臺灣新北地方法院110年度訴字第886號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 110 年 08 月 31 日

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　110年度訴字第886號原　　　告　郝永崴

訴訟代理人　鄭錦堂律師
李保祿律師
被　　　告　林坤輝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110 年8 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號3 樓房屋（包括未辦保存登記增建六ＯＯ四建號建物）騰空遷讓交還原告。並自民國一Ｏ九年十月二十三日起至上述建物遷讓交還原告之日止，應按月給付原告新臺幣肆仟零壹拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾貳萬玖仟肆佰貳拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠緣門牌號碼新北市○○區○○街00號3 樓房屋（包括未辦保存登記增建6004建號建物，下合稱系爭房屋），原為訴外人劉伊峰所有，嗣由本院以108 年度司執助字第5487號強制執行，在執行程序中，本院執行處於民國109 年1 月13日現場履勘時，被告在現場陳稱「系爭房屋，目前由其承租中，每月租金新臺幣（下同）30,000元，為不定期租賃契約」等語，本院遂於拍賣公告中註明本件於拍定後不點交。嗣原告參與本次投標，由原告於109 年9 月23日標得系爭房屋，並於109 年10月23日取得所有權。又本件原告係委託永信資產開發股份有限公司（下稱永信公司）代為投標，被告在得知原告標得系爭房屋及坐落土地（下合稱系爭房地）後，即透過永信公司人員表示要向原告買受系爭房地，原告本無意出售，但為了解狀況，遂接受永信公司安排，於109 年11月4 日與被告見面，見面時被告由其友人陪同，被告均默不出聲，由其友人代表發言，其友人表示系爭房地原為被告所有，因被告向劉伊峰借錢而移轉所有權予劉伊峰，約定3 年買回，並稱系爭房屋不可能有每月30,000元租金行情，陪同被告前來的友人，甚且對原告出言「妳沒吃過羹，妳試看看」、「我想住的時候就付妳租金，我不想住的時候，妳就準備花幾佰萬去裝璜」等語，令原告心生恐懼，甚且請永信公司人員轉達原告「我住到不想住的時候，她也沒得住」等語，此有永信公司當日之錄音錄影可查。而經核系爭房屋之建物異動索引，系爭房地應係被告在106 年9 月7 日移轉予劉伊峰，倘依其所言，可知被告在106 年9 月7 日移轉予劉伊峰應是讓與擔保性質，被告與劉伊峰間斷無存有租賃關係之可能，且被告自承系爭房屋不可能有每月3 萬元租金行情，原告復詢問永信公司人員，也表示系爭房屋出租行情，每月不可能超過18,000元，足見被告在109 年1 月13日現場履勘時，向本院執行人員陳稱系爭房屋，由其以每月30,000元承租云云，乃為虛構不實，旨在利用不點交，使大眾卻步不敢承買，避免系爭房屋遭到拍出。
㈡又「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未訂期限者，不適用之」。民法第425 條訂有明文。依本院上述拍賣公告所載以觀，本件被告只是在現場空言主張，並未提出經公證未訂期限之不動產租賃契約書，且至今也未見契約書。是退一步言，縱令被告與劉伊峰間就系爭房屋有未定期限之租賃關係存在，依民法第425 條第2 項規定，也無所有權讓與不破租賃之適用，被告仍為無權占有，爰依民法第767 條第1 項規定，為先位訴之聲明第一項前段之請求。
㈢再按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條有明文規定。又無權占有他人不動產，可獲相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院著有61年台上字第1695號判例意旨可資參照。本件被告無權占有系爭房屋，自屬受有相當於租金之不當利益。經查，本件申報地價每平方公尺為21,760元、土地面積96.33 平方公尺，原告持分4 分之1 ，房屋部分之價格為440,000 元，參照土地法第97條第1 項規定計算，被告受有每月相當於租金之不當利益為8,034元（計算式：21,760×96.33 ×1/4 ＋
440,000 ×10％÷12），爰依民法第179 條規定，為先位訴
之聲明第一項後段之請求。
㈣縱再退萬步言，倘本院審認本件結果，認被告與就系爭不動產果有租賃關係存在，且依民法第425 條第1 項規定，租賃契約對於原告仍然繼續存在，則被告自109 年11月22日起自應按月給付原告30,000元，惟被告迄未給付，爰為備位訴之聲明請求給付租金。並聲明：⒈先位訴之聲明⑴被告應將門牌新北市○○區○○街00號3 樓房屋（包括未辦保存登記增建6004建號建物）騰空遷讓交還原告。並自109 年10月23日起至上述建物遷讓交還原告之日止，應按月給付原告8,034
元。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位訴之聲明：被告應給付原告30,000元。並自109 年11月22日起至清償日止按年息5%之計算利息。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、經查，原告所主張前揭事實，業據其提出系爭房屋之建物登記謄本、法院拍賣公告、本院不動產權利移轉證明書、建物、土地登記謄本、建物異動索引等件影本為證（見本院重簡卷第19至49頁），並經本院依職權調閱本院108 年度司執助字第5487號執行卷宗核閱相符，經核與原告所述相符。復按被告均已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280 條第3
