臺灣新北地方法院民事判決

編號 不動產 權利範圍 1 新北市○○區○○段00地號 334分之22(兩造各334分之11) 2 門牌號碼：新北市○○區○○路000號5樓房屋（建號：新北市○○區○○段00○號） 全部（兩造各2分之1）
　　 附表二：
編號 共有人 應有部分比例 1 原告李寶英 2分之1 2 被告朱祐謙 2分之1 
（四）證人卓建勳作證部分提出證人所述無法證明被告已經有將
      出租的代收租金有交付給原告的事實，此外，原告從未以
      本人或其他人名義與房屋貸款業者簽立任何書面契約，證
      人亦證稱簽約時只有被告在，原告從沒有來，可見被告所
      稱的授權書係屬偽造，並非原告親自簽立。
二、被告方面：
　　聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願
    供擔保請求免為假執行。
　　其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告針對變價分割無意見。
（二）原告請求被告給付租金不當得利部分，非屬原告之訴事實
      。被告於106年1月3日起，原告之母親被告之祖母原所有
      權人朱李明月在世時已授權被告委託管理系爭頂樓增建部
      分並再委由富裕傳承資產管理有限公司（現更名睿達租賃
      住宅服務股份有限公司）簽定租賃管理委任契約（下稱房
      屋代管公司）管理授權委託書可參。祖母於離世前口述未
      有立遺囑交辦，頂樓增建部分租金用途為系爭房地繳納水
      費、電費、瓦斯費、房屋修繕費等雜支使用，並口頭叮囑
      因原告曾受騙且學識較於常人不足，贈與被告共同管理勿
      輕易變賣祖產，讓原告及被告之父親有屋可住，祖母於10
      7年1月8日離世時，被告隨即以訊息通知房屋代管公司因
      屬權利範圍各2分之1需重新與原告及被告簽立授權書並授
      權被告續管理該系爭頂樓增建部分，故原告也清楚知悉屬
      繼續管理系爭頂樓增建房屋每月租金12,000元扣除房屋代
      管費1,300元匯入被告帳戶依祖母叮囑管理並依民法820條
      第1項代表管理增建物收益行為，並無無權行為，且每月
      紀錄管理支出未用於自身開銷費用。原告於107年1月22日
      簽立契約其另有約定非原告民法818條之訴。
（三）原告於受贈取得房地所有權前就與被告及訴外人原告兄長
      即被告之父（朱晉德）共同生活居住在內，依原告起訴狀
      中事實概要第二項表示，取得所有權後並無居住在系爭房
      屋洵屬無據，原告於下列時間黠與被告使用通訊軟體對話
      為證，於107年7月14日與被告討論處理祖先祭拜事宜，10
      7年8月11日處理系爭建物購置冰箱運送事宜，又108年1月
      14日於家中與被告使用Line對話紀金錄相約系爭建物中家
      族會議，108年5月24日討論賣出系爭建物事宜。
（四）另原告自應就與被告間對系爭房地（頂樓建物）之分管簽
      有約定知之甚詳，被告受讓系爭房地應受原先之分管約定
      所拘束，原告請求被告給付系爭房地自起訴前之相當於租
      金不當得利顯屬無據，被告至起訴前亦未受原告請求返還
      系爭房地或給付不當得利，應認共有人間就系爭房地早有
      分管協議，被告並非無權占有，自不構成侵權行為或不當
      利，又原告自取得系爭房屋應有部分1/2後，對於兄長等
      家人如何使用系爭房屋均無反對之意思表示，且僅要求被
      告處理出售系爭房屋事宜，依原告之舉動，足以間接推知
      其有同意於系爭房屋出售前由被告占有使用之效果意思，
      而非僅單純沉默。系爭房屋尚未出售，原告亦未提出曾向
      被告催討返還，依一般經驗，應認原告默示同意被告繼續
      占有始用系爭房屋，兩造間就系爭土地有系爭使用借貸關
      係存在。系爭建物內有三間臥室，並非僅被告占有使用，
      又日前原告仍將其戶籍設於系爭於此址並於其一臥室內放
      置寢具、衣服等日常生活衣物，原告同樣獲有相當於租金
      之不當得利，非起訴狀所敘述持續占用系爭房地，另原告
      至受贈與前也清楚知悉系爭建物頂樓增建部分建物出租予
      訴外人，系爭房地（頂樓建物）租金用途為系爭房屋開銷
      公基金使用，即供家族內公共使用，包含用於祭拜祖先及
      修繕系爭房屋等情，系爭房屋租金（頂樓增建部分建物）
      係得原告同意後匯入被告帳戶，然原告受贈於取得所有權
      至本案起訴前，未有通知或法律上之告知不願再返回系爭
      建物居住，又於113年2月26日以通訊軟體告知因工作因素
      須返家居住，誤使被告誤解遵從祖母囑咐要讓原告有居住
      地方，是以原告對不當得利請求權之成立要件應負舉證責
