臺灣新北地方法院112年度重訴字第219號

• 裁判案由: 履行契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 112 年 12 月 08 日
• 法官: 黃信樺
• 原告: 曾雯卿、崔秀俐、陳淑英
• 被告: 陳信州

臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第219號
原 告 曾雯卿
崔秀俐

陳淑英
共 同
訴訟代理人 吳展旭律師
連興堯律師
被 告 陳信州
訴訟代理人 林明侖律師
上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國112年11月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告給付新臺幣壹億壹拾玖萬肆仟貳佰貳拾元予被告之同時，將被告所有坐落新北市○○區○○○段○○段000地號土
地之所有權（權利範圍二分之一）移轉登記予原告。
二、被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾陸萬元，及自民國112年5月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第二項於原告以新臺幣玖拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰捌拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣原告3人前於民國111年1月28日，經仲昇不動產仲介經紀有
限公司（下稱仲昇公司）及太平洋房屋新莊加盟店店長歐金政仲介，就坐落於新北市○○區○○○段○○段000地號土地（下稱
系爭土地）與被告簽立土地買賣契約書（原證2；下稱系爭
買賣契約），由原告以新臺幣（下同）1億4,313萬4,600元
向被告買受系爭土地權利範圍1/2，面積355.765平方公尺（約107. 62坪）之土地。
㈡簽訂系爭買賣契約書時，被告稱其系爭土地所有權狀遺失，承諾簽約完成後會向新北市新莊地政事務所（下稱新莊地政）申請補發，同時要求只要伊向新莊地政進行申請補發手續後，不待權狀補發完畢，原告等人即須先給付第一期款42,940,380元。原告不疑有他，依被告要求先行給付第1期款42,940,380元，並匯入合作金庫信託履約專用帳戶中。詎被告
卻未依約提出系爭土地所有權狀，亦未依約在111年2月10日前備齊辦理土地分割、所有權移轉登記等所需之相關文件，遲未能依約履行所有權移轉登記義務。更有甚者，被告補發權狀之申請早已遭新莊地政以「本案業由陳信坤先生（即被告之弟弟）於111年2月8日提出異議書……，主張台端權利書
狀並未遺失」駁回，原告等人始驚覺被告所稱權狀遺失均係欺騙原告等人之謊言。
㈢嗣被告透過歐金政轉述，略以伊就前述賣地乙事與伊父親、弟弟發生意見齟齬，致無法取得系爭土地所有權狀，辦理所有權移轉登記云云。惟原告所購買之不動產為被告名下系爭應有部分1/2之土地，與被告父親陳獻令或弟弟陳信坤無涉
。為期平和解決雙方之爭議，原告復於111年8月16日委託吳展旭律師再次寄出111敦旭律字第0000000號律師函，要求被告儘速出面洽商系爭買賣契約履行等相關事宜。嗣後兩造遂於111年8月25日簽訂「土地買賣契約增補協議書」（原證8
；下稱系爭協議書），兩造再補充為「第一條：甲乙雙方同意依本契約（即系爭買賣契約）第9條第2項約定，繼續履行本契約。」、「第二條：甲方（即原告等人）同意免除乙方基於本契約原所負按本契約所附圖所示位置辦理土地分割之義務。」、「第三條：乙方（即被告陳信州）承諾自該增補協議書簽訂日起，儘速向其弟陳信坤取回本契約所示233地
號土地所有權狀，俾以依本契約第三條所示履行交付233地
號土地所有權狀、印鑑證明及身分證影本予甲方之義務。」等約定。
㈣詎料被告於系爭協議書簽訂後，迄今仍拒絕依約履行其提出土地所有權狀、印鑑證明、身分證件等文件予原告之義務，經歐金政以Line訊息多次聯繫，被告竟於111年10月29日表
示「我已經不單獨賣我的土地也就是說我不賣土地了」，歐金政善意提醒如違約不賣，有違系爭買賣契約第6條約定，
且須賠償原告4,294萬元違約金，勸告被告妥善處理，豈料
被告竟誤解歐金政之善意，態度強硬地回覆「別恐嚇我」、「別恐嚇我，我爸說別理你」。又自111年11月6日起迄今，歐金政復以數則Line訊息試圖與被告溝通，惟這些訊息均遭被告蓄意已讀不回，此有歐金政與被告陳信州的Line訊息為證（原證9；按：原證9所示之4,293萬應係訴外人歐金政之
筆誤），顯見被告已無繼續履行系爭買賣契約及系爭協議書之意願及可能。
