111年度簡上字第500號｜民事：給付租金等｜裁判日期：112 年 08 月 29 日

臺灣新北地方法院民事判決 111年度簡上字第500號上訴人黃建鋐被上訴人呂秋香訴訟代理人劉鑫成律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國111年9月15日本院三重簡易庭111年度重簡字第969號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國112年8月8日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決關於命上訴人給付超過新臺幣(下同)101,648元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、上訴人其餘上訴駁回。四、上訴人應再給付被上訴人10萬元。五、第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之3，其餘由上訴人負擔。追加之訴之訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件被上訴人於原審請求上訴人應給付民國110年12月份的租金、欠繳之水電費、租賃標的設備損壞費、本件訴訟一審律師費、裁判費損害，共新臺幣（下同）162,129元及自民事起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。嗣上訴人提起本件上訴時，被上訴人於民國112年1月31日具狀追加請求上訴人應再給付本件訴訟二審律師費10萬元。查此追加之訴與原訴，均係本於上訴人因違反租賃契約而造成被上訴人受有損害之同一基礎事實，核與上開規定相符，自應准許。貳、實體方面：一、被上訴人起訴及追加起訴主張：㈠被上訴人將其名下門牌號碼新北市○○區○○○路○段00巷00號2樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，上訴人是被上訴人第一個房客，租賃期間為110年1月1日至110年12月31日止，兩造並訂有書面租賃契約（下稱系爭租約）。詎料，上訴人未依約給付110年12月份之租金15,000元，且未依約繳交水電費、瓦斯費共1,859元，又上訴人未盡善良管理人之注意使用系爭房屋内之設備，使系爭房屋内之馬桶損壞、冷氣損壞及房門損壞，致被上訴人修復上開設備受有43,500元之損害，並因前開事由涉訟，致被上訴人委請律師提起本件訴訟，受有一審律師委任費10萬元及訴訟費用1,770元等損失，爰依系爭租賃契約之約定於原審向上訴人請求上開損失共162,129元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5% 計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。另於上訴人提起上訴後，追加請求上訴人給付第二審律師委任費10萬元。二、上訴人則以：㈠110年12月份的租金，被上訴人有同意從押金扣。㈡水電瓦斯費的部分，依據兩造原始合約的第4章第13條第4小款，也約定可從押金做扣抵，房屋歸還點交時，上訴人也有明確跟被上訴人說，水電瓦斯從押金扣抵。㈢房屋設備損壞部分： ⒈系爭房屋上訴人是從其他租客接手，當初簽約，被上訴人沒有說房門是全新的或原本照片。被上訴人只有提出損壞照片，但沒有提出租給上訴人之前的原況。 ⒉馬桶部分，從兩造的通訊軟體LINE(下稱LINE)對話紀錄可知，馬桶本身就有問題。當初有說針對馬桶阻塞部分，上訴人願意負責。 ⒊被上訴人出租給上訴人時就是一台舊冷氣，上訴人並非沒有善盡善良管理人責任。 ⒋律師費部分，上訴人並無違約，根據原本合約第3章第9條約定，上訴人只負依房屋現況返還房屋之責任。且被上訴人請求一二審律師費各10萬元金額亦顯然過高。三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即命上訴人應給付被上訴人104,359元(即110年12月租金15,000元、水電瓦斯1,859元、房間木門損壞6,500元、馬桶更換11,000元、一審律師費10萬元，於扣除押金3萬元後之餘額)，及自111 年4月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並宣告假執行，並駁回被上訴人其餘之訴(即冷氣26,000元，及經扣除押金3萬部分)。