      任。原告未有給付之關係存在，被告未有原告之訴無權占
      有之情形。
（五）系爭房地於祖母朱李明月逝世前贈與原告與被告取得所有
      權後，該系爭房地應繳納之房屋亦應由其有人等共同分擔
      。惟實際上系爭房地之房屋稅、地價稅、房屋修繕費(1)
      地價稅部分：計107年至112年被告共繳納9,396元、(2)房
      屋稅部分：計107年至112年被告共繳納14,108元、(3)房
      屋修繕費：被告共繳納31,026元，兩人應各負擔27, 265
      元、(4)原告動用公基金借支5,000元。然原告知悉其上述
      款項未曾過問，甚向法院訴請變價分割請求返還自起訴前
      5年之相當租金不當得利，自其原告及被告自受贈與後至
      起訴前均由被告一人使用公積金由被告繳納，而上述支出
      費用為系爭房地之必要支出，亦為共有人應共同分擔之費
      用，不因實際上有無使用而不同，原告向被告主張不當得
      利顯無理由。
（六）原告於民事準備狀(一)狀指出未與原告討論租金如何運用
      ，洵屬無理，被告也於民事答辯狀(二)中原證(1)提出證
      物LINE對話紀錄為證，於西元2018年年7月14日LINE對話
      紀錄所載：「原告:明天要拜拜，等一下記得拿錢給我，
      我在家裡，那也是要拿錢買菜、買蓮花」等語，被告與原
      告雙方均為經濟獨立且無扶養關係存在，原告為何要向被
      告取款，可證原告也知情為取用家族公積金使用，故原告
      稱請求租金之不當得利並按年息5%計算云云並非事實。
（七）原告與被告於朱李明月107年1月10日過世受贈房屋後，於
      治喪期間在系爭建物中，即有家族會議討論定案系爭房屋
      頂樓出租，所收領租金運用事項為家族公基金及系爭房屋
      修繕、支出等使用共益，並討論由被告記錄詳細支出費用
      ，此舉亦有訴外人原告之兄長朱晉德可證，系爭建物頂樓
      自兩造受贈前則存續租賃契約存在，因由管理公司管理，
      該管理公司作業程序收取系爭建物頂樓租金方式均由管理
      公司向承租戶收取租金，因電費為共同帳單，經管理公司
      計算承租戶使用電費度數及扣除代管費後再匯款給於所有
      權人帳戶，因房屋受贈被告與原告後共有後產權即為二分
      之一，依法律上之行為需任一方更改授權並提出授權書授
      權給其一代理人方能做為代理租金收款，向管理公司提出
      授權書後將原匯款至朱李明月帳戶改匯由被授權人之帳戶
      ，是以經家族會議討論後向管理公司提出李寶英所親簽立
      之授權書改匯由被告之帳戶並作為管理家族公積金使用，
      並由被告與管理公司107年1月8日日LINE話紀所載，被告
      ：「Josh，我阿嬤過世了，房子會過戶成我跟姑姑兩個個
      人的名字，怎麼準備甚麼程序？等語」為證，提出需準備
      程序及事項於民事答辯狀原證2有LINE對話紀錄可證。
（八）原告於民事準備(一)狀第二項指出，然於107年1月8日朱
      李明月過世後旋即霸佔房屋，將原告驅趕離開系爭房屋，
      僅能說明兩造相約在住家討論事情未有居住於系爭房屋云
      云，惟被告所提出民事答辯狀(二)原證3中，西元2019年1
      月14日LINE對話紀錄所載原告：「那你星期五晚上有空嗎
      ？星期五晚上你會早點回來嗎？我會在家等你」倘若原告
      因被告更換門鎖未持有系爭建物鑰匙且未居住，依對話紀
      錄所證為何可隨意進出系爭建物，與原告前述顯有衝突，
      原告自知之甚稔，請原告應提出相約證明負舉證之責任。
（九）另原告指出於西元2018年年1月8日朱李明月過世後將被告
      驅趕離開系爭建物房地且未持有房屋之鑰匙不可採信，請
      原告提出遭被告驅趕之舉證證明亦可傳喚鄰居親友可證。
      且同年因原告鑰匙遺失致電給予被告，被告提出西元2018
      年107年9月7日LINE對話紀錄所載：「被告:最下面的鞋子
      裡面有鑰匙，外面的櫃子，我爸好像在家」亦有西元2018
      年9月16日與9月28日對話紀錄LINE對話紀錄所載：「原告
      :你幾點會回來，我在家等你」，若原告未持有鑰匙為何
      不另約他地或索取鑰匙均可推知原告並非無鑰匙無法進入
      系爭建物且有居住事實，也可供佐證原告也有向被告在系
      爭建物等待取借被告之款。
（十）西元2019年年12月16日間時被告經鄰居告知有不明人士徘
      迴及上樓，被告想起因祖母朱李明月告知原告曾向地下錢
      莊借款並由祖母出面處理，因門鎖老舊容易開啟為維建物
      安全，隨即將門鎖更換也於更換當下立即告知與原告之兄
