109年度重訴字第540號｜民事：返還價金｜裁判日期：111 年 06 月 29 日

臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第540號原告王宇蓁訴訟代理人陳立曄律師吳品嫺律師陳君沛律師上一人複代理人齊偉蓁律師陳柔蓉律師被告楊月秀訴訟代理人許繼中律師黃國益律師上一人複代理人莊景智律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國111年6月1日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴聲明原係：【先位聲明】㈠被告應給付原告新臺幣（下同）5,600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。【備位聲明】㈠被告應給付原告1萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷㈠第9頁）。嗣於民國111年4月28日具狀變更聲明為：【先位聲明】㈠被告應給付原告5,600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。【備位聲明】㈠被告應給付原告376萬638元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷㈡第340頁）。經核原告所為上開訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：㈠先位部分：原告透過永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）之業務主任鄭均宇居間仲介，以總價2,800萬元向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓之1號房屋（權利範圍為全部，下稱系爭房屋）及該房屋所坐落之新北市○○區○○段0地號土地（權利範圍為246/10000，下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），並於108年5月4日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。原告已付訖價金，被告則於108年7月2日將系爭房地所有權移轉登記予原告指定之登記名義人蔡東森，並於108年7月17日交屋。仲介介紹原告購買系爭房地時，系爭房屋外張貼系爭房屋為三角窗金店面之路面廣告，且兩造簽訂之系爭契約附有產權調查表及標的物現況說明書，於產權調查表中建物標示處之建物型態載明「區分所有建物店面（店鋪）」等字樣，而標的物現況說明書第1項次中本標的現況用途，被告亦勾選為店面使用，可知被告已明確表示系爭房地得作為店面使用無疑。詎料原告就系爭房地欲出租他人作為補習班、診所使用、收益時，經告知系爭房屋之2樓電梯旁之大門經被告改建，有室內設計與原始竣工圖不符之瑕疵，顯不能向新北市政府申請設立登記，然被告卻從未告知原告上情，於系爭契約上亦未註明，致原告花費2,800萬元之高價買受系爭房地，卻不能作為店面出租使用。被告於締約時故意隱瞞有關其未向主管機關申請即擅自施作室內設計變更之重要交易資訊，造成原告陷於錯誤，誤信系爭房屋可合法營業，始同意以2,800萬元購買系爭房地，此一情狀客觀上足以使系爭房屋之價值、通常效用及契約預定效用大為減損，已構成重大之瑕疵至明。爰依民法第92條、第226條、第256條、第354條、第359條規定、系爭契約第12條第3項後段約定，請求被告返還系爭契約之價金2,800萬元，並給付違約金2,800萬元，共計5,600萬元。㈡備位部分：原告向被告購買預定作為營業使用之系爭房屋，被告交付系爭房屋予原告後，詎料，有意承租之人均告知系爭房屋不得作為營業使用，若向新北市政府申請立案，將因系爭房屋之室內設計不符建築法規而遭駁回申請，造成原告之系爭房屋無法出租，而蒙受鉅額之租金損失，顯無契約預定之作為店面使用之效用，且原告若知上開瑕疵即無購買意願，又系爭房屋之瑕疵並非簡易修繕即可除去，即使修繕仍須經區分所有權人同意，系爭房屋顯不具作為店面所應有之價值、效用、或品質，難認可達成締約預定之目的，符合民法第354條重大物之瑕疵無疑。