被上訴人就其敗訴部分並未上訴，已告確定，上訴人則就其敗訴部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。另被上訴人於本院追加二審律師費10萬元，並聲明：上訴人應給付被上訴人10萬元。上訴人則答辯聲明：追加之訴駁回。四、本院之判斷：㈠被上訴人主張兩造間就系爭房屋訂有租約，且租賃期限至110 年12月31日止，上訴人未繳納110年12月之租金及水電瓦斯費一情，業據提出房屋租賃契約書、存摺內頁影本、水電瓦斯費繳費憑證為憑（原審卷第19至41頁）。而上訴人固不否認上情，惟主張得自押租金抵扣。被上訴人另主張上訴人應就馬桶、房門損壞，以及一、二審律師費部分，如數賠償被上訴人，並提出照片及估價單為據（原審卷第43頁、第47至51頁，本院卷89頁），惟此為上訴人否認，並以前揭情詞置辯。㈡茲就被上訴人各項所請有無理由，分述如下： ⒈110年12月之租金及水電瓦斯費：被上訴人主張上訴人未給付110年12月之租金15,000元及水電瓦斯費1,859元，上訴人對此並不爭執，而依系爭租約第3條、第4條、第19條約定，上訴人應按月於每月5日以前給付被上訴人租金15,000元，且水電瓦斯費由上訴人負擔（原審卷第21頁、第27頁），則被上訴人此部分請求，即有理由。⒉設備損壞部分： ⑴被上訴人主張因上訴人未盡善良管理人之注意使用系爭房屋，致系爭房屋馬桶、房門損壞，並請求回復原狀費用即更換房間木門6,500元、馬桶更換11,000元。 ⑵而系爭房屋內設備損壞情形，經證人吳志鵬於原審到庭作證稱：我任職宏揚裝潢行，從事室內裝修，本件是我到場估價。當時現場情形，門、門框、樓梯扶手使用過後比較舊、髒，但有一個門確實要換。更換房門是因為可能小孩鎖在裡面，房鎖有被破壞過，喇叭鎖、門有壞掉。更換馬桶部分，系爭房屋有頂樓增建，因為樓上樓下管線同一支，如果管線塞住，二者均塞，因無法通過，本件通不過去的原因是使用的問題。馬桶目前都是通不進去。這個房子只有一個管線，馬桶如果裡面阻塞，二個馬桶都會塞住，但只有一個塞住，應為馬桶端發生的問題。馬桶管線有15公分，除非要很大的東西才會堵住。但另一個馬桶沒有塞住，所以應為塞住的那個馬桶端發生的問題。塞住是馬桶塞住，與管線無關。有請師傅去試試看，該管線是沒有問題的等語(原審卷第177至180 頁)。核與證人劉蘭茹於本院證稱：我從事房屋仲介，兩造就系爭房屋的租賃契約，第一年是我仲介的，之後續約我就沒有服務。我有帶上訴人到場看屋，當時房屋整齊、清潔沒有瑕疵，承租人看完覺得滿意，就決定承租。當時房門跟馬桶等設備正常，承租期間，上訴人沒有反應房屋內有任何設備有損壞的情事。當時被上訴人在委託時，有跟我說房門是新裝的，看房時，上訴人沒有反應門不好等語(本院卷第176至180頁)，大致相符。再比照被上訴人所提出上訴人返還系爭房屋時之照片(原審卷第47頁)，與上訴人所提出租賃之初，被上訴人交付系爭房屋上訴人時之照片(本院卷第187頁) ，可以看出系爭房屋於租賃之初、租期結束，房間木門的喇叭鎖樣式確實不同，亦存在有無鍊條之不同，木門側邊喇叭鎖週邊確有完好變成損壞情形，堪信證人吳志鵬、劉蘭茹所為證述，乃有所本。 ⑶由是可知： ①系爭房屋於被上訴人交予上訴人使用時，房間木門及馬桶功能正常，且房間木門為新品。然於上訴人租賃期滿交還被上訴人時，房間木門已因人為破壞而損壞，馬桶亦因使用問題導致阻塞，足見上訴人對房間木門及馬桶的使用方式，均未盡善良管理人之注意，被上訴人就房間木門及馬桶更換部分，請求被上訴人賠償，應屬有據。 ②上訴人雖稱馬桶於租賃期間本即不定時有阻塞問題，故被上訴人才會表示要換馬桶、修理馬桶等語，上訴人僅是為儘快順利完成退租，才表示願意就馬桶阻塞負責，並未自認就馬桶的使用上有何未盡善良管理人之注意義務，上訴人併爭執被上訴人所提出馬桶阻塞照片及證人吳志鵬見聞馬桶阻塞之時間點，並非退租點交時之系爭房屋現況。然依上訴人所稱，馬桶於租賃期間僅是不定時阻塞，則於適當修繕後應仍可使用，且若退租點交時系爭馬桶係通暢情形，何以兩造會就此事溝通，上訴人並稱願就馬桶阻塞乙事負責，是認系爭房屋於退租點交時，確有馬桶阻塞之情事存在。是認證人吳志鵬證稱，系爭房屋馬桶完全塞住，通不進去之情事應係上訴人退租時之現況。而此與前所認定，馬桶於租賃期間僅是不定時阻塞，於適當修繕後應仍可使用之程度，顯然有別。