臺灣新北地方法院 - 110年度訴字第2094號（減少價金）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第2094號原告許尹齡訴訟代理人陽文瑜律師被告江懿玲訴訟代理人林伯川律師上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國112年3月21日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣88萬3,856元，及自民國110年10月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決第一項於原告以新臺幣29萬5,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣88萬3,856元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：緣原告於民國110年3月13日，與被告簽訂不動產買賣契約書（下爭系爭買賣契約），雙方約定由原告以總價新台幣（下同）900萬元，向被告購買門牌號碼新北市○○區○ ○路000○00號4樓房屋（下稱系爭房屋）連同所坐落土地，原告付清全部價金，被告亦已將系爭房屋及土地所有權於同年4月16日移轉登記予原告，並於110年4月25日完成點交。惟交屋後原告於110年5月17日委由裝潢設計公司進行房屋整修，在將主臥室天花板拆開時，竟赫然發現系爭房屋曾有火災燒過痕跡，然被告自洽談簽約起至房屋點交完成之過程中，從未向原告告知系爭房屋曾經發生火災之重要交易資訊。原告發現系爭房屋曾發生火災造成之瑕疵後，曾用Line向被告詢問此事，被告承認主臥室於多年前曾經發生火災，因事隔多年已不復記憶故未主動告知該瑕疵。經鑑定結果，確有結構安全之疑慮，且主臥室原有之電管線路已因火災燃燒融化需重新修復，修復費用為10萬1,331元，又因火災而生之交易性貶值之損害78萬2,525元，以上合計88萬3,856元。原告自得依民法第359條前段規定行使減少買賣價金之形成權後，再依不當得利法律關係，請求被告返還88萬3,856元。聲明：除供擔保金額外，如主文所示。二、被告則以：被告不否認系爭房屋內曾於約30年前發生火災( 下稱系爭火災)，惟當時並無人員傷亡，且火災範圍僅在主臥室，造成之損害僅有天花板被燻黑及衣櫃被燒壞而已，遑論系爭房屋有結構上之損害，自非重要瑕疵事項，時至今日應無交易價值減少情形。系爭火災距系爭買賣契約已30年，且火災程度輕微，被告長年居住早已未將此事件放心上，被告與姊妹曾於102年將系爭房屋全部重新裝潢，倘被告認系爭火災屬重大事件，衡情會藉由102年之裝潢將所有火災痕跡全部抹除，然被告並未為之，故被告非故意隱瞞系爭房屋曾經發生火災之情事。又系爭房屋否有結構安全疑慮，非單以混凝土強度即可判斷，尚涉及鋼筋使用數量及綁紮工法等，然鑑定報告以錯誤方式計算混凝土強度，更僅以本件取樣之混凝土強度未達178.5kgf/cm²，即遽稱系爭房屋混凝土有結構安全疑慮云云，此部分結論當無可採。答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠兩造於110年3月13日簽立系爭買賣契約，雙方約定由原告以總價900萬元，向被告購買系爭房屋連同所坐落土地，原告付清全部價金，被告亦已將系爭房屋及土地所有權於同年4 月16日移轉登記予原告，並於110年4月25日完成點交。交屋後原告於110年5月17日委由裝潢設計公司進行房屋整修，在將主臥室天花板拆開時，發現系爭房屋曾有火災燒過痕跡，被告自洽談簽約起至房屋點交完成之過程中，從未向原告告知系爭房屋曾經發生火災情事；另被告家人曾於102年5月間就系爭房屋進行全部裝潢等事實，為兩造不爭執，並有系爭買賣契約1件、系爭房屋及土地第一類謄本各1件、系爭房屋主臥室天花板有火災燒過痕跡之照片4張、兩造110年5月17 日Line對話、原告寄發被告存證信函、被告所提室內裝潢工程合約書、估價單等件影本各1件可證（見本院卷第15-25、27-29、31-37、39-41、57-63頁、第73-75頁），自堪信為真正。㈡就系爭火災之發生時間，被告雖辯稱系爭火災發生距系爭買賣契約超過30年云云，惟被告自承當時並無報案，並聲請向新北市政府消防局函詢自78年間迄今有無系爭房屋之火災報案紀錄，惟新北市政府消防局函覆表示「自105年1月1日」起至110年11月28日止，該局未曾受理系爭房屋地址火災案件，此有新北市政府消防局110年12月1日新北消指字第1102292410號函在卷可稽（見本院卷第99頁），而依兩造不爭執真正之雙方110年5月17日Line對話內容，被告向原告稱：「主臥，『在二十幾年前』我出國，全家送機，好像蚊香沒息滅引起火災。無人傷亡」、「不好意思，真的是『二十幾年前的事』。