臺灣新北地方法院111年度訴字第2629號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 113 年 06 月 21 日
• 法官: 陳幽蘭
• 原告: 鄭幼霞
• 被告: 許信雄、許睿綱

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第2629號
原 告 鄭幼霞
訴訟代理人 許俊明律師
被 告 許信雄
許睿綱
上二人共同
訴訟代理人 石真妮律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告許信雄應給付原告新臺幣1,015,563元，及自民國111年11月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告許信雄負擔46％，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣338,000元為被告許信雄供擔
保後，得假執行；但被告許信雄以新臺幣1,015,563元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴先位聲明原為：㈠被告許信雄及被告許睿綱應連帶給付原告新臺幣（下同）2,637,879元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息百分之5計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。備位聲
明：㈠被告許信雄應給付原告2,637,879元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供
擔保請准宣告假執行。嗣於民國113年3月29日言詞辯論期日將請求金額變更為2,196,470元（見本院卷二第26頁），核
屬減縮應受判決事項之說明，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告於111年3月3日經由中信房屋樹林中山加盟店（即宏創不
動產股份有限公司，下稱中信房屋）之居間仲介，以790萬
元向許信雄購買門牌號碼新北市○○區○○路○○巷00號4樓之房
屋(下稱系爭房屋)及其所座落之土地（下合稱系爭房地），並簽定買賣契約（下稱系爭買賣契約），上開購買程序皆由許信雄之子即許睿綱出面洽談，原告及許信雄嗣於111年4月12日點交系爭房地。惟原告於111年5月12日委託厚昇工程顧問有限公司（下稱厚昇公司）鑑定系爭房地之混凝土氯離子含量，依據111年5月18日厚昇公司氯離子含量試驗報告所示：「4F版（塊狀）為0.245kg/m³」、「4F樑（靠廁所）（粉末）為0.046kg/m³」，其中之「4F樑（走道）（粉末）為1.445kg/m³」，遠逾0.6kg/m³之法定標準。又系爭房地於111
年7月18日發生天花板崩塌掉落之情形，經原告拆除全室之
天花板裝潢後發現系爭房地有多處鋼筋裸露及水泥塊剝落，且後方樑下更有以C型鋼對接組合成的方型鋼樑支撐結構所
做之補強。原告嗣委請臺北市土木技師公會鑑定系爭房地，鑑定結果可知系爭房地有「氯離子含量超過0.6kg/m³之法定標準」及「現況之樑及版都有鋼筋鏽蝕外露現況，鋼筋鏽蝕程度已經造成鋼筋斷裂及斷面積減少，程度達嚴重狀況，因此承載力已經無法達到原設計的安全需求」之情形，而有減少房屋應具有之價值及效用而屬物之瑕疵。
㈡先位聲明部分：
許信雄既於69年8月25日因買賣登記取得系爭房地，至000年0月0日出售時止，持有上開房地已逾41年之久，對於系爭房屋有多處鋼筋裸露及水泥塊剝落，且後方樑下更有以C型鋼
對接組合成的方型鋼樑支撐結構所做之補強等情形應知之甚詳，卻於出售時故意隱瞞，甚於不動產說明書現況調查表上對於「樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」及「房屋鋼筋有無裸露」之項目皆勾選「否」，顯見被告2人故意隱瞞系爭房
屋存在上開瑕疵，而共同詐欺原告，致原告受有鑑定費用133,450元(厚昇公司鑑定費6,300元、土木技師公會鑑定費45,000元、土木技師公會委託鄭兆鴻土木事務所材料實驗室試
