臺灣新北地方法院110年度訴字第254號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 110 年 10 月 26 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　110年度訴字第254號原　　　告　華美精工股份有限公司

法定代理人　曾怡雯
訴訟代理人　張育銜律師
被　　　告　鳴泰實業有限公司

法定代理人　陳喜麗

訴訟代理人　黃筱萍
黃金發
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣102 萬4,217 元，及其中新臺幣12,488元自民國110 年2 月5 日起，其餘101 萬1,729 元自110 年9 月3
日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部。但被告已為本案之言詞辯論，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 、4 項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 、7 款亦有明文。查，本件原告起訴時原請求：「被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000 ○0 號11樓房屋（下稱系爭房屋）回復原狀，並騰空遷讓返還予原告；被告應給付原告新臺幣（下同）12,488元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告應自民國109 年4 月16日起至遷讓返還第一項聲明之房屋之日止，按月給付原告52,500元；被告應自109
年4 月16日起至遷讓返還第一項聲明之房屋之日止，按日給付原告3,500 元」，嗣於110 年9 月1 日提出民事言詞辯論㈡暨訴之變更狀，撤回訴之聲明第一項關於騰空遷讓系爭房屋之請求，並將訴之聲明第二、三、四項變更合併聲明如下述（見本院卷第145 頁），被告於110 年9 月2 日收受該書狀繕本後，未於10日內提出異議，視為同意撤回，自生一部撤回之效力；所為訴之變更部分，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟程序之終結，與上開規定尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭房屋為原告所有，被告於106 年4 月間向原告承租系爭房屋，兩造約定租期自106 年4 月16日至107
年4 月15日止，每月租金52,500元，上開租期屆至後，兩造合意依原訂租賃相同條件展延租期至109 年4 月15日止，此有雙方簽訂之廠房租賃契約書（下稱系爭租約）為憑。詎系爭租約於109 年4 月15日租期屆至後，被告竟未將系爭房屋交還原告，原告遂於109 年5 月26日委請律師寄發存證信函，請求被告盡速搬遷並交還系爭房屋鑰匙，被告竟置之不理，原告再度於109 年11月10日委請律師寄發存證信函催促被告，被告仍不予理會。而原告於提起本件訴訟後，於訴訟程序進行中之110 年5 月27日、110 年6 月7 前後二次自行更換系爭房屋門鎖始取回系爭房屋。㈡綜上，被告確有於系爭租約租期屆滿後拒絕返還系爭房屋情事，爰依民法不當得利法律關係請求被告給付原告自109 年4 月16日起至110 年6
月7 日止相當於租金之不當得利共721,000 元（計算式：52,500元×13月＋1,750 元×22日＝721,000 元）；及依系爭
租約第8 條第4 項規定請求上開期間按租金2 倍計算之違約金計1,463,000 元（3,500 元×418 日＝1,463,000 元）。
又依系爭租約第7 條約定，被告於系爭租約存續期間應負擔系爭房屋之水費、電費、管理費及其營業上必須繳納之稅捐，而被告於系爭租約租賃期間屆至後，仍占用系爭房屋，如附表一所示之系爭房屋接電費、營業稅、設備維持費、管理費等費用共計38,342元，卻未繳納而由原告墊支，且原告因自行取回系爭房屋而支出更換門鎖費用2,200 元，上開費用請求被告一併償還等語。其聲明為：
