臺灣新北地方法院 - 110年度重訴字第464號（返還土地） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院民事判決 110年度重訴字第464號原告麗麒朝陽大廈管理委員會法定代理人黃婷郁訴訟代理人屠啟文律師黃鈺書律師被告板橋廣福公園公寓大廈管理委員會法定代理人何朝撰訴訟代理人曾威凱律師複代理人邱恩州律師受告知人麗麒開發建設股份有限公司法定代理人賴志忠上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國111年8月4日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地如附圖所示B部分之鐵皮屋、C所示之機車棚雨遮拆除，並將土地騰空返還原告全體區分所有權人。被告不得將坐落前項土地如附圖所示A部分出租、出借予第三人，或為其他妨礙原告全體區分所有權人管領該土地之行為。被告應給付原告新臺幣柒拾壹萬玖仟參佰捌拾元，及自民國一一一年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣柒佰壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟壹佰伍拾萬參仟零參拾元供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175條第1項定有明文。原告於起訴時之法定代理人為吳翊民，嗣於訴訟中先後變更為張銓浩、黃婷郁，其等並具狀聲明承受訴訟（見本院卷131頁、第199頁），經核並無不合，先予敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條、第262條第4項定有明文。原告起訴時聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附圖所示A部分之鐵皮圍籬、棚架、水管及雨遮拆除，並將該部分土地騰空返還原告及全體共有人。㈡被告不得將坐落系爭土地如起訴狀附圖所示A部分土地出租、出借予第三人，或為其他妨礙原告管領該部分土地之行為。㈢被告應給付原告新臺幣（下同）196萬3,830元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並應自民國110 年8月8日起至被告將前開土地騰空返還之日止，按年給付原告72萬7,040元。嗣於訴訟中，因被告已拆除部分地上物，且依新北市板橋地政事務所測量結果而陸續變更聲明，最後聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地如附圖所示B部分之鐵皮屋、C部分之機車棚雨遮及冷氣機拆除，並將該部分土地騰空返還原告及全體共有人。㈡被告不得將系爭土地如附圖所示A 部分範圍出租、出借予第三人，或為其他妨礙原告及全體共有人管領該土地之行為。㈢被告應給付原告77萬3,430元，及自111年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第197頁至第199頁、第231頁、第251頁、第267頁、第301頁），被告就原告部分撤回並未於10日內提出異議，已生撤回之效力；又原告依測量結果更正聲明部分僅為事實上陳述之更正，且請求金額變更乃減縮應受判決事項之聲明，均與前開規定相符，應予准許。貳、實體部分一、原告起訴主張：㈠原告所管理之麗麒朝陽大廈為坐落系爭土地、門牌號碼新北市○○區○○路00○00號大廈（下稱系爭大廈），於完工後依法設置系爭大廈管委會籌備處（下稱籌備處），然不久後發現系爭土地如附圖所示A部分，於不詳年月日起遭被告占用，以停放被告社區內住民及被告對外招租之承租人所有之機車，系爭土地上空亦有被告搭設之水管及雨遮。系爭土地如附圖所示A部分為系爭大廈之法定空地，屬於原告全體共有人所有，籌備處多次向被告協調，惟被告均稱系爭大廈起造人即受告知人麗麒開發建設股份有限公司（下稱麗麒建設公司）曾同意將系爭土地如附圖所示A部分供被告使用云云，拒絕歸還土地，嗣於109年5月8日又擅自架設鐵皮圍籬及棚架。然麗麒建設公司與被告間私下約定，非當然使原告應受拘束，原告及籌備處既已請求被告返還占用土地，自屬拒絕承認麗麒建設公司與被告間之約定，被告要無以渠等之約定對原告主張取得該部分土地之合法占有權源。被告於訴訟中雖已拆除鐵皮圍籬、棚架等部分地上物，然尚有如附圖所示B 之鐵皮屋、C之機車棚雨遮及冷氣機未拆除，原告自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除後將土地騰空返還原告及全體共有人。為避免被告嗣後再有其他妨害原告使用系爭土地如附圖A部分之行為，併依同條項後段規定請求被告不得就前開土地再為無權出租、出借予第三人，或為其他妨礙原告管領該部分土地之行為。