驗費用5,500元、裝潢拆除費用76,650元)、結構修復補強費用670,400元、租金損失468,000元、將來轉售價格損失348,591元、回復原狀之裝潢費用376,029元、精神慰撫金200,000元，共2,196,470元（計算式：670,400元+468,000元+348,591元+376,029元+200,000元）之損害，爰依民法第184條第2項及185條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：⑴被告2人應
連帶給付原告2,196,470元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
㈢備位聲明部分：
系爭房地具有瑕疵，且欠缺不動產說明書保證之品質，爰依民法第179條、第359條、第360條之規定，向許信雄主張減
少價金及損害賠償等語。並聲明：⑴被告許信雄應給付原告2
,196,470元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠共同侵權行為部分：不否認系爭房地具有鋼筋外露、水泥塊剝落之瑕疵，惟否認具有氯離子過高之瑕疵。系爭買賣契約雙方為原告與許信雄，許睿綱僅為單次代理許信雄洽談簽約事宜，並無涉系爭買賣契約之相關權利義務，應無連帶賠償之責任。再許信雄雖長年居住於系爭房屋內，從未發生過漏水或鋼筋外露之情事，且觀諸天花板崩落之位置，本擺放頂天之電視系統櫃，亦即在系爭買賣契約簽訂前，並無任何漏水或天花板坍塌之情事，原告在簽約前已多次到場確認屋況，許信雄並無詐騙可能。
㈡瑕疵擔保部分：
許信雄就系爭房地瑕疵之修繕及復原從未拒絕，惟對於原告各項費用之請求，有下列意見：
⒈鑑定費用133,450元：此為原告起訴前之蒐集個人證據之方法
，應自行負擔。
⒉結構修復補強費用670,400元：同意支付此部分費用。
⒊將來轉售價格損失348,591元：原告係以氯離子單點超標作為
系爭房屋為海砂屋之理由，然其陳述並非檢測實務之標準，可認系爭房地並無氯離子超標，亦無交易價值減損之問題。⒋回復原狀之裝潢費用：系爭房地天花板掉落之處為客廳，估價單所列其餘房間、房門均非必要修繕項目；又系爭房地原本之裝潢已長達30至40年，早已不堪使用，計算折舊後已無殘值。
⒌租金損失部分：因原告於發現瑕疵存在時即通知許信雄，許信雄於知悉瑕疵時即有通知原告可隨時進場施作，且告知其3個月內即可將相關瑕疵修繕完畢，兩造亦有約定好進場時
間，後原告反悔始導致本件瑕疵修補尚未完成，故原告應僅得主張3個月之租金損失。
⒍精神慰撫金：系爭房地具有瑕疵屬財產上損害，並無身心減損，更無侵害其他人格法益且情節重大，原告此部分主張洵屬無據。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如獲不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷一第443頁）：
㈠許信雄於110年9月11日以前委託中信房屋樹林中山加盟店出售系爭房地，原告於111年3月3日經由中信房屋樹林中山加
盟店居間仲介，向許信雄購買系爭房地，約定價金為790萬
元。
㈡系爭房地買賣事宜係由許睿綱擔任許信雄之代理人，由許睿綱處理。
㈢原告與許信雄於111年4月12日點交系爭房地。
㈣原告於111年5月13日將系爭房地出租與第三人張鎧薇，約定租期自111年5月13日至112年5月12日。
㈤張鎧薇於111年7月18日向原告告知系爭房地天花板崩落。
㈥系爭房地於點交時已具有鋼筋裸露、水泥塊剝落之瑕疵。
㈦系爭房地之不動產說明書現況調查表上鋼筋裸露一欄係由許睿綱受許信雄委任所填寫，上開欄位勾選無。
㈧台北市土木技師公會111年9月28日鑑定報告。
㈨系爭房地之結構補強費用為670,400元及租金請求3個月。
四、本件爭點：㈠系爭房地於點交時是否具有氯離子過高之瑕疵？㈡原告主張被告2人故意隱瞞系爭房屋之瑕疵，致原告購買
系爭房地，請求被告2人負侵權行為損害賠償，有無理由？
如有理由，請求之鑑定費用、結構補強費用、3年之租金損
失、交易價格減損、回復原狀之費用及精神慰撫金，有無理由？㈢承上，如認㈡無理由，原告依據物之瑕疵擔保請求許信
雄負損害賠償責任，有無理由？如有理由，請求之鑑定費用、結構補強費用、3年之租金損失、交易價格減損、回復原
狀之費用及精神慰撫金，有無理由？茲分別論述如下：
