112年度訴字第1823號（減少價金） - 臺灣新北地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1823號原告張嘉修訴訟代理人詹德柱律師複代理人洪郁雅律師被告黃柏錡和豐國際實業有限公司法定代理人葉建祥上二人共同訴訟代理人陳宜新律師被告許仁禎梁語恩（原名梁筱羚）上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。原告起訴原訴之聲明為：㈠被告黃柏錡應給付原告新臺幣（下同）1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告和豐國際實業有限公司、許仁禎、梁語恩應連帶給付原告1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢關於前兩項之金額於1,000,000元之範圍內，倘若被告四人中任一人給付時，其餘各人於清償範圍內同免給付之責；㈣願供擔保請准宣告假執行（見本院卷一第9至10頁），嗣變更請求為：㈠被告黃柏錡應給付原告3,483,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告和豐國際實業有限公司、許仁禎、梁語恩應連帶給付原告3,483,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢關於前兩項之金額於3,483,2 00元之範圍內，倘若被告四人中任一人給付時，其餘各人於清償範圍內同免給付之責；㈣願供擔保請准宣告假執行（見本院卷二第155頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。二、本件被告許仁禎、梁語恩經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠原告於民國111年3月29日，透過被告和豐國際實業有限公司（即東森房屋板橋縣民大道加盟店，下稱和豐公司）及其經紀人員即被告許仁禎之居間，向被告黃柏錡買受坐落於新北市○○區○○段0000○號建物及同段448-1地號土地（門牌號碼新北市○○區○○街000號5樓，下合稱系爭房地），雙方約定買賣價金為13,750,000元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。而原告以上開買賣價金所買受之標的範圍，包括頂樓增建（下稱系爭違建）及前陽台外推之增建，故被告黃柏錡與被告和豐公司及被告許仁禛，曾於原告與被告黃柏錡締約前，向原告保證系爭違建均未經主管機關列管在案，並且被告梁筱羚於111年3月29日即締約當日用以向原告解說之標的物現況之不動產說明書，其中關於個案建物瑕疵情形之違增建情事內容說明記載：「頂樓：列管情形：無」。惟被告梁筱羚於締約當日向原告解說系爭房地之不動產說明書時，其僅同意原告得以拍照方式留存（即原證2），但未將不動產說明書之紙本交付原告，且被告梁筱羚當時亦未要求原告應於不動產說明書上簽名確認，故不動產說明書目錄頁中之買方欄位，僅有其他買方「黃旭緯」之簽名。嗣後，不論是被告和豐公司或被告許仁禛、被告梁筱羚，皆未提供紙本之不動產說明書予原告。㈡詎料，新北市政府違章建築拆除大隊（下稱新北市違建拆除大隊）於112年5月9日及同年6月29日，兩度通知原告關於系爭違建業經新北拆認一字第1103262970號查報列管在案，且將於現勘後執行拆除。而新北市違建拆除大隊112年6月29日函中附有110年8月17日所作成之勘查紀錄，以及同年9月3日所發違章建築認定通知書，原告於此時始知悉系爭違建早於110年9月3日即經列管在案，該事實顯與被告以不動產說明書保證系爭違建尚未經列管之情形不同。嗣後，原告於112 年7月11日以存證信函將上情通知被告黃柏錡、和豐公司，並請渠等出面協商紛爭解決之方式。惟被告黃柏錡僅回函稱系爭房地於遭查報列管時之所有權非其所有，且未隱匿交易資訊，故礙難以原價購回或減價。縱認被告黃柏錡所稱新北市違建拆除大隊於110年9月3日將系爭違建列管在案時，其非系爭房地之所有權人，且未曾聽聞此一情事，亦未收到相關認定書函，故無隱匿交易資訊等云云。然而，被告黃柏錡已以不動產說明書，向原告保證系爭違建尚未經主管機關列管在案，且民法上之物之瑕疵擔保為無過失責任，則不論系爭違建是否於其所有期間遭列管，亦或其是否故意或過失未告知系爭違建已遭列管，被告黃柏錡皆應按其所為之保證，對原告負物之瑕疵擔保責任。又系爭違建已係經列管在案之違建，遭主管機關依法拆除之風險高於未經列管者，且將於主管機關現勘後執行拆除，不具備被告黃柏錡所保證之品質，原告自得請求被告黃柏錡減少價金。原告既依法請求減少價金，關於應減少之價金，被告黃柏錡即屬無法律上原因而獲有利益，原告並得依不當得利之法律關係，請求被告黃柏錡返還應減少之價金。㈢按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，此為不動產經紀業管理條例第26條第2項所明定。