此並有上訴人於110年12月31日所傳送予被上訴人之照片，其中廁所馬桶並無阻塞不通之情形(見原審卷第143頁)，及系爭房屋點交時，馬桶阻塞淹出混濁液體之照片(見原審卷第43頁)，可相對照。再參證人吳志鵬所證稱，馬桶管線有15公分，要很大的東西才會堵住等語，本院認為仍可認定上訴人有不當使用馬桶之情形。 ③又上訴人自承前向被上訴人稱願就馬桶阻塞部分負責(原審卷第94頁)，姑不論上訴人係基於何動機為此承諾，則被上訴人依此承諾請求上訴人給付馬桶更換費用11,000元(原審卷第49頁)，即為有理由，應予准許。上訴人上訴主張應扣除折舊云云，並無理由。 ④房間木門更換部分：按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，復為民法第196條所明定。而依此規定請求賠償物被毀損所減少之價額，固得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（如修理材料以新品換舊品，應予折舊）。查被上訴人以裝修新品房屋木門出租系爭房屋予上訴人已4年0月，零件已有折舊，然更新零件之折舊價差顯非必要，自應扣除。又系爭木門更換費用6,500元，其中含材料費白色木纖門、喇叭鎖、葉片4,500元，及工資安裝費2,000元，有宏揚裝潢行說明書在卷可參(本院卷第165頁)。而依行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，可知房屋附屬設備（其他設備）之耐用年數為10年，依定率遞減法每年折舊1000分之206。依此計算，本件房間木門，零件扣除折舊後之現值估定為1,789 元（詳如附表之計算式），加計無庸折舊之工資安裝費2,000元，本件房間木門所受損害之合理修復費用為3,789元（計算式：工資2,000元+零件費用1,789元=3,789元），被上訴人逾此部分之修復費用主張，則屬無據。 ⒊律師費用部分： ⑴又按系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（見原審卷第25頁）。查上訴人未依約以善良管理人之注意使用房屋，致系爭房屋木門、馬桶損壞，而有違承租人義務，已如前述，而被上訴人因委請律師提起本訴支出一二審酬金各10萬元乙情，此據被上訴人提出匯款申請書可憑（見原審卷第51頁，本院卷第89頁），是被上訴人依兩造間前開約定，請求上訴人賠償第一審及第二審委任律師費用各10萬元，應無不合。 ⑵上訴人雖稱系爭租約第12條約定有民法第247條之1顯失公平情事等語，然依民法第247條之1規定「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者。」其立法理由為「當事人一方預定契約之條款，而由需要訂約之他方，依照該項預定條款簽訂之契約，學說上名之曰『附合契約』（contratd'adh'esion）。此類契約，通常由工商企業者一方，預定適用於同類契約之條款，由他方依其契約條款而訂定之。預定契約條款之一方，大多為經濟上較強者，而依其預定條款訂約之一方，則多為經濟上之較弱者，為防止契約自由之濫用，外國立法例對於附合契約之規範方式有二；其一，在民法法典中增設若干條文以規定之，如義大利於1942年修正民法時增列第1341條、第1342條及第1370條之規定；其二，以單行法方式規定之，如以色列於1964年頒行之標準契約法之規定是。以上兩種立法例，各有其優點，衡之我國國情及工商業發展之現況，為使社會大眾普遍知法、守法起見，宜於民法法典法中列原則性規定，爰增訂本條，明定附合契約之意義，為依照當事人之一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，此類契約他方每無磋商變更之餘地。為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉4款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。至於所謂『按其情形顯失公平者』，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言。例如以在他人土地上有建築物而設立地上權，約定地上權期間為1年或約定買受人對物之瑕疵擔保之契約解除權為10年等是。」