㈠系爭房屋於點交時未具有氯離子過高之瑕疵：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，而依民法第354 條規定主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，自應就出賣人所交付之物有瑕疵之有利於己之事實，負舉證責任。原告主張系爭房地具有氯離子過高之瑕疵，為被告2人所否認，揆諸前開規定，自應由原
告就此有利於己之事實負舉證之責。
⒉再依經濟部標準檢驗局於83年修訂之CNS 3090就新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定，一般鋼筋混凝土須小於每立方公尺0.6公斤（依水溶法），超過每立方公尺0.3公斤至每立方公尺0.6公斤時，鋼筋須做防蝕處理；87年修訂公布之CNS 3090，修改新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量，鋼筋
混凝土須小於每立方公尺0.3公斤（依水溶法）；104年修定新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量，鋼筋混凝土須小於每立方公尺0.15公斤（依水溶法）等情，有卷附臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊可稽（見本院卷一第203頁）
。再依上開手冊第三章鑑定工作內容及方法：「鑑定機關（構）受託辦理高氯離子混凝土建築物鑑定時，所作之試驗工作須委由經『財團法人全國認證基金會』（TAF）認證合格之
機構為之。其鑑定內容應符合下列鑑定原則：1.各樓層混凝土檢測取樣數至少每200平方公尺一個，每樓層不得少於3個；2.損害調查：(1)損害現況紀錄及照相、(2)裂縫量測：含裂損狀況、裂縫寬度及長度；3.檢測項目應包含下列事項：(1)鋼筋檢測：目視檢測或斷面量測為主，必要時增加腐蝕
速率檢測；(2)混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、中性
化深度及鋼筋保護層厚度檢測」、「混凝土之抗壓強度檢測：各樓層結構混凝土鑽心取樣數量至少每200平方公尺一個
，每樓層不得少於3個且須均勻分佈取樣，各樓層取樣位置
須均勻分佈，不得集中同一處……」、「氯離子含量檢測：試
體數至少同3.3.1節抗壓強度取樣數量之規定，氯離子含量
檢測之測試採取混凝土抗壓強度試驗後之粉碎物，應避免取自表面受鑽心冷卻水稀釋或污染過之處，以免影響檢測之準確度。若採用鑽頭鑽取粉末作為試體，為免鑽到較多之粗骨材或較多之水泥砂漿，須以3處以上粉末試體拌合後作為單
一氯離子含量檢測試體，以降低檢測結果之變異性。」（見本院卷一第303頁至第308頁）。查，系爭房屋係於68年12月22日建築完成之鋼筋混凝土造建物，有系爭房地建物登記第二類謄本附卷可參（見本院卷一第79頁），為83年前興建之建物，依據『新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點』，係以83年CNS3090的規定，以0.6kg/m³作為
是否屬於高氯離子含量的標準，且檢測取樣位置係以每樓層3處且需均勻分布以上之平均值作為判斷標準，先予敘明。
⒊原告主張系爭房地具有氯離子含量過高之瑕疵，固據其提出厚昇公司材料實驗室111年5月18日硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告（下稱厚昇公司報告）及臺北市土木技師公會111年9月28日系爭房地損害之安全及補強鑑定鑑定報告書（鑑定案號：000000000）（下稱土木技師公會鑑定報告）
為據（見本院卷一第85、第93至第114頁）。而據厚昇公司
氯離子含量試驗報告所示：「取樣部位：4F版（塊狀）為0.245kg/m³」、「4F樑（靠廁所）（粉末）為0.046kg/m³」、「4F樑（走道）（粉末）為1.445kg/m³」等情(見本院卷一
