111年度訴字第2652號（損害賠償） - 臺灣新北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第2652號原告劉榜杰訴訟代理人蕭琪男律師被告張秀梅訴訟代理人趙連泰律師趙建和律師被告大揚不動產仲介經紀有限公司法定代理人陳冬春上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國112年1月6日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：伊於民國111年1月14日經由被告大揚不動產仲介經紀有限公司（下稱大揚公司）居間仲介，向被告張秀梅以新臺幣（下同）1,280萬元購買坐落新北市○○區○○段0000號建物即門牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋）及所坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下合稱系爭房地），被告張秀梅於111年3月7日將所有權移轉登記予伊。詎伊於同年7月間始經由鄰居告知，得悉系爭房屋10年前曾發生情侶房客燒炭自殺情事，系爭房地因前述情事而於交付時具有減少客觀交易價值之瑕疵，依民法第354條第1項、第359條規定請求減少價金，求為命被告張秀梅給付100萬元。被告大揚公司與伊間就系爭房地買賣訂有仲介居間契約，議約時故意不告知系爭房屋為凶宅之事實，與民法第567 條第1項及不動產經紀業管理條例第24條之2規定有違，自屬不完全給付。另大揚公司疏未向鄰人詢問系爭房地之實際狀況，致伊誤信系爭房屋並非凶宅而購買系爭房地受有損失，依民法第227條、不動產經紀業管理條例第26條項規定應賠償損害，求為命大揚公司給付100萬元，其中一人為給付，另一人於給付範圍內，免給付義務之判決等語，並聲明為：㈠被告張秀梅應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告大揚公司應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上二項給付，被告一人已為給付，其他人於其給付範圍內，免給付義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告張秀梅則以：依目前房屋仲介公司之規範，凶宅係指曾發生兇殺或自殺致死之情事之房屋，且參照內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實」，及內政部於92年6月公告之不動產委託銷售契約書範本附件一「不動產現況標的說明書」第11項「於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，伊於出售系爭房地前，已將系爭房屋出租於同一房客長達10年左右之期間，並無情侶房客燒炭自殺之情形，系爭房屋非屬凶宅，且伊收取之租金與該地區之平均租金數額相符，系爭房屋亦無發生自殺或兇殺事件而有租金減損之事實存在，系爭房屋並無原告主張之瑕疵存在，原告之訴顯無理由等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、被告大揚公司則以：伊公司於被告張秀梅簽立委託時，有詢問系爭房屋是否有自殺事故，賣方說沒有，買方也有聽到，也有簽名。原告委託伊公司要約、議價，雙方有訂立仲介契約，伊公司有透過凶宅網查詢是否為凶宅，系爭房屋並非凶宅。原告是投資客，購得系爭房屋後又委託伊公司幫其出售，現在還有很多仲介公司在幫原告賣系爭房屋，也沒有說是有事故，伊公司人員已盡調查義務等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。四、本院得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋存有「凶宅」之物之瑕疵，依瑕疵擔保責任，請求被告張秀梅給付100萬元本息，有無理由？ ⒈按依舉證責任分配法則，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。另按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第226條第1項、第227條第1項亦分別規定甚明。而不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成立要件。如債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人賠償損害，應先由債權人就其所受領之給付未符合債務本旨致造成損害，負舉證責任（最高法院107年度台上字第1678號判決意旨可資參照）。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。 ⒉又民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」同法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。