臺灣新北地方法院 - 113年度重訴字第892號（履行買賣契約） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第892號原告即反訴被告賴昱蓉訴訟代理人許俊明律師被告即反訴原告呂淑芬訴訟代理人蔡信章律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，經本院於民國114年7月17日言詞辯論終結，判決如下：主　　　文一、被告應同意原告以第一商業銀行城東分行帳號00000000000000號受託信託財產專戶之價金或原告向金融機構所申辦之貸款清償如附表所示第四、五順位最高限額抵押權之債務負擔，並與如附表所示第四、五順位最高限額抵押權人確認債務明細，且於債務受償五日內提供清償證明文件及完成塗銷如附表所示第四、五順位最高限額抵押權設定之作業。二、被告應於履行第一項完畢後，同意原告以第一商業銀行城東分行帳號00000000000000號受託信託財產專戶之價金或原告向金融機構所申辦之貸款清償如附表所示第一、二、三順位最高限額抵押權之債務負擔，並與如附表所示第一、二、三順位最高限額抵押權人確認債務明細，且於債務受償五日內提供清償證明文件及完成塗銷如附表所示第一、二、三順位最高限額抵押權設定之作業。三、被告應於附表所示之最高限額抵押權均塗銷五日內，將如附表所示之不動產點交原告。四、被告應自民國114年1月19日起至第一項至第三項均履行完畢之日止，按日給付原告新臺幣柒佰壹拾捌元。五、原告其餘之訴駁回。六、本訴訴訟費用由被告負擔。七、反訴原告之訴駁回。八、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由一、本訴部分：㈠原告主張：兩造於民國113年9月6日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）1,194萬元之總價（第一、三期款各90萬元、尾款1,014萬元），向被告買受原為其所有之如附表所示不動產（下稱系爭房地），兩造並於同日訂立價金信託履約保證申請書（下稱系爭申請書），同意系爭房地買賣價金委任第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）辦理價金信託履約保證，經第一建經核發履約保證書（下稱系爭保證書）予兩造收執，而系爭房地前經被告設定如附表所示之第一至五順位最高限額抵押權（債務人、抵押權人詳如附表所示，下分稱系爭第一、二、三、四、五順位抵押權，合稱系爭抵押權），依系爭契約第4條第5項規定，被告應協助特約地政士訴外人陳錦德或第一建經查詢及確認系爭抵押權債務明細，並於債務受償5日內提供清償證明文件及完成塗銷系爭抵押權設定之作業，復因原告需以系爭房地設定抵押權向金融機構辦理貸款以支付尾款，且被告需以第一商業銀行城東分行帳號00000000000000號受託信託財產專戶（下稱系爭專戶）之價金與原告向金融機構所申辦之貸款清償系爭抵押權債務，系爭房地所有權乃於113年10月29日移轉登記予原告，並經原告於113年10月21日訂立放款借據以及於113年10月29日將系爭房地設定第六順位最高限額抵押權予臺灣銀行（下稱臺銀）而向臺銀申辦貸款835萬元，並已依約將第一、三期款各90萬元及尾款與貸款差額179萬元如數匯入系爭專戶，又臺銀核撥貸款係以系爭第四、五順位抵押權塗銷為前提，此須被告協助查詢確認系爭第四、五順位抵押權債務明細，並偕同陳錦德、系爭第四順位抵押權人訴外人程重字、系爭第五順位抵押權人訴外人王憶婷或其代理人至地政事務所辦理清償塗銷作業方可完成，被告卻於113年10月30日通知陳錦德「不賣了」，並要求陳錦德勿清償民間抵押權人抵押債務，甚至於113年11月15日委任律師發律師函知臺銀勿撥款，而拒絕配合辦理系爭抵押權與債務之代償與塗銷，經原告於113年11月13日以蘆洲空大郵局存證號碼第48號存證信函（下稱113年11月13日函）定7日期限催告被告依約履行配合代償、提供代償資訊及塗銷系爭抵押權之契約義務，並於113年11月22日蘆洲郵局存證號碼第347號存證信函（下稱113年11月22日函）再次催告被告依約履行前揭契約義務，第一建經則於113年11月15日以台北體育場郵局存證號碼第1436號存證信函（下稱113年11月15日函）定7日期限催告被告依約配合代償、提供代償資料及塗銷系爭抵押權，被告仍拒不履行，而被告於113 