第85頁)，可知僅其中一處採樣位置之氯離子含量超過0.6kg/m³，而3處採樣平均值並未超過上開標準，且依此報告可知，厚昇公司僅共計採樣3 個測試點，而非各樓層均採樣3 個測試點，再該報告之採樣過程未協同兩造到場確認，亦無法從卷內資料得知各採樣點位置究竟何在、是否均勻分布，原告以其中單點採樣做為鑑定系爭房屋具有結構混凝土氯離子含量過高而為海砂屋之依據，難認可採。再原告又委由土木技師公會鑑定系爭房地是否具有氯離子過高情事，經土木技師公會鑑定略以：「由於早期未規定氯離子含量，所以早於87年前所興建的建築物，業者採用83年規定之0.6kg/m³作為是否超標的標準。本次鑑定委託鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室作氯離子含量檢測，三處取樣的氯離子含量檢測值分別為0.1510、0.1742及0.6319kg/m³，由於氯離子在混
凝土內分布不均，所以各取樣點仍存在有差異，由於目前氯離子檢測，大部分是鑽取混凝土之粉末，因取的粉末量少，若有污染，很容易將結果放大，為避免污染之影響，像台北市政府就建議不要在有損害處取粉末，因損害後容易受污染。本案取樣都在未受損的樑上取粉末，依據氯離子含量試驗結果，顯示鑑定標的物的氯離子含量，在有些點位的取樣試驗值稍有偏高，但平均尚未超過83年規定的0.6kg/m³之標準，因此研判建築物雖有受氯離子影響，但主要原因可能還是混凝土的孔隙較大，頂樓較容易潮濕使得含水氣的空氣透過這些孔隙進入，造成固化的氯離子游離出來，影響鄰近的鋼筋造成鋼筋生鏽」(見土木技師公會鑑定報告第4頁)，可知
系爭房屋並非全處試驗點均不符合其所採CNS3090混凝土水
溶性氯離子含量標準，亦即並非屬高氯離子鋼筋混凝土建物，即非屬俗稱之海砂屋。
⒋原告雖稱系爭買賣契約並未約定以平均值為認定標準等語。查，依系爭買賣契約第9條第5項第3款之規定：「檢測結果
氯離子含量超過約定標準(如標的物建築完成日期在70年1月1日以後87年6月25日(含當日)以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤，買賣雙方同意無條件解除買賣契約……」，依文義
可知，上開條款係以系爭房屋倘經檢測混凝土氯離子含量超過上開約定容許值0.6kg/m³時，原告得逕行解除系爭契約，並非以此作為系爭房屋氯離子含量是否過高之判斷標準，故原告辯稱其與許信雄有以系爭買賣契約第9條第5項作為系爭房屋瑕疵認定之特約云云，不足為採。原告雖再聲請社團法人新北市不動產估價師公會鑑定系爭房屋是否為氯離子過高之房屋，經不動產估價師公會回覆略以：根據土木技師公會鑑定報告可知系爭房屋確有一處取樣之硬固混凝土中氯離子含量最大達0.6319kg/m³，超過83年規定的0.6kg/m³之標準
，雖三處平均尚未超過該標準，但一般市場上只要民眾購買房屋時檢測有任何一點超標，通常就會認定有氯離子超標之瑕疵等語，有新北市不動產估價師公會113年1月30日（112
）估字第038號估價報告書在卷可佐。惟建物是否具有氯離
子含量過高而為俗稱海砂屋之情事，現行已對氯離子含量檢測規範具體之採樣位置、採樣數量、檢測方式，並設立認定標準，顯已就建物是否為高氯離子含量之房屋建立客觀之準則，縱認單點檢測超標可能影響民眾之購買心態，亦無從以此推翻認定基準而遽認系爭房屋屬高氯離子含量之建物。
⒌再以，建築物結構安全評估係以整棟建築物進行分析，而非區分所有權人之建築範圍，系爭房屋所在大樓為4層樓建築
物，依規定必須進行各樓層混凝土抗壓強度、混凝土氯離子含量、混凝土中性化、鋼筋腐蝕、鋼筋斷面量測、垂直測量、現況損壞等相關檢測，方能評估整棟建築物之安全與否，僅檢測系爭房屋並無法得知整棟建築物是否安全。然系爭房屋於鑑定時未同時施以前揭鋼筋、保護層厚度與耐震檢測，是系爭鑑定報告之鑑定結果尚不足已證明系爭房屋為高氯離子建築物，而足以影響建物安全。原告復未能提出其他證據足資證明系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵之事實，則原告稱系爭房屋為具高氯離子含量之建築物而為瑕疵云云，要無可採。
㈡原告主張被告2人故意隱瞞系爭房屋之瑕疵，致原告購買系爭
房地，請求被告2人負侵權行為損害賠償，有無理由？
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項、第2項、
第185條第1項定有明文。次當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277條所明定。
原告主張被告2人明知系爭房屋具有鋼筋裸露、水泥塊剝落
之瑕疵卻故意隱瞞乙節，既為被告2人所否認，自應由原告
