可資參照）。又按第三人利益契約之受益人並非契約當事人，第三人因當事人一方履行契約所受領之給付，固不因契約之解除而受影響，惟返還義務人依民法第259條第1款規定，仍有使第三人取得之權利消滅，以回復其原狀之義務(最高法院109年度台上字第2931號民事裁判意旨參照)。查原告給付價金720萬元完畢，被告乃依系爭契約約定於109年5月26日將附表所示不動產所有權各1/2移轉登記予原告與原告配偶何文煉，惟原告於109年6月15日寄發存證信函通知被告解除系爭契約，並於109年6月16日送達被告等情，已如前述，堪認系爭契約業經原告合法解除，則原告請求被告返還720萬元，及自被告受領價金後之109年6月16日起至清償日止，按法定週年利率5%計算之利息，為有理由。而何文煉非系爭契約之當事人，縱認其為第三人利益契約之受益人，取得附表所示不動產所有權1/2不因系爭契約解除而受影響，然揆諸前開說明，原告依民法第259條第1款規定仍有使何文煉取得之權利消滅，以回復其原狀之義務，是以本件原告仍負有將附表所示不動產所有權移轉登記及騰空返還予被告之給付義務，且此與被告所負返還原告已付買賣價金720萬元本息之給付義務，屬因系爭契約解除所生互負回復原狀之債務，自有民法第264條第1項前段所定同時履行抗辯權之適用。則本件被告以原告應將附表所示不動產所有權移轉登記並騰空返還予伊為同時履行抗辯，即屬有據，應予准許。原告雖主張被告為上開同時履行抗辯係逾時提出之攻擊防禦方法云云，然被告為上開同時履行抗辯並無礙本件訴訟程序之終結、延滯訴訟之情形，故原告此部分主張，尚無可採。 4.又原告請求本院就系爭契約第9條第5項（一）第3點或民法第359條規定解除系爭契約，擇一為其有利之判決（見本院卷第14頁），本院既認其依系爭契約第9條第5項（一）第3 點解除契約為有理由，其另主張民法第359條規定解除契約部分，經核未能使其受更有利之認定，自毋庸就該請求權再為論斷，併此敘明。 (二)原告備位之訴依民法第359條規定請求減少買賣價金576萬，有無理由? 本件原告先位之訴既有理由，則其備位之訴依民法第359條規定請求減少買賣價金576萬，即毋庸再予審究。五、綜上所述，原告依系爭契約第9條第5項（一）第3點、民法第259條第2款規定，於原告將附表所示不動產所有權移轉登記及騰空返還予被告之同時，請求被告給付720萬元，及自109年6月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　11　　日民事第四庭審判長法官張筱琪法官古秋菊法官許品逸以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　11　　日書記官邱雅珍附表：編號不動產權利範圍 1 新北市○○區○○段000地號土地 1/5 2 新北市○○區○○段000○號建物(門牌號碼：新北市○○區○○街00巷00弄0號5樓) 全部

臺灣新北地方法院109年度重訴字第514號

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