被告和豐公司、被告許仁禛、被告梁筱羚，皆從事專業不動產居間之公司及經紀人員，依民法第567條第2項規定，理應於買賣雙方締約前，詳細調查不動產之現況，並將所得資訊據實告知原告，始得謂已盡居間人之善良管理人義務。而系爭違建係未經合法登記之建物，已為被告和豐公司、被告許仁禛、被告梁筱羚所明知之事實，又系爭違建既經買賣雙方於系爭買賣契約內載明，屬於買賣標的之一部分，則關於系爭違建是否經主管機關列管在案，應係影響交易價格之重大資訊，被告和豐公司、被告許仁禛、被告梁筱羚自負有詳細調查，並確認資訊真偽之義務。又據悉被告黃柏錡與其前手郭庭儒之系爭房地買賣，亦係由被告和豐公司之經紀人員江勝年所居間，則和豐公司理應於訴外人郭庭儒與被告黃柏錡交易時，即查明系爭違建之列管情形，然和豐公司卻於兩次交易中均未能查明該事實。被告和豐公司、被告許仁禛、被告梁筱羚未能於締約前查明系爭違建之列管情形，並提供正確之資訊予原告，致使原告誤信系爭違建尚未經主管機關列管，仍得繼續使用，具有一定之交易價值，因此與被告黃柏錡締結系爭房地之買賣契約，而受有之價差損害。原告自得就此所生之價差損害，請求被告和豐公司、被告許仁禛、被告梁筱羚，依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，連帶給付原告損害賠償。㈣爰依系爭買賣契約第2條第2項約定或民法第359條規定對被告黃柏錡請求減少價金後，並依不當得利之法律關係對被告黃柏錡請求返還減少之價金；並依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定對被告和豐公司、許仁禎、梁語恩請求連帶給付損害賠償，提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告黃柏錡應給付原告3,483,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告和豐公司、許仁禎、梁語恩應連帶給付原告3,483,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢關於前兩項之金額於3,483,200元之範圍內，倘若被告四人中任一人給付時，其餘各人於清償範圍內同免給付之責；㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告梁語恩均未於言詞辯論期日到場作何聲明或陳述，亦未提出書狀爭執或抗辯。其餘被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。並分別答辯如下：㈠被告黃柏錡、和豐公司部分： ⒈被告黃柏錡於所有系爭房地期間即自110年12月15日起至111年6月6日，並未接獲主管機關查報、拆除通知，而原告係於112年5月9日收受拆除通知，依系爭買賣契約書第2條第2項規定，系爭違建遭拆除之風險應由原告自行負擔，且依照原告所提出之違章建築認定通知書作成日期為110年9月3日、勘查日期為110年8月17日，被通知人為郭庭儒，亦與系爭買賣契約書第2條第2項後段約定不符，況被告黃柏錡並無向原告保證系爭違建未經主管機關列管之情，所謂得「列管情形：無」，只是說明出賣人知道的情形，並不是保證。再者，原告於締約時已知系爭房地有系爭買賣契約書第2條第1項所示之違建存在，被告黃柏錡以現況交屋，難認系爭房地移轉於原告時有滅失或減少其價值之瑕疵，縱認原告主張系爭房地價值之減損為真，亦係交屋後所發生之事實，自不能認屬於民法第354條第1項所稱之物之瑕疵。 ⒉被告和豐公司於買賣雙方簽約前即依不動產經紀業管理條例第24條之規定向原告說明交易內容，並將不動產說明書交予原告閱覽，不動產說明書上亦有原告簽名蓋章。被告和豐公司提供之服務性質為居間，依照民法第565條規定，其服務內僅及於報告訂立買賣契約之機會或為訂立買賣契約之媒介，就「居間」服務之本質及社會風險合理分配之角度以觀，並不負有如出賣人之瑕疵服務擔保責任。被告和豐公司為買賣雙方報告訂約機會，並為訂約之媒介，關於系爭房地之產權、買賣雙方締約能力與履約能力等訂約事項，均未發生爭議，被告和豐公司為居間仲介系爭買賣契約時，已根據被告黃柏錡逐條填寫並簽名交付予被告和豐公司之標的物現況說明書，派員就產權、屋況、使用情形等為一定之調查後，製作系爭說明書供原告確認、簽名，且被告和豐公司除向被告黃柏錡調查外，亦有向主管機關查詢系爭房地有無遭列管情形，而依照被告黃柏錡之身份證號碼查詢結果為無列管，足認被告和豐公司已善盡義務。又原告欲主張被告和豐公司應就系爭違建遭拆除負賠償責任，自應先證明被告黃柏錡持有系爭房地期間曾收受主管機關之查報或拆除通知，且系爭違建已遭拆除，始能謂被告和豐公司有違反調查告知義務之賠償責任等語。㈡被告許仁禎部分：被告許仁禎之經紀人執照借予被告和豐公司使用，被告許仁禎於系爭房地於簽訂系爭買賣契約時亦未參與，且被告黃柏錡來委託出售系爭房地時，既已明確告知系爭違建當時並無遭列管之情形，基於誠信原則，業務選擇相信，被告許仁禎已盡義務等語。