111年度重訴字第328號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：112 年 06 月 28 日

臺灣新北地方法院民事判決 111年度重訴字第328號原告彭德港訴訟代理人張育銜律師複代理人劉添錫律師被告殷武義訴訟代理人陳德峯律師複代理人黃昆培律師朱正聲律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年6月7日言詞辯論終結，判決如下：主　　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○○○號十四樓房屋暨停車位編號地下四層一一六號車位乙位騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國一一一年四月二十九日起至騰空返還第一項所示房屋暨車位之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零伍佰陸拾陸元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。五、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣伍佰捌拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟柒佰參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告起訴時，聲明原為：「㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○ ○路0段000○0號14樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自民國111年4月29日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）50,000元。」（見本院卷一第9頁）。嗣就第1項聲明變更為：「㈠被告應將將門牌號碼新北市○○區○○路0段000○0號14樓房屋全部暨停車位編號地下四層116號車位乙位（下合稱系爭不動產）騰空遷讓返還予原告。」（見本院卷一第41頁），屬擴張應受判決事項之聲明，且係基於同一基礎事實，合於前揭法律規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告起訴主張：㈠緣系爭不動產原為債務人即訴外人洪龍有限公司（下稱洪龍公司）所有。嗣由原告於本院委託台灣金融資產服務股份有限公司以110年度板金職一字第320號強制執行事件（下稱系爭強制執行程序）中拍定取得，經本院於111年4月29日核發不動產權利移轉證明書後，原告已於111年5月17日辦理所有權移轉登記完畢。惟於系爭強制執行程序中，因被告主張其於108年9月4日與洪龍公司曾簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）租賃系爭房屋，租賃期間自108年9月4日至118年9 月3日止（共10年），並主張係以裝潢抵扣租金，致系爭不動產於拍賣後不點交。㈡系爭租約為10年，且未經公證，依民法第425條第2項規定，並無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，則系爭不動產之現所有權人即原告不受系爭租約中以債抵租約定之拘束，被告自不得據此主張其有占有權源。從而，被告未舉證證明其有何占有使用系爭房屋之合法權源，卻於原告取得系爭不動產之所有權後，仍繼續居住其內、使用車位，故原告依據民法第767條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭不動產。㈢另被告無權占用系爭不動產，被告應可獲得相當於租金之不當得利。原告係於111年4月29日取得不動產權利移轉證書，故請求被告自111年4月29日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付無權占用該等不動產獲得相當於租金之不當得利。而依被告與洪龍公司簽立之系爭租約，被告係以6,000,000元抵扣10年之租金，依此換算，被告無權占有系爭不動產期間每月受有相當於租金之不當得利，其數額為50,000元【計算式：6,000,000元÷120個月=50,000元】，故原告請求被告應自111年4月29日取得系爭不動產之日起至被告將系爭不動產騰空返還予原告之日止，按月給付原告50,000元。㈣綜上，爰依民法第767條、第179條規定，提起本訴等語，並聲明：⒈被告應將系爭不動產騰空遷讓返還予原告。⒉被告應自111年4月29日起至騰空返還系爭不動產之日止，按月給付原告50,000元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：㈠被告與洪龍公司於108年9月4日簽訂系爭租約，雙方約定洪龍公司將系爭不動產租予被告，租期自108年9月4日至118年9 月3日止，共10年，又被告對於系爭不動產裝潢之費用共6,000,000元，由被告先行支出，該筆款項將由往後之租金扣抵，若租約未到期要解除，則需給付6,000,000元予被告，合先敘明。