㈤遭被告置之不理後，歐金政遂於111年11月25日以Line訊息通
知原告3人之代理人蔡偉仁表示：「我上個月和這個月先後
向賣方陳信州反覆詢問，善意催促他儘快按約定履行土地買賣義務，他卻毁約說不賣了，還惡意回嗆我是恐嚇，11/6開始對我傳的訊息便已讀不回，我懷疑他可能私底下與他人接觸，可能將土地轉賣給其他人或設定抵押，所以提醒你們留意。」。為此，原告僅能依法提起本件訴訟，請求被告履行系爭買賣契約，移轉系爭土地所有權登記予原告，並依約負懲罰性違約金42,940,380元之責，以保原告之權益。
㈥查自系爭買賣契約簽訂之日即111年1月28日起，原告等3人便
積極配合履約，即便發生被告謊稱權狀遺失，實為陳信坤保管之事實，因而遭被告嚴重延宕系爭土地買賣進度之情，原告等人基於履約誠信，仍願對被告釋出善意，多次誠邀被告協商解決，以期系爭土地買賣得以順利進行，並於111年8月25日同意與被告簽訂系爭協議書，寬容被告至遲於112年1月31日前依約履行交付權狀、配合辦理過戶等義務（按：112
年1月31日距系爭買賣契約簽訂之日已逾1年，足證原告等人之善意及誠信）。豈料，被告竟得寸進尺，迄今不僅狂妄揚言拒絕履約，更反過來指控原告之不是，原告迫於無奈，只得向鈞院聲請假處分，經鈞院以112年度全字第39號民事裁
定准予，並聲請假處分強制執行及提起本件履行契約訴訟。自兩造簽訂系爭買賣契約至今，已逾1年有餘，此期間原告
等人不斷投入大量心力及時間與被告協商解決，先是對被告謊稱權狀一事過往不咎，未追究其民刑事法律責任，嗣後又同意簽訂系爭協議書，給予被告更多時間準備履約之文件，原告1年多以來，頻繁釋出善意與誠意，均三番兩次遭被告
視為無物，使原告等人投入之大量心血付之東流，依約給付之簽約款4,294萬餘元，存入履約專戶迄今仍未能順利完成
交易，嚴重影響原告之財務規劃，造成原告鉅額損失。現原告等人為保障權益，依法向鈞院聲請假處分、聲請假處分強制執行及提起本件訴訟，除需耗費諸多心力，還需繳納鉅額之4,800萬元提存費、859,529元假處分強制執行費及本件1,224,178元裁判費，總計已逾5千萬元，嚴重影響原告等人資金之運用，三番兩次毁約的是被告，但因而損失大量時間金錢的卻是原告等人，豈有誠信履約的一方遭受巨大損失，毁約者卻心安理得之理？
㈦請求權基礎：（見本院卷第16、162頁）
被告迄今仍未履行系爭買賣契約，故原告依民法第348條第1項規定，系爭買賣契約書第1條、第3條、系爭協議書第5條
之約定，請求被告移轉系爭土地所有權權利範圍1/2予原告
；及依民法第250條第1項規定及系爭協議書第5條約定，請
求被告給付42,940,380元之懲罰性違約金。
㈧訴之聲明：（見本院卷第179、287頁）
1.被告應於原告給付1億19萬4220元予被告之同時，將所有系
爭土地，面積711.53平方公尺，權利範圍1/2之所有權移轉
登記予原告。
2.被告應給付原告4294萬0380元，及自民事起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3.上開第2項部分，原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠本件事實詳情為：
1.系爭土地為被告與被告之弟弟陳信坤共有。被告因自小生活無虞，成年後未曾在外工作，十分缺乏社會歷練，也欠缺一般生活經驗或交易經驗，容易聽信他人話語。且被告更因罹有陳舊性腦中風合併血管性失智症，導致生活能力下降、對日常生活事物的處理上變得困難、判斷力變差減弱、反應遲緩等失智病症，對於事物記憶力大不如前，辨別事理能力也顯著下降。
2.訴外人歐金政從事不動產仲介，其透過管道得知被告為系爭土地共有人及被告之聯絡方式後，便不斷鼓吹被告出售系爭土地。於111年1月19日上午，歐金政數次至被告住處詢問有無出售系爭土地之意願，被告明確表示系爭土地所有權狀是由被告父親陳獻令保管，且系爭土地為家族土地，自己無法決定出售系爭土地，父親也不可能同意出售等語。歐金政見被告反應遲緩，思考判斷能力有限，認為有機可趁，便主動表示可以用優惠條件借錢給被告，並鼓吹被告重新申請補發所有權狀即可，不需經過被告父親同意云云，並與被告互加通訊軟體Line帳號，以便後續聯繫，歐金政也借給被告些許現金。於000年0月00日下午17時許，歐金政另前往陳信坤住處商議出售系爭土地事宜（但歐金政並未告知自己已經找被告談過了），陳信坤當下也明白拒絕歐金政，表示不可能出售系爭土地。
3.於111年1月19日晚上19時許，歐金政再度到被告住處，對被告表示手邊沒有所有權狀沒關係，用話術慫恿引誘被告先簽署「土地專任委託契約書」，被告雖一再表示不願意，但歐金政乘被告思考能力有限、辨識能力不足，欺騙被告稱簽署「土地專任委託契約書」只是一個形式，後續如果真的有買家再來談，系爭土地不一定賣得出去，若要賣也會經過被告家人同意，歐金政並向被告保證建議開價161,410,000元已
