臺灣新北地方法院110年度重訴字第626號｜法律人

臺灣新北地方法院民事判決 110年度重訴字第626號原告詮國不動產開發有限公司法定代理人楊淑慎訴訟代理人張志剛律師被告允成工業股份有限公司法定代理人吳卿曉被告和成鋼鐵股份有限公司法定代理人吳卿曉上二人訴訟代理人駱忠誠律師上列當事人間請求給付仲介費報酬等事件，本院於民國112年10 月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）756萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第9頁），嗣於民國111年8月7日具狀將更正聲明：㈠被告允成公司應給付原告378萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告和成鋼鐵公司應給付原告378萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷一第215頁）。㈡願供擔保請准宣告假執行。經核係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：被告允成工業股份有限公司（下稱允成公司）為新北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱19地號土地）之所有權人，被告和成鋼鐵股份有限公司（下稱和成鋼鐵公司）為坐落19地號土地上建物（以下就建物及19地號土地合稱系爭房地）之所有權人，2家公司法定代理人均為吳卿曉（下稱吳卿曉）。兩造間於民國110年5月11日訂立系爭房地專任委託銷售契約（下稱系爭契約），約定銷售價格為新臺幣（下同）430,000,000元，服務報酬為成交價1%。原告於110年3 月5日與訴外人葉祥春（下稱葉祥春）就系爭房地訂立買賣斡旋契約書（下稱斡旋契約），約定服務報酬為買賣成交總價1%（含稅），葉祥春簽發發票日110年3月5日、受款人和成鋼鐵公司、面額1,000萬元之支票（下稱斡旋金支票）交付原告，嗣吳卿曉於110年6月1日收受斡旋金支票，同意出售系房地，並於買賣斡旋金契約書簽名，且於斡旋金支票影本上加註之：「一、買賣雙方同意配合銀行融資70% 承貸買方自備款30%，二、買賣雙方同意銀行履約保證，三、買方其銀行確認融資達70%承貸成數後，訂金再軋入賣方戶頭，110年6月14日止。」後簽名，吳卿曉並與原告承辦人梁錫倫議定賣方應給付原告成交總價之0.8%為服務報酬。嗣台灣中小企業銀行（下稱中小企銀）於110年7月7日會勘系爭房地後同意提供系爭房地總價70%貸款，並願為系爭房地買賣之履約保證，葉祥春與允成公司、和成鋼鐵公司就系爭房地之買賣契約已成立。詎被告於中小企銀表示願提供70%貸款並為系爭買賣之履約擔保後單方更改付款方式將第一期之頭期款、第二期備證款改為簽約備證同時完成，並表示8月6日沒談成就不賣了。嗣被告於110年8月21日將斡旋金支票寄給原告，藉故不賣系爭房地，有違誠實信用原則，原告自得向被告請求給付居間報酬336萬元，且依民法第371條前段規定，被告應各給付原告168萬元。又原告依其與葉祥春間買賣斡旋金契約約定得向葉祥春請求支付服務報酬420萬元，被告明知原告與買方間有以成交總價1%之服務報酬約定，故意不賣，為民法第184條第1項後段之侵權行為，原告自得請求所受損害計420萬元，被告應各給付原告210萬元。為此，先為依系爭契約約定及民法第184條第1項後段規定請求被告各給付原告378萬元本息，備位依原告與葉祥椿堅買賣斡旋金契約書約定位主張等語。並聲明：㈠被告允成公司應給付原告3 78萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告和成鋼鐵公司應給付原告378萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告法定代理人吳清曉與原告簽訂專任委託銷售契約，約定委託銷售期間為110年5月11日起至110年6月11日止，原告雖於110年6月1日將記載受款人為和成鋼鐵公司之斡旋金支票交付與吳清曉，惟遲至110年6月14日仍未與被告簽訂系爭房地買賣契約，被告也依照斡旋金支票影本所載約定未將該斡旋金支票提示付款。