從而，原告得依民法第359條規定，行使價金減少請求權。又被告之給付顯然不符債之本旨，且系爭房屋之瑕疵屬於無法補正之瑕疵，故原告應得請求被告賠償系爭房屋交易價值減損之差額。爰依民法第359 條、第179條、第227條，請求被告返還減少之價金或給付損害賠償376萬638元。㈢並聲明： ⒈先位聲明： ⑴被告應給付原告5,600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⑵願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明： ⑴被告應給付原告376萬638元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於108年5月4日簽立系爭契約前，未曾就系爭房地之使用為任何約定或保證，且系爭房屋雖於使用執照上登記為「G2辦公室」之用途，然系爭房地於101年間起均出租予第三人設為營業地址並為事業經營之用。又被告在107年下半年間起委由永慶房屋公司銷售系爭房地時，即已據實告知系爭房地存有「外梯增建」及「陽台外推」等違章建築情事而未有任何隱瞞，原告於簽立系爭契約前，已知悉系爭房地有陽台外推及外梯等變更設計並仍願意買受。況且外梯增建工程係增加系爭房地商業利用價值之有益工程，並不會減少系爭房地之利用價值等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：㈠被告於107年間起委託永慶房屋公司銷售系爭房地，並於初次委託時在系爭房地「標的物現況說明書」項次14：「是否有增建部分」欄位，勾選：是。於備註說明之「其他」欄位手寫：「外梯增建」，後又於108年1月2日在另一紙「標的物現況說明書」項次14：「是否有增建部分」欄位，勾選：是。於備註說明欄位勾選：「陽台外推」等情。㈡原告透過永慶房屋公司之居間仲介，以總價2,800萬元向被告購買系爭房地，並於108年5月4日簽立系爭契約。原告已付訖價金，被告則於108年7月2日將系爭房地所有權移轉登記予原告指定之登記名義人蔡東森，並於108年7月17日交屋。兩造簽訂系爭契約附有產權調查表及標的物現況說明書，於產權調查表中建物標示處之「建物型態：區分所有建物店面（店鋪）」，「三、重要注意事項」記載：「本案建物現況有陽台外推之情事，增建部分依現況移轉」、「本案建物現況有外梯增建之情事，增建部分依現況移轉」、「本案主要用途『辦公室』，係依建物測量成果圖登載為依據」等文字，並附有載明：「主要用途：辦公室」之臺北縣中和地政事務所建物測量成果圖、及載有：「使用執照字號：84永使字第634號」之建物謄本。而標的物現況說明書第1項次中本標的現況用途，被告亦勾選為店面使用。系爭契約、增補契約及不動產說明書等文書之簽名，均為兩造或其代理人所簽立。㈢系爭房地於兩造簽立系爭契約前，曾供訴外人科林儀器股份有限公司永和門市部、亞瑟造型髮藝髮廊、月海會館等營業人作為營業登記地址，現係登記為明碁電子股份有限公司之營業登記地址。㈣系爭房地之原始2樓大門有經過變更、陽台外推、外梯增建，不符合使用執照原核准之竣工圖。㈤系爭契約第2條第1項、第11條第2項各記載：「本買賣標的物（即系爭房地）現況如有以下增建或占用部分，依現時法令無法登記，甲（即原告）乙（即被告）雙方約定依現況移轉，甲方（即原告）變更現況使用，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或佔有範圍：陽台外推、其他：外梯增建」、「本買賣標的物未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方（即被告）自本契約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交甲方（即原告），現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態。」等文字。