㈡又被告於109年5月8日起架設圍籬而排除原告之共有人使用系爭土地如附圖所示A部分，除供被告社區住戶使用外，另外出租第三人，依社會通念可認被告獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法完足使用收益之損害，原告自得依民法179條規定請求被告給付109年5月8日起至110年12月31日相當於租金不當得利，並請求依系爭土地申報地價年息8%計算，共計43萬2,400元。另被告於109年5月23日僱用年籍不詳之人駕駛推土機將原告於系爭土地如附圖A部分之植栽剷除，導致原告受有損害34萬1,030元（包括欄杆7萬6,650元、圍牆與花台15萬7,500元、水車2,100元、盆栽3萬1,650元、剷土機7,350元、有機肥640元、花木一批3萬2,000元、堆高機800元、砂3萬2,340元），原告依民法第184條第1項前規定請求被告賠償損害。總計，原告請求被告給付數額為77萬3,430元等語。㈢並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地如附圖所示B之鐵皮屋、C之機車棚雨遮及冷氣機拆除，並將該部分土地騰空返還原告及全體共有人。⒉如主文第2項所示。⒊被告應給付原告77萬3,4 30元，及自111年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠原告係於109年10月17日始設置，於原告設置前，起造人麗麒建設公司依公寓大廈管理條例第28條第3項規定為系爭大廈之管理負責人，對於系爭土地具有管理權限。又被告於100 年12月1日起向臺灣省桃園農田水利會承租系爭土地，約定租賃期間為100年12月1日起至103年11月30日，於103年9月16日與麗麒建設公司簽訂協議書並經公證（下稱系爭協議書），依其中第3條：「乙方（被告）同意於桃園農田水利會辦理板橋區和平段795地號土地公開標售時，放棄土地法第104條之之優先購買權，乙方亦同意於上開土地標售完成時，放棄未到期之承租使用權。」、第5條：「甲方（麗麒建設公司）廣權路土地開發案，因牽涉795水利會與998國有財產局等兩筆畸零土地，因其狹長土地對甲方無法開發故只取前段到804-1平行，乙方需保留1.5公尺維修通道供甲方社區維修使用，其餘之畸零土地，除甲方同意廣權路55號1樓已建房屋使用外，甲方同意乙方全部使用，並於銷售合約書時載明：本段795水利會與998國有財產局等兩筆畸零土地，甲方已拋棄土地使用及收益之權利，其承銷戶或新的土地所有權人亦同時拋棄土地使用及收益之權利，不得提出異議。」可知，系爭協議書為麗麒建設公司與被告以占有系爭土地為標的所訂立之繼續性債權契約，並約定被告放棄系爭土地優先購買權、未到期之承租使用權，由麗麒建設公司取得系爭土地所有權後，再交由被告無償使用，以利麗麒建設公司興建系爭大廈，藉此最大化利用屬畸零地之系爭土地，系爭協議書之訂立實有利於兩造社區發展，若認系爭協議書對原告不生效力，則系爭協議書之目的難以達成，損害整體社會經濟及雙方當事人之利益，且被告長年於系爭土地設置雨遮、鐵捲門等地上物，原告成員於購置系爭大廈前明知或可得而知系爭協議書及被告占有系爭土地之實況，無令原告成員財產遭受不測損害之虞，為維持法律秩序安定，使系爭議書之契約本旨及社會公益得以完全實現，依最高法院108年度台上字第787號判決意旨，應認原告繼受系爭協議書由原告繼續占有之法效拘束，原告主張被告無權占有系爭土地並請求不當得利，為無理由。又被告係於109年5月23日經麗麒公司同意將植栽剷除，原告當時尚未設置，應以麗麒建設公司為管理負責人，被告得管理負責人之同意而剷除，自無侵權行為可言等語，資為抗辯。㈡並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院之判斷：原告主張被告無權占有系爭大廈全體區分所有權人共有之系爭土地，其得請求被告拆除占用之地上物、返還土地及給付相當於租金不當得利；另主張被告剷除系爭土地上之植栽，應對原告負損害賠償責任等語，被告固不爭執系爭土地之測量結果及其上植栽業經剷除之事實，然就其是否無權占有及應對原告負侵權行為賠償責任，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告是否有權占有系爭土地？原告得否請求被告拆除占用之地上物？㈡原告得否請求被告給付不當得利？㈢被告剷除系爭土地植栽是否構成侵權行為？應否對賠償負賠償責任？