110年度訴字第2512號｜民事：返還租賃房屋等｜裁判日期：111 年 06 月 30 日

臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第2512號原告王韋程訴訟代理人劉韋廷律師吳品蓉律師彭建亮被告快易保有限公司法定代理人蘇柏瑞上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國111年6月15日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣捌拾參萬壹仟壹佰陸拾元，及自民國一百一十一年六月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十一年六月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬捌仟壹佰貳拾元。被告應自民國一百一十一年六月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟伍佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰捌拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾參萬壹仟壹佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告按月以新臺幣壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣肆萬捌仟壹佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項於原告按日以新臺幣伍佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按日以新臺幣壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告應將門牌號碼新北市○○ 區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）34萬6,855元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自民國110年4月30日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告4 萬8,120元，暨按日給付原告1,500元【見110年度板簡字第1869號卷（下稱板簡卷）第11頁】。嗣數次為追加及變更聲明後之聲明如下述聲明所示（見本院卷第65至66頁、第79至80頁）。查原告上開訴之追加及變更，均係基於請求被告於租賃契約終止後返還系爭房屋之同一基礎事實，並分屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，均無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：原告為系爭房屋所有權人，被告於109年4月17日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自109年6月1日起至111年5月31日止，每月租金為4萬5,000元，租金為期初繳付，被告應於每月1日以前繳納，每月管理費為3,120元，亦由被告負責給付，被告應併同租金匯付予原告。詎被告自109年12月1日起，即未依約繳納租金，經原告於110年1月6日發函限期催告後，被告仍未於期限內履行，原告已於110年1月28日發函向被告終止系爭租約，並於110年1月29日送達被告，故系爭租約已於110年1月29日提前終止。縱認系爭租約未於110年1月29日合法終止，然系爭租約至遲於111年5月31日亦已屆期終止，原告自得請求被告返還系爭房屋。又被告於系爭租約終止後，未返還系爭房屋，無權占用系爭房屋，並由原告代為支出管理費，而獲有相當於租金及管理費之不當得利，故被告應自無權占有時起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬8,120元（計算式：4萬5,000元+3,120元=4萬8,120元）。再依系爭租約第9條第4項第1款約定，被告如欠繳租金達2個月以上，經原告限期催告仍不履行，應給付以1個月租金額計算之違約金，而原告陸續以存證信函及民事起訴狀繕本催告後，被告仍未依約給付欠繳租金，原告自得請求被告給付違約金4萬5,000元。另依系爭租約第9條第6項約定，被告如於系爭租約期滿或違約終止後，未依約返還系爭房屋，應按日給付以每日租金額計算之違約金，而被告於系爭租約終止後，迄今尚未返還系爭房屋，原告自得請求被告按日給付違約金1,500元（計算式：4萬5,000元/30日=1,500元）。又原告既於110年1月29日，已向被告提前終止系爭租約，則以被告所積欠如附表所示款項共計42萬6,855元，扣除被告於110年3月18日至110年4月1日間陸續匯付之8萬元後，原告尚得請求被告給付34萬6,855元（計算式：42萬6,855元-8萬元=34萬6,855元），及自110年4月30日起，按月給付不當得利4萬8,120元及按日給付違約金1,500元。