經是最高的價格云云。在歐金政一再慫恿之下，被告不疑有他，便先簽署「土地專任委託契約書」（被證3），但被告
並未交付系爭土地所有權狀，歐金政也未依約據實提供近3
個月之成交行情供被告參考。甚至歐金政還向被告強調千萬不可以告訴陳信坤或其他家人已經簽署「土地專任委託契約書」，也要避免與陳信坤或其他家人聯繫。後續歐金政又向被告稱有買家願意用符合市場行情的143,134,600元承買被
告系爭土地之持分，並稱此價格已經是市面上最好的價格了云云，不斷催促誘使被告簽署買賣契約。
4.在歐金政不斷洗腦以及蠱惑之下，被告對於市場行情陷於錯誤，且被告在無法理解合約內容的情況下（被告辨識能力顯有不足），受到歐金政強力主導於111年1月28日簽署系爭買賣契約（被證4；買方即原告3人，但原告3人應僅係人頭，
蓋被告簽約時都沒有跟原告3人見面，僅在合作金庫商業銀
行開設信託帳戶時有看到原告3人，但被告從頭到尾都沒有
與原告3人對話或就合約內容作磋商，被告也不明白系爭買
賣契約詳細內容）。
5.因為歐金政當時已十分清楚系爭土地乃被告與陳信坤共有，且陳信坤及被告父親反對出售系爭土地，而被告手邊也沒有系爭土地所有權狀，故在歐金政主導下，系爭買賣契約內容特別約定：在被告提出土地所有權狀影本、身分證影本及印鑑證明影本等資料後，原告始有給付第一次價金之義務，且被告尚應與其他共有人（即陳信坤）協商辦理系爭土地分割事宜，待分割登記後並交付土地所有權狀正本、印鑑證明正本等資料後，後續始能完成買賣程序（參系爭買賣契約第3
條約定）。
6.然歐金政不久後即慫恿被告無庸取得父親及家人的同意，並主導被告重新申辦系爭土地所有權狀，企圖偷偷辦理系爭土地過戶，幸經陳信坤發覺阻止。歐金政及原告背後金主為逼迫被告賣地，竟無視系爭買賣契約第3條約定，在被告尚未
提出系爭土地所有權狀影本等文件前，原告即將第一期款42,940,380元匯至信託帳戶中，歐金政並不斷欺騙洗腦被告稱若後續無法完成買賣，被告須賠償42,940,380元的天價違約金，被告因無足夠辨別事理之能力，對於歐金政之話術也深信不疑，感到十分害怕。
7.歐金政見被告已上鉤，便又鼓吹被告簽署系爭協議書，強調要把42,940,380元的天價違約金寫成書面並拿給被告父親陳獻令及陳信坤看，這樣被告才能夠說服陳獻令及陳信坤同意售地。被告因失智症辨識能力顯有不足，輕信歐金政的話術，對於歐金政言聽計從，便在歐金政誘騙安排下簽署系爭協議書（被證5），使被告莫名背負鉅額違約金。事實上，於
系爭協議書簽約過程中（原告3人一樣均未出現），歐金政
完全未講解系爭協議書的內容，也沒有給被告看系爭協議書約定內容，只讓被告在簽署頁上簽名，甚至當被告簽名時，簽署頁上的其他欄位均為空白，原告3人均未簽署，所謂代
理人蔡偉仁也尚未簽名。易言之，被告簽名時根本沒看到原告3人或蔡偉仁，而被告僅有簽名並未蓋章，被告的印章是
歐金政擅自刻印並於事後擅自加蓋的。
8.以上經過嗣後被陳獻令及陳信坤發現後，方知被告遭到原告等人聯手詐欺，莫名背負出售系爭土地義務及鉅額違約金義務，便馬上提醒被告不要再繼續受騙。經被告及家人事後自行查詢鄰近土地買賣價格行情，始驚覺歐金政告知之價格遠低於市場行情（被證6；歐金政原告知每坪約130萬元，但實際上鄰近土地成交行情幾乎均在每坪180萬元以上，甚至達
每坪230萬元）。為此，被告也馬上委託律師發函予原告及
歐金政、蔡偉仁，表示撤銷系爭買賣契約、系爭協議書等意思表示（被證7）。無奈原告明知以上事實經過（被告根本
是遭欺騙簽約），卻還是提出本件訴訟，企圖利用被告的輕率、無經驗，強制以低於市場行情甚多的價格買下系爭土地，其巧取豪奪之手法，實非適法。
㈡被告依法撤銷系爭買賣契約、系爭協議書，原告之訴當無理由：
1.查被告罹有陳舊性腦中風合併血管性失智症，有生活能力下降、反應遲緩、判斷力顯著下降等情形。但原告等人卻還是利用被告辨別事理能力不足，由歐金政以「系爭土地鄰近土地行情一坪約130萬」之詐術欺騙被告，使被告陷於錯誤，
誘騙被告簽署系爭買賣契約。實則，根據內政部頒布之不動產委託銷售契約書範本第7條第2項：「受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任」，但歐金政並未依政府規範提供真實行情資料給被告參考。且原告等人竟利用被告不清楚系爭買賣契約第3條約定內容之機會，
在被告提出系爭土地所有權狀影本前即將第一期款項匯入履保帳戶內，並誆稱「若不配合出售系爭土地將須給付42,940,380元的違約金」之詐術，致使被告陷於錯誤之情況下，欺瞞被告簽署系爭協議書，原告行為當構成詐欺。故被告依民法第92條第1項前段撤銷系爭買賣契約、系爭協議書，自於
法有據。