年12月10日、114年2月26日以台北中山堂郵局存證號碼第295號、第29號存證信函（下分稱113年12月10日、114年2月26日函）提供之代償資訊，不足以辦理系爭抵押權與債務之清償塗銷，被告顯違反系爭契約第4條第5、6項之義務，並致臺銀未撥款，爰請求被告履行系爭契約第4條第5、6項之契約義務及第7條之點交義務，並依系爭契約第8條第2項約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起按日賠償違約金2,388 元等語。並聲明：⒈被告應同意原告以系爭專戶之價金或原告向金融機構所申辦之貸款清償系爭第四、五順位抵押權之債務負擔，並與系爭第四順位抵押權人程重字、系爭第五順位抵押權人王憶婷確認債務明細，於債務受償5日內提供清償證明文件及完成塗銷系爭第四、五順位抵押權設定之作業。⒉被告應於履行第一項完畢後，同意原告以系爭專戶之價金或買方向金融機構所申辦之貸款清償系爭第一至三順位抵押權之債務負擔，並與第一至三順位抵押權人訴外人國泰人壽保險股份有限公司確認債務明細，於債務受償5日內提供清償證明文件及完成塗銷第一至三順位抵押權設定之作業。⒊被告應將系爭房地點交原告。⒋被告應自起訴狀繕本送達翌日起至履行第一項至第三項完畢之日止，按日給付原告2,388元。㈡被告則以：被告從未要求陳錦德或原告不得代償系爭第四、五順位抵押權債務，亦未拒絕提供代償資訊，更未以任何方式通知第一建經不要代償系爭抵押權債務中任一抵押債務，或以任何方式通知第一建經不要以已匯入系爭專戶之價金代償系爭第四、五抵押權債務，且第一建經或原告依系爭申請書第7條第1項第2款約定，即得逕自系爭專戶代清償系爭抵押權債務，又依系爭契約第3條第2項尾款⑵⑶約定，原告應於 113年10月29日完成移轉登記5日內將核貸款項匯入系爭專戶或直接清償原貸款代尾款之給付，經被告迭於113年11月20 日、113年11月28日以台北中山堂郵局存證號碼第278號、台北法院郵局存證號碼第451號存證信函（下分稱113年11月20日、113年11月28日函）及以113年12月10日、114年2月26日函定期催告將尾款匯入系爭專戶或逕為代償系爭抵押權債務，並以113年12月10日函具體提供系爭第一至三順位抵押權債務積欠借款本金約240萬元、系爭第四、五順位抵押權債務積欠債務本金各250萬元、匯款帳戶等代償資訊，以及以114年2月26日函具體提供系爭第一至三順位抵押權債務積欠借款本息2,420,098元、匯款帳戶、系爭第四、五順位抵押權債務積欠債務本金各250萬元、匯款帳戶等代償資訊後，原告始終置若罔聞，違反給付尾款之契約義務，且陷於給付遲延，被告乃依民法第254條規定、系爭契約第8條第1項規定，於113年12月25日以台北中山堂郵局存證號碼第302號存證信函及以答辯㈡狀通知原告解除系爭契約，系爭契約既經被告合法解除，原告訴請被告履行系爭契約顯非適法等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。二、反訴部分：㈠反訴原告主張：系爭契約因可歸責於反訴被告之事由經反訴原告合法解除，兩造系爭房地買賣關係自不存在，反訴原告並得依民法第259條規定，請求反訴被告將系爭房地回復登記為反訴原告所有，以及依系爭契約第8條第1項約定，沒收反訴被告已給付之價金359萬元，爰提起本件反訴等語。並聲明：⒈確認兩造間系爭房地買賣關係不存在。⒉反訴被告應將系爭房地回復登記為反訴原告所有。⒊反訴被告應給付反訴原告359萬元。㈡反訴被告則以：違約方是反訴原告而非反訴被告，反訴原告解除系爭契約，並主張沒收反訴被告已付價金，顯無理由等語置辯。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，以下事實有下列證據可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實：㈠兩造於113年9月6日訂立系爭契約，約定原告以1,194萬元之總價（第一、三期款各90萬元、尾款1,014萬元），向被告買受原為其所有之系爭房地，兩造並於同日訂立系爭申請書，同意系爭房地買賣價金委任第一建經辦理價金信託履約保證，經第一建經核發系爭保證書予兩造收執（見本院卷一第35頁至第55頁系爭契約、系爭申請書、系爭保證書）。