本件買方未準備好自備款，110年8月2日梁錫倫將草擬之不動產買賣契約Line給被告，除將買方改為聯廷企業有限公司，並於該草擬之買賣契約書第18條記載：「買賣雙方約定，買方至遲於民國年月日前確認本契約買賣標的得獲成交價7成（即新台幣貳億玖仟肆佰萬元整）之金融機構房屋貸核貸款。買方及賣方同意須由買方取得銀行融資貸款本契約70%之價金為條件，倘買方未能取得銀行融資70%之條件，本契約自動解除，並無條件返還簽約金，顯見買方於110年8月2日尚未取得銀行同意貸款70%之價金，否則何須擬「倘買方未能取得銀行融資70%之條件，本契約自動解除」之內容。再者梁錫倫於110年8月5日LINE給被告表示：「因疫情關係農曆7月（為國立8月8日至9月6日）不宜簽約」，顯見係買方不願意簽約。故中小企銀函覆因欠缺授信重要申貸文件（買賣合約書）而撤案，非被告行為所致。梁錫倫以疫情及農曆7月不宜簽訂系爭房地產買賣契約為由，拖延簽約外，亦向被告表示「大方向不變，細節與介面租約問題可望在這期間達成共識」，可見系爭房地買賣契約內容仍未協議完成，吳清曉已通知梁錫倫8月6日前沒談成就不賣了，原告承辦人梁錫倫於110年8月6日後即未再與被告聯絡，被告因而於110年8月21日將斡旋金支票退還與原告。系爭房地買賣契約並未成立，原告以成交價0.8%計算報酬，自不足採。另基於債之相對性，原告亦不能依與葉祥春間買賣斡旋金契約約定向被告請求。系爭買賣契約未簽約完成係可歸責於原告及買方葉祥春，被告並未為侵權行為侵害原告權利，亦無違反誠信原則，原告請求被告各給付原告378萬元，為無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造間不爭執之事項：（見本院卷二第186至187頁）㈠被告允成公司為19地號土地之所有權人，被告和成鋼鐵公司為坐落19地號土地上建物（即新北市○○區○○段○○段000○號門牌號碼新北市○○區○○○路0號之1）之所有權人，2家公司法定代理人均為吳卿曉。㈡原告於110年3月5日與訴外人葉祥春訂立買賣斡旋契約書，約定服務報酬為買賣成交總價1%（含稅），葉祥春簽發發票日110年3月5日、受款人和成公司、面額1000萬元之斡旋金支票交付原告。㈢原告於110年6月1日將斡旋金支票轉定金交付予吳卿曉，吳卿曉於斡旋金支票影本上加註之：「一、買賣雙方同意配合銀行融資70%承貸，買方自備款30%。二、買賣雙方同意銀行履約保證。三、買方與銀行確認融資達70%承貸成數後，訂金再入賣方戶頭，110年6月14日止」文字後簽名。㈣原告於110年8月2日將草擬之系爭房地買賣契約書以LINNE傳送給吳卿曉，買方記載為聯廷企業有限公司。吳卿曉旋即回覆：「若8月6日前沒談成就不賣了。謹此告知！謝謝」。梁錫倫收到後旋即回覆：「收到了！謝謝您！」㈤梁錫倫於110年8月5日以LINE傳送：「大方向不變，細節與介面租約問題可望在這期間達成共識」、「銀行方面與付款條件已定案了沒問題，只是疫情與農曆七關係暫時等7月過後8月就簽約」等語予吳卿曉。㈥梁錫倫於110年8月6日以LINE傳送：「銀行方面與付款條件已定案了沒問題，只是疫情與農曆七關係暫時等7月過後8月就簽約」等語予吳卿曉。㈦被告收受斡旋金支票後迄未提示付款，並由被告允成公司於1 10年8月21日將斡旋金支票寄給原告。四、茲就兩造之爭點說明本院之判斷：㈠原告先位依系爭契約及侵權行為之法律關係請求被告各給付原告378萬元，為無理由： ⒈原告主張被告法定代理人吳卿曉有於110年5月11日與被告公司承辦人梁錫倫簽訂系爭房地專任委託銷售契約之事實，有原告提出之專任委託銷售契約書影本附卷可稽（見本院卷一第115頁），堪信為真。惟上開契約當事人欄記載簽約當事人係吳卿曉，並非被告。