臺灣新北地方法院110年度訴字第1231號

• 裁判案由: 分割共有物
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 110 年 11 月 30 日
• 法官: 楊千儀
• 法定代理人: 張子俊
• 原告: 緯達不動產有限公司法人
• 被告: 陳林菊

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 110年度訴字第1231號原　　　告　緯達不動產有限公司

法定代理人　張子俊
被　　　告　陳林菊
兼訴訟代理
人　　　　　陳美蓉
被　　　告　陳治隆
訴訟代理人　鄭秀圓
被　　　告　陳映潔
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國110年10月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有附表一所示之土地及其上建物應予變賣，所得價金由兩造按附表二所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表二所示之應有部分比例分擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠附表一所示之土地及其上建物（下合稱系爭房地）為原告緯達不動產有限公司（下稱緯達公司）及被告陳林菊、陳治隆、陳美蓉、陳映潔（下合稱被告，分則以其姓名簡稱）共計5人所共有，應有部分如附表二所示。系爭房地並無「因物
之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限」，且系爭房地為一獨立門戶，內部無獨立可供使用之部分，倘依應有部分比例為原物分割，將有不動產使用之完整性，且對原建物（即房屋）結構及使用現狀均有破壞之虞，徒增日後使用上之困難，無法發揮經濟上之利用價值，因兩造無法協議分割，故請求變價分割。
㈡爰依民法第823條第1項前段規定，聲明求為判決：⒈兩造共有系爭房地准予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示之應有部分比例分配。
二、被告則以：不同意分割。系爭房地無約定不能分割事由及不能分割期限。原告係因訴外人陳治信積欠債務，而取得系爭房地權利範圍1/5，系爭房地為陳林菊配偶之遺產，如為變
價分割，陳林菊則無法居住於系爭房地，原告以取得系爭房地方式使被告廉價出售，於法不符等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，民法第823條第1項、第824條第2項定有明文。又民法第823條第1項但書規定，旨在增進共有物之經濟效用，如已闢為道路或市場使用之共有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割。又既稱「不能分割」，當包括原物分割與變價分割在內；定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當；分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院95年台上字第150號裁定意旨及90年台上
字第1607號、88年度台上字第600號、87年度台上字第1402
號判決意旨參照）。
㈡查原告主張之上列事實，已據其提出與所述相符之附表一所示之土地及其上建物（即系爭房地）登記第三、一類謄本、本院不動產權利移轉證書、被告戶籍謄本為證（見本院板橋簡易庭110年度板司調字第76號卷第15-24頁、第41-51頁、
本院卷第39-46頁、第95-101頁）。系爭房地為兩造共有，
且查無因法令規定，或因物之使用目的不能分割之情事，有新北市樹林地政事務所民國110年6月8日函、新北市政府工
務局110年6月11日函附卷可稽（見本院卷第57-61頁）。又
兩造並未以契約訂有不分割之期限及事由（見本院卷第80頁之110年8月25日本院言詞辯論筆錄），且兩造曾經本院板橋簡易庭以110年度板司調字第76號調解不成立在案，亦經本
院調閱上列案號之卷宗查明屬實。是原告依民法第823條第1項前段規定，請求就系爭房地為裁判分割，核屬有據。又系爭房地之土地為其上房屋之坐落基地，與房屋有移轉不可分之關係，原告一併訴請分割，亦無不合。
㈢按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」、「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，民法第799條第1項、第2項、第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。是建築物之特定部分要成為專有部分，必須具備構造上及使用上之獨立性，且須得單獨為所有權之標的。所謂構造上之獨立性，係指建築物經區分之特定部分，係公牆壁、樓板等建造物，與建築物之其他部分隔離，客觀上足以明確劃分其範圍；而於使用上之獨立性，則指建築物之特定部分必須可作為一建築物單獨使用而言，蓋一般建築物就其劃定之空間，在機能上乃係可供作住宅、店舖等社會觀念上一定類型之生活或事業活動場所之用，建築物經區分為特定部分後，該特定部分自亦須足以獨立實現一般建築物之上述相同機能，方能成為區分所有權客體之專有部分。建築物之特定部分符合構造上及使用上之獨立性後，仍須綜合判斷，足認該特定部分已達適合作為所有權支配客體獨立物之程度，亦即不伴隨建築物之其他部分，亦具有獨立之經濟效用，可單獨作為交易之客體時，始得成為專有部分。是以，地籍測量實施規則第288條規定「已登記之建物申辦分割，以分