幾乎忘記，…」等語（見本院卷第31、33頁），依此堪認系爭火災發生於系爭買賣契約簽立之20幾年前，非被告所辯之系爭火災發生已超過30年云云。㈢按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，同法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者即為有瑕疵(最高法院90年度台上字第1460號裁判意旨參照)。本件原告主張系爭房屋因發生系爭火災而有物之瑕疵，為被告否認，辯以上詞。查： ⒈本件系爭房屋關於其主臥室發生火災，關於「該火災是否造成該房屋有結構安全之疑慮？相關管路有無燒毀情形？有無管路修復之必要？如有修復必要，修復費用(含工項)各為若干？」等節，經本院送請社團法人新北市建築師公會鑑定，經該鑑定機關兩次現場會勘，第一次現場會勘係鑑定機關委託厚昇工程顧問有限公司(下稱厚昇公司)進行混凝土鑽心試體及混凝土抗壓強度試驗、硬固混凝土氯離子含量試驗、混凝土中性化深度試驗、混凝土燒失量測試驗；第二次現場會勘鑑定現場環紋及主要樑柱，平頂結構遭火害延燒破壞情形，並進行構材損壞情形量測。就火災延燒情形之描述：由火源處向主臥室窗戶及浴室通道延燒平頂、柱、樑呈現黑褐色及混凝土產生裂紋或膨脹爆破，粉刷層脫落和鋼筋銹蝕。①初勘時，鑑定標的物(即系爭房屋)內部已清除乾淨，其主臥室入口上方平頂粉刷層遭火害造成一20cm*40cm龜裂破口(被告陳述其為火源處)。②臥室及走道平頂表面有大小、長度、深度不等之瑕疵裂縫及表面燻黑現象。主臥室平頂裂紋塗抹水泥砂漿，佔約平頂面積一半以上，致無法判別其平頂真實情況，惟4樓平頂結構局部面積膨脹及脫落，致造成鋼筋銹蝕，又有混凝土中性化現象及老化現象。③平頂有12cm#3鋼筋局部外露及樑底有40cm#3鋼筋局部外露。④樑側面皆有燻黑現象，四周牆面無焚燒黑煙痕跡，主臥室及浴室門扇無焚燒過現象。⑤主臥室平頂無燈具，電管線以明管(PVC管)包覆，經勘查該處電線配管出現經焚損融合，致無法重新配管拉線之跡象。⑥據被告陳述火災發生已經二十餘年，且未報警，查無消防機構火場記錄資料(見系爭鑑定報告第5、6頁，及第37-54頁照片)。是以，依鑑定機關現場會勘時對於火災延燒情形之描述，並參以原告所提系爭房屋主臥室之天花板火災燒過痕跡照片4張，可知系爭房屋主臥室平頂裂紋確有塗抹水泥砂漿，且佔約平頂面積一半以上，足認被告家人102年5月間裝潢系爭房屋時，有將主臥室平頂裂紋予以塗抹水泥砂漿後，再以新設天花板方式將其餘火燒痕跡遮蔽。 ⒉鑑定機關係以厚昇公司各項相關結構強度試驗檢測結構強度為主要鑑定依據，並依英國建築學會害構造物評估程序，進行火場瑕紋勘驗檢測結構受損程度為輔(見系爭鑑定報告第6頁)。鑑定機關委請厚昇公司分別在非火災區域之廚房隔間樑柱鑽心取樣1號試體(母材)、在火災區域之A柱、C樑各鑽心取樣2號、3號試體(見系爭鑑定報告第7、8、66、67頁)。其中關於混凝土鑽心試體抗壓強度試驗，鑽心試體合格之標準為「『同組試體』之平均強度不低於規定強度fc'之85%，且任一試體之強度不低於fc'之75%」，而系爭房屋之結構計算書明示其混凝土設計強度為210kgf/cm²（見系爭鑑定報告之附件十九結構計算書），故本件任一試體之強度不應低於157.5kgf/cm²(即：210kgf/cm*0.75=157.5kgf/cm²)，合先敘明。依厚昇公司之「混凝土鑽心試體抗壓強度試驗報告」(見系爭鑑定報告之附件十三)，1號試體、2號試體、3號試體之fc'分別為73kgf/cm²、121kgf/cm²、228kgf/cm²，故1號及2號試體強度均未符合上開所述任一試體之強度不應低於不低於fc'之75%(本件系爭房屋為157.5kgf/cm²)之合格標準，且同組三個試之平均強度依"混凝土試體鑽心試驗"規定不得低於規定強度fc'之85%，本件三個試體現其值(73+121+228)/3=140.67kgf/cm²，小於0.85*210=178.5kgf/cm²。即同組三個混凝土試體整體性，未達到規定之取樣標準，因此系爭房屋混凝土有結構安全之疑慮。此有系爭鑑定報告可稽(見系爭鑑定報告第7-8頁、附件十三)。 ⒊被告雖辯稱：三個取樣試體中，2號及3號試體係在火災區域之主臥室取樣，1號試體則在非火災區域取樣，1號試體既非在火災區域，當無從與其他2個試體之混凝土抗壓強度加總平均，否則此計算方式將係在針對系爭房屋「全部」混凝土抗壓強度，而非針對火災區域即「主臥室」之混凝抗壓強度計算；而火災區域之2號試體及3號試體混凝土強度數值二者加總平均為174.5kgf/cm²，與混凝土抗壓強度標準178.5kgf/cm²相差無幾，可見主臥室之混凝土抗壓強度並未因系爭火災而明顯不足云云。