另縱認原告上開終止系爭租約不合法，然系爭租約於111年5月31日已屆期終止，則以被告所積欠自109年12月1日起至111年5月31日止之租金及管理費共86萬6,160元（計算式：4萬8,120元x18月=86萬6,160元），加計系爭租約第9條第4項第1款所約定之違約金4萬5,000元，扣除被告所匯付上開8萬元後，原告亦得請求被告給付83萬1,160元（計算式：86萬6,160元+4萬5,000元-8萬元=83萬1,160元），並按月給付不當得利4萬8,120 元及按日給付違約金1,500元。爰依民法第455條第1項前段、第767條第1項前段規定，請求擇一判准被告遷讓返還系爭房屋，另先位主張系爭租約業經提前終止，依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付34萬6,855元，並自110年4月30日起按月給付不當得利及按日給付違約金；備位主張系爭租約業經屆期終止，依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付83萬1,160元，並自111年6月1日起按月給付不當得利及按日給付違約金等語，並聲明：㈠：被告應將系爭房屋遷讓返還原告。先位聲明㈡：被告應給付原告34萬6,8 55元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自110年4月30日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告4萬8,120元，暨按日給付原告1,500元；備位聲明㈡：被告應給付原告83萬1,160元，及自民事訴之變更追加暨準備㈠狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自111年6月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告4萬8,120元，暨按日給付原告1,500元。㈢上開聲明第1項、先位或備位聲明第2項，願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、經查，原告主張上開事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、存證信函及收件回執、建物及土地登記謄本等件為證（見板簡卷第27至39頁、第51至71頁；本院卷第21至24頁），而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，本院審酌上開證物，堪信原告之主張為真實。四、本件應審酌之點為：㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告先位主張系爭租約已於110年1月29日提前終止，請求被告給付34萬6,855元，並自110年4月30日起按月給付不當得利及按日給付違約金，有無理由？㈢原告備位主張系爭租約已於111年5月31日屆期終止，請求被告給付83萬1,160元，並自111年6月1日起按月給付不當得利及按日給付違約金，有無理由？茲分別論述如下：㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？ ⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例意旨參照）。 ⒉查原告為系爭房屋所有權人，且系爭租約約定租賃期間自109 年6月1日起至111年5月31日止，業據前述，故系爭租約至遲於111年5月31日即已終止，惟被告仍占有使用系爭房屋，自屬無權占有，故原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，核屬有據，應予准許。又原告依民法第767條第1項前段規定所為返還系爭房屋之請求既有理由，則其擇一依民法第455條前段規定所為之同一請求，即毋庸再予審究，併此敘明。㈡原告先位主張系爭租約已於110年1月29日提前終止，請求被告給付34萬6,855元，並自110年4月30日起按月給付不當得利及按日給付違約金，有無理由？ ⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約，民法第439條前段、第440 條第1項、第2項分別定有明文。 ⒉查兩造就系爭租約約定每月租金為4萬5,000元，租金為期初繳付，被告應於每月1日以前繳納，而原告於110年1月6日發函限期催告後，被告仍未於期限內履行，原告已於110年1月28日發函向被告終止系爭租約乙情，業據認定如前，是兩造既約定租金於每期開始時支付，則原告於110年1月28日發函終止系爭租約時，被告雖已積欠2個月之租金，然其尚未遲延給付逾2個月，揆諸前揭法條規定，原告尚不得提前終止系爭租約，故原告先位主張系爭租約已於110年1月29日提前終止，據此請求被告給付34萬6,855元，並自110年4月30日起按月給付不當得利及按日給付違約金，尚非有據。㈢原告備位主張系爭租約已於111年5月31日屆期終止，請求被告給付83萬1,160元，並自111年6月1日起按月給付不當得利及按日給付違約金，有無理由？ ⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。查系爭租約約定租賃期間自109年6月1日起至111年5月31日止乙節，業據前述，則系爭租約係屬定有期限之租賃契約，故原告主張系爭租約業於111年5月31日屆期終止，自屬有據。 ⒉原告得請求被告給付之項目及金額為何？ ⑴系爭租約屆期終止前之積欠租金、管理費及違約金： ①按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查兩造就系爭租約約定每月租金為4萬5,000元，每月管理費則為3,120元，亦由被告負責給付，被告應併同租金匯付予原告，而被告自109年12月1日起至系爭租約111年5月31日屆期終止時，均未依約繳納每月租金及管理費，業據前述，故原告依系爭租約，請求被告給付上開期間之積欠租金及管理費共計86萬6,160元（計算式：4萬8,120元x18月=86萬6,160元），核屬有據。 ②復查系爭租約第9條第4項第1款約定：「乙方（即被告，下同）有下列情事，……需給付違約金一個月租金……⑴乙方欠繳租金達兩個月（含）以上時，甲方（即原告，下同）得限期催告，如乙方仍不履行時」，有系爭租約在卷可佐；又原告主張被告自109年12月1日起即未依約繳納租金，經原告陸續以存證信函及民事起訴狀繕本限期催告，並已依法送達被告，被告仍未依約履行乙節，有上開存證信函及收件回執、民事起訴狀在卷可佐，故原告依系爭租約第9條第4項第1款約定，請求被告給付以1個月租金額計算之違約金4萬5,000元，洵屬有據。 ③從而，原告主張以被告所積欠自109年12月1日起至111年5月3 1日止之租金及管理費共86萬6,160元，加計系爭租約第9條第4項第1款所約定之違約金4萬5,000元，扣除被告於110年3月18日至110年4月1日間所匯付之8萬元，原告尚得請求被告給付83萬1,160元（計算式：86萬6,160元+4萬5,000元-8萬元=83萬1,160元），洵為可採。 ⑵系爭租約屆期終止後之不當得利及違約金： ①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查原告主張被告於系爭租約終止後，無權占用系爭房屋，並享有社區服務，而由原告繼續為其繳納每月管理費，被告因此受有相當於租金及管理費之利益，並致原告受有損害，揆諸前揭法條及裁判意旨，原告請求被告給付相當於租金及管理費之不當得利，洵為有據。又被告向原告承租系爭房屋所約定之每月租金及管理費共計為4 萬8,120元，業據前述，是本院審酌被告無權占用系爭房屋所受免繳租金及管理費之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金及管理費之利益等節，因認以系爭租約原約定之每月租金及管理費4萬8,120元，作為本件不當得利金額之計算基準，尚屬允當。從而，原告請求被告給付自111年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4萬8,120元，核屬有據，亦應准許。 ②又系爭租約第9條第6項約定：「乙方於合約期期滿或違約終止後，未達成上述返還房屋條件者，自租約期滿或違約終止翌日起，每日應給付甲方相當於日租金壹倍之違約金，至完成返還房屋條件之日止」，有系爭租約在卷可佐，則原告主張被告於系爭租約屆期終止後，仍未依約遷讓返還系爭房屋，故依系爭租約第9條第6項約定，請求被告自111年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金1,500元（計算式：4萬5,000元/30日=1,500元），亦屬有據。 ⑶末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第20 3條分別定有明文。本件原告請求被告給付上開系爭租約屆期終止前之積欠租金、管理費及違約金共計83萬1,160元，係以支付金錢為標的，故原告請求被告給付自民事訴之變更追加暨準備㈠狀繕本送達被告翌日即111年6月3日（見本院卷第77頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法有據，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。又原告先位主張系爭租約業經提前終止，依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付34萬6,855元本息，並自110年4月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利4萬8,120元，及按日給付違約金1,500元，為無理由，應予駁回。至原告備位主張系爭租約業已屆期終止，依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付83萬1,160元本息，並自111年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利4萬8,120元，及按日給付違約金1,500元，則有理由，併應准許。六、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　30　　日民事第七庭法　官　李宇銘以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　1 　　日書記官李律廷附表：編號項目金額（新臺幣） 1 109年12月1日起至110年1月29日止積欠租金及自109年9月起至110年1月29日止之積欠管理費 10萬2,495元 2 110年1月30日起至110年4月29日止相當於租金及管理費之不當得利 14萬4,360元 3 110年1月30日起至110年4月29日止，依系爭租約第9條第6項約定計算之違約金 13萬5,000元 4 系爭租約第9條第4項第1款所約定之違約金 4萬5,000元合計 42萬6,855元

臺灣新北地方法院110年度訴字第2512號

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