三、本院之判斷：㈠查原告透過被告和豐公司（即東森房屋板橋縣民大道加盟店）及其經紀人員即被告梁筱羚（由經紀人員許仁禎提供借牌）之居間，於111年3月29日簽訂系爭買賣契約向被告黃柏錡買受系爭房地，雙方約定買賣價金為13,750,000元，買受之標的範圍包括系爭違建及前陽台外推之增建；又系爭房地於110年12月15日登記為被告黃柏錡所有，於111年5月18日登記為原告所有等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第70至74頁、第126至129頁、第196至198頁），並有系爭買賣契約（含所附不動產標的現況說明書）、不動產說明書翻拍照片、不動產說明書簽名頁、土地、建物登記謄本、異動索引附卷可稽（見本院卷一第19至55頁、第97至102頁、第17至18頁），該部分事實，應堪認定。㈡按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第345條第1項、第354條第1項、第2項、第355條第2項、第373條、第359條。又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。再按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第567條第1項、第2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例意旨參照)。㈣原告依系爭買賣契約第2條第2項約定或民法第359條規定對被告黃柏錡請求減少價金後，並依不當得利之法律關係對被告黃柏錡請求返還減少之價金，是否有據： ⒈被告黃柏錡就系爭買賣契約於締約時是否有為系爭違建未遭列管之保證： ⑴查原告與被告黃柏錡於締約時均知悉系爭違建有被拆除或被列管在案之風險，且系爭買賣契約第2條第2項約定：買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由甲方承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償等語，有系爭買賣契約在卷可證（見本院卷一第19至30頁），該部分事實，應堪認定。 ⑵觀諸系爭買賣契約所附經原告、被告黃柏錡均簽名及蓋用印文之111年3月26日「不動產標的現況說明書」（見本院卷一第29至30頁），其中編號40項目亦可知，系爭買賣契約有包含系爭違建，但就列管情形未為勾選。 ⑶另就原告所提之不動產說明書翻拍照片（見本院卷第31至55頁），被告並不爭執形式真正（見本院卷第72頁），但提出不動產說明書簽名頁(見本院卷一第97頁)。觀諸上開不動產說明書翻拍照片顯示之賣方「黃柏錡」、日期「111年3月25日」、買方「黃旭緯」、解說經紀人員「梁筱羚」，而不動產說明書簽名頁除顯示賣方均為「黃柏錡」外，記載日期「111年3月25日」、買方「黃旭緯」、解說經紀人員「梁筱羚」、日期「111年3月29日」、買方「張嘉修」、解說經紀人員「梁筱羚」，觀諸不動產說明書之字跡形式，堪認不動產說明書翻拍照片所示之不動產說明書（見本院卷一第47頁）應先後於111年3月25日、111年3月29日有提示「黃旭緯」、原告觀看，並經先後有「黃旭緯」、原告簽名。再觀諸動產說明書翻拍照片所示之不動產說明書，確實於「肆、個案建物瑕疵情形」、「10.違增建情事」記載「有」、「頂樓；列管情形：無」。 ⑷被告於本院則陳稱：（系爭買賣契約）賣方是以口頭告知系爭違建沒有被列管等語（見本院卷二第72頁），並陳稱：所謂的「列管情形：無」，只是說明出賣人所知道的情形，並不是保證。 ⑸依上開事證綜合以觀，細譯契約文義，堪認原告與被告黃柏錡於系爭買賣契約締約時應係認識到雙方對系爭違建客觀上是否已遭列管在案，未必清楚，故只能從兩造之主觀上是否知悉已遭列管（含受通報）來分配風險，此由系爭買賣契約第2條第2項有「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方應誠實告知」、「若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償」，是以縱使於不動產說明書有提及「10.違增建情事」記載「有」及「頂樓；列管情形：無」，究其文義語境，應係被告黃柏錡依系爭買賣契約之約定應據實告知被告黃柏錡「所知悉」之系爭違建列管情形，而非保證系爭違建於締約時並未遭列管（客觀上），而實際上被告黃柏錡亦業已就其所知據實告知（即被告黃柏錡於系爭買賣契約締約時主觀上不知悉系爭違建有被列管，理由詳後述）。從而，參酌卷內事證，尚難認被告黃柏錡就系爭買賣契約於締約時有為系爭違建未遭列管之保證。 ⒉被告黃柏錡於系爭買賣契約締約時主觀上是否知悉系爭違建有被列管一節，經查： ⑴觀諸卷附通訊軟體對話紀錄、買賣契約契約截圖（見本院卷二第90至95頁），顯示被告黃柏錡於110年10月19日向訴外人郭庭儒購買系爭房地，購買標的雖有包括系爭違建，但就列管情形，但就列管情形未為勾選。