2.再者，即便認為原告等人未施用詐術，但如上述，被告罹有陳舊性腦中風合併血管性失智症，有生活經驗能力不足、反應遲緩、判斷力顯著不足等情形，於處理日常生活事項稍微繁瑣之問題及分析類似及差異情形時會有明顯障礙，社會價值之判斷力均受病症影響而大幅衰退。故被告在簽署系爭買賣契約及系爭協議書當下顯然無自行決定與他人訂定契約等行為之足夠意思能力，始會錯誤認定出售價格合乎市場行情，以及誤認自己需負42,940,380元的違約金責任。就此而言，被告亦得依民法第88條第1項前段撤銷系爭買賣契約、系
爭協議書。
3.是以，被告既得依法撤銷系爭買賣契約、系爭協議書，原告之請求當無理由。同時，被告亦得依民法第184條第1項後段、第185條規定請求原告等人負損害賠償責任，故依民法第213條第1項，應回復至被告未為意思表示之原狀。
㈢原告及歐金政係乘被告急迫、輕率、無經驗，使被告簽署系爭買賣契約及系爭協議書，謹依民法第74條第1項規定聲請
法院撤銷系爭買賣契約、系爭協議書之意思表示或減輕其違約金之給付：
被告與歐金政簽署之「土地專任委託契約書」第7條第2項約定：「加盟店於簽約前，應據實提供近3個月之成交行情，
供委託人訂定售價之參考。如有隱匿不實，應負賠償責任。」（被證3）。然歐金政從未誠實告知被告系爭土地之成交
行情，亦未提出相關資料與被告參考。因被告因自小生活無虞，成年後未曾在外工作，故被告十分缺乏社會歷練，也欠缺一般生活經驗或交易經驗，容易聽信他人話語，且被告更因罹有陳舊性腦中風合併血管性失智症導致判斷能力低下。被告於誤信系爭土地行情後簽署系爭買賣契約，但根據系爭買賣契約第3條約定，在被告尚未提出系爭土地所有權狀影
本之前，原告根本毋庸給付第一筆款項4,294,380元，自然
也沒有給付違約金的問題。但是，原告竟然擅自將第一筆款項匯入到履保帳戶中，並透過歐金政不斷洗腦、欺騙被告，使被告誤以為自己已經背負違約金的法律責任，被告因無足夠辨別事理之能力，對於原告等人之話術也深信不疑，感到十分害怕，不知道怎麼善後。原告等人見被告已經上鉤，便趁機鼓吹被告簽署系爭協議書，強調要把42,940,380元的違約金寫成書面並拿給陳獻令及陳信坤看，這樣被告才能夠說服陳獻令及陳信坤同意售地。被告因失智症辨識能力顯有不足，輕信前開話術，才在原告等人誘騙安排下簽署系爭協議書。是以，原告及歐金政等人顯係趁被告急迫、輕率、無經驗之際使被告簽署系爭買賣契約、系爭協議書，謹依民法第74條第1項聲請法院撤銷系爭協議書之意思表示或減輕其違
約金之給付。
㈣依系爭買賣契約第3條約定，在被告提出系爭土地所有權狀影
本、身分證影本及印鑑證明影本等資料後，原告始有給付第一期款之義務，且被告尚應與其他共有人協商系爭土地分割事宜，待分割登記後並交付土地所有權狀正本、印鑑證明正本等資料後，後續始能完成買賣程序。歐金政及原告背後金主為逼迫被告賣地，竟無視系爭買賣契約第3條約定，在被
告尚未提出系爭土地所有權狀影本等文件前，原告即將第一期款42,940,380元匯至信託帳戶中，原告之行為不符債之本旨，不生提出之效力，則原告當不得主張被告應負違約責任，自不生後續違約處罰之效果。
㈤依系爭買賣契約第6條第2項約定，原告請求違約金之前提是已經解除契約，既然解除契約，則原告當然就不得依原契約請求被告繼續履行移轉爭土地所有權之義務。又兩造簽署系爭協議書旨在補充系爭買賣契約之內容，並非完全取代系爭買賣契約。即便根據系爭協議書第5條之約定，也只是就系
爭買賣契約第6條第2項為補充，亦即若被告未在112年1月31日前取得權狀正本並辦理過戶，被告即有違約責任。但原告要求違約金之前提仍是「已經解除契約」，系爭買賣契約第6條第2項之原則並未改變。是以，原告不得同時請求被告給付違約金及請求被告移轉系爭土地所有權：
㈥退步言，本件違約金約定金額過高，懇請法院減至相當之數額：
查原告等人趁被告辨別事理能力不足，欺騙被告簽署系爭增補協議書，使被告無端背負42,940,380元之巨額違約金責任，其所約定之違約金額誠屬過高。實則，原告未依系爭買賣契約第3條約定，擅自將第一期款項匯至履保帳戶，原告因
此所受損失頂多是利息損失，若以年息1%計算，違約金數額應降至40萬元為適當。
㈦被告得主張同時履行抗辯：
被告移轉系爭土地所有權義務和原告給付全部價金義務為對待給付，被告自得依民法第264條第1項前段規定，於原告給付全部價金前，拒絕移轉系爭土地所有權，而為同時履行抗辯。
㈧答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：
㈠原告與被告就被告所有系爭土地（權利範圍1/2）於111年1月
28日簽立「土地買賣契約書」（即系爭買賣契約），約定買賣總價為143,134,600元。並有系爭買賣契約影本附卷可稽