而本件被上訴人並非工商企業者，且自107年1月起，兩造簽訂4次年租約，除第一次簽訂的契約書係由仲介公司提供者外，其餘3次契約書，應係市面上常見可於書局購得之契約範本(見原審卷第19頁至第27頁、第95頁至第113頁)，且上訴人亦徵得被上訴人之同意分租多人(見原審卷第115頁)，尚難認上訴人就兩造間租賃契約有難以磋商變更之餘地，是系爭契約第12條雖約定上訴人若有違約情事，應賠償被上訴人因涉訟所繳納之律師費，然此並非上訴人所不及知，或無磋商變更之餘地，對上訴人而言或有不利，然並非重大，上訴人復未舉證有何顯失公平之情形致應認定該部分約定無效，是認上訴人此部分主張並無理由。 ⑶上訴人又稱被上訴人請求之律師費高出市場行情，應予酌減等語，然稽徵機關核算110年度執行業務者收入標準，雖以「執行業務未依法辦理結算申報，或未依法設帳記載並保存憑證，或未能提供證明所得額之帳簿文據者，稽徵機關得依下列標準(金額以新臺幣為單位)計算其110年度收入額。但經查得其確實收入資料較標準為高者，不在此限：律師：㈠民事訴訟…：每一程序在直轄市及市(即原省轄市)4萬元，在縣35,000元…」(見本院卷第101頁)，即稽徵機關核算律師收入標準，僅係以4萬元為最低標準，於實際收入較高者，仍應以實際收入計算。而本件被上訴人確實支出每審10萬元之律師費，並有單據存卷可佐，依前開規定即應以實際收入為準。且此金額並未逾台北律師公會章程第29條關於「辦理民事案件第一第二第三審收受酬金總額，每審宜50萬元以下」之規定(見本院卷第111頁)。是認被上訴人依系爭租約第12 條約定，請求上訴人依實際支出之律師費數額10萬元、10萬元賠償被上訴人，即無不合。 ⒋復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨）。經查，本件上訴人於簽訂系爭租約時，曾交付2個月租金即3萬元作為押金予被上訴人，而被上訴人得向上訴人請求之費用已如上所述，是被上訴人自得以上訴人交付之押租金3萬元，抵充其未繳納之租金及費用，從而被上訴人所得請求上訴人給付之金額為101,648元（計算式：15,000元＋1,859元＋11,000元＋3,789元＋10萬元－3萬元＝101,648元）、10萬元。㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件被上訴人得請求上訴人給付之金額，給付並無確定期限，本件起訴狀繕本業於111年4月26日送達於上訴人（原審卷第59頁）。參諸前開規定，被上訴人就原審起訴請求部分，請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即111年4月27日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，應屬有據。五、從而，被上訴人於原審依租賃契約法律關係，請求上訴人給付被上訴人101,648元，及自111年4月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，並依職權為准假執行之宣告，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另被上訴人於本院追加請求上訴人應給付被上訴人10萬元，為有理由，亦應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，追加之訴部分為有理由，因此判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　29　　日民事第七庭審判長法官陳映如法官李宇銘法官謝宜雯以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　31　　日書記官　劉德玉附表：折舊時間金額第1年折舊值 4,500×0.206=927 第1年折舊後價值 4,500-927=3,573 第2年折舊值 3,573×0.206=736 第2年折舊後價值 3,573-736=2,837 第3年折舊值 2,837×0.206=584 第3年折舊後價值 2,837-584=2,253 第4年折舊值 2,253×0.206=464 第4年折舊後價值 2,253-464=1,789

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