就此有利於己之事實，負舉證責任。
⒉原告主張被告2人故意隱匿系爭房屋具有鋼筋裸露、水泥塊剝
落之瑕疵等語，固據其聲請傳訊仲介為證。查證人即被告委託仲介人員鍾詩達於本院證稱：系爭房屋為許信雄所有，許睿綱委託我出售，實務上銷售房屋前我會先至現場看過並進行估價，提供房屋鄰近路段之實價登錄與屋主參考，並依照屋況給予建議，屋況即以目視所見並與屋主確認，至於確認房屋有無鋼筋外露、水泥塊剝落之情形，通常會建議屋主將天花板開孔確認，而系爭房屋並無開孔確認，因許睿綱表示早期房屋天花板做的很厚，開孔怕會毀損天花板故而未開孔，僅以目視確認屋況，系爭房屋現況說明書我有逐一與許睿綱確認後再做勾選，但因為系爭房地未開孔，所以無法知悉有鋼筋裸露、水泥塊剝落之情形，我帶看10多組買方，包含我均無人發現有鋼筋落露、水泥塊剝落之情事等語(見本院
卷一第331至334頁)；證人即原告仲介李品嫻到庭證稱：仲
介房屋時我會帶看，並了解房屋周邊環境，並參照說明書確認屋況，有無鋼筋裸露、水泥塊剝落即必須打開天花板看，系爭房地沒有打開天花板看，因系爭房地是我第一件案件，我沒有經驗，但我帶原告至系爭房地很多次，當時所見之情形並未看到鋼筋裸露、水泥塊剝落等語(見本院卷一第337至338頁)，互核其等陳述可知，系爭房地之鋼筋裸露、水泥塊剝落之情形均係為施作天花板所遮掩，無從以目視即知，此與兩造所不爭執交易之屋況照片所示(見本院卷一第139至151頁、第187至第197頁)，系爭房地係以平釘天花板以及頂天之落地木作櫃為裝潢，現況未見有何鋼筋裸露及水泥塊崩落之情事，相合一致，是被告辯稱其不知悉系爭房地存有鋼筋裸露、水泥塊剝落等現象，要非全然無稽。
⒊原告再主張被告許信雄居住於系爭房地逾41年，對於上述瑕疵不可能不知悉等語。然查，系爭房地之鋼筋裸露、水泥塊剝落均係為天花板裝潢所包覆而無法一眼望之，已如前述，且依現場照片可知，系爭房地之天花板係採取木皮層層貼附，設置應已有相當時間，可見該裝潢並非出於掩飾系爭房地鋼筋裸露瑕疵而臨時加設。且系爭房地係屋齡逾40年之老舊建築，其建物因年久難免有缺陷，有待修繕，此為中古屋交易者依通常經驗可得而知，並得於議價時審酌。且原告自述購屋前有至系爭房地現場等語(見本院卷一第251頁)，可知
原告在知悉系爭房地之屋齡已久，且親見系爭房地現況為以全室天花板包覆之情形下，仍選擇以未開設天花板孔洞之方式確認屋況，其事後再以系爭房屋於交付後發現鋼筋裸露之情形主張許信雄未據實說明瑕疵，且刻意隱藏，係詐欺及侵權行為云云，尚有未合。
⒋原告再主張系爭房地廚房樑下有以C型鋼對接組合成的方型鋼
樑支撐結構補強，可認被告2人於出售時應已知悉系爭房屋
有上開瑕疵之存在等語。查，系爭房地廚房部分固有C型鋼
之架設，此為兩造所不爭執，然據證人鍾詩達證述：據其歷來經驗，架設C型鋼是因房地樑柱有裂或增加承載力，而需
架設C型鋼支稱，系爭房地頂樓有增建2房1廳1廚房等語（見本院卷一第334頁至第335頁），與被告辯稱C型鋼之架設係
為支撐樓上增建所設等語相吻合，可知系爭房地固有C型鋼
之架設，然係為乘載樓上增建物之負重所設，原告復未提出其他證據證實上開架設係因系爭房地存在鋼筋裸露及水泥塊剝落而為乙節，自無從以事後查知之瑕疵遽以推認被告2人
有為故意隱瞞之情事。
⒌此外，原告復未舉證被告2人在買賣磋商期間明知系爭房屋具
有前述瑕疵，仍故意不作說明而隱匿施詐之情事，其主張彼等成立共同侵權行為，應就原告所受損害負連帶賠償之責，自屬無據。
㈢原告依據物之瑕疵擔保請求被告許信雄負損害賠償責任，有無理由？如有理由，請求之鑑定費用、結構補強費用、3年
之租金損失、交易價格減損、回復原狀之費用及精神慰撫金，有無理由？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條本文定
有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。查，系爭房地於點交時已具有鋼筋裸露、水泥塊剝落之情事，為兩造所不爭執，且據土木技師公會鑑定報告載明系爭房地現況判斷略以：現況在前方頂板出現大面積鋼筋鏽蝕外露之現況，由這些外露之鋼筋可以看出鋼筋鏽蝕的很嚴重，大部分鋼筋鏽蝕的斷面積已經超過一半，有些鋼筋甚至已經鏽斷，而作為主要結構的樑也出現鋼筋鏽蝕外露或有超過5mm以上
寬度的裂縫……因此乘載力已經無法達到原設計的安全需求，