（原證1、被證4；見本院卷第24至31頁、第127至133頁）。原告並已支付第一期價金42,940,380元至約定之價金信託專用帳戶（見本院卷第162頁）。
㈡原告與被告於111年8月25日簽立「土地買賣契約增補協議書」（即系爭協議書），並有系爭協議書影本附卷可稽（原證2、被證5；見本院卷第43至47頁、第135至138頁）。
四、本院之判斷：
原告主張：兩造訂立系爭買賣契約後，原告已支付第一期價金42,940,380元，尚餘100,194,220元之買賣價金未給付，
惟被告迄未依系爭買賣契約及系爭協議書之約定履行交付系爭土地所有權狀等文件辦理用印過戶，故原告依民法第348
條第1項規定、系爭買賣契約第1條、第3條、系爭協議書第5條之約定，請求被告於原告給付100,194,220元價金與被告
之同時，將系爭土地所有權權利範圍1/2移轉登記與原告，
及依民法第250條第1項及系爭協議書第5條約定請求被告給
付懲罰性違約金42,940,380元等語。被告並不爭執有與原告訂立系爭買賣契約及系爭協議書，惟以前開情詞為辯。經查：
㈠被告辯稱因受詐欺及因錯誤，而依民法第92條第1項、第88條
第1項撤銷系爭買賣契約、系爭協議書一節：
1.按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同。民法第75條定有明文。此項規範意旨在兼顧表意人權益及交易安全。是未受監護宣告之成年人，非無行為能力人，其所為之意思表示，原則上為有效，僅於意思表示在無意識或精神錯亂中所為時方屬無效。所謂無意識，係指全然欠缺意思能力而不能為有效之意思表示；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。是未受監護宣告之成年人，於行為時縱不具備正常之意思能力，然未達上開無意識或精神錯亂之程度，仍難謂其意思表示無效（最高法院111年度台上字第375號判決意旨參照）。再按民法第92條
第1項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人
得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」，是被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺或被脅迫而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號裁判要旨參照）。次按民法第88條規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」，是民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機
有錯誤之情形有別。又民法第91條規定：「前二條之撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅。」。
2.被告辯稱：因歐金政向其詐欺稱系爭土地行情每坪約130萬
元，致其在不知市場行情之情況下簽立系爭買賣契約，然實際鄰近土地成交價每坪在180萬元以上，甚至每坪達230萬元一節，雖提出內政部不動產交易實價查詢服務網所查得之6
筆土地交易資料6紙為證（見本院卷第139至150頁）。然被
告所提上開資料其中第1至4筆土地之使用分區及編訂均為「都市：第二種商業區」（見本院卷第139至146頁），與系爭土地之使用分區為「第二種住宅區」並不同（見本院卷第197頁）；第5、6筆土地之使用分區及編訂雖均為「都市：第
二種住宅區」（見本院卷第147至150頁），惟該2筆均係整
筆土地之移轉買賣，與兩造間系爭買賣標的為土地之應有部分1/亦2不同。再參酌原告所提內政部不動產交易實價查詢
服務網所查得之資料1紙，與系爭土地相鄰且使用分區同為
「第二種住宅區」之坐落新北市○○區○○○段○○段000地號土地
於110年7月6日全筆土地移轉之交易單價約每坪143萬元（見本院卷第199頁）。是難認被告以每坪133萬元（143,134,600元÷107.62坪＝133萬元）出售系爭土地權利範圍1/2與原告，有明顯低於當時市場交易價格之情事。遑論被告並未提出任何證據證明歐金政或原告3人有故意示以被告何不實之事
，令被告因此陷於錯誤而為簽立系爭買賣契約之詐欺行為；且被告辯稱受第三人歐金政詐欺一節，亦未提出任何證據證明原告明知或可得而知其事。均與民法第92條第1項規定之
撤銷要件不符。至被告辯稱其罹患陳舊性腦中風合併血管性失智症，判斷力顯著下降一節，依前開說明，難謂其意思表示無效，且此與原告或歐金政是否有故意詐欺被告簽立系爭買賣契約係屬二事，無從憑此而認被告簽立系爭買賣契約即係受原告或歐金政之詐欺而為。是被告主張依民法第92條第1項規定撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示，即屬無據。又