㈥系爭契約第3條載明：「甲方（即原告）於簽約前已至標的物（即系爭房地）所在地現場詳細檢視，並充分瞭解永慶房屋仲介股份有限公司提供之不動產說明書及產權等相關資料無誤」、及增補契約上第1點、第2點記載：「一、甲方（即原告）已至現場查看，現況承租方已退租。二、本案外梯增建有同意書協議，乙方（即被告）應於用印前交付同意書正本予永慶房屋保管，並於列為交於文件於交屋時交付甲方（即原告）收執。」等文字。㈦原告以被告故意隱瞞系爭房地之瑕疵，造成原告陷於錯誤而簽訂系爭契約為由，於108年12月23日委請律師發函通知被告。㈧原告以起訴狀繕本送達作為撤銷、解除系爭契約之意思表示，被告於109年6月12日收受起訴狀。四、本件爭點：㈠原告先位聲明主張被告於締約時故意隱匿系爭房地目前之使用執照類別為「辦公室」，不能作為「店鋪」使用，且系爭房地有原始2樓大門改建，不符合原核准圖說之瑕疵，故不能申請類別變更，被告仍於系爭契約、委請仲介張貼路面廣告標示系爭房地為「店面」，致使原告陷於錯誤，原告得依民法第92條詐欺意思表示之規定，主張撤銷締結系爭契約之意思表示，並依民法第179條、第114條第2項準用第113條、第259條之規定，請求被告返還價金2,800萬元，是否有理由？㈡原告先位聲明主張系爭房地有不能作為「店鋪」使用之契約預定效用瑕疵，及系爭房地有原始2樓大門改建，不符合原核准圖說之通常效用瑕疵，後者若要進行改善工程，因梯廳共用牆面屬於公寓大廈之共用部分，需經過區分所有權人同意才可施工，系爭房屋之瑕疵非簡易修繕即可，原告須隨時承受系爭房屋遭人舉報而拆除大門及無法出租損失，故依照民法第359條規定向被告解除系爭契約，並請求被告返還價金2,800萬元，是否有理由？㈢原告先位聲明主張被告交付系爭房屋後，因系爭房地有原始2 樓大門改建，不符合原核准圖說之瑕疵，原告無法出租予第三人做營業使用，被告之給付不符合債之本旨，若要進行改善工程，因梯廳共用牆面屬於公寓大廈之共用部分，需經過區分所有權人同意才可施工，事實上顯難達成，屬於不能補正之瑕疵。原告自得依給付不能之規定行使權利，依民法第226條、第256條規定，向被告主張解除系爭契約，並請求被告返還價金2,800萬元，是否有理由? ㈣原告先位聲明主張被告因無法依約交付合於系爭契約之房屋，自有違反買賣契約給付義務之違約情事，是原告得依系爭契約第12條第3項後段約定，請求被告給付予原告所收款項相同之違約金即2,800萬元，是否有理由? ㈤原告備位聲明主張若原告不得解除系爭契約，因系爭房地有原始2樓大門改建，不符合原核准圖說之瑕疵，原告得依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還該部分之價金376萬638元，是否有理由? ㈥原告備位聲明主張若原告不得解除系爭契約，因被告交付之系爭房地有原始2樓大門改建，不符合原核准圖說之瑕疵，被告自有違反買賣契約給付義務之違約情事，故原告依照民法第227條規定，請求被告賠償系爭房地交易價值減損差額376萬638元，是否有理由? 五、得心證之理由：㈠原告先位聲明依民法第92條，主張撤銷締結系爭契約之意思表示，並依民法第179條、第114條第2項準用第113條、第259條之規定，請求被告返還價金2,800萬元，為無理由： ⒈按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號判決意旨參照）。復按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判決意旨參照）。再按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為表意者意思表示形成過程之自由，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。原告主張受詐欺而簽訂系爭契約，為被告所否認，則原告應就被告詐欺其購買系爭房地之事實負舉證責任。 ⒉原告固主張被告就系爭房地之使用執照類別為建築法第73條建築物使用類組中之「G2辦公室」，而非「G3店鋪」一事有所隱匿，系爭房地實際上無法依約定作為店鋪出租於補習班、診所等營業使用等情。