臺灣新北地方法院111年度訴字第1246號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 112 年 05 月 30 日
• 法官: 許映鈞
• 原告: 王若宜
• 被告: 王寵傑

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1246號
原 告 王若宜
訴訟代理人 鍾佩君律師
張凱琳律師
被 告 王寵傑

上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國112年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣（下同）1,262,240元，及自民國111年1
月29日起至清償日止按年息5％計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以420,000元供擔保後，得為假執行。但被告如於
假執行程序實施前，以1,262,240元為原告預供擔保，得免為假
執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告1,262,240元，及自起訴狀
繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。及
願供擔保請准宣告假執行。並主張如下：
㈠原告於民國110年7月1日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱
系爭買賣契約），向被告購買座落於新北市○○區○○段000地
號土地所有權應有部分100/1000，及其上門牌號碼新北市○○
區○○路000巷0弄00號5樓建物所有權全部（下稱系爭房屋）
，約定買賣價金為980萬元，原告並已依約定之付款方式分
成四期給付全部價金予被告，被告亦於110年9月10日將系爭房屋交付予原告。嗣原告於同年12月間進行房屋裝潢工程時，經裝潢工人告知系爭房屋之天花板壁面混凝土嚴重剝落，並有鋼筋裸露且生鏽之情形，原告與被告遂分別自費委請兩家檢驗公司進行檢驗，原告委請立鋼國際工程股份有限公司，被告委請輻而磨砂科技偵檢有限公司，皆進行「硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗」（即海砂屋檢驗），立鋼國際工程股份有限公司試驗結果達0.710kg/m³(平均值），而輻
而磨砂科技偵檢有限公司試驗結果更高達1.065kg/m³(平均
值），始發現系爭房屋混凝土之強度未達規範合格要求，屬於高氯離子含量建築物，因此導致結構強度降低之重大瑕疵，嚴重影響居住安全。
㈡系爭房屋建築完工年份為78年，雖當時尚無混凝土氯離子含量之標準，但我國於83年修訂之混凝土國家標準，訂有混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定，最大容許值為0.6kg/m³於87年6月25修訂標準為0.3kg/m³，又於104年修訂標準為0.15kg/m³，系爭房屋已遠遠超標。氯離子超標會產生慢性腐
蝕作用，對於建物之居住安全造成威脅，因此，建物於「建造時」雖未設有氯離子含量之國家標準，但隨著時間之變化，氯離子含量對建物之腐蝕作用仍然存在，是於買賣標的物有氯離子含量過高之情事時，不得以建造時未設有氯離子含量之國家標準，即認買賣時該標的物氯離子含量過高，並非物之瑕疵。原告於110年7月1日向被告購買系爭房屋時簽訂
之不動產標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書），被告在第29項記載「本標的物是否曾做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測」先是勾選「是」之後卻改為「否」，顯有刻意隱瞞之情形。且原告僅掀開天花板即可見壁面有嚴重掉落及管線生鏽之情形，自非屬被告不知之重大瑕疵。且被告亦在第35項記載「本標的物房屋鋼筋有無裸露」勾選「否」，故被告交付之房屋與擔保之品質不一致。又原告向被告購買系爭房屋時簽訂之增補契約（下稱系爭增補契約）中第十一項内容僅記載標的物之漏水，賣方不負瑕疵擔保責任，亦無其他特約條款。再者，原告向被告購買系爭房屋時簽訂之不動產成交案件實際資訊確認表第八條特殊交易情狀也未勾選「瑕疵物件」，可見原告在簽訂系爭房屋買賣契約時，無從得知系爭房屋有海砂屋之重大瑕疵。
㈢按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物
依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」次按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條（第354至358條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」依一般社會觀念，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，而房屋之混凝土氯離子含量倘過高，已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，且為交易大眾所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減損。是房屋混凝土中氯離子含量過高，對於房屋結構安全造成影響，自有減少一般房屋所應具有之通常效用，而應認為物之瑕疵，故被告應負瑕疵擔保責任。原告自得依民法第359條之規定，請求被告減少
價金。
㈣本件業經大一不動產估價師事務所鑑定完成（不動產估價報告書案號：112新北院111訴1246號，下稱系爭報告），爰依其認定之減損率12.88%，而本件系爭房屋原告買受之價金為980萬元，依上開減損率計算，應減少價金數額為1,262,240元(計算式：980萬元 X12.88％=1,262,240元)，自應由被告賠償之。
二、被告則聲明：原告之訴駁回。並以下列情詞置辯：