又以被告黃柏錡身分資料查詢違章建築案件查詢系統亦未顯示有受通知書文號一節，有違章建築案件查詢系統查詢資料在卷可參（見本院卷一第103至105頁），據此堪認被告黃柏錡、和豐公司抗辯被告黃柏錡於系爭買賣契約締約時主觀上不知悉系爭違建有被列管，當時將其所知情事俱已據實告知原告等節，有相當可信度。 ⑵原告提出之新北市政府違章建築拆除大隊110年8月17日勘查紀錄、110年9月3日違章建築認定通知書（見本院卷一第61 至63頁），顯示勘查日期為110年8月17日，違章建築認定通知書日期為110年9月3日，應均在被告黃柏錡取得系爭房地所有權（含系爭違建之事實上處分權）之前，至原告提出新北市違建拆除大隊112年5月9日通知、112年6月29日函（見本院卷一第57至60頁），則係於系爭買賣契約之後，該等證據並無法逕證明被告黃柏錡於系爭買賣契約締約時主觀上知悉系爭違建有被列管。 ⑶從而，參酌卷內事證，堪認被告黃柏錡於系爭買賣契約締約時主觀上並不知悉系爭違建有被列管。 ⒊綜上所述，系爭買賣契約締約時，原告與被告黃柏錡於締約時均知悉系爭違建有被拆除或被列管在案之風險，且被告黃柏錡就系爭買賣契約於締約時並未為系爭違建未遭列管之保證，又被告黃柏錡於系爭買賣契約締約時主觀上並不知悉系爭違建有被列管，且已於締約時將其主觀上之認識據實告知原告，更無證據足證被告黃柏錡於系爭房地點交前有接獲系爭違建遭列管之通知，是本件自難認被告黃柏錡有違反系爭買賣契約第2條第2項約定，原告自不能據此請求減少價金。再者，被告黃柏錡就系爭買賣契約於締約時並未為系爭違建未遭列管之保證，系爭違建未遭列管（客觀上）亦非違建之通常效用或契約預定效用，本件並未具民法第354條第1項同條第2項之瑕疵，原告自不能依民法第359條規定請求減少價金。從而，原告依系爭買賣契約第2條第2項約定或民法第359條規定對被告黃柏錡請求減少價金後，並依不當得利之法律關係對被告黃柏錡請求返還減少之價金3,483,200元，核屬無據，不應准許。㈤原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定對被告和豐公司、許仁禎、梁語恩請求連帶給付損害賠償，是否有據： ⒈被告黃柏錡就系爭買賣契約於締約時並未為系爭違建未遭列管之保證，且被告黃柏錡於系爭買賣契約締約時主觀上並不知悉系爭違建有被列管，業如前開所認。則被告和豐公司抗辯其公司經紀人員依被告黃柏錡所述情形俱已轉知原告，並無過失，尚非無據。 ⒉又以被告黃柏錡身分資料查詢違章建築案件查詢系統亦未顯示有受通知書文號一節，有違章建築案件查詢系統查詢資料在卷可參（見本院卷一第103至105頁）。觀諸卷附通訊軟體對話紀錄、買賣契約契約截圖（見本院卷二第90至95頁），顯示被告黃柏錡於110年10月19日向訴外人郭庭儒購買系爭房地，購買標的雖有包括系爭違建，但就列管情形，但就列管情形未為勾選。該等事證，亦難認被告和豐公司及其公司人員（即實際仲介被告梁語恩、借牌仲介許仁禎）就系爭買賣契約有未盡調查義務。 ⒊綜上所述，參酌卷內事證，衡以系爭違建本有被拆除或被列管在案之風險，參酌卷內事證，本件尚難認被告和豐公司、許仁禎、梁語恩就系爭買賣契約故意或過失致交易當事人即原告受損害者。原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定對被告和豐公司、許仁禎、梁語恩請求連帶給付損害賠償3,483,200元，核屬無據，不應准許。四、從而，原告依系爭買賣契約第2條第2項約定、民法第359條規定、不當得利之法律關係（被告黃柏錡）及依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定（被告和豐公司、許仁禎、梁語恩）請求：㈠被告黃柏錡應給付原告3,483,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告和豐公司、許仁禎、梁語恩應連帶給付原告3,483,2 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢關於前兩項之金額於3,483,200元之範圍內，倘若被告四人中任一人給付時，其餘各人於清償範圍內同免給付之責；㈣願供擔保請准宣告假執行。均為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段，第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　5 　　月　　29　　日民事第四庭　　法　官　胡修辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　6 　　月　　 2　　日書記官　林品秀

臺灣新北地方法院112年度訴字第1823號

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