⒈被告應給付原告2,212,054 元，及自民事言詞辯論㈡暨訴之變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告應給付原告12,488元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告辯稱：伊於系爭租約租期屆滿當日或之前，已將系爭房屋騰空，並於109 年4 月27日（後改稱5 月22日）將系爭房屋鑰匙交還訴外人即原告之前法定代理人曾意琳，並已於109 年6 月13日依原告要求拆除系爭房屋之隔間，是原告請求顯無理由等語。其聲明為：原告之訴駁回
三、原告主張其為系爭房屋所有人，兩造就系爭房屋訂有系爭租約，租期至109 年4 月15日止之事實，業據提出系爭房屋建物登記第二類謄本、系爭租約影本為證（見本院109 年度重簡字第2436號卷〈下稱重簡卷〉第21至37頁），被告亦不爭執，自堪信為真實。惟原告主張系爭租約租期屆滿後，被告仍未返還系爭房屋，迄原告於本件訴訟中之110 年5 月27日及110 年6 月7 日二次自行更換門鎖始取回系爭房屋乙情，被告則以前開情詞置辯。
四、本院之判斷：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條及第455 條前段分別定有明文。本件兩造間就系爭房屋之租賃關係於109 年4 月15日已因期限屆滿而消滅，既為被告所不爭，被告自應將系爭房屋遷讓返還原告。被告固辯稱：其於系爭租約租期屆滿時已將系爭房屋騰空，並於109 年4 月27日（後改稱5 月22日）將系爭房屋鑰匙交還云云，惟為原告所否認，被告亦未能舉證證明，尚難遽信。復參佐證人曾意琳到庭陳稱：「（問：系爭房屋租期屆至後，被告是否應將系爭房屋鑰匙交還？）是」、「（問：有無催告被告應將系爭房屋鑰匙交還？）有，很多次」、「（問：系爭房屋租期屆至後，被告有無陪同妳至系爭房屋？何時？何地？何原因？）有。應該是在109 年10月多，因為租期屆滿之後，被告都還沒有搬走，很多東西都還留置在系爭房屋中，據我了解，被告租系爭房屋是當作倉庫使用。到109 年10月左右，被告負責人打電話給我，表示她已經將系爭房屋內的貨物搬離了，要我過去看，當天是被告負責人的女兒帶我過去的，我過去看了之後，我發現房屋隔間還沒有拆，我就請被告他們盡速拆除，被告負責人女兒在當下表示要回去商量，之後就沒有下文」、「（問：除了當天請被告拆除隔間外，還有催告被告嗎? ）我有請律師發函，大約是109 年11月間左右」、「（問：妳是否知道109 年10月28日系爭房屋的隔間是否有拆除？被告有無再通知妳？）我最後一次去系爭房屋是109 年10月28日，所以我不知道系爭房屋的隔間有無拆除，被告之後也都沒有再通知我」等語（見本院卷第134 至136 頁），及原告所提原證6 照片所示，系爭房屋之隔間於109 年10月28日仍存在等情（見本院卷第99頁），益徵被告上開所辯應非實在。又原告係於本件訴訟程序進行中之110 年5 月27日、110 年6 月7 日前後二次自行更換系爭房屋門鎖始取回系爭房屋，業據原告陳明在卷，並提出提換鎖影片光碟、換鎖收據為憑（見本院卷第161 、173 至175 頁），且經證人曾意琳到庭證稱：「（問：妳於110 年5 月27日有無至系爭房屋？所為何事？）有，110 年5 月27日我請鎖匠到系爭房屋開鎖取回該房屋」、「（問: 妳請鎖匠開鎖取回該房屋時，更換的部分為何？）當時系爭房屋的大門是否上鎖，我不清楚，是鎖匠直接把鎖頭換掉及更換，因為我於109 年10月28日後就沒有再過去系爭房屋，因為要自行取回系爭房屋，我才委請鎖匠於110 年5 月27日去系爭房屋開門，鎖匠就把系爭房屋的鎖頭換掉」、「（問: 妳於110 年5 月27日已更換門鎖，為何110 年6 月7 日又請鎖匠到場更換門鎖？）因為110 年5 月27日我請鎖匠更換大門鎖頭後，鎖匠給我3 把鑰匙，有人要看房屋，覺得屋內冷氣不夠冷，要請師傅來看一下屋內冷氣狀況，我就給這個可能的租客1 把大門鑰匙，110 年6 月7 日一早該可能的租客聯絡我，並表示我給他鑰匙沒有辦法開啟大門，我覺得很奇怪鎖頭才新換，不可能打不開，我到現場後，發現大門上方有一組被告之前承租時加裝的鎖上鎖了，所以門打不開，當時我又請鎖匠，把上方的鎖破壞掉，因為這是被告之前加裝的鎖」等語（見本院第180
至181 頁）綦詳，由此，堪認被告系爭租約租期屆滿後，自109 年4 月16日起仍繼續管領占用系爭房屋至110 年6 月6
日止。
㈡茲就原告是否得請求被告給付相當於租金之損害、違約金、代墊電費及管理費等之損害，如可，金額各為若干？詳述如下：
⒈相當於租金之損害部分：