      長朱晉德索取備份鑰匙，後於111年7月09日LINE對話紀錄
      所載原告：「為廷（洧鋌）打一隻鑰匙給我我要回去家裡
      比較方便，我要鑰匙」，被告依原告告知，隨即依LINE對
      話紀錄所載被告：「跟我爸聯絡，他比較常在家」，被告
      則將備份鑰匙交付原告之兄長朱晉德轉交原告，原告也於
      上述此段疫情期間經由兄長朱晉德取得鑰匙並且於系爭建
      物居住並也尚留有衣物等，期間也未有向原告討論系爭建
      物頂樓租金使用事宜，亦有討論家族祖先遷祖先還牌位事
      宜，LINE通訊軟體對話可證。
（十一）原告訴訟代理人於113年12月03日庭審上補充及民事準
        備(一)狀，被告並未舉證證明何時有將系爭房屋頂樓建
        物出租租金供家族內公基金使用提出與原告討論，系爭
        建物公積金支出使用明細未曾向原告交代過僅空言論述
        云云，惟原告所訴並非事實，被告曾於107年5月6日透
        過訴外人原告之哥哥朱晉德轉述，原告認為被告記錄帳
        目不清楚，惟被告因賦有法律上原因受有管理之責任，
        是以將將民事答辯狀中原證4所列之管理紀錄表列印後
        放置系爭建物家中桌上供原告參閱，107年5月06日LINE
        對話紀錄所載「被告：姑姑，我爸說你不相信樓上帳不
        清楚，我放桌上。」此後未曾向被告索取查看帳目細節
        ，要求帳單明細等，也可證原告有居住事實，實難僅憑
        原告空言論述。
（十二）另原告訴訟代理人於庭審中所稱提出民事準備(一)狀之
        LINE對話紀錄推之原告將近六年未於系爭建物居住，原
        告亦可聯絡訴外人原告長兄朱晉德索取備用鑰匙，也非
        被告一人居住於系爭建物，而原告不明原因非連續性於
        系爭建物居住，被告所提各項LINE通訊軟體對話紀錄原
        證均可證，並非原告所言將原告驅趕離開系爭房屋且六
        年間均未取得鑰匙，被被告驅趕云云，所提出之證物也
        可推知原告與受贈後六年間反覆於糸爭建物居住，原告
        與訴訟代理人庭審時提出之補充反駁，被告已於民事答
        辯(二)狀第一項及第二項提出相關事證可佐證推知原告
        持有系爭建物鑰匙也非僅單純由被告全部占有使用，惟
        此部分原告僅於民事準備(一)狀證明被告有收取系爭頂
        樓建物租金事實，亦未舉證於民事準備(一)狀LINE對話
        紀錄時間前曾向被告要求給付租金、討論運用、被告未
        給付之情，且原告與被告曾家庭會議決議收取租金用途
        ，與常情亦不相違。原告復未舉證被告不願提供鑰匙無
        法進入系爭建物之情，是以向原告主張被告應給付相當
        租金之不當得利予原告等語亦難認有據。
（十三）原告於準備狀指出未予原告討論租金如何運用，被告提
        出答辯狀於107年7月14日之line對話紀錄所載，原告寫
        說「明天要拜拜，等一下記得拿錢給我」等語，兩造均
        為經濟獨立且無扶養關係存在，原告為何要向被告取款
        ？此亦可佐證原告為知情且領取公積金使用。聲請傳喚
        證人之待證事實為，107年間按照管理公司之程序，租
        金若要匯到我帳戶，必須要提出原告之授權書以佐證將
        租金款項匯入我的帳戶。因為當初就已經有授權書，我
        有向管理公司聯繫，因為他們有搬家，授權書有遺失，
        因此請鈞院傳喚證人以釐清。
貳、得心證之理由：
一、原告主張坐落新北市○○區○○段00地號土地權利範圍334分之2
    2及其地上○○段○○建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路000號
    5樓房屋（含頂樓增建部分）等房地為兩造所共有，權利比
    例各2分之1等情，為被告所不爭執，且有土地登記謄本及建
    物登記謄本在卷可參（完整謄本見限閱卷，被告之登記姓名
    為朱洧鋌，依戶籍資料於110年11月2日改為現在姓名朱祐謙
    ，見本院卷第164頁），原告此部分主張自堪採取。
二、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
    。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，
    不在此限。」，民法第823條第1項定有明文，本件原告主張
    前揭房地為兩造共有之不動產，並無不得分割之情形存在，
    且無不分割之協議，自得請求分割等語，為被告所不爭執，
    自堪以採取。又按「分割之方法不能協議決定，或於協議決