鑑定技師依據現況及結構力學原理評估，鑑定標的物之結構安全性已經無法達到原設計的安全係數，也就是其安全性已經降低，需要作結構補強，否則會有潛在的安全性危害等語(見鑑定報告第3至5頁)，可知系爭房地於點交時已有大範圍之鋼筋鏽蝕、外露，並已影響房屋之結構安全，而審酌房屋之效用係供人居住，倘發生鋼筋裸露情事，居住情形必受影響無法為正常居住使用，即依一般交易觀念，無鋼筋裸露、結構安全問題等情形本為吾人期待房屋應具之通常品質，自屬一般人難以接受之居住品質，當認應屬物之瑕疵至明。
⒉按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第359條、第360條分別定有明文。查，系爭房地具有鋼筋裸露、水泥塊剝落之瑕疵，已如前開認定，而系爭房地之不動產說明書現況調查表第8 項：「樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕？」、第9項「房屋鋼筋有無裸露？
」等欄位，均係勾選「否」，有現況調查表在卷可稽（見本院卷一第83頁），可知許信雄擔保系爭房地並無鋼筋裸露等瑕疵，依前開規定，許信雄應就系爭房地具瑕疵負損害賠償責任。
⒊原告主張各項請求有無理由，茲分述如下：
⑴起訴前之鑑定費用133,450元部分：
原告主張其為實現債權而支出委託厚昇公司進行氯離子含量試驗費6,300元、裝潢拆除費用76,650元、莊忠鵬土木技師
初勘費用5,000元、臺北市土木技師公會鑑定費用40,000元
以及鄭兆鴻結構土木事務所材料實驗室試驗費用5,500元之
費用，共計133,450元，固據提出111年5月19日厚昇公司出
具之發票、111年7月29日霖松工程行發票、111年9月1日凱
山鋼鋁門窗行發票、111年9月1日莊忠鵬土木技師執行技師
業務收據、111年9月5日台北土木技師公會收據、111年9月19日鄭兆鴻結構土木技師事務所材料實驗室發票為據（見本
院卷一第115至第129頁）。惟查，上開費用係原告起訴前自行委託厚昇公司、土木技師公會鑑定系爭房地所生，並非法院所囑託，乃原告起訴前自行調查證據及訴訟外解決紛爭之行為，該支出並非訴訟費用，應屬原告基於訴訟上舉證單方需求所為之支出，難認係因系爭房地瑕疵所生之損害，其請求被告賠償，非有理由。
⑵系爭房地之結構補強費用為670,400元
原告主張系爭房地之結構補強費用為670,400元，業據其提
出土木技師公會鑑定報告所載之修復補強費用估價單為證，且為被告所不爭執，是原告此部分請求，為有理由，應予准許。
⑶將來轉售價格損失348,591元部分：
原告主張系爭房地具有價值減損348,591元，固提出新北市
不動產估價師鑑定報告為據。然細譯上開鑑定報告係以系爭房地具有氯離子過高之瑕疵，認定系爭房地之價格減損為348,591元。然，系爭房地非屬高氯離子含量之建物，已如前
述，是原告以該份鑑定報告主張系爭房地具價格減損，已難認有據。此外，原告復未提出系爭房地具有價值減損之證據以實其說，是原告此部分請求，自屬無據，應予駁回。
⑷租金損失468,000元部分：
①按不動產被侵害，致所有權人不能使用、收益該不動產者，其可能受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院108年台上字第2338號判決意旨參照）。按民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上第2895號判決要旨參照）。
②原告主張其因上開瑕疵之存在，終止原先1年租約、賠償1個月租金、以及後續需修繕3個月，再加計訴訟期間共計
受有3年無法出租之損失，以每月租金13,000元計 之，共計受有468,000元之損害等語，固據其提出社會住宅租賃
契約、公證書及終止契約遷出交屋完成確認書為證（見本院卷第49頁、第373至第415頁）。查，系爭房地修繕時間需3個月乙節，為兩造所不爭執(見本院卷一第442頁)。是原告因瑕疵修補而無法使用收益系爭房地之期間，為3個
月，可以認定。又系爭房地於111年7月18日發生天花板崩坍，原告因而於111年7月26日與其承租人張鎧薇終止租約，並賠償其1個月違約金13,000元乙情，有原告提出之公
證書、社會住宅租賃契約書、原告與承租人張鎧薇之對話紀錄、終止契約遷出交屋完成確認書、租賃斡旋定金收據單等件為證(見本院卷一第49至61頁、第135、137頁)，是原告因上開瑕疵而受有無法收益預定租金127,833元(即111年7月18日至112年5月12日租期屆至，共計9月25日，租