割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限。申請建物分割，應填具申請書檢附分割位置圖說及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分割者，依法院確定判決辦理。」要在使共有人就已登記之區分所有建物辦理分割後，各共有人分得之區分所有建物能符合區分所有權之專有部分要件。查系爭房地為兩造共有，兩造之應有部分各為五分之一，原告係因拍賣而登記為系爭房地之共有人（即透過法院拍賣之強制執行程序而拍定買受取得原共有人陳治信所有系爭房地之應有部分），系爭房地為公寓大廈之2樓
，主建物面積僅64.8平方公尺，係屬區分所有建築物，內部並無可完全分隔成兩部分之樓地板或牆壁，且僅有一出入門戶，足見系爭房地如以原物分割，各共有人分得之區分所有建築物將無法符合區分所有權之專有部分要件，甚難由兩造按其應有部分各為五分之一予以公平分割。
㈣本院審酌系爭房地為公寓大廈之2樓，主建物面積僅64.8平
方公尺，係屬區分所有建築物，內部並無可完全分隔成兩部分之樓地板或牆壁，且僅有一出入門戶，原物分割將損其價值及經濟效用，而保持系爭房地之完整性，應最有利系爭房地之利用與經濟價值，則以變價分割之方式，既可保系爭房地之完整，且依民法第824條第7項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」。故系爭房地如變價分割，將來執行法院拍賣時，兩造均有依相同條件優先承買之權。且透過執行法院經由鑑價、詢價程序後，再定出最低拍賣價格拍賣之執行程序，則系爭房地如值高價，經應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，對未能買得系爭房地之共有人，亦可獲分配合理之金錢，應為最符合兩造利益與系爭房地經濟效用之分割方法。
㈤基上，原告請求就系爭房地為裁判分割，核屬有據，且以變賣系爭房地，所得價金按兩造之應有部分比例分配予各共有人之方式為裁判分割，較符合兩造之最大利益。
四、從而，原告依民法第823條第1項前段規定，請求就系爭房地為裁判分割，為有理由，應予准許。本院審酌上情認應以將系爭房地予以變賣，所得價金由兩造按附表二所示之應有部分比例分配之方法分割為適當，爰判決如主文第一項所示。末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文
。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形式形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造按附表二所示之應有部分比例分擔，始為公平，附此敘明。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日民事第七庭 法 官 楊千儀
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日書記官 李育真
附表一：
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│編│土地坐落 │地│ 面 積 │權利範圍（即應有部分） │
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│號│縣 市│鄉鎮市區│段 │地號 │目│ 平方公尺 │ │
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│１│新北市│三峽區 │和平│473 │ │85.91 │緯達公司、陳林菊、陳治隆│
│ │ │ │ │ │ │ │、陳美蓉、陳映潔各為1/20│
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│編│ │ │建築式│建 物 面 積 │附屬建物主要│權利範圍（即應│
│ │ │ │樣主要│（平方公尺）│建築材料及用│有部分） │
│ │建號│ 基 地 坐 落 │建築材├──────┤途 │ │
│ │ │----------------│料及房│樓層面積 │ │ │
│號│ │ 建 物 門 牌 │屋層數│合 計 │ │ │
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│１│501 │新北市三峽區和平│4層樓 │二層：64.8 │ │緯達公司、陳林│
│ │ │段473地號 │鋼筋混│合計：64.8 │ │菊、陳治隆、陳│
│ │ │--------------- │凝土造│ │ │美蓉、陳映潔各│
│ │ │新北市三峽區民生│ │ │ │為1/5 │
│ │ │街104巷2之5號2樓│ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
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│ │備考│ │
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附表二：
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│編號│ 共有人 │ 應有部分 │
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│ 1 │ 緯達公司 │ 1/5 │
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│ 2 │ 陳林菊 │ 1/5 │
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│ 3 │ 陳治隆 │ 1/5 │
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│ 4 │ 陳美蓉 │ 1/5 │
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│ 5 │ 陳映潔 │ 1/5 │
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