113年度訴字第1220號｜民事：返還購屋款｜裁判日期：113 年 08 月 15 日

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1220號原告翁清源翁健智共同訴訟代理人陳健通被告亞昕國際開發股份有限公司法定代理人姚連地被告嘉實建設股份有限公司法定代理人陳田文共同訴訟代理人鄭凱威律師蔡順雄律師上列當事人間請求返還購屋款事件，經本院於民國113年7月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告起訴時聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）557萬元，及自民國108年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於113年5月2日以民事陳報暨補正狀變更訴之聲明如下列原告主張（二）所載（見本院113年度訴字第1220號「下稱訴字」卷第43頁），經核原告上開訴之變更，係原聲明之擴張減縮，且基礎事實均同一，依首揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：（一）原告與被告亞昕國際開發股份有限公司（下稱亞昕公司）於民國103年9月26日簽訂房地預定買賣契約書，承購被告亞昕公司興建之亞昕星空編號B3棟15樓之房屋及地下室三樓車位編號2號，嗣原告將前述房屋已支付之價款557萬元轉購為被告亞昕公司之「亞昕華威」建案之訂金及簽約金，並限期於107年12月31日前完成換戶手續。惟查，被告於107年9月10日簽訂後未通知原告完成換屋手續，依協議書第2條約定，合約失其效力，扣除被告於113年4月25日返還之269萬3,000元，尚應連帶返還房屋價款287萬7,000元及利息。為此，爰依不當得利之法律關係向被告請求。退萬步言，縱認被告沒收違約金有理由，然依違約金之性質為補償損失，本件被告不但無損失，反因房價飆漲而獲利，爰依民法第252條規定，請求酌減或全數返還。（二）聲明： ⒈被告等應連帶給付原告287萬7,000元，及自108年1月1日起，按年利率百分之五計算之利息。 ⒉原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：（一）訴外人許志華前於106年9月26日與被告亞昕公司、嘉實建設股份有限公司簽立亞昕星空樹預售房地買賣契約，約定以1,918萬元，承購「亞昕星空樹」建案之編號B3棟15樓之房屋及地下三樓編號2號之停車位。嗣訴外人許志華於105年8月19日將上開買賣契約之權利義務轉讓予原告（包含已繳納價款共計365萬元）。（二）查，原告陸續繳納「結構體完成」96萬元及「使用執照申請」96萬元階段款後，因渠等稱對上開房屋無使用需求，經兩造協商後，於107年9月10日簽立亞昕華威案換購協議書（下稱系爭協議書），約定將原告原先用以支付亞昕星空樹建案的房款557萬元，換購被告亞昕公司所興建之「亞昕華威」建案，然因原告未於107年12月31日前完成換戶手續，依系爭協議書第二條後段約定，被告得沒收已繳價金中之287萬7,000元。兩造遂於000年0月間達成共識，由被告亞昕公司將原告以繳納款項扣除應沒收之287萬7,000元，剩餘款項269萬3,000元於113年4月25日匯入原告所指定之帳戶。基此，本件原告再無向被告提出請求之餘地。（三）原告二人固稱系爭協議書之全部已失效，被告公司無權沒收上開違約金，並請求返還已支付之價金557萬元云云。惟查，系爭協議書第二條所約定失其效力者，僅係協議書本文及第一條所定之「換屋約定」，即雙方所協議原告原支付系爭房屋之價款，轉購「亞昕華威」建案之部分，並約定未遵期完成手續，換屋協議即失效外，被告亞昕公司尚有權沒收287萬7,000元之違約金，可推知縱使原告未遵期辦理換屋手續，雙方並無使系爭協議書全部無效之意思，原告主張被告公司應連帶給付全部購屋款557萬元，應無理由。又原告主張被告公司就系爭協議書換屋相關事項負有通知義務云云，未經雙方明文約定，實不足採。（四）聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：（一）查訴外人許志華前於103年9月26日與被告簽立亞昕星空樹預售房地買賣契約書，約定以總價1,918萬元承購「亞昕星空樹」建案之編號B3棟15樓之房屋及地下三樓編號2號之停車位，嗣許志華於105年8月19日將上開買賣契約之權利義務轉讓予原告（包含已繳納價款共計365萬元）後，原告陸續繳納價款共計達557萬元，於107年9月10日簽立協議書，約定將原告原先用以支付亞昕星空樹建案的房款557萬元，換購被告亞昕公司所興建之「亞昕華威」建案，有亞昕星空樹預售房地買賣契約書、房屋土地預定買賣合約讓渡書暨授權書、協議書各1附卷可稽（見訴字卷第85頁至第100頁、第101頁至第103頁、第105頁至第106頁），此部分先堪信實。（二）又原告依不當得利主張被告於107年9月10日簽訂後未通知原告完成換屋手續，依協議書第二條約定，合約失其效力，扣除被告於113年4月25日返還之269萬3,000元，尚應連帶返還房屋價款287萬7,000元及利息等情，惟按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究（最高法院108年度台上字第370號民事判決意旨參照）。而查協議書第一條約定：「...並限期於107年12月31日前完成上開換戶手續」等語、第二條約定：「若甲方（即原告）未於上述期間和乙方（即被告）完成換屋之手續，換屋之約定即失其效力，乙方亞昕公司有權依原合約第十九條第三項違約處罰規定辦理，即沒收甲方已繳全部價金貳佰捌拾柒萬柒仟元整（最高以房地總價之百分之十五為限），其餘款項由乙方亞昕公司無息返還甲方，甲方絕無異議」等語(見訴字卷第105頁) ，亞昕星空樹預售房地買賣契約書第十九條第三項約定：「賣方因前二項事由解除契約者，得沒收買方已繳全部價金（最高以房地總價之百分之十五為限）作為懲罰性違約金...」等語（見訴字卷第95頁），顯已明確約定原告若未於107年12月31日前完成換屋手續，則換屋約定失效，且被告即可沒收原告已繳價金287萬7,000元，則本件未見原告提出於107年12月31日前完成換屋手續之證據，自難認被告沒收原告已繳價金屬無法律上原因，原告請求自不足採。至原告另主張被告應證明107年簽約時「亞昕華威建案」存在、被告應依原合約第十九條第一項及第二項有催告義務、被告遲至113年1月25日才寄發存證信函沒收已繳價金等情，然觀諸上開契約文義均無上開要求，尚難認原告此部分主張可採。（三）復原告主張違約金之性質，旨在賠償損失，本件被告不但沒有損失，反而因房價飆漲而獲利，故被告主張違約金為287萬7,000元，金額過高，顯失公平，應依民法第252條規定全數返還或酌減等語，而按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為民法第252條所明文，又按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號民事判決意旨參照），而觀諸協議書第二條，均已明確記載違反效力及沒收金額，並經兩造用印及簽名，屬兩造斟酌自身情況為同意該等約定，自應遵守，則原告僅空言主張被告沒有損失，反因房價飆漲獲利，卻未提出任何違約金過高顯失公平之情形，原告此部分主張亦難採認。（四）綜上所述，原告依不當得利請求被告等應連帶給付原告287萬7,000元，及自108年1月1日起，按年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　15　　日民事第五庭法　官　陳囿辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　15　　日書記官　董怡彤

臺灣新北地方法院113年度訴字第1220號

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