    定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共
    有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人
    。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於
    部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以
    價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，
    他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，亦為民法第824
    條第2項所明定。經查，前揭兩造共有之房地為5層樓房之第
    5層樓，單層面積77.85平方公尺，為一個居住單位住宅，如
    以原物分割顯然難以分配得有獨立居住空間與兩造各自所有
    ，故以將系爭不動產（含頂樓增建部分）予以變賣，將賣得
    之價金按兩造權利比例分配之方式較為適當，爰為判決如主
    文第一項所示。
三、原告又主張系爭共有之房屋含頂樓增建部分為被告單獨占用
    或出租得利，被告應返還不當得利等語；但為被告所否認，
    並以前詞資為抗辯。經查：
（一）前揭兩造共有之不動產係兩造於107年1月2日受贈與，而
      於107年1月10日以贈與為原因完成移轉登記，由兩造取得
      所有權而成為兩造共有之不動產，另原告之母亦為被告之
      祖母朱李明月係於107年1月8日死亡等節，為兩造所不爭
      執，且有土地登記謄本、建物登記謄本等在卷可參，此部
      分事實堪以認定。
（二）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
      任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。
      」，民事訴訟法第277條定有明文；又按民事訴訟如係由
      原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能
      舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事
      實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告
      之請求。合先敘明。本件原告又主張其因遭被告驅趕而無
      法居住於前揭共有之房屋內等語；但為被告所否認。依據
      證人許麗珍到場陳稱：「原告李寶英都住我家，我瞭解的
      原因是因為原告媽媽過世完，原告以前工作休息都會去我
      家住，後來是其母親過世完沒多久，後來就都住我家了。
      」、「原告李寶英有跟我說他有一次要回家拜拜門打不開
      ，他說換鎖了。」、「（問：原告李寶英有無提及房屋頂
      樓出租情形？）答：在其母親過世前就知道，在原告母親
      過世前就有加蓋頂樓出租給別人。」、「（原告訴訟代理
      人問：原告因為被告朱祐謙換門鎖後沒辦法回家，後來原
      告有房子鑰匙嗎？）答：沒有。」、「（原告訴訟代理人
      問：原告有無曾經跟你表示他想回到住家但是回不去？）
      答：他有說過他想回去拿衣服跟一些東西，但他也進不去
      。」、「（原告訴訟代理人問：你是否知悉頂樓出租的租
      金是誰收？）答：原告李寶英說是他姪子收的，即被告朱
      祐謙。」、「（問：原告是否有告訴你說他有跟被告朱祐
      謙要過租金？）答：好像知道，原告李寶英跟我講說他要
      跟他姪子即被告朱祐謙拿錢，被告朱祐謙跟原告李寶英說
      錢都是拿來做家用。做什麼家用我不知道。」等語（見本
      院114年3月18日言詞辯論筆錄，卷第221頁以下），依據
      上開證人許麗珍所言情節，僅得確認原告並未住在前揭房
      屋內，無從作為認定原告係遭驅趕而被迫離開前揭房屋。
      又據證人朱晉德到場陳稱：「（問：換鎖以後有無把鑰匙
      給原告李寶英？）答：聯絡不到她人。」、「（問：原告
      李寶英有無居住在系爭房屋內？）答：有，她有住在裡面
      幾天。」、「（被告問：請證人補充在原告母親過世後，
      原告李寶英是否都有陸續回來居住？）答：有。」、「（
      原告訴訟代理人問：原告李寶英現在有無居住在系爭房屋
      ？）答：沒有。」、「（原告訴訟代理人問：多久沒居住
      在系爭房屋內？）答：疫情（109年3級警戒時）那天有回
      來住3、4天，後來就出去沒回來了。我母親朱李明月過世