①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。②被告於系爭租約之租賃關係消滅後，未依約履行返還房屋之義務，迄110 年6 月7 日始由原告自行回復占有，業經認定如前，被告自109 年4 月16日起至110 年6 月6 日止自屬無權占用系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，則原告訴請被告給付按原租金即每52,500元計算之不當得利，實屬有據。以此核算此期間原告得請求之金額共721,000元（計算式：52,500×13＋52,500×22/30 ＝72
1,000 ），是原告請求721,000 元，核無不合，應予准許。⒉違約金部分：
系爭租約第8 條第4 款固約定：「乙方（即被告）於租期屆滿或終止租約時，不交還或逾期交還廠房者，自租期屆滿或終止租約之翌日起至返還廠房之日止，乙方應按日支付依房屋貳倍計算之懲罰性違約金」，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年度台上字第107
號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。本院審酌違約金約定之目的係在促使承租人盡速遷讓租賃物，以使出租人可回收房屋使用收益，而原告已另向被告請求遷讓系爭房屋前相當於租金之損害721,000 元，其經濟上之損失已獲得大部分填補，故認原告所得請求之違約金應予酌減為按日租金0. 5倍計算即875 元（計算式：52500 ÷30÷2 ＝875 ）為
適當，是原告請求被告自系爭租約屆滿翌日即109 年4 月16日起至返還系爭房屋之日即110 年6 月6 日止（合計417 日）給付違約金36萬4,875 元（計算式：875 元×417 日＝3
64,875元）為有理由，逾此範圍之請求，不應准許。
⒊代墊電費、管理費等之損害部分：
查，系爭租約第7 條約定：「1.租賃廠房之房屋稅、地價稅等以甲方（即原告）為納稅義務人之稅捐及交屋前之水電費由甲方負擔。2.自交屋日起租賃廠房之水費、電費、管理費及乙方（即被告）營業上必須繳納之稅捐皆由乙方自行負擔」等語，是被告於系爭租約存續期間自應自行負擔系爭房屋之水、電、管理費及營業上必須繳納之稅捐費用。而系爭租約屆滿後，因被告仍管領占用系爭房屋，自應繼續負擔系爭房屋之水、電、管理費及營業上必須繳納之稅捐費用。又原告主張其為被告代墊自109 年4 月28日起如附表一所示之接電費、營業稅、設備維持費、電費及管理費共計38,342元乙節，業據提出繳費憑證為憑（見重簡卷第49至55頁、本院卷第163 頁至第171 頁），經核無訛，被告顯無法律上原因受有免除繳納該等費用之利益，並致原告受有該代墊款之損害，是原告請求被告返還其代墊之費用38,342元，核屬有據。⒋更換門鎖費用：
原告請求110 年5 月27日、110 年6 月7 日更換系爭房屋門鎖費用2,200 元部分，本院認係原告自行更換門鎖所支出之費用，實非必須，不應由被告負擔。
⒌綜上，原告得向被告請求給付之金額合計為1,124,217 元（計算式：721,000 元< 相當租金之損害> ＋364,875 元< 違約金> ＋38,342元< 電費等> ＝1,124,217 ）。
㈢末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查，兩造簽訂系爭租約時，被告已給付押租金10萬元予原告，並記載於系爭租約第4 條，此有系爭租約在卷可稽，揆諸上開說明，被告所交付之押租金，發生當然抵充之效力，則原告上開得請求被告給付之1,124,217 元，經扣除前開已交付之押租金10萬元後，原告請求被告給付1,024,217 元（計算式：1,124,217 －100,000
＝1,024,217 ），為有理由，應予准許，逾此部分，不應准許。
五、從而，原告依系爭租約約定及民法不當得利之法律關係，請求被告給付原告1,024,217 元，及其中12,488元自起訴狀繕本送達翌日即110 年2 月5 日（見本院卷第17頁）起，其餘1,011,729 元自民事言詞辯論㈡暨訴之變更狀繕本送達翌日即自110 年9 月3 日（見本院卷第179 、185 至186 頁）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認為均與本判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 10 月 26 日
民事第四庭 法 官 古秋菊
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 10 月 26 日
書記官 蔡叔穎