㈡系爭房地前經被告設定系爭第一至三順位抵押權予國泰人壽，債務人均為張茂貴；設定系爭第四順位抵押權予程重字，債務人為被告；設定系爭第五順位抵押權予王憶婷，債務人為被告；系爭抵押權迄皆未塗銷（見地政資料卷第19頁至第45頁系爭房地謄本、地籍異動索引、第5頁至第15頁系爭第四、五順位抵押權設定登記申請文件、第47頁至第91頁系爭第一至三順位抵押權設定登記申請文件）。㈢被告於113年10月29日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予原告後，迄未辦理點交（見地政資料卷第19頁至第45頁系爭房地謄本、地籍異動索引）。㈣原告於113年10月21日訂立放款借據，並於113年10月29日將系爭房地設定第六順位最高限額抵押權予臺銀向臺銀申辦貸款835萬元以支付尾款，但臺銀尚未撥款（見本院卷一第127頁至第163頁臺銀敦北分行114年1月21日敦化授密字第11400002771號函暨檢附放款借據等申辦貸款資料）。㈤原告已將第一、三期款各90萬元及尾款1,014萬元與貸款835萬元之差額179萬元匯入系爭專戶（見本院卷一第475頁系爭專戶帳戶明細）。四、本院之判斷：㈠被告需以系爭專戶之價金與原告向金融機構所申辦之貸款清償系爭抵押權債務： ⒈系爭契約第3條「買賣價金之給付」第2項「付款方式」「尾款」約定⑴如買方無需以貸款支付尾款者，應於給付第三期款之同時一併將尾款存匯入專戶。⑵如買方需以買賣標的設定抵押權向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第三期款之同時或賣方通知期限内，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登記完成5日内，將核貸款項存匯入專戶，同時雙方應完成點交。核貸額度不足支付尾款者，差額買方應於完稅前匯入專戶。⑶買賣標的如有金融機構設定他項權利設定未清償，前項金融機構核撥金額應直接清償原貸款代尾款之給付。買方自清償日起負擔申貸銀行之貸款利息，清償後如有餘額，應指示金融機構將餘額額直接匯入專戶。…」（見本院卷一第39頁）；第4條第6項約定「如賣方需以專戶之價金或買方向金融機構所申辦之貸款清償買賣標的設定之債務，應先將產權移轉登記予買方，否則應於完稅前自行清償塗銷」（見本院卷一第41頁）。系爭申請書第7條第1項第2款約定「買賣雙方授權第一建經得逕由履保專戶內代為撥付下列費用：⑵買賣標的產權移轉登記予買方或買方指定之登記名義後，雙方同意第一建經自履保專戶代清償賣方抵押設定之款項，但專戶款項足夠清償時，始得清償。如有不足乙方應於接獲通知後3日內，將差額存匯入履保專戶」（見本院卷一第49頁） ⒉本件原告需以系爭房地設定抵押權向金融機構辦理貸款以支付尾款，此觀系爭契約第12條特約事項第1項約定自明（見本院卷一第45頁），並經陳錦德於本院審理中明確證陳被告於締約時知悉且同意原告向金融機構申辦貸款以支付尾款之情（見本院卷一第563頁），原告為支付尾款，乃於113年10月21日訂立放款借據且於113年10月29日將系爭房地設定第六順位最高限額抵押權予臺銀而向臺銀申辦貸款835萬元，而系爭房地於113年10月29日移轉登記予被告後，系爭抵押權皆未塗銷，被告既未在完稅前自行清償系爭抵押權債務並塗銷系爭抵押權，依系爭契約第4條第6項、系爭契約第3條第2項尾款⑶、系爭申請書第7條第1項第2款約定，即代表被告需以系爭專戶之價金與原告向金融機構所申辦之貸款清償系爭抵押權債務，並同意第一建經自履保專戶代清償系爭抵押權債務，以及原告向金融機構申辦貸款核撥金額應直接清償負欠金融機構國泰人壽系爭第一至三順位抵押權債務代尾款之給付，亦據陳錦德於本院審理時證述在卷（見本院卷一第573頁、第564頁、第565頁）。㈡被告有無違反系爭契約第4條第5項約定？ ⒈依系爭契約第4條第5項約定「買賣標的有賣方設定之他項權利或有其他債務負擔者，應協助特約地政士或第一建經查詢及確認有關債務明細，並於債務受償5日內提供清償證明文件及完成塗銷設定之作業」（見本院卷一第41頁），可知被告負有協助查詢確認系爭抵押權債務明細、提供系爭抵押權債務清償證明文件以及塗銷系爭抵押權之契約義務。 ⒉為清償塗銷系爭抵押權，被告所負系爭契約第4條第5項契約義務之具體內涵：綜合陳錦德、許子晴於本院審理中證述內容可知（見本院卷一第564頁至第567頁、第570頁、第571頁、本院卷二第38頁至第39頁），因原告自備款即已匯入系爭專戶之價金不足同時清償系爭第四、五順位抵押權債務，僅能先清償其一，故陳錦德原規劃先以已匯入系爭專戶之價金清償系爭第四順位抵押權債務且塗銷系爭第四順位抵押權，並商請王憶婷同意在系爭第五順位抵押權債務未獲清償之情形下先塗銷系爭第五順位抵押權，為此被告不僅需查詢確認系爭第四、五順位抵押權債務結欠數額，並需會同地政士陳錦德與第四、五順位抵押權人程重字、王憶婷或其代理人至地政事務所辦理清償塗銷系爭第四順位抵押權及塗銷系爭第五順位抵押權，且需出具切結書表明結案時同意系爭專戶之餘款中250萬元指定撥給王憶婷，待系爭第四、五順位抵押權塗銷後，被告需與國泰人壽聯繫指定清償日（即結算日），並向國泰人壽查詢確認結算至該指定清償日止，系爭第一至三順位抵押權債務包含本息、違約金等在內之結算明細暨結欠金額，且需提供還款帳戶以及國泰人壽聯繫窗口以供臺銀核撥貸款代償時照會，必系爭第四、五順位抵押權已塗銷，且前述系爭第一至三順位抵押權債務結算明細暨結欠金額、還款帳戶、國泰人壽聯繫窗口等事項齊備，臺銀始會核撥貸款，並方得以該核撥之貸款清償系爭第一至三順位抵押權債務，俟結案後則以系爭專戶之餘款清償系爭第五順位抵押權債務。 ⒊被告違反系爭契約第4條第5項之契約義務並致系爭抵押權與債務未清償塗銷：被告以113年12月20日函提供之系爭第一至三順位抵押權債務積欠借款本金約240萬元、系爭第四、五順位抵押權債務積欠債務本金各250萬元、匯款帳戶等代償資訊（見本院卷一第211頁至第213頁），以及以114年2月26日函具體提供系爭第一至三順位抵押權債務積欠借款本息2,420,098元、匯款帳戶及系爭第四、五順位抵押權債務積欠債務本金各250 萬元、匯款帳戶等代償資訊（見本院卷一第491頁至第495頁），並不足以憑此辦理清償塗銷系爭抵押權與債務之作業，此據陳錦德於本院審理中證述明確（見本院卷一第570頁），且被告於113年10月30日致電通知陳錦德「不賣了」，並要求陳錦德勿清償民間抵押權人債務後，即聯絡無著，而未會同陳錦德、程重字、王憶婷或其代理人至地政事務所辦理清償塗銷系爭第四順位抵押權及塗銷系爭第五順位抵押權，亦未出具表明同意系爭專戶之餘款中250萬元指定撥款予王憶婷之切結書，系爭第四、五順位抵押權與債務乃未清償塗銷，臺銀因此不撥款，此經陳錦德、許子晴證陳綦詳（見本院卷一第566頁、第568頁、第571頁），核與臺銀敦化分行以114年5月2日敦化授密字第11400015381號函復其未核撥貸款之原因，與系爭第四、五順位抵押權未塗銷有關等節相符（見本院卷一第643頁），而臺銀既未核撥貸款，即無從以臺銀核撥貸款直接清償系爭第一至三順位抵押權債務，系爭第一至三順位抵押權自未塗銷，被告顯然未盡其依系爭契約第4條第5項所負查詢確認系爭抵押權債務明細以及提供系爭抵押權債務清償證明文件並塗銷系爭抵押權之契約義務，致系爭抵押權與債務迄未清償塗銷甚明。㈢被告解除系爭契約是否合法？ ⒈按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，為民法第230條所明定。又債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人不為協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，自不負給付遲延責任。所謂給付兼需債權人之行為者，乃指債權人於受領行為以外，兼需為協力之其他事實或法律行為，債務人始克完成其給付者而言。 ⒉臺銀核撥之貸款835萬元應直接清償系爭第一至三順位抵押權債務以代原告尾款之給付，惟臺銀核撥貸款係以第四、五順位抵押權塗銷為前提，此須原告協助查詢確認系爭抵押權債務明細，並配合辦理清償塗銷系爭第四順位抵押權及塗銷系爭第五順位抵押權等作業，始能完成該尾款之給付，若被告不為前揭行為，臺銀即不會核撥貸款，原告即無從完成該尾款之給付，此所以系爭契約第4條第5項將原告所負協助查詢確認系爭抵押權債務明細之必要協力義務特別約定為契約義務，並明定被告應提供系爭抵押權債務清償證明文件及完成塗銷系爭抵押權設定之作業，既原告尾款之給付，兼需被告之行為方克完成，經原告以113年11月13日函、第一建經以113年11月15日函定7日期限催告被告履行配合代償及塗銷系爭抵押權之契約義務（見本院卷一第75頁至第77頁、第83頁至第87頁），被告收受各該函後，逾期仍不為行為，致原告無法以臺銀核撥貸款835萬元完成尾款之給付，並不可歸責於原告，依民法第230條規定，原告不負遲延責任，不生違約之問題，則被告依系爭契約第8條第1項、民法第254條規定解除系爭契約，自非適法。