臺灣新北地方法院民事判決

原告

李秀芳

被告

林憲鴻

上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國114年3月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告於民國112年11月20日向被告購買門牌號碼新北市○○區○○○路000號2樓（下稱系爭房屋）及其座落基地應有部分（下合稱系爭房地），約定價金新臺幣（下同）1,610萬元，兩造商談時，被告陳稱系爭房屋於出售前曾改變原有糞水排放管線及將「明管」改為「暗管」（下稱系爭改管工程），並於不動產說明書現況調查表中註明系爭房屋無滲漏水保證，兩造所簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第17條亦載明：「自交屋日起賣方漏水保固半年」。然於給付第三期款項時，原告陸續發現系爭房屋主臥、主臥廁所、牆面有疑似滲水及壁癌、地面濕氣滲水等瑕疵，經被告承諾會修復瑕疵後，兩造於112年12月23日簽署協議，原告於113年2月2日給付價金，被告亦將系爭房地所有權移轉登記予原告。然被告遲至112年6月未修繕漏水瑕疵，經原告於113年6月28日催告才前來勘查抓漏，嗣後又置之不理。

（二）系爭房屋因被告售屋前大量更改管線，因施工不佳使嚴重損壞致生瑕疵，因此產生漏水導致平頂髒汙、外水入滲造成裝修材料膨脹損害、牆壁油漆髒汙、產生壁癌、牆面壁紙損壞，易造成1樓天花板滲水等，致原告就漏水瑕疵進行修繕工程，並重新粉刷油漆等，受有系爭房屋樓板漏水修補費用75萬2,200元之損失，又因系爭房屋漏水須修復，致使汙名減損30萬元。為此，先位依民法第354條、第356條、第359條、第179條、第182條第2項規定請求被告負瑕疵擔保責任請求減少價金，另依民法第360條、或民法227條第1項準用第226條第1項規定，請求減少價金75萬7,200元及汙名損害30萬元，合計105萬2,200元

（三）聲明：

⒈被告應給付原告105萬2,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

（一）對於系爭房屋漏水不爭執。不接受減少價金，系爭房屋經被告全部打掉換新，系爭漏水經檢測係他戶漏水所致，被告亦曾將系爭房屋頂樓共管塞起來堵住全部修繕再重拉管子自5樓至1樓，原告漏水狀況少很多

（二）聲明：

⒈原告之訴及其假執行聲請均駁回。

⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條本文亦有規定。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條定有明文。查兩造於111年12月9日就系爭房屋簽訂不動產委託銷售標的現況說明書（成屋），其上就「現況是否有滲漏水之情形」，係勾選「否」，後於112年11月20日簽訂不動產買賣契約書，約定原告以1,610萬元向被告購買系爭房地，且簽有「自交屋日起賣方漏水保固半年」之約定，有上開不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）、不動產買賣契約書附卷可稽（見113年度訴字第3035號「下稱訴字」卷第33頁至第35頁、第19頁至第26頁），是被告就系爭房屋買賣確有就漏水品質保證之情形。又系爭房屋於交屋時即有漏水情形，業據原告提出系爭房屋照片為據（見訴字卷第41頁至第48頁），且兩造就漏水情形亦曾協商而簽有協議書約定延後交屋（見訴字卷第49頁），被告亦不爭執系爭房屋有漏水情形（見訴字卷第103頁），是系爭房屋確實未具被告所保證之品質，且因上開瑕疵經鴻邑室內裝修工程有限公司報價修復費用為75萬2,200元，有工程報價單在卷可考（見訴字卷第57頁至第61頁），原告依民法第354條、第359條規定請求減少價金75萬2,200元，自屬有據，則被告就原告已支付價金中保有75萬2,200元部分已無法律上原因，原告自得請求被告支付75萬2,200元。至被告辯稱漏水係因共管問題，不是其不處理等語，然被告出售房屋時既有保證品質，自應依該品質交屋，尚無從因共管問題無法處理即無須負損害賠償責任。

（二）又原告另主張污名損害30萬元，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查原告就此部分僅敘明曾考慮轉賣系爭房屋，然各家仲介皆指明目前有漏水問題，且未有修繕完成，評估總價一定比原本購買時減少50至70萬元等語，然未提出任何證據證明，已難遽採。況原告既提出工程報價單，自堪認漏水瑕疵並非不可修復，修復後當不影響系爭房屋之建築結構安全，核與海砂屋、輻射屋或結構受損等不可回復情形有所不同，更難認有何污名損害，原告此部分主張，難認有理由。

（三）綜上，原告依民法第354條、第359條、第179條規定，請求被告應給付原告70萬2,200元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年9月9日（見訴字卷第85頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。