經查：㈠被告是否有權占有部分： ⒈系爭土地為系爭大廈之全體區分所有權人共有，而由原告所管理乙節，有系爭土地第二類謄本在卷可稽（見本院卷第35頁），且為被告所不爭執（見本院卷第113頁至第114頁），而被告於系爭土地搭建如附圖所示B之鐵皮屋、C所示之機車棚雨遮，而為被告所屬板橋廣福公園公寓大廈區分所有權人之公共空間等情，業據本院現場履勘確認，並囑託新北市板橋地政事務所測量繪製土地複丈成果圖，有現場照片、附圖所示土地複丈成果圖在卷可佐（見本院卷第215頁至第219頁、第179頁），故原告主張系爭土地遭被告以前開地上物占有，應屬可採。又觀諸原告起訴時檢附現場照片（見本院卷第27頁至第30頁），可見附圖所示A部分靠近系爭大廈處，經被告設置鐵皮圍籬與系爭大廈相隔，且機車遮雨棚以外地面上係有黃色油漆劃設機車停車格，無論停放機車遮雨棚內或外之機車，均需自附圖所示A部分鄰近1003地號土地處對外出入等情，有前開現場照片、本院勘驗筆錄、原告提出機車出入口處照片等件在卷可參（見本院卷第29頁、第165頁至第166頁、第173頁），故原告主張自被告於109年5月8日設置前開鐵皮圍籬起至110年12月31日止，有占有使用附圖所示A部分之事實，亦屬有據。惟原告另主張附圖所示C之機車棚雨遮下方冷氣機亦有占有系爭土地乙節，參酌現場照片可見該冷氣機位於機車遮雨棚下方之轉角處牆面上（見本院卷第29頁、第219頁），而附圖所示C之機車棚雨遮顯非靠近轉角處，兩者位置並非相同，故原告此部分主張，尚無可採。 ⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。原告主張被告無權占有系爭土地附圖所示之A、B、C所示，為被告所否認，依前開說明，自應由被告就其占有之正當權源負舉證之責。惟查： ⑴被告雖提出其與麗麒建設公司簽立之系爭協議書（見本院卷第95頁至第99頁），辯稱其占有使用系爭土地係經麗麒建設公司所同意等語，且系爭協議書第5條記載：「甲方廣權路土地開發案，因牽涉795水利會與998國有財產局等兩筆畸零土地，因其狹長土地對甲方無法開發故只取前段到804-1平行，乙方需保留1.5公尺維修通道供甲方社區維修使用，其餘之畸零土地，除甲方同意廣權路551號1樓已建房屋使用外，甲方同意由乙方全部使用，並於銷售合約書時載明：本段795水利會與998國有財產局等兩筆畸零土地，甲方已拋棄土地使用及收益之權利，其承銷戶或新的土地所有權人亦同意同時拋棄土地使用及收益之權利，不得提出異議。」等內容，然原告並非系爭協議書之當事人，基於債之相對性原則，被告尚無從執麗麒建設公司於系爭協議書對被告所作承諾，而對原告主張有權占有系爭土地。又麗麒建設公司嗣後並未依系爭協議書第5條後段約定，於銷售合約書載明其已拋棄對系爭土地使用收益之權利，亦有原告提出其法定代理人與麗麒建設公司簽立之不動產買賣契約書可憑（見本院卷第235頁至第246頁），故亦無從認定購買系爭大廈之區分所有權人業已對被告拋棄系爭土地之使用收益權利，而不得再對被告主張無權占有。 ⑵被告雖又抗辯：麗麒建設公司為系爭大廈之起造人，為公寓大廈之管理負責人，依最高法院108年度台上字第787號判決意旨，為使當事人締結契約之本旨及社會公益得以完全實現，得例外使第三人受該債權契約關於不動產繼續占有法效之拘束云云。然前開判決意旨提及「…為維持法律秩序之安定，使當事人締結契約之本旨及社會公益得以完全實現，固得例外令第三人受該債權契約關於不動產繼續占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知該債權契約存在及不動產之占有實況，令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，且不悖公平正義及誠信原則者，始為適法」，其適用前提係「第三人明知或可得而知」該債權契約存在及不動產之占有實況，而被告僅泛稱其長年設置鐵捲門、雨遮，可見系爭大廈全體分所有權人明知或可得而知系爭協議書存在云云，惟前開地上物之占有僅為事實狀態，與占有權源即系爭協議書存在與否並無直接關連，況原告於109年10月17日方申請報備成立，卻於籌備階段時即以籌備處名義委請律師寄發109年7月14日律師函文向被告請求拆除系爭土地上之地上物，有新北市板橋區公所109年12月4日新北板工字第1092080388號函文、律師函在卷可稽（見本院卷第25頁至第26頁、第31頁至第32頁），更無從認定原告對系爭協議書內容係屬明知或可得而知，故被告前開所辯，仍無可採。 ⑶是以，被告未能舉證其有權占有系爭土地如附圖所示A、B、C ，則原告依民法第767條第1項前段請求被告拆除附圖所示B 之鐵皮屋、C之機車棚雨遮，以及依同項中段請求被告不得將附圖所示A部分土地出租、出借予第三人，或其他妨礙原告及全體共有人管領該土地之行為，均屬有據；然原告主張之機車棚雨遮下方冷氣機並無占有系爭土地，原告請求被告拆除該冷氣機及返還該部分土地，則無可採。㈡原告得否請求不當得利部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條、第97條亦有明文。 ⒉被告無權占有附圖所示A部分，受有利益係無法律上之原因，原告依前開規定請求被告給付不當得利，為屬有據。本院審酌系爭土地位於住宅區內，附近多為傳統公寓及華廈，距離本院院區約5至10分鐘，面臨可雙向通行之道路，交通及商業發展情形普通等情，有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第160頁），認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息7%計算，應屬適當。而系爭土地109、110年申報地價為每平方公尺2萬2,720元（以公告地價2 萬8,400元之8成計算），有系爭土地公告地價查詢結果在卷可稽（見本院卷第223頁），以被告占有系爭土地如附圖所示A之面積144平方公尺計算，原告就109年5月8日起至110年12月31日止之不當得利數額，得請求被告給付數額為37萬8,350元【計算式：2萬2,720元/平方公尺×144平方公尺×年息7%×1又238/365年＝37萬8,350元】，原告請求逾此數額範圍，則非可採。㈢被告有無侵權行為部分： ⒈原告主張被告於109年5月23日雇工剷除系爭土地附圖所示A部分之植栽等語，業據其提出花台拆除前之照片、拆除時之影片截圖、訴外人勁維工程有限公司109年5月23日開立品名為「社區花台人行道拆除清運」之統一發票為佐（見本院卷第225頁、第227頁、第247頁），被告就其有前開雇工拆除花台及支付費用等事實並不爭執（見本院卷第303頁至第304頁），雖辯稱係麗麒建設公司請被告先把土除去，並請被告代墊費用云云，然前開花台乃系爭大廈全體區分所有權人所共有，麗麒建設公司無權同意被告拆除，故原告主張被告有侵害系爭大廈全體區分所有權人共有財產權之侵權行為，應為可採。至於被告又抗辯其依系爭協議書有系爭土地如附圖A 部分之使用收益權利，系爭協議應由原告成立後承擔云云，然原告並非系爭協議書當事人，亦無明知或可得而知系爭協議書而應受其拘束之情形，如前所述，故被告此部分所辯，仍無可採。 ⒉按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。原告主張花台興建時支出欄杆7萬6,650元、圍牆與花台15萬7,500元、水車2,100元、盆栽3萬1,650元、剷土機7,350元、有機肥640元、花木一批3萬2,000元、堆高機800元、砂3萬2,340元，共計34萬1,030元等語，業據其提出前開費用之統一發票、收據等件為佐（見本院卷第43頁至第44頁、第46頁至第53頁），被告就前開單據之形式真正並未爭執（見本院卷第253頁），本院審酌原告提出花台拆除前照片、拆除中之影片截圖可見原設置之欄杆、圍牆及花台及草皮，且衡情花台設置需有水車、盆栽、花木、肥料、砂及剷土機、堆高機之使用，堪認原告主張之前開費用與花台設置有關，故原告請求被告賠償前開費用34萬1,030元，為屬可採。至於被告雖辯稱單據所載買受人均為麗麒建設公司，並質疑能否以興建時支出費用作為損害賠償依據云云，然系爭大廈為麗麒建設公司所興建並出售予全體區分所有權人，則花台興建費用由麗麒建設公司支付，乃屬當然，惟花台為系爭大廈公共區域，於麗麒建設公司出售系爭大廈後已由全體區分所有權人所共有，則該花台遭拆除之損害自屬原告之損害，故被告前開所辯，仍無可採。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於110年9 月24日送達被告，有送達證書在卷可稽，而原告係於起訴時即請求計至被告返還土地之日止之不當得利，被告迄今並未給付係屬給付遲延，故原告就不當得利37萬8,350元、侵權行為賠償34 萬1,030元，共計71萬9,380元，均請求自111年1月1日起算之法定遲延利息，未逾得請求之範圍，為屬可採。五、綜上所述，被告無權占有系爭土地如附圖所示A、B、C，應將附圖所示B之鐵皮屋、C之機車遮雨棚拆除，並返還該部分土地予原告全體區分所有權人，且不得就附圖所示A部分土地為出租、出借或妨害原告全體區分所有權人管領之行為；另被告使用附圖所示A部分土地受有不當得利，且剷除該部分植栽係侵害系爭大廈全體區分所有權人財產權之行為。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條前段、第184條第1項前段請求被告給付如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　1　　日民事第四庭法　官　莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　1　　日書記官　李瑞芝

臺灣新北地方法院110年度重訴字第464號

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