一般社會民眾所俗稱之凶宅，雖不致在物理上對於房屋造成直接損傷或降低使用效益，惟依照我國社會民情，一般社會民眾對於此類住宅仍多存有嫌惡畏懼之心理，則就購買者及居住者之角度而言，除將對居住品質產生疑慮外，在心理層面上亦難免因嫌惡畏懼之心態而造成相當程度之負面影響，因此，在房屋交易市場之實務經驗中，凶宅因素實際上仍每造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事，是若房屋經認定為凶宅，應認欠缺通常效用而具有物之瑕疵。而「凶宅」一詞並非法律用語，依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函記載：「…按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等詞（見原審卷第261 、262頁），可知所謂凶宅，應指區分所有建物之專有部分（包括主建物、及屬專有之附屬建物），曾發生兇殺或自殺死亡之非自然死亡之事實，及在專有部分有求死之行為而致死，如從專有部分跳樓輕生，而死亡在大樓中庭之事實，亦屬之。 ⒊兩造就原告於111年1月14日向被告張秀梅購買系爭房地，約定買賣價金為1,280萬元，系爭房地已移轉登記並交付與原告。原告與被告大揚不動產仲介經紀有限公司就系爭房地買賣訂有仲介委託契約之事實，並不爭執（見本院卷第12頁、第103頁、第121頁、第122頁），堪信為真。 ⒋原告主張陸續從系爭房屋之鄰居耳聞系爭房屋為凶宅等語，為被告否認，並以前詞置辯，則原告就主張系爭房屋屬凶宅，欠缺通常效用而具有物之瑕疵之事實，自應負舉證責任。然查：原告並未舉證證明系爭房屋（包括主建物及附屬建物）於被告張秀梅產權時曾有發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）之事實，且新北市政府警察局樹林分局函覆本院就有關系爭房屋部分亦無上開情形之記載，有新北市政府警察局樹林分局111年11月23日新北警樹刑字第1114408540號函在卷可稽（見本院卷第91頁），尚難推認系爭房屋係一般社會上所稱之凶宅。從而，原告既無法舉證證明系爭房屋屬凶宅而存有瑕疵，被告張秀梅移轉所有權登記並交付之系爭房地，亦難認因此有何不符債之本旨而屬不完全給付之處，原告依民法第359條、第227條第1項依民法第226條第1項規定，主張被告張秀梅應負瑕疵擔保責任及不完全給付債務不履行損害賠償責任，給付如起訴聲明所示之金額云云，均無可採。原告另請求鑑定系爭房屋實際減損價值，惟原告未舉證證明系爭房屋屬凶宅而存有瑕疵或與債之本旨不符，被告張秀梅不負損害賠償之責，本院認上開證據調查聲請，亦核無必要。基此，原告未提出證據證明，系爭房屋屬凶宅而成為有物之瑕疵，則原告依民法第354條第1項、第359條前段規定請求減少價金，請求被告張秀梅給付100萬元，為無理由。㈡原告主張被告大揚不動產仲介經紀有限公司未據實報告系爭房屋為凶宅，有不完全給付之情形，依民法第227條、不動產經紀業管理條例第26條第1項規定，請求大揚公司給付100萬元本息，有無理由？ ⒈民法第567條第2項規定：「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」不動產經紀業管理條例第23條第1項規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」第2項規定：「前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」第24條第1項規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」第26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。 ⒉原告主張大揚公司受僱人張水銘執行業務未盡善良管理人之注意義務，未調查發現系爭房屋為凶宅，並告知原告系爭房屋為凶宅，致其購得系爭房地在交易價值減損之瑕疵等節，為被告大揚公司所否認，並辯以：伊僅有調查是否有非自然死亡之義務，伊公司人員有透過凶宅網查詢是否為凶宅，系爭房屋並非凶宅。伊無義務之違反等語，查大揚公司已將經委託人簽名確認之標的物現況說明書提出予原告（見本院卷第32頁、第131頁），且原告未舉證證明系爭房屋屬凶宅，系爭房屋不因此成為有物之瑕疵，業如前述，則原告依民法第227條、不動產經紀業管理條例第26條第1項規定，請求大揚公司給付100萬元，亦為無理由。五、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條前段規定請求減少價金，請求被告張秀梅給付100萬元本息，依民法第227條、不動產經紀業管理條例第26條第1項規定，請求大揚公司給付100萬元本息，其中一人為給付，另一人於給付範圍內，免給付義務，均非屬正當，不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據，依民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　18　　日民事第一庭法　官　朱慧真以上正本係照原本做成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　18　　日書記官　黃翊芳

臺灣新北地方法院111年度訴字第2652號

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