㈡原告雖經系爭強制執行程序拍定、取得不動產權利移轉證明書，並於111年5月17日辦理移轉所有權登記完畢，成為系爭不動產之所有權人，然被告與洪龍公司間對系爭不動產之租賃契約不因此而受影響，系爭租約對於被告與原告間仍繼續存在，被告並非無權占有。㈢被告於訂約之初即與洪龍公司約定，被告所支出之裝潢整修費用6,000,000元應從租金抵扣，是被告使用系爭不動產具有法律上之原因，並非不當得利。因此，原告請求主張依不當得利之規定請求被告按月給付50,000元至騰空返還系爭房屋日止，並主張依所有物返還請求權請求被告返還遷讓系爭不動產均無理由等語，資為抗辯。㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。三、查系爭不動產原為洪龍公司所有，嗣由原告於本院委託台灣金融資產服務股份有限公司以系爭強制執行程序中拍定取得，並經本院於111年4月29日核發不動產權利移轉證明書後，原告已於111年5月17日辦理所有權移轉登記完畢，而為系爭不動產之所有權人。惟於系爭強制執行程序中，因被告主張其於108年9月4日與洪龍公司曾簽立系爭租約租賃系爭房屋，租賃期間自108年9月4日至118年9月3日止（共10年），故系爭不動產於拍賣後不點交。系爭租約為10年，且未經公證，被告於原告取得系爭不動產之所有權後，仍繼續居住其內、使用車位等情，有本院不動產權利移轉證書、系爭房屋之建物登記第一類謄本、承租契約書（上開資料見本院卷一第19-27頁）、系爭強制執行程序之查封筆錄、台灣金融資產服務股份有限公司通知、本院民事執行處111年3月31日新北院賢110司執星字第47097號函（上開資料見本院卷二第35-39、45頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、原告主張被告於111年4月29日仍居住系爭房屋、使用停車位之行為，乃無權占有，並受有相當於租金之不當得利，為被告所否認，並以前詞置辯。茲說明本院判斷如下：㈠被告於111年4月29日起，仍占有使用系爭不動產，是否為無權占有？ 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。又基於強制執行而取得不動產物權者，乃屬民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號裁判意旨參照）。準此，本院係於111年4月29日核發系爭不動產之不動產權利移轉證明書與原告，則原告於當日即取得系爭不動產之所有權。 2.又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1、2項亦有明文。觀諸被告與洪龍公司訂定之系爭租約（見本院卷一第27頁），租賃期限為10年，且未經公證，依民法第425條第2項規定，並無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，故回歸租賃契約之債之相對性，原告不受系爭租約拘束，被告不得執系爭租約向原告主張權利。是被告辯稱：本件有民法第425條第1項規定之適用，被告對於原告並非無權占有等語（見本院卷二第170頁），顯與上開法律要件不符，自不足採。 3.被告復辯稱系爭強制執行程序，原告於拍定系爭房屋時並未點交，因此被告仍繼續居住於系爭房屋並非無權占有等語（見本院卷二第24-25頁），惟查： ⑴按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之，辦理強制執行事件應行注意事項第57點第4項定有明文。又按本件租賃契約之期限逾5年而未經公證者，並無買賣不破租賃規定之適用，但依強制執行法第99條︰「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人（第1項前段）。第三人對其在查封前無權占有不爭執，或其占有為前條第2項但書之情形者（指發生於抵押權設定後所成立之租賃關係等），前項規定亦適用之（第2項）。」之規定意旨，對於得點交之情形，應限於「對查封前無權占有不爭執」或「抵押權設定後」成立之租賃關係等，始得為之。本件承租人之租賃權係發生在抵押權設定之前，且為有權占有，執行法院自不得予以除去，並為點交之記載（參96年6月8日新頒「法院辦理民事執行實務參考手冊」第294 頁第（4）點，亦同此見解認不應點交）。至於該租賃關係對拍定人雖未繼續存在，此部分屬實體問題，應由拍定人另行起訴解決。因此，執行法院對於是項聲請，應予駁回（臺灣高等法院暨所屬法院96年法律座談會民執類提案第7號研討結果參照）。 ⑵本件因被告與洪龍公司間之租賃契約成立於洪龍公司系爭執行之最高限額抵押權設定之前，故無法將系爭租賃關係除去，此有本院依職權調閱之本院民事執行處111年3月31日新北院賢110司執星字第47097號函在卷可佐（見本院卷二第43-44頁），意即執行法院所為「拍定後不點交」之意義，僅在於限制買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，不能進而推論債務人或第三人有實體上合法占有之權源。