臺灣新北地方法院民事判決

原告

周孟諺

訴訟代理人

余柏萱律師

被告

林沛荺

訴訟代理人

王如禎律師

上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國111年2月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：㈠兩造本為情侶，後因雙方感情生變而分手。原告於兩造交往期間即民國104年間購買坐落高雄市○○區○○○○路000號10樓之公寓建物暨其坐落土地(下稱系爭不動產)，買賣價金為新臺幣(下同)716萬元，頭期款145萬元由原告出資，且兩造約定原告將部分系爭不動產每月應給付之貸款拿給被告，由被告代為繳納予銀行，是系爭不動產全部雖登記在被告名下，惟系爭不動產實為兩造共有，原告就系爭不動產之應有部分係借名登記在被告名下。嗣兩造於108年間分手後協議將系爭不動產委由房仲即訴外人凌維聯出售，約定出售後之價金依原證3之line對話紀錄所示出資比例分配：「甲方(即被告)出資新台幣約146萬5,000元，乙方(即原告)出資約156萬6,000元，故雙方分得金額依比例如下：甲方分得金額為：結餘款×1,465,000/3,031,000。乙方分得金額為：結餘款×156,6000/3,031,000」(下稱系爭協議)，並由凌維聯擔任見證人。然兩造出售系爭不動產初期因不願賠售，故遲無法順利成交，經兩造討論及被告與其母親商議後，決定開價700萬元，原告隨即表示會向凌維聯改開價698萬元以使系爭不動產順利出售，此舉亦取得被告同意，故兩造就系爭不動產之出售底價約定為698萬元。詎料，原告於110年1月22日接獲被告母親來電，向原告聲稱系爭不動產已以665萬元之價金準備出售予第三人，其後復因被告認原告之出資額多算2期管理費，故經扣除後兩造就系爭不動產依出資額之分配比例更改為原告：1,553,875/3,059,692，被告：1,505,817/3,059,692，此分配比例經凌維聯傳到雙方加入之line群組（詳見原證9），兩造均未有異議。而系爭不動產經被告以665萬元出售後，扣除剩餘房貸及必要費用後為1,165,223元，原告依雙方間分配協議，可分得591,792元（計算式：1,165,223× 1,553,875/3,059,692＝591,762），被告迄今未交付原告，爰類推民法第541條第１項規定及兩造間分配協議之法律關係(擇一為原告勝訴判決)，請求被告給付原告591,762元。㈡雙方就出售系爭不動產之底價為698萬元，被告明知兩造有約定底價之情況下，竟未通知原告擅自以受任人地位將系爭不動產以665萬元出售，迄110年1月22日始告知原告，足見被告已違反民法第535條之受任人義務，原告自得依民法第544條規定，請求被告賠償原告16萬7,592元(計算式：〈698萬元－665萬元〉×1,553,875/3,059,683＝167,592)。退步言之，縱使兩造間未成立借名登記關係，被告違反兩造間約定系爭不動產出售低價為698萬元之協議，以665萬元賤賣系爭不動產，主觀上顯具故意，並已違反善良風俗，原告亦得依民法184條第1項後段請求原告賠償上開經濟上損失，並請求擇一為原告有利之判決。㈢綜上，被告除應給付原告出售系爭不動產之價金591,762元外，尚應賠償原告之損失167,592元，合計共759,354元等語。其聲明為:被告應給付原告759,354元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告辯稱：㈠兩造於104年結識交往後，原告為向被告展現結婚誠意，於短時間內挑選靠近原告住所地(高雄市楠梓區)之系爭不動產，表明希望被告以系爭不動產為住居所，而將系爭不動產贈與被告，並積極安排系爭不動產頭期款145萬元之支付，且於104年12月間將系爭不動產登記為被告所有，是被告為系爭不動產之唯一實質所有權人，兩造間就系爭不動產不存在借名登記關係。嗣兩造於107年8月間分手，被告於同年9月搬離系爭不動產後希冀儘快與原告分道揚鑣，遂自107年10月起即著手安排系爭不動產出售事宜，委任永慶不動產加盟店宏世不動產有限公司仲介凌維聯一手包辦。而因原告堅持居住使用系爭不動產直至交屋為止，強行介入房屋仲介人員與被告間之聯絡，被告迫於無奈，遂同意贈與591,762元予原告，了結與原告牽扯，詎原告卻藉系爭不動產低價出售理由欲再向原告索取金錢，又不願與被告釐清其他金錢借貸，被告因恐原告事後否認該贈與之591,762元，遂要求原告提供自己銀行帳戶資料或第三人銀行帳戶及簽立同意書，因原告遲未提供帳戶資料並要脅興訟，被告遂撤銷上開贈與。㈡原告提出原證3之line對話紀錄內容，係被告基於原告及凌維聯雙重施壓被迫配合原告於指定時間回覆，乃被脅迫而為意思表示。至於被告母親與原告間之對話，係基於父母愛護子女之心，為使原告儘速搬離不動產，終止原告繼續糾纏被告而配合原告單方主張之回應，被告未同意或授權其母與原告進行任何金錢協商。㈢系爭不動產買賣最終價格係凌維聯協助磋商而成之結果，業據凌維聯到庭證述在卷，被告為系爭不動產之所有人，依經驗法則，不動產所有人希望賣出更高價格，本屬當然，因此原告主張被告違背善良風俗故意以低賣出賣系爭不動產云云，而向原告求償，顯非可採。又被告非原告之受任人，無義務聽從原告意見以何種價格出售系爭不動產，是原告依民法第544條或第184條第1項後段，請求被告賠償其167,592元，並無所據等語。 並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠原告依雙方間分配協議之法律關係請求被告給付出售系爭不動產價金591,762元部分：