      後，原告李寶英也有回來住，大概住10幾天，之後又離家
      出走，也都聯絡不到原告李寶英。」、「（原告訴訟代理
      人問：被告朱祐謙是何時換鎖？）答：去年中門把鎖壞掉
      當然要換新的。」等語（見同日言詞辯論筆錄），可見被
      告仍得返回前揭房屋，並無遭被告驅趕而不得進入之情事
      存在，況且被告仍留置其衣物等在前揭房屋之中，占有使
      用房屋並不以在內起臥生活為限，放置動產等物而使用其
      空間，亦應為占有使用房屋之行為；此外，原告並未再另
      行舉證證明其因被迫無法使用前揭共有房屋之事實，原告
      此部分主張自非可採。從而，原告既然與被告共同使用系
      爭房屋，原告自行在外與友人同住，自不得指其他共有人
      有不當得利之情形，故原告請求被告返還此部分之不當得
      利一節，乃屬無理由。
（三）關於頂樓增建部分，前於朱李明月生前即委託被告與訴外
      人睿達租賃住宅服務股份有限公司（原名富裕傳承資產管
      理股份有限公司）代為出租管理一節，為兩造所不爭執，
      且據證人卓建勳到庭陳稱：「出租及後續房客管理及退租
      ，及處理房屋內修繕。」、「8、9年前直到現在。」、「
      當時屋主是被告朱祐謙的奶奶。簽約委託的也是被告朱祐
      謙的奶奶。」、「我在簽約時，被告朱祐謙有在現場，當
      時被告奶奶簽約後2、3年左右過世，有重新簽約，重新簽
      約的時候只有被告在。」、「原告李寶英有授權簽約，但
      是本人沒有來，我一直都是對被告朱祐謙。」、「有，代
      收租金扣除管理費交給房東，都交給被告朱祐謙，都有匯
      款紀錄，10號跟房客收租金，次月5號會有月結單，10號
      匯款；1、2年前是每月8日匯款，後續更改為10日匯款。
      跟房客收的費用是租金加電費，代管費是純租金的10％，
      電費是實收所以不算入代管費。」等語（見本院114年4月
      22日言詞辯論筆錄，卷第237頁以下），可見關於前揭頂
      樓增建部分之管理收益方法，在朱李明月生前即委託專業
      代管公司管理出租事務，獲取租金收益並持續至今，收取
      之租金用於維護房屋用途等事實，堪以認定，則被告抗辯
      原告於受贈與之時已經知悉該頂樓增建部分之管理收益與
      用途等事項等語，以當時原告仍居住於該處房屋及與被告
      間之對話內容觀之，被告此部分抗辯乃非無可採。系爭房
      屋乃朱李明月於死前數日贈與給兩造，原告為朱李明月之
      女，被告則為朱李明月之孫，不無在生前分配財產之用意
      ，就前揭頂樓增建部分之管理收益方法，應有延續之意思
      存在，不意朱李明月在贈與移轉登記程序尚未完成之前即
      已死亡，但仍可推測其生前對所有財產之安排用意，原告
      雖否認其有授權被告代理與代管公司簽約代為出租前揭頂
      樓增建部分之行為，但被告係延續朱李明月生前就該頂樓
      增建部分之管理方法，且記載所收取之租金用於前揭房屋
      所需支出，且據證人許麗珍所述，原告尚且會向被告索取
      金錢，可見被告抗辯其並非擅自出租該頂樓增建部分，而
      係延續朱李明月生前已有之做法等語，堪以採取。則由此
      觀之，被告係受原告之委託而處理雙方共有物之管理事務
      ，其所收取之租金當應依照雙方間委任關係處理，被告保
      管其所收取之款項並非無法律上之原因，原告主張依不當
      得利之法律關係請求被告返還原告60萬元及自起訴狀繕本
      送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息等節，乃屬無
      理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因該部分訴之駁回
      而失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，
    經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列
    ，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
    第78條、第79條、第80條之1判決如主文。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　1 　　日
　　　　　　　　　民事第六庭　法　官　許瑞東
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　1 　　日
　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林俊宏