然查，鑑定機關係依據樓地板面積每200平方公尺，鑽心取樣一次，每次至少應有三個試體為一組，其中在結構強度未受傷害之範圍取一試體(即本件試體1)，以供與受害範圍之試體(即本件試體2、3)做相對性強度之比較，此有系爭鑑定報告可稽(見系爭鑑定報告第6頁)，故被告所辯不應在非火災區域鑽心取樣云云，尚非可採。而鑽心試體合格之標準為「『同組試體』之平均強度不低於規定強度fc'之85%，且任一試體之強度不低於fc'之75%」，已如前述，所謂同組試體於本件自當係指鑽心取樣之三個試體，以三個試體之平均強度不低於規定強度fc'之85%(本件為140.67 kgf/cm²)，故被告所辯應以火災區域之2、3號試體兩者來平均計算強度，不應計入非火災區域之1號試體云云，顯與鑽心試體之合格標準之計算方式不符，亦無足取。 ⒋系爭房屋混凝土之抗壓強度小於混凝土鑽心抗壓強度試驗之規定標準，造成該房屋有結構安全之疑慮，業經認定如上。且主臥室電管線路已因火害燃燒融化原有電管及電線(見系爭鑑定報告第54頁之照片2張)，需重新修復原電管線，其修復費用為5萬1,575元，亦有系爭鑑定報告足證。由於系爭房屋結構有安全疑慮，故有修復補強結構之必要，本案採用高拉力碳纖維網工法，以加強該鑑定標的物之結構強度。且對A柱(見系爭鑑定報告附件七系爭房屋平面圖)進行混凝土無機性樹脂塗抹補強措施，以防止內部鋼筋繼續銹蝕膨脹。其具體工法、工料及各工程項目施作( 詳見系爭鑑定報告附件十七、十八所示)，結構補強費用為78萬2,525元(其中費用中已含電管電線埋設費用及A柱塗抹無機性樹脂費用)。若採用局部區域鋼板補強法或擴柱法，並不適合本案，因鑑定標的物係屬34年屋齡之危老重建建築，現有結構老化情形，當地震來臨時，反增加自重及破壞局部區域結構鋼性均衡性，恐增加整體結構破壞可能性等語。此有新北市建築師公會112年1月10日新北建師鑑字第009號函所檢送之系爭鑑定報告可證。 ⒌又關於「系爭房屋是否因該房屋主臥室之火災而減少其價值？如有減少，減少價值之金額若干？」乙節，亦經社團法人新北市建築師公會鑑定結果為：本案系爭房屋因火害造成其結構強度安全之疑慮，經修復補強後，將對其房屋產生瑕疵汙名化，致其價值減少。產生瑕疵汙名化值，即正常情況價值扣除瑕疵情況價值後之差額，亦等於修復費用與汙名價值減損之加總。故減損價值為78萬2,525元＋10 萬1,331元＝88萬3,856元。即鑑定標的物(系爭房屋)瑕疵汙名價值減損為88萬3,856元，亦有系爭鑑定報告可稽。 ⒍基上各節，堪認原告主張系爭房屋有不符合通常效用、其經濟價值減少之物之瑕疵，乃為可採。被告否認有物之瑕疵云云，並非足取。㈣按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。次按民法第359條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金(最高法院86年度台上字第2659號裁判意旨供參)。買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在(最高法院87 年台簡上字第10號裁判意旨參照)。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦著有規定。本件兩造買賣標的之系爭房屋存有物之瑕疵，業經本院認定如上，而被告自洽談簽約起至原告發現物之瑕疵之前一日止期間，從未告知原告系爭房屋有上開物之瑕疵，亦為被告所不爭，從而，原告依民法第359條前段規定對被告主張減少價金請求權，乃為正當，且原告主張以系爭鑑定報告鑑定之修復費用與汙名價值減損之加總金額即88萬3,856元(計算式：78萬2,525元＋10萬1,331元＝88萬3,856元)範圍內請求減少價金，亦屬有據。因此，被告所受領之買賣價金，於88萬3,856元範圍，即屬雖原本有法律上之原因而其後已不存在之情形，構成不當得利，故原告請求被告返還不當得利88萬3,856元，洵為正當，應予准許。四、綜上，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告應給付原告88萬3,856元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年10月22日起（見本院卷第51頁送達證書）至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。五、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　25　　日民事第八庭法　官　陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　25　　日書記官　曾怡婷

臺灣新北地方法院110年度訴字第2094號

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