㈣原告本訴有無理由？ ⒈被告解除系爭契約既不合法，系爭契約自仍有效存在，則原告依系爭契約第4條第5、6項約定，請求被告應同意原告賴昱蓉以系爭專戶之價金或原告向金融機構所申辦之貸款清償系爭抵押權之債務負擔，並與系爭抵押權人確認債務明細，且於債務受償5日內提供系爭抵押權債務清償證明文件及完成塗銷系爭抵押權設定之作業，即屬有據。 ⒉系爭契約第7條第2項約定「…完成移轉登記並塗銷他項權利登記，買賣雙方應於5日內完成點交手續」（見本院卷一第43 頁），則原告依系爭契約第7條約定，請求被告應於系爭抵押權均塗銷5日內點交系爭房地，尚屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。 ⒊系爭契約第8條第2項約定「賣方違約契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止」（見本院卷一第43頁），被告既違反系爭契約第4條第5、6項約定，則原告依系爭契約第8條第2項約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114年1月19日（見本院卷一第121頁）起，按日賠償718元（計算式：已付價金359萬元×2/10000），洵屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。㈤被告反訴有無理由？原告未能完成尾款之給付，既不可歸責於原告，不生違約之問題，且被告解除系爭契約不合法，系爭契約依仍有效存在，則被告反訴請求確認系爭房地買賣關係不存在，並依民法第259條規定，請求原告將系爭房地回復登記為被告所有，以及依系爭契約第8條第1項約定，沒收原告已付價金359萬元，均非正當。五、綜上所述，原告依系爭契約第4條第5、6項、第7條、第8條第2項約定，請求被告應同意原告以系爭專戶之價金或原告向金融機構所申辦之貸款清償系爭第四、五順位抵押權之債務負擔，並與系爭第四順位抵押權人程重字、系爭第五順位抵押權人王憶婷確認債務明細，於債務受償5日內提供清償證明文件及完成塗銷設定之作業，並應於履行第一項完畢後，同意原告以系爭專戶之價金或買方向金融機構所申辦之貸款清償系爭第一至三順位抵押權之債務負擔，並與第一至三順位抵押權人國泰人壽確認債務明細，於債務受償5日內提供清償證明文件及完成塗銷設定之作業，且應於系爭抵押權均塗銷後5日內將系爭房地點交原告，以及應自114年1月19 日起至履行第一項至第三項完畢之日止，按日給付原告718 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，無無理由，應予駁回。另反訴原告請求確認兩造間系爭房地買賣關係不存在，並請求反訴被告應將系爭房地回復登記為反訴原告所有，及應給付反訴原告359萬元，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條規定，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　29　　日民事第四庭　　法　官　陳佳君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　9 　　月　　1 　　日書記官　林佳靜附表不動產標示抵押權設定登記順位抵押權人債務人擔保債權最高限額（新臺幣）新北市○○區○○段 000地號土地（權利範圍1/5）與其上同段2594建號建物（權利範圍全部）　一國泰人壽張茂貴 336萬元二國泰人壽張茂貴 76萬元三國泰人壽張茂貴 54萬元四程重字呂淑芬 375萬元五王憶婷呂淑芬 375萬元

臺灣新北地方法院113年度重訴字第892號

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