金為9x13,000+25/30x13,000=127,833元)，及賠付1個月
租金13,000元，加計前開無法使用期間之損失39,000元(
計算式：13,000x3=39,000)，共計179,833元，應屬有據
。至原告主張訴訟期間無法使用房屋所受損失等情。查，原告於111年7月18日系爭房地天花板坍塌同日即寄發存證信函通知被告協商修復，被告復於同年月25日乙律師函覆同意協商乙情，有存證信函、律師函存卷可參(見本院卷
一第87、199頁)，是被告辯稱其接獲通知即表示願意修繕等語，並非虛妄，再參諸原告自承：其要求送鑑定後再修繕，其收受鑑定報告後即起訴等語(見本院卷二第90頁)，而原告於111年9月3日送土木技師公會鑑定，土木技師公
會於000年0月00日出具鑑定報告，原告復於111年10月20
日起訴乙情，並有鑑定報告及起訴狀附卷可參，可知原告係自行擇以訴訟方式訴求之損害填補，其因訴訟期間而未能使用系爭房地所受損害，要難認與房地瑕疵有相當因果關係，是其此部分請求，要屬無據。從而，原告請求租金損失179,833元範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍
之請求，為無理由，應予駁回。
⑸回復原狀之裝潢費用部分：
①原告主張系爭房屋因天花板崩塌而須拆除全室天花板，修繕完畢後再行回復原來裝潢，回復原狀共計需再行支出479,200元等情，固據其提出德輝室內裝潢工程估價單為證
（見本院卷一第491至第497頁）。然查，系爭房地之鋼筋裸露、鏽蝕、水泥塊剝落位置均係位於天花板，此有土木技師公會出具之現場照片可參，且據證人李品嫻證述：因客廳天花板掉下來，故我協助原告找人拆除天花板，第一次是客廳天花板拆除，第二次是全室天花板拆除等語(見
本院卷一第338頁)，並參以鑑定報告載明系爭房地具有大面積鋼筋鏽蝕外露，暨系爭房地鋼筋鏽蝕之問題，係出於混凝土孔隙較大、水氣透過孔隙進入造成氯離子游離，進而影響造成鋼筋生鏽 等語(見鑑定報告第4頁)，故通常可合理推斷，該項瑕疵不會僅存於房屋一部，因此，原告主張系爭房地天花板需全室拆除，以詳盡檢查有無其餘肉眼不可見之損壞，並加以修繕後回復原狀，並未逾越必要之範圍，應可採取。逾此範圍之請求，則屬無據。茲就原告所提之德輝室內裝潢工程估價單所示（見本院卷一第491
至第497頁），其中木作工程為359,100元、水電工程為35,100元、油漆工程為85,000元，就各項項目請求之必要性，說明如下：
②木作工程
依估價單所示，木作工程關於天花板之部分為：塑膠天花板(廚房/浴室/後陽台)、矽酸天花板客廳/2房/走廊
等部分，而據證人即統包李德輝於本院證述：我是室內裝修統包，負責泥作、水電、油漆等，房屋仲介李品嫻介紹我至系爭房地估價，並以系爭房地原有狀況之照片請我估回復裝潢所需費用，因全室都沒有天花板，故裝潢塑膠天花板(廚房/浴室/後陽台)為28,000元，矽酸天花板客廳/2房/走廊，參照房間照片可知，本來天花板
是木板，我報價為矽酸鈣板，為80,000元等語(見本院
卷一第482頁)，是原告主張回復天花板之費用為108,000元，應屬可採。又按損害賠償，除法律另有規定或契
約另有訂定外，應以填補債權人所受損害為限（民法第216條第1項參照）；而物被毀損時，請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院80年度台上字第2476號判決參照）。經查，系爭房屋為68年興建完成，屋齡已逾40年，是系爭房地之裝潢、即非新品且使用逾40年，是如修繕項目中倘有材料，參酌上開判決意旨，自應計算折舊。而依臺灣地區住宅類建築工程造價參考表所示，建築物裝潢之耐用年數為10年，惟折舊率超過50％者，以50％為限。並參以證人李德
輝證述：材料大概佔50%等語(見本院卷一第482頁)，則系爭房地更換天花板之費用，扣除材料之折舊後，應為81,000元(計算式：54,000+54,000x1/2=81,000)。
至裝潢餘料垃圾之搬運清除以及全室地磚保護工程之費用，應為原告進行重新裝潢之木作工程所必要，被告就此部分亦未爭執，故原告就此部分請求16,500元（6,500元+10,000元），為有理由。