兩造係於111年1月28日簽立系爭買賣契約，惟被告於112年2月9日始寄發台北古亭郵局000139號存證信函向原告主張撤
銷系爭買賣契約，有被告所提上開存證信函影本附卷可稽（見本院卷第151至156頁），已逾民法第90條規定一年之除斥期間，是被告依民法第88條第1項撤銷系爭買賣契約，自不
生撤銷之效力。
3.又被告辯稱：原告利用被告不知系爭買賣契約第3條約定內
容之機會，在被告提出系爭土地所有權狀前即將第一期款匯入履保帳戶內，並以向被告誆稱「若不配合出售系爭土地將須給付42,940,380元違約金」之詐術，使被告陷於錯誤，誤認自己需負42,940,380元之違約責任，而簽立系爭協議書一節。則按「定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償。」民法第316條定有明文，是原告依系爭買賣契約對被告所負給付買賣
價金之義務，兩造雖有於系爭買賣契約第3條約定原告分3次付款之期限，然依上開法文規定，僅被告不得於期前請求原告先為給付各期價金，並非原告不得於期前先為清償。是系爭買賣契約第3條雖約定：「付款方式：第一次付款：本契
約簽訂完成，且乙方（即被告）提供土地所有權狀影本、身分證影本及印鑑證明影本各一份予甲方（即原告）以核對資料並辦理產權移轉申報後，甲方須給付乙方新台幣肆仟貳佰玖拾肆萬零參佰捌拾元」（見本院卷第24頁），即係約定以被告提供上開權狀影本等件與原告之不確定之事實之到來為原告履行支付第一期款之期限（最高法院95年度台上字第2750號裁判要旨參照），則原告於該約定之期限屆至前，期前給付第一期價金42,940,380元至兩造約定之價金信託專戶內，於法並無不合，且生清償之效力。被告辯稱原告期前給付第一期價款係不符債之本旨，不生給付之效力云云，已然無據。遑論被告並未提出任何證據證明歐金政或原告有故意示以被告何不實之事，令被告因此陷於錯誤而為簽立系爭協議書之意思表示之詐欺行為；且被告辯稱受第三人歐金政詐欺一節，亦未提出任何證據證明原告明知或可得而知其事。均與民法第92條第1項規定之撤銷要件不符。至被告辯稱其罹
患陳舊性腦中風合併血管性失智症，判斷力顯著下降一節，依前開說明，難謂其意思表示無效，且此與原告或歐金政是否有詐欺被告簽立系爭協議係屬二事，無從憑此而認被告簽立系爭協議書即係受原告或歐金政之詐欺而為。是被告主張依民法第92條第1項規定撤銷訂立系爭協議書之意思表示，
即屬無據。至被告辯稱其誤認自己已需負42,940,380元之違約責任而簽立系爭協議書一節，至多僅屬動機錯誤，而民法第88條規定係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，並不包括意思表示之動機有錯誤之情形在內，業如前述。是被告縱動機有錯誤，亦不得依民法第88條撤銷其訂立系爭協議書之意思表示。
㈡被告辯稱原告乘被告之急迫、輕率、無經驗而使被告簽立系爭買賣契約、系爭協議書，依民法第74條第1項聲請法院撤
銷系爭買賣契約、系爭協議書或減輕違約金給付部分：
1.按民法第74條規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之。」。是依民法第74條第1項請求撤銷其行為或減輕給付，為形
成之訴，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為或減輕給付之形成判決，始能發生撤銷或減輕給付之效果。且應於法律行為後1年內為之。被告不起訴為之，而僅在被訴中作此抗
辯，以之為攻擊防禦方法，尚不生撤銷或減輕給付之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院70年度台上字第174號、99年度台抗字第63號、109年度台上字第894裁判意
旨參照）。
2.職是，本件不論被告訂立系爭買賣契約及系爭協議書時，是否確有急迫、輕率、無經驗之情事，然系爭買賣契約係於111年1月28日訂立、系爭協議書係於111年8月25日訂立，迄今均已逾一年，被告並未於法律行為後一年內對原告提起形成之訴，僅於本件訴訟中為此抗辯（見本院卷第114至116頁、第271頁），依上說明，自不生撤銷或減輕給付之效力。
㈢原告請求被告移轉系爭土地應有部分1/2與原告部分：
1.按民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」。又系爭買賣契約第1條約定：「買賣標的：乙方（即被告）所有之土地權利
範園：新北市○○區○○○○○段000地號，土地面積711 .53平方
公尺（約215.24坪），乙方權利範圍合計為1/2，持分面積
為355.765平方公尺(約107. 62坪）。（詳以土地謄本登記