項規定，準用同條第1 項規定，視同自認。是本件被告於言詞辯論期日前相當時期受合法通知，卻均未於言詞辯論期日到場，又未提出準備書狀爭執，應視為對原告主張之事實自認，自堪信原告前述主張之事實應為真實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277 條前段定有明文。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。經查，原告為系爭房屋之所有權人，業經認定如前，被告現占用系爭房屋，並無就其取得占有係有正當權源之事實證明之，自難認為被告屬於有權占用，況參以被告於109 年1 月13日本院執行處前往系爭房屋執行查封時，當場表示其為房客等語，然經檢視執行債權人即訴外人蔡雅雯、高紹媛於執行程序所提出之切結書，亦無從看出被告與劉伊峰之間有成立租賃契約關係，該切結書之當事人為被告與訴外人馬宗凡，且觀諸該切結書所約定租賃期間為3 年，亦已屆期，此有本院108 年度司執助字第5487號執行卷宗在卷可稽，是認被告未舉證證明就其系爭房屋取得占有係有正當權源，且從其餘卷證資料，亦均無從看出被告有何占有權源，則原告前述主張被告無權占用系爭房屋等語應為可採，是原告本於民法第767 條第1 項前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲
得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。是無權占有他人建物，亦可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成建物所有權人之損害，自為社會通常之觀念。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價，建築物價額則係指依該管縣市地政機關估定之價額。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。再房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年度台上字第323 號裁判意旨參照) 。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。承前，被告無權占用系爭房屋，自受有利益，原告並因此受有不能利用系爭房屋之損害，則原告自得依不當得利法則，請求被告給付相當於租金之不當得利。本件原告雖僅請求被告返還系爭房屋，但系爭房屋既不能脫離土地之占有而存在，則原告請求被告給付占用系爭房屋之不當得利，於計算房屋之價額時，揆諸前揭說明，自應計入土地部分。而查，系爭房屋坐落之基地為新北市○○區○○段000 地號土地，面積為96.33 平方公尺，原告之應有部分為4 分之1 ，此有建物、土地登記第一類謄本附卷可稽（見重簡卷第35、37頁），而上開土地自109 年1 月起之申報地價為每平方公尺21,760元（參上開土地登記謄本之記載）。又系爭房屋原告陳報現值為440,000 元，亦有原告所提出之本院不動產權利移轉證書附卷可考（見重簡卷第31頁），再查，系爭房地位於新北市○○區○○街00號，衡以系爭房屋之屋齡43年，惟近鄰地區公共設施配置均衡，周遭有學校、公園、傳統市場及政府機關等，亦有銀行及超級市場等服務性設施，整體公共設施條件尚佳，此有原告所提出之系爭房屋及增建之不動產估價報告書在卷可憑。則綜合斟酌上開系爭房地坐落位置、工商業繁榮之程度、被告使用系爭房屋之經濟利益及其他一切情狀，認被告占有使用系爭房屋相當於租金之利益，致原告所受之損害，應以上開坐落土地申報地價加計系爭房屋現值之年息5%計算為適當。且查，被告現仍居住系爭房屋，並未將系爭房屋返還原告，原告就不能使用系爭房屋之損害自有預為請求之必要，是原告得請求被告給付自109 年10月23日起至被告將系爭房屋遷讓返還原告之日止，每月占用系爭房屋之不當得利計為4,017 元【計算式：﹝96.33 平方公尺×1/
4 ×21,760元＋440,000 元﹞×0.05÷12月＝4,017 元；元
以下四捨五入】，逾此部分之請求，則屬無據。
六、本院既已依原告所主張先位聲明之審理請求權基礎（民法第767 條第1 項前段）判准原告之請求，即無庸再予審究其備位聲明所主張之審理請求權基礎（租賃法律關係）【蓋原告主張如果認為先位請求返還房屋無理由，始審酌備位依租賃法律關係請求被告給付租金】，附此敘明。
七、綜上所述，被告既係無權占用系爭房屋，則原告依民法第767 條第1 項前段所有物返還請求權之規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋（含增建部分），及依民法第179 條規定，請求被告給付自109 年10月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,017 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。本件原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；並依職權宣告如被告預供擔保，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日民事第一庭 法 官 張惠閔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日書記官 林沂㐵