是被告辯稱系爭不動產於拍賣後不點交與拍定人即原告，故被告即屬有權占有云云，於法無據。 4.綜上，原告主張於111年4月29日取得權利移轉證明書後，被告仍占有使用系爭不動產，為無權占有，洵屬可採。從而，原告依據民法第767條規定，請求被告騰空返還系爭不動產，於法有據。㈡原告得否向被告請求給付相當於租金之不當得利？又其金額為何？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。被告於111年4月29日起仍占有使用系爭不動產，為無權占有，有如前述，則被告因占有使用而受有利益，致原告受有損害，則原告依其就系爭不動產之所有權及上開不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，於法有據。至於被告辯稱於訂約之初即與洪龍公司約定，被告所支出之裝潢整修費用6,000,000元應從租金抵扣，是被告使用系爭不動產具有法律上之原因，並非不當得利等語（見本院卷二第24頁），然基於債之相對性，原告並未受系爭租約拘束，業如前述，且原告主張其並未承擔洪龍公司對於被告所負債務等語（見本院卷一第13頁），被告亦未舉證證明原告與洪龍公司間有何債權讓與或債務承擔之情事，故無論被告與洪龍公司就租金與裝潢費用約定如何抵扣，皆與原告無關，是被告所辯並不足採。 2.關於不當得利之數額： ⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。前開規定，於計算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。又依土地法施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。」，另計算「土地申報總價額」之基準，依土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。 ⑵原告固主張應依系爭租約之約定為計，即被告係以6,000,000 元抵扣10年之租金，依此換算後，被告無權占有系爭不動產期間每月受有相當於租金之不當得利，其數額為50,000元【計算式：6,000,000元÷120個月=50,000元】等語（見本院卷一第13頁），然基於債之相對性，系爭租約與租金並不拘束原告，已如前述，況系爭租約乃被告與洪龍公司依雙方各自利益之考量、基於實力磋商之結果，且系爭租約約定被告出資整裝潢費用高達600萬元由租金扣抵，出租人洪龍公司長達10年租期未實際收取額外租金，與社會常情是否相符？實屬有疑，益徵原告無由逕以系爭租約為其對被告請求不當得利之計算依據，是依法應回歸上開裁判意旨計算不當得利之數額。 ⑶系爭房屋於查封前係供被告家人居住，此有查封筆錄在卷可佐（見本院卷二第35頁），且系爭不動產有地下停車位，而建物前方即為中山路2段馬路，交通便利，附近商家林立，生活機能良好乙情，有Google地圖附卷可參（見本院卷二第169頁），本院斟酌上情，認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，以系爭土地及房屋申報總價年息百分之8計算為適當。又系爭房屋坐落之土地面積為2,567平方公尺，自111年1月起申報地價為每平方公尺27,622.4元，而原告就系爭土地之權利範圍為63/10,000，有系爭土地地價第一類謄本在卷可證（見本院卷二第91頁）；系爭房屋於111年度之課稅現值為1,138,200元，亦有原告所提出之新北市政府稅捐稽徵處111年房屋稅繳款書附卷可考（見本院卷二第89頁），是以被告自無權占有系爭不動產日即111年4月29日起至將系爭不動產遷讓返還原告之日止，每月占用系爭不動產之不當得利計為10,566元【計算式：（申報地價27,622.4元/㎡ ×基地面積2,567㎡×基地權利範圍63/10,000＋建物課稅現值1, 138,200元）×酌定年息比例0.08÷12月＝10,566元；元以下四捨五入】，原告逾此部分之請求，則屬無據。五、綜上所述，原告依民法第767條，請求被告應將系爭不動產騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。又原告依據民法第179條，請求被告應自111年4月29日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告10,566元，為有理由，應予准許，逾此範圍部分之請求，則無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　28　　日民事第五庭審判長法　官高文淵法　官陳翠琪法官劉容妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　28　　日書記官　吳佩玉

臺灣新北地方法院111年度重訴字第328號

關鍵資訊