及地籍圖為準）；第2條約定：「上述買賣標的乙方同意以
新台幣壹億肆仟參佰壹拾參萬肆仟陸佰元整出售予甲方（即原告）。」；第3條約定：「付款方式：第一次付款：本契
約簽訂完成，且乙方提供土地所有權狀影本、身分證影本及印鑑證明影本各一份予甲方以核對資料並辦理產權移轉申報後，甲方須給付乙方新台幣肆仟貳佰玖拾肆萬零參佰捌拾元。第二次付款：本買賣標的共有人配合乙方辦理土地分割，乙方於土地分割完成登記後，並將所有權利移轉登記所需之文件 ，如土地所有權狀正本、所有權人身分證影印本及印
鑑證明正本各一份，全部備齊並印鑑章用印完畢交予甲方，以利於甲方辦理過戶；乙方完成上述程序後，甲方同時須支付新台幣伍仟柒佰貳拾伍萬參仟捌佰肆拾元予乙方。如日後需補正文件或補印時，乙方應無條件配合辦理之。第三次付款：甲乙雙方於土地過戶完成三日内，甲方給付乙方尾款新台幣肆仟貳佰玖拾肆萬零參佰捌拾元。」。第9條約定：「
其他約定：1.…2.本契約簽立完成後見證人仲昇不動產仲介經紀有限公司需協助乙方於民國111年2月10日起辦理土地分割事宜，並於乙方提供土地所有權狀影本予甲方後三個月内完成土地分割登記，乙方土地分割後位置需毗鄰新北市○○區
○○○○○段000地號(如後附圖）。若乙方無法於约定期限内完
成土地分割登記事宜，甲乙雙方得再協
議是否同意繼續履行本契約。3.…」（見本院卷第24至25頁、第128至129頁）。系爭協議書約定：「茲甲乙雙方就乙方所有坐落於新北市○○區○○○段○○段000地號土地，(面積711.5
3平方公尺，約215.24坪，乙方權利範圍：1/2，面積355.77平方公尺，約107.62坪），於111年1月28日所簽定之土地買賣契約（下簡稱本契約），因乙方遲未能提出土地所有權狀，履行過戶義務等事由，為免無謂紛爭，爰另訂增補協議書（下簡稱本協議書）如后，以資因應遵循：第一條：甲乙雙方同意依本契約第九條第二項之約定，繼續履行本契約。第二條：甲方同意免除乙方基於本契約原所負按本契約附圖所示位置辦理土地分割之義務。第三條：乙方承諾自本協議簽訂日起，儘速向其弟陳信坤取回本契約所示233地號土地所
有權狀，俾以依本契約第三條所示履行交付233地號土地所
有權狀、印鑑證明及身分證影本予甲方之義務。第四條：甲方承諾俟乙方履行本契約第三條所示備齊交付辦理土地所有權移轉登記之文件並用印後，將按第三條第2次付款約定，
給付新台幣(下同）5725萬3840元並依本契約約定匯入合作
金庫銀行信託履約專用帳戶。如順利完成過戶，將再依約給付尾款4294萬0380元，匯入前述之履約專用帳戶。第五條：乙方保證如遲至112年1月31日止 ，仍無法按本協議書第三
條之承諾取回233地號土地所有權狀正本並按本契約第三條
所示約定用印辦理過戶之義務時，同意支付甲方懲罰性違約金4294萬0380元，如甲方另有損害並得請求賠償，絕無異議。甲方並得基此違約歸責事由，單方解除本契約，並得單方向履約保證之合作金庫取回原已支付之第一期款，乙方亦絕無異議。第六條：甲乙雙方同意本協議書之約定，對本契約原相關約定具有補充、修正之效力，本契約原未約定之内容，悉以本協議書補充之，如本契約原部分約定與本協議書有所差異，悉以本協議書之約定為優先適用之依據。第七條
：本協議書正本壹式兩份、影本兩份，其中正本由甲乙雙方各執乙份為憑；另二份影本雙方同意各附於本契約正本文後，以資充當本契約附件之用。」（見本院訴字卷第43至45頁、第135至137頁）。是可知系爭協議書約定之效力優於系爭買賣契約之約定，及依系爭協議書第五條之約定，被告應於112年1月31日前取回系爭土地所有權狀並按系爭買賣契約第3條約定辦理用印過戶，否則即構成違約，而應給付原告懲
罰性違約金。
2.是原告依民法第348條第1項、系爭買賣契約第1條、第3條、系爭協議書第5條之約定，聲明請求被告應於原告給付剩餘
之1億194,220元價金與被告同時，將其所有系爭土地權利範圍1/2移轉登記與原告，即屬有據，應予准許。
㈣原告請求被告給付懲罰性違約金42,940,380元部分：
1.按民法第250條第1項規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」、系爭協議書第5條約定：「乙
方保證如遲至112年1月31日止 ，仍無法按本協議書第三條
之承諾取回233地號土地所有權狀正本並按本契約第三條所
示約定用印辦理過戶之義務時，同意支付甲方懲罰性違約金4294萬0380元，如甲方另有損害並得請求賠償，絕無異議。甲方並得基此違約歸責事由，單方解除本契約，並得單方向履約保證之合作金庫取回原已支付之第一期款，乙方亦絕無異議。」，是被告未依系爭協議書第5條約定之期限履行，