⒈查，原告主張系爭不動產出售後之價金結餘款（即扣除所餘應償還之銀行貸款及出售之必要費用），兩造協議依兩造就系爭不動產出資比例分配之事實，業據提出原證3、6、9之通訊軟體紀錄為證。觀諸原證3內容為：「《凌維聯》：茲因林沛筠（身分證號碼）（以下稱甲方）出售位於高雄市○○區○○○○路000號10樓之房屋，與產權共同持有人周孟諺（身分證號碼）（以下稱乙方），就結餘款分配及各種權利義務，達成協議如下：⒈ 房屋出售之結餘款分配係由甲乙雙方計算房屋出資金額並提出資料佐證，按比例分配之。甲方出資新台幣約146萬5000元，乙方出資新台幣約156萬6000元，故雙方分得金額依比例如下：甲方分得金額為：結餘款 *0000000/0000000。乙方分得金額為：結餘款*0000000/0000000。....⒋雙方須於群組內公開表態，並同意接受此次房屋出售賣方服務團隊永慶房屋凌先生（名字）之見證，免於淪為各說各話之境。《原告》：本人周孟諺，Z000000000，同意上開協議。《被告》：本人林沛筠Z000000000同意上開協議。《凌維聯》：我見證上述協議」等語（見本院卷一第39至41頁）；原證9為凌維聯所傳系爭不動產出售後，兩造依比例應分配金額之書面計算內容：「0000000/0000000:周：591762。 0000000/0000000:林:573460。0000000000000(服務費)＝0000000」(見本院卷二第57頁)；及原證6為被告之母方玉秀於提示上開原證9之書面後傳訊予原告稱：「你盡快簽協議書，簽完就匯」等語（見本院卷一第67頁），並佐以證人凌維聯到庭證稱： 「 < 請求提示民事起訴狀原證3〉（問：在line上面有關凌維聯的訊息內容是否為你所傳送的？）是」、「(問:你傳送的訊息是傳送到什麼群組？）通常我在賣房子的時候，會開一個銷售群組，這個銷售群組通常有銷售業務、屋主、屋主的代理人及其他相關人士」、「(問：在剛才所示群組中，被告是否也在該群組中？）有」、「（問：被告是否針對你傳送的結餘款分配訊息有所回應？）有關結餘款分配的訊息應該是兩造已經協調好之後，原告交給我，我放在群組中，再給兩方確認，兩造都同意上開協議之後，我就回稱我見證上開協議」等語（見本院卷二第106頁）等語，則原告上開主張應屬可信。