其餘費用均非屬天花板回復費用，難認要屬被告應負擔之範疇，是原告其餘項目之請求，均屬無據。基此，原告就木工部分得請求之金額為97,500元。
③水電工程
依系爭估價單所載，水電工程項目包含吸頂LED燈雙管、
吸頂LED燈管（4尺）、吸頂LED圓形（1尺）、崁燈LED（5尺）、燈具配線、燈具開關配線、插座配線部分等，而據證人李德輝證述：系爭房地客廳、走廊、房間均有設置燈具，崁燈及插座配線是我幫原告額外增加的等語(見本院
卷一第483頁)，核與卷附系爭房地之照片所示客廳、房間及廊道之天花板均設有燈具等情相符，堪認估價單所載之吸頂LED燈雙管、吸頂LED燈管（4尺）、吸頂LED圓形（1
尺）及燈具配線、燈具開關配線(僅有5處，不含崁燈2座)，均屬回復原狀之必要項目。至崁燈及插座既屬額外增加，則非被告應負回復原狀之範疇至明。又上開燈具包含工資共計17,500元，而上開工資與材料未區分，實務以各二分之一為依據，並參酌前開材料之折舊比例，則系爭房地回復燈具之費用應為13,125元(計算式：8,750+8,750x1/2=13,125)。
④油漆工程
上開估價單之油漆工程費用包含：天花板、隔間牆及既有牆面，共85,000元，而證人李德輝證稱：本件油漆工程估價包含新做之隔間牆面，原來隔間牆面是隔板，不需要油漆，新增加2個隔間牆面25,000元，不包含隔間牆面之油
漆工程60,000元，油漆的工資較貴，需要油漆材料等大約15,000元等語(見本院卷一第483頁)，可知系爭房地之天
花板油漆費用為60,000元，而依其材料所佔比例0.1765(
計算式：15,000/85,000=0.1765)，是回復天花板之材料
費用應為10,590元，依前開說明計算折舊後之材料金額為5,295元，加計工資49,410元，共計54,705元。
⑤綜上所述，就原告主張回復原狀之裝潢費用，於請求165,3
30元(計算式：97,500元+13,125元+54,705元=165,330元)範圍內，為有理由，逾此金額之請求則無理由，應予駁回。
⑹精神慰撫金200,000元部分：
①按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文；而上開規定，於債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用之，固為民法第227條之1所明定，惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判決意旨可資參照）。
②原告主張購買欠缺結構安全性之系爭房地，侵害原告之居住安寧人格法益且情節重大等情。然原告自承：系爭房地尚未作修繕，故目前未作任何使用等語(見本院卷第90頁)，可知原告買受後並未實際居住於系爭房地，難認有何居住安寧遭受侵害且已達情節重大之情事。此外，原告就其所受人格上之具體損害為何，及原告所受精神上痛苦，與系爭房地存在之瑕疵有相當因果關係存在，均未再能舉證證明，故原告請求賠償精神慰撫金，亦難認有據，應予駁回。
⑺綜上，原告得請求之金額共計1,015,563元(計算式：670,400
元+179,833元+165,330元=1,015,563元)
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；法定週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件民事起訴狀繕本於111年11月9日送達被告許信雄（見本院卷一第163頁），是本件原告向被告許信雄請求利息之起算日為111年11月10日起至清償日
止，按週年利率5%計算之利息，應屬有據。
六、綜上所述，原告先位依侵權行為法律關係，請求被告2人應
連帶給付原告2,196,470元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其備位依民法第179條、第359條、第360條之規定，請求許信雄給
付1,015,563元，及自起訴狀繕本送達翌日起即111年11月10日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　 113　　年　　 6　　月　　21　　日民事第六庭　法　官　陳幽蘭
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　26　　日書記官 李淑卿