惟查，系爭契約所附產權調查表及標的物現況說明書，產權調查表中建物標示之建物型態雖記載為「區分所有建物店面（店鋪）」，且標的物現況說明書第1項次之標的現況用途亦經被告勾選為「店面」，有系爭契約書附產權調查表、標的物現況說明書（見本院卷㈠第59頁、第61頁）在卷可憑，然此處建物型態及標的現況用途所謂之「店面」，係指系爭房屋之使用現況為店面，與建物使用執照記載類別尚屬有別，自難僅以上開建物型態及標的現況用途之標示與系爭房地於建築法第73條建築物使用類組之分類不同，即謂被告有隱匿之情事。況系爭契約所附建物測量成果圖、產權調查表之「三、重要注意事項」皆有清楚標示系爭房地主要用途為「辦公室」，有系爭房地不動產說明書之產權調查表及測量成果圖各1份（見本院卷㈠第190頁、第205頁）在卷可稽，且系爭契約、增補契約及不動產說明書既經原告親自簽名（見本院卷㈠第171頁至第173頁、第187 頁），原告自不得於事後再諉為不知或遭詐欺。復經證人即買方仲介鄭均宇到庭證稱：兩造簽約時，我有提供系爭房屋的使用執照給原告跟訴外人蔡東森看，也有告知系爭房屋登記用途為「辦公室」。就我所知原告購買系爭房屋是要當作店面出租使用，我所說的店面是口語化的店面，因為實務上很多店面的使用執照都不是寫店鋪或辦公室，甚至有可能是一般住家，但我們還是會註明使用執照內容等語（見本院卷㈠第320頁至第322頁）；證人即賣方仲介劉詩楚證稱：不動產說明書是由公司調查完製作，製作完成後，裡面會檢附使用執照，簽約時會告知原告系爭房屋用途登記為辦公室等語（見本院卷㈠第332頁），互核上開證人所述與系爭契約、增補契約及不動產說明書內容大致相符，堪予採信，益徵原告於購買系爭房地時，有經仲介告知系爭房地使用執照之登記用途為「辦公室」等情，被告就系爭房地之登記用途自無隱匿可言。 ⒊原告另主張其買受系爭房地時有表明欲出租他人作為補習班、診所營業使用，被告故意隱瞞系爭房地無法作為店面出租使用等語。然查，細繹系爭契約內並無特別約定系爭房地可作為出租補習班、診所等特定用途，亦無保證系爭房地必能出租於補習班、診所等特定事業營業使用之約定，且系爭契約之不動產說明書亦有記載：「買方就承購本標的物若欲供營業用途時，請務必自行確認本標的是否符合相關法規及主管機關包括但不限於辦理公司、商業及其他工商、營業登記等各相關單位（例：稅捐、都市計畫、建築、商業、消防、衛生等...會辦單位）所定應審查事項（例：營業場所土地使用分區管制、道路臨接寬度等...）及相關法令。永慶房屋不保證本標的物一定可辦理公司、商業及其他工商、營業登記等，且符合各相關法規及主管機關單位之審查標準。」等語（見本院卷㈠第192頁），足認兩造間應無約定系爭房屋可作為補習班、診所營業之用。參以證人即買方仲介鄭均宇證稱：兩造並無約定系爭房屋可作為出租於「補習班、診所」等營業之用，我們當時只有建議原告找好的承租方，例如補習班、診所或連鎖行業，但是我們沒有保證一定可以做那些承租方。因為是否可以實際營業，承租方要問過建築師或會計師，才能知道是否能做，且這部分也不是我們的專業，我們不會去承諾等語（見本院卷㈠第319頁至第320頁）；證人即永慶房屋公司新店店面店長丁宏二證稱：原告表示要買系爭房屋用來收租使用，沒有特別指定用途是什麼店面。被告也沒有特別表示說買受系爭房屋一定可以做特定的店面，只說之前做過助聽器、按摩店。兩造當時沒有約定系爭房屋可作為出租於「補習班、診所」等營業之用，有建議可以找補習班或診所等比較穩定的承租方，但找到的承租人還是要去詢問會計師、建築師能不能做，沒有保證一定能做補習班使用等語（見本院卷㈠第325頁至第326頁）；證人即賣方仲介劉詩楚證稱：兩造於簽約前或簽約時，被告沒有約定系爭房屋可作為出租於補習班、診所等營業之用等語（見本院卷㈠第331頁）；佐以證人即系爭房地買受之登記名義人蔡東森亦證稱：仲介說出租給補習班、診所，但沒有說保證或不保證等語（見本院卷㈠第493頁），互核上開證人所述可知，兩造於買賣系爭房地時，被告亦無向原告保證系爭房地一定可作為補習班、診所等特定事業之店面使用，故被告自無詐稱系爭房地得出租於補習班、診所營業使用，而使原告陷於錯誤之情事。且查，系爭房地於原告承買前，曾供科林儀器股份有限公司、亞瑟造型髮藝髮廊及月海會館等商家登記為營業地址，並實際為營業使用一節，此經被告提出上開商家之經濟部商工登記公示資料等件（見本院卷㈠第139頁至第149頁）存卷可稽，且為兩造所不爭執（參不爭執事項㈢），足認系爭房地客觀上確可作為商業店面營業之用，故原告主張被告故意隱瞞系爭房地無法作為店面出租使用一節，並不足採。 ⒋原告復主張被告隱匿系爭房地有原始2樓大門改建，不符合原核准圖說之瑕疵，致使原告陷於錯誤等情。惟查，系爭契約第2條第1項約定：「本買賣標的物現況如有以下增建或占用部分，依現時法令無法登記，甲（即原告，下同）乙（即被告，下同）雙方約定依現況移轉，甲方不得變更現況使用，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或佔有範圍：陽台外推、其他：外梯增建」；第3條約定：「甲方於簽約前已至標的物所在地現場詳細檢視，並充分瞭解永慶房屋仲介股份有限公司提供之不動產說明書及產權等相關資料無誤」；第11條第2項約定：「本買賣標的物未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方自本契約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交甲方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態。」等文字，有系爭契約1份（見本院卷㈠第 42頁、第44頁，參不爭執事項㈤、㈥）在卷可證，足認原告承買系爭房地時即已知悉系爭房地有陽台外推、外梯增建等增建部分，且原告有到現場詳細檢視系爭房地承買時之狀況，兩造並有約定以簽約時現狀移交系爭房地，則兩造既已就系爭房地之狀態約定明確，被告於系爭契約中亦未曾保證系爭房地未經大門改建或符合原核准圖說（竣工圖或使照圖），尚難認被告有何隱匿系爭房地大門改建、不符合原核准圖說之情事，是原告此部分主張，亦無足採。綜上，原告主張受被告詐欺而欲撤銷締約之意思表示，並請求被告返還買受系爭房地之買賣價金一節，為無理由。㈡原告先位聲明依民法第359條規定，向被告解除系爭契約，並請求被告返還價金2,800萬元，為無理由： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條分別定有明文。前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責，必須證明其為真實後，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。本件原告主張系爭房地有不能作為店鋪使用、原始2樓大門改建而不符合原核准圖說等瑕疵，自應由原告就上開瑕疵存在負舉證責任。 ⒉經查，系爭房屋於原告承買前曾多次供不同商家實際營業使用，並經登記為營業地址，且兩造買賣系爭房地時，已於系爭契約內清楚約定系爭房地有陽台外推、外梯增建之情事，並以簽約時之現況交屋，復經原告親自至現場檢視系爭房地狀態等情，業如前述，已難認系爭房屋有何原告所稱不能作為店鋪使用之瑕疵，原告復未舉證證明兩造約明系爭房地需符合使用執照之原核准竣工圖（或使照圖）方為買賣，且系爭房地原始2樓大門即便經過改建，亦無影響系爭房地之通常效用或價值（理由詳下述㈤），則原告主張依物之瑕疵擔保規定解除契約並請求被告返還價金，為無理由。㈢原告先位聲明依民法第226條、第256條規定，向被告主張解除系爭契約，並請求被告返還價金2,800萬元，為無理由：按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除其契約，民法第227條第1項準用同法第226條第1項、第256條定有明文。本件原告主張系爭房地因2樓大門改建，不符合原核准圖說，使原告無法出租予第三人做營業使用，是被告之給付不符合債之本旨等語。然查，系爭契約中已清楚載明系爭房地有外梯增建等增建部分，並約定以系爭房地簽約時之現狀交屋，且系爭房地實際上可供營業使用，業如前述，且系爭房地2樓大門改建之目的即為便利使用增建外梯，換言之，系爭房地外梯增建後，必定需變更2樓大門位置方能使用增建外梯，外梯增建與2樓大門改建乃屬同一增建行為，構造上及使用上難以分離，則於兩造簽約時系爭房地既已存在2樓大門改建與原核准竣工圖不符之情事，經原告至現場檢視確認使用現況後，被告以簽約時之現實狀態交付系爭房地予原告，其給付即與債之本旨相符，是原告依債務不履行之規定主張解除契約並請求被告返還價金，為無理由。