⒉被告雖抗辯：兩造間就系爭不動產出售價金未為任何協議，伊係迫於無奈，方同意贈與591,762元予原告，因原告遲未提供帳戶資料並要脅興訟，被告遂撤銷該贈與云云，惟依原證3之內容已明確記載：「...就結餘款分配及各種權利義務，達成協議如下：⒈房屋出售之結餘款分配係由甲乙雙方計算房屋出資金額並提出資料佐證，按比例分配之」等語，並由被告表示同意該協議，是被告上開所辯顯與前開事證不符，實難憑採。被告另辯稱：原證3之內容係被告遭原告及凌維聯雙重施壓，乃被脅迫而為意思表示云云，惟已為原告及證人凌維聯所否認。至被告所舉證人即其母方玉秀固到庭證稱：「原告有說傷害我們全家，我們聽了會怕，所以被告才要給原告分手費」等語，惟依證人方玉秀當庭提出被告要求原告簽署之同意書內容為：「ooo茲為同意座落於高雄市○○區○○○○路000號10樓房屋交易，結清貸款款項之餘額，按比例計算出金額是ooo確認無誤，匯入玉山銀行...事後不得對此房子提出任何異議」等語（見本院卷二第145頁），及原告所提其與方玉秀間之通話錄音光碟暨其譯文中，方玉秀表示：「小周，我跟你說房子賣了」、「啊現在跟你說一下，然後等辦好錢要分再來分」等語（見本院卷一第47頁），足徵兩造間確就系爭不動產出售所得價金已有依出資比例分配之共識，證人方玉秀上開證詞顯係附和被告上開辯解，洵不足採。

⒊末系爭不動產以665萬元出售後，扣除所餘應償還之銀行貸款及出售之必要費用，兩造就系爭不動產依比例應分配金額，原告為591,762元，被告為573,460元，業據凌維聯將計算結果傳送至兩造所加入之群組內後，未見兩造就分配比例及金額是否有誤提出爭執，有原告所提原證9之通訊軟體訊息為憑（見本院卷二第57頁），是原告依兩造間分配協議之法律關係請求被告給付591,762元，核屬有據，應予准許。原告此部分請求既有理由，則其另依類推民法第541條第１項規定對被告為同一請求，本院毋庸再予審究，附此敘明。

㈡原告依民法第544條或民法184條第1項後段請求被告賠償因系爭不動產售價低於兩造約定之底價695萬元致原告受有原應分配價金之差額損失167,592元部分：查原告主張兩造就系爭不動產約定出售低價為698萬元乙節，已為被告否認。原告固提出原證4之雙方間通訊軟體對話紀錄為憑，然觀諸該對話紀錄內容為：「《原告》：你媽媽有打電來問房子的事。我有跟房仲凌先生討論過，你們如果希望再降價，沒問題，再賠更多錢我也可以接受，目前開價738，你們希望降到多少，還是你們有其他想法？《被告》：我們商量後開價為700，觀察一星期看看反應如何，再做調整。《原告》：明天我會讓現任主委去看，他想買，要是他沒意願，我會叫凌先生改開價698。《被告》：好」等語（見本院一卷第45頁），僅可認定雙方初步同意系爭不動產售價先降至698 萬元，而被告亦有表明不排除再為降價出售，尚難認雙方就系爭不動產有約定出售底價為698萬元。又依原告所提其與被告之母方玉秀間通話錄音光碟暨其譯文之內容為：「《原告》：...我們當初說698，那是我們同意的價錢，啊你們賣多少，請教你們一下賣多少？《方》：賣那個...賣665。《原告》665，好像你們沒有跟我商量。《方》：啊你之前說賠錢也要賣。《原告》：你們那時有說698，那我有同意。那你們賣665，好像沒有跟我說....。《方》：你不是說賠多少都要賣，你有這樣說」（見本院卷一第47頁），可知原告於上開通話中稱兩造有約定系爭不動產出售底價為698萬元乙事，乃其單方說法，並遭被告之母方玉秀一再否認，自難為有利原告主張之認定。因此，原告以被告出售系爭不動產之價格低於兩造約定底價698萬元為由，依民法第544條或民法184條第1項後段請求賠償原告原應分配價金之差額損失167,592元，難認有理，不能准許。

四、從而，原告依兩造間就系爭不動產出售價金之分配協議，請求被告給付591,762元，及自起訴狀繕本送達翌日即110 年6月19日（見本院卷一第79頁）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。末原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，併依職權酌定相當擔保金額，宣告被告得免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79 條。