又依上開契約第三條約定銷售期間為110年5月11日起至110年6月11日，吳清曉收受斡旋金支票後又同意延至110年6月14日止，亦有原告提出之斡旋金支票，及吳卿曉在斡旋金支票影本上記載：「一、買賣雙方同意配合銀行融資70%，買方自備款30% 」、「二、買賣雙方同意銀行履約保證」、「買方與銀行確認融資達70%承貸成數後，訂金再軋入賣方戶頭，110年6月14日止」等語可資佐證（見本院卷一第119頁），嗣梁錫倫再將銓國不動產斡旋金契約書LINE給吳卿曉，吳卿曉回以「若8月6日前沒談成就不賣了。謹此告知！謝謝」等語，足見吳清曉同意延長銷售期間至110年8月6日。是以被告縱因吳卿曉為法定代理人，須負表見代理責任，被告與原告間就系爭房地銷售專任委託銷售契約期間約定至110年8月6日止，堪予認定。 ⒉原告固主張已為被告找到符合被告要求之買主，並將斡旋金支票交付吳清曉，依民法第248條規定，推定被告與買家間就系爭房地之買賣契約成立云云，經查：被告之法定代理人吳清曉收受斡旋金支票之事實，為被告所不爭執，惟吳清曉收受時表示「買方與銀行確認融資達70%承貸成數後，訂金再軋入賣方戶頭」等語（見本院卷第119頁），佐以被告收受斡旋金支票後迄未提示付款，並由被告允成公司於110年8月21日將斡旋金支票寄給原告，足見吳卿曉之意思表示應解釋為斡旋金支票未軋入賣方戶頭前，仍未收受訂金，須於軋入支票後，始為收受訂金。則依被告提出梁錫倫LINE給被告之對話內容及原告提出之梁錫倫LINE給吳卿曉之對話內容（見本院卷一第89至91頁；第57頁），梁錫倫雖表示「銀行方面總行原則上已同意撥貸總價70%正式簽約後就可順利進行一切撥貸事宜」、「大方向不變細節與介面租約問題可望在這段期間達成共識」等語，充其量僅為銀行原則上同意撥貸總價70%，惟仍要等待正式簽約後再核貸，難認銀行以確認核貸總價70%。再佐以梁錫倫傳給吳卿曉之買賣契約第18條約定：「買方至遲於民國年月日前確認本契約買賣標的德或成交價七成（即新台幣貳億玖仟嗣佰萬元整）之金融機構房貸款核貸」，（見本院卷一第33至55頁），並未填載已確認銀行同意貸款總價70%，自難認買方已與銀行確認融資達70%承貸成數，故吳卿曉收受斡旋金支票後未提示付款，嗣由被告允成公司於110年8月21日將斡旋金支票寄給原告，為兩造所不爭執，自難認被告收受斡旋金支票即為收受訂金。 ⒊又按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其於具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。況不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441號判決、最高法院79 年台上字第1357號判決、80年台上字第1883號判決要旨參照）。經查：證人葉祥春證稱：（問：農曆七月之前為什麼沒有簽約？）那時候還有很多細節，大樓裡面還有羽毛球館，希望賣方清除羽毛球館的合約，我們買下之後再出租，羽毛球館賣方有投資，所以租金壓比較低，希望賣方解約我們再重新出租等語（見本院卷二第121頁），核與梁錫倫LINE給吳清曉：「大方向不變細節與介面租約問題可望在這段期間達成共識」（見本院卷一第91頁）一致，足徵葉祥春與被告間就系爭房地買賣契約內容尚在協商，難認葉祥春與被告間就系爭房地買賣契約因原告交付被告斡旋金支票即已成立。⒋按稱居間者，謂當事人約定，一方為他人報告訂約之機會或為訂約媒介、他人給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項定有明文。本件被告與葉祥春或聯廷企業有限公司間就系爭房地買賣交易並未達成之事實，業經本院認定如前，原告雖已將買方欲以被告知條件買受系爭房地，惟買賣契約尚未成立，從而，原告依系爭契約及居間之法律關係，請求被告給付以430,000,000元之0.8%計算之服務報酬，為無理由，不應准許。 ⒌按侵權行為保護之客體，主要為被害人之固有利益(又稱持有利益或完整利益)，民法第184條第1項前段所保護之法益，原則上限於權利(固有利益)，而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害；而學說上所謂「純粹經濟上損失」或「純粹財產上損害」，係指其經濟上之損失為「純粹」的，而未與其他有體損害如人身損害或財產損害相結合(最高法院110年度台上字第2150號民事判決意旨參照)。又按同條項後段所謂背於善良風俗，係指違反保護個人法益之法規，或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗者而言(最高法院107年度台上字第2327號判決意旨參照)。經查：吳清曉於110年6月1日收受斡旋金支票後表示「110年6月14日止」，並未違反系爭契約約定（系爭契約原約定委託銷售期間為110年5月11日起至110年6月11日止），且符合原告與葉祥春間買賣斡旋金契約第3條約定收受斡旋金支票後應於10日內訂立契約，難認有擅自變更系爭契約之情形。再觀之被告與梁錫倫間LINE對話內容：「被告：若8月6日沒談誠就不賣了。僅此告知！謝謝。梁錫倫：收到了！謝謝您」等語，梁錫倫亦無何反對之意思表示（見本院卷第57頁），則依吳卿曉與梁錫倫簽訂之專任委託銷售契約書已約定委託銷售期間至110年6月11日止（見本院卷一第115頁），吳卿曉表示至110年8月6日，乃同意委託銷售期間延長至110年8月6日止，無違反誠實信用原則。原告遲至110年8月6日仍無法完成系爭房地買賣契約簽訂事宜，被告因而不再委託原告銷售系爭房地，純粹為經濟上之活動，難認有何悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗，且原告所失利益為純粹經濟上之利益，原告依民法第184條第1項後段規定請求被告賠償所受損害420萬元，依法不合，為無理由，不應准許。㈡原告備位主張依原告與葉祥春間居間契約之約定請求被告各給付250萬元（合計500萬元），為無理由：經查：觀之原告與葉祥春間買賣斡旋金契約第3條約定：「一、於本契約有效期間，賣方同意依買方條件出售，或買方購買總價已達賣方委託價格及付款條件時，次斡旋金即轉為訂金，此契約即自動視為定金收據，買賣雙方應於十日內至受託人所指定處所簽訂不動產買賣契約書，否則基於受託人義務，將另行以書面信函通知買賣雙方。屆時若為買方因素無法履行買賣契約時，賣方得沒收其訂金。若為賣方之因素，則須加倍返還其訂金。而賠償之訂金，其中一半作為受託人之服務報酬。」，有該契約書附卷可稽（見本院卷第29頁），故依原告與葉祥春約定，於被告收受斡旋金支票後10日內葉祥春應與原告就系爭房地訂立書面買賣契約。而買方葉祥春因農曆7月不願訂約乙節，已如前述，被告又已向原告表示延長委託銷售期間至8月6日（見本院卷第5頁），葉祥春違反其與原告間約定應於被告收受斡旋金後10日內訂約，致系爭房地買賣契約無法於被告委託原告銷售期間簽訂完成，且非可歸責於被告之事由，原告依其與葉祥春間上開契約第3條約定，請求被告給付訂金1000萬元之1/2即500萬元，依法不合，為無理由。六、綜上所述，原告先位依系爭契約及侵權行為之法律關係及民法第371條規定，備位依其與葉祥春間買賣斡旋金契約約定，請求被告允成公司應給付原告378萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告和成鋼鐵公司應給付原告378萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請，亦失所附麗，不應准許，應予駁回。七、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　31　　日民事第一庭法　官　朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　1 　　日書記官　黃翊芳

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