㈣原告先位聲明依系爭契約第12條第3項後段約定，請求被告給付予原告所收款項相同之違約金即2,800萬元，為無理由：經查，系爭契約第12條第3項後段約定：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」，有系爭契約1 份（見本院卷㈠第44頁）存卷可憑，可知兩造就被告有給付不能、不為給付等違約情事時，有約定應被告應給付與所收款項相同金額之違約金。惟本件被告已依債之本旨履行系爭契約，並無詐欺致使原告陷於錯誤情事，且系爭房地亦無物之瑕疵存在，皆如前述，是被告既無違約，原告依上開約定規定請求被告給付違約金，自無理由。㈤原告備位聲明依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第 179條規定請求被告返還該部分之價金376萬638元，為無理由： ⒈經查，系爭房地並無原告所稱瑕疵存在，業如前述，是原告備位聲明依民法第359條、第179條規定請求被告減少並返還價金，已無理由。 ⒉況系爭房地經社團法人新北市不動產估價師公會就系爭房地於108年5月4日有、無增建外梯之交易價格進行鑑定估價後，鑑定結果略以：「本案房地（即系爭房地，下同）於108 年5月4日有系爭外梯之評估總價為2,953萬254元。本案房地於108年5月4日無系爭外梯之評估總價為2,576萬9,616元。依前項本案房地有無系爭外梯評估總價差亦金額為376萬638元。房地有系爭外梯之評估總價－房地無系爭外梯之評估總價＝2,953萬254元－2,576萬9,616元＝376萬638元」等語，有社團法人新北市不動產估價師公會出具之不動產估價報告書1份（見本院卷㈡第181頁至第282頁）存卷可參，足悉系爭房地於有增建外梯之價值為2,953萬254元、無增建外梯之價值為2,576萬9,616元，增建外梯顯然增加系爭房地之交易價直，並無影響系爭房地之通常效用或價值甚明。是以，系爭房地之實際成交價格為2,800萬元，而前開估價報告認定系爭房地有外梯之價值為2,953萬254元，縱認系爭房地之增建外梯、原始2樓大門改建屬物之瑕疵，然按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算；買賣標的物存有瑕疵與否，固不以出口檢驗是否合格準，但法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減（最高法院99年度台上字第1972號、72年度台上字第726號判決意旨參照），而系爭房地之實際交易價格已低於系爭房地有增建外梯（瑕疵情況）價值，無買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得差額可言，難認原告受有價值減損之損害，是原告備位主張依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求被告返還該部分之價金，即屬無據。㈥原告備位聲明依民法第227條規定，請求被告賠償系爭房地交易價值減損差額376萬638元，為無理由：承前所述，被告已依債之本旨為給付，而無不完全給付之情事，且系爭房地並無交易價值減損之情形，是原告備位主張依民法第227條規定請求損害賠償，亦屬無據。六、綜上所述，原告先位聲明依民法第92條、第359條、第226條、第256條等規定、系爭契約第12條第3項後段約定，請求被告返還價金並給付違約金共5,600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；備位聲明依民法第359條、第179條、第227條規定，請求被告返還減少價金或給付損害賠償376萬638元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　29　　日民事第七庭法　官　莊哲誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　29　　日書記官　尤秋菊

臺灣新北地方法院109年度重訴字第540號

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