原告即得依上開約定請求被告給付懲罰性違約金，不以解除系爭買賣契約為必要。且上開約定之效力優於系爭買賣契約關於違約金約定之約定，亦如前述。被告辯稱依系爭買賣契約第6條第2項約定，原告要請求違約金之前提是已經解除契約，故原告不得同時請求被告給付違約金及移轉系爭土地所有權一節，與系爭協議書第5條、第6條之約定不符，即無可採。
2.按約定之違約金額過高者，法院得依民法第252條規定減至
相當之數額。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形予以酌減。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，並得依民法第231條、第233條規定，請求債務人賠償因遲延而生之損害、給付遲延利息，就債權人之損害已有相當之填補，自應加以斟酌（最高法院110
年度台上字第2810號、111年度台上字第2443號判決意旨參
照）。本院審酌依系爭買賣契約第3條之約定，原告給付第
一期價金42,940,380元之期限本尚未屆至，是原告自行期前預付第一期價金至價金信託帳戶，此部分因此所受損害，本非可歸責於被告，且該第一期價金仍於價金信託帳戶內，被告並未實際領取，難認被告因此受有何利益。而原告稱其係於111年2月8日給付第一期款（見本院卷第188頁），則自112年2月8日起至系爭協書第3條約定之期限112年1月31日止，約11個月（不到1年），系爭協議書第3條約定被告至遲於112年1月31日未依該條約定履行，即應給付42,940,380元之懲罰性違約金，超過原告已付第一期價金之年息100%，顯然過高。再審酌被告患有「陳舊性腦中風合併血管性失智症」，此有被告所提振興醫療財團法人振興醫院（下稱振興醫院）112年3月22日診斷證明書影本附卷可稽（見本院卷第119頁
），及依被告所提112年6月5日振興醫院精神醫學部臨床心
理轉介報告單一份，上載「綜合衡鑑結果，個案目前表現約落於可疑失智範圍，顯示整體認知功能有明顯缺損，其在記憶力、定向感、問題解決能力、自我照護、家居嗜好皆有缺損狀況。…」等語（見本院卷第209至215頁），顯示被告確實有某程度之認知功能障礙，及依兩造前述主張之事實，可知被告係因其家人拒絕同意出售系爭土地始違約等情狀；又原告除已付第一期價款而受有利息損失外（此部分非可歸責於被告，業如前述），並未能明確說明及舉證證明被告如依系爭協議書第3條約定之期限履行，其可享受取得系爭土地
權利範圍1/2之實際獲益為何，或其因被告未依系爭協議書
第3條約定之期限履行，致其受有何實際損害，遑論原告倘
因被告未依限履行系爭協議書第3條之約定確受有何實際損
害或所失利益，本得另請求被告為賠償而為填補，已如前述。至原告稱其因聲請假處分提供之擔保金4,800萬元，於法
定條件成就時本得聲請發還該擔保金；原告所稱聲請假處分強制執行支出之執行費、本件支出之裁判費等，則該費用應依將來本案訴訟勝敗之結果定由何人負擔。是上開款項均非屬原告所受之實際損害。本院審酌上開各情，認原告得請求被告給付之懲罰性違約金，應酌減為286萬元（即約系爭買
賣契約總價1億4313萬4600元之2%）為適當。是原告依系爭
協議書第5條約定，請求被告給付懲罰性違約金286萬元及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月9日起（見本院卷第81頁送
達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分，即非有據。
五、從而，原告依民法第348條第1項、系爭買賣契約第1、3條約定、系爭協議書第5條約定，請求被告應於原告給付1億194,220元與被告同時，將其所有系爭土地權利範圍1/2移轉登記與原告；及依系爭協議書第5條約定，請求被告給付286萬元及自112年5月9日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延
利息，為有理由，應予准許；逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告本件金錢請求部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告金錢請求勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告金錢請求敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其此部分假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　8 　　日民事第二庭 法　官　黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　8 　　日書記官　楊振宗