㈠我也不知道系爭房屋是海砂屋，原告買房子的時候都已經看過房屋現況，也有看到房屋鋼筋裸露。原告看屋時，仲介有把天花板打開，讓原告看鋼筋裸露的狀況。我當時有跟仲介說，我可以花30萬元把裸露的天花板封起來，但是後來仲介說原告沒有這個要求。當時就是因為鋼筋裸露會脫落，所以我才做輕鋼架把天花板擋起來，因為要出租，輕鋼架的天花板才能易移除。
㈡買賣當時我有說是現況交屋，當初原告買的時候瑕疵他們都有看到，我原本還說可以補貼30萬元，是原告他們說用，海砂屋的部分我完全不知情，這些都是透過仲介傳話的等語。三、兩造不爭執之事實如下：
㈠兩造有簽訂系爭買賣契約，約定被告以980萬元將系爭房屋賣
給原告，原告已經將價款全數交付完畢，被告亦已將系爭房屋移轉所有權並交付給原告。
㈡被告在系爭現況說明書第29項「本標的物是否曾做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測」先是勾選「是」之後卻改為「否」；第35項「本標的物房屋鋼筋有無裸露」勾選「否」。
㈢系爭增補契約第十一項約定：「買賣雙方確認，本買賣標的物之漏水賣方不負瑕疵擔保責任，買方自行修繕。」
㈣系爭房屋之天花板確有鋼筋裸露之情形（見台北地院111年度
訴字第1933號卷第32-38頁）。
㈤系爭房屋經立鋼國際工程股份有限公司、輻而磨砂科技偵檢有限公司，進行「硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗」（即海砂屋檢驗）之鑑定結果，系爭房屋之混凝土中水溶性氯離子含量均超過國家標準。且經本院再請台灣檢驗科技有限公司為同一事項之鑑定，共鑽取三處樣本，鑑定結果分別為1.01、0.94、0.79kg/m³，均遠逾國家標準之上限（見本院
卷第71頁）。
四、本院認定如下：
㈠本件被告應就系爭房屋為海砂屋一事，負出賣人之瑕疵擔保責任，理由如下：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除
其契約或請求減少其價金，民法第354條、359條前段分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。經查，房屋之混凝土中水溶性氯離子含量是否符合國家標準，有無俗稱「海砂屋」存在之情形，影響房屋之交易價值甚鉅，此乃眾所週知之事實，是本件系爭房屋既存在兩造所不爭執氯離子含量超標之「海砂屋」情事，自屬物之瑕疵無疑。
⒉次按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。又當事人就買賣瑕疵擔保責任所約定之「保固條款」，其法律效果為何？應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之（最高法院104年台上字第550號判決意旨參照）。查本件被告辯稱本件係依現況交屋，而且買受人於買賣當時都已經知道有瑕疵等語，惟此為原告所否認。本院判斷如下：⑴依證人李明震於本院審理中證稱略以：我是房屋仲介，有仲介兩造系爭房屋買賣，有陪兩造看房，當時沒有提到海砂屋，只提到漏水問題。當時也沒有看到鋼筋裸露的情形，因為屋頂板子沒有掀開。被告有說第二間房間屋頂是輕鋼架，因漏水有修繕痕跡。當時有簽不動產標的物現況說明書，是我詢問被告代為勾選。編號29詢問是否做過氯離子檢測，被告當時有客人，我問第一次他說有，後來再確認是沒有，所以作更改。編號35問鋼筋有無裸露部分，現場看過沒有，所以問被告，他說沒有。依據我從事仲介的行規，系爭房屋照片所示的情況，就是鋼筋裸露。本件我有問過被告系爭房屋是否為海砂屋，被告說沒測過，我有跟原告說沒測過，原告也沒有要求測。被告有說過用原屋況交屋等語（見本院卷第50-52頁）。核與系爭增補契約第十一項僅約定賣方即被
告就系爭房屋「漏水部分」不負瑕疵擔保責任（不爭執事項㈢）之情相符，自堪採信。由此可見，本件原告於買受系爭房屋時就天花板鋼筋裸露一事並不知情，兩造亦無特約賣方即被告就海砂屋之瑕疵可排除其擔保責任。
⑵再者，本件被告於審理中一再自陳，其本人在賣房子的時候，根本也不知道系爭房屋為海砂屋等語。是以，被告既然對此毫不知情，自難想像被告與原告締結系爭買賣契約時，會特約排除免負海砂屋之瑕疵擔保責任，其理甚明。況且，被告於本院審理中自陳：「就是因為鋼筋裸露會剝落，所以我才作輕鋼架把天花板擋起來。」（見本院卷第32頁），足見被告係明知系爭房屋有天花板鋼筋裸露之情形，卻於現況告知書上告訴仲介勾選無此情形存在，而有隱瞞上述瑕疵之情狀，是被告再辯稱本件其本人有說是以現況交屋，故得免除海砂屋之瑕疵擔保責任云云，顯非可採。
⒊綜上，本件被告應就系爭房屋為海砂屋一事，負出賣人之物之瑕疵擔保責任，原告依前述法律規定請求就系爭買賣契約減少價金，自屬於法有據。
㈡原告就系爭買賣契約得請求減少價金之數額，本院認定如下：
⒈本件就系爭房屋於兩造交易當時因海砂屋影響之房屋價值一事，經兩造同意送請大一不動產估價師事務所為估價，鑑定結果為：如未考量氯離子鑑定報告，系爭房屋之正常價格為9,478,000元，若考量氯離子鑑定報告，則減損率
為12.88％，減損金額為122萬元，系爭房屋之價格減少為8
,258,000元等情，有估價報告書一冊在卷可按。
⒉本件原告主張依上開鑑定報告所載減損率12.88％，本件系
爭房地交易價格為980萬元，故因海砂屋之瑕疵所造成之
系爭房屋價值減損為1,262,240元(計算式：980萬元 X12.88％=1,262,240元)，得作為原告請求本件減少價金之依據
等語，與前述調查證據之結果相符，自堪予採認。
五、綜上所述，本件原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，而請求被告給付應減少價金之數額1,262,240元，及自起訴狀繕
本送達翌日（即111年1月29日）起至清償日止按年息5％計算
之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又原告聲請供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。另依民事訴訟法第392條第2項之規定，依職權酌定被告預供相當之擔保金額後，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　30　　日民事第六庭 法　官　許映鈞
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　30　　日書記官　陳逸軒