臺灣新北地方法院民事判決

原告

張清淇

訴訟代理人

張君綾

被告

吳翰宇

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經臺灣臺北地方法院裁定（113年度店簡字第1002號）移送前來，本院於中華民國115年6月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時訴之聲明第2項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）6萬元，至遷讓房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元（見臺灣臺北地方法院113年度店簡字第1002號卷第9頁）。嗣於民國115年6月16日本院言詞辯論期日減縮訴之聲明第2項如下述原告訴之聲明第2項所示（見本院卷二第139頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。

二、原告主張：兩造於113年3月6日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄00號1樓及地下室房屋（下稱系爭房屋），租期自同年3月10日起至115年3月9日止，每月租金為1萬5,000元。然被告僅繳納1個月租金後即未繳納租金，經原告多次催繳仍不予理會，原告於114年7月28日言詞辯論期日時，請求將當日言詞辯論筆錄送達作為催告被告給付租金之意思表示，上開筆錄已於114年8月1日寄存於被告戶籍之派出所，並於同年10月20日準備程序期日當庭向被告為終止系爭租約之通知，惟被告仍不為給付，依系爭租約原告即可終止租約，既系爭租約業已終止，依民法第455條規定，被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。又被告自113年4月6日起即未繳納租金，於扣除2個月之押租金即3萬元後，被告應自113年6月6日起至系爭租約原租賃期限終止日115年3月9日止，按月給付原告1萬5,000元，爰擇一依民法第767條第1項前段或455條規定，請求被告返還系爭房屋，並依系爭租約第3條及民法第179條，請求被告給付原告積欠租金3萬元，及自113年8月5日至115年3月9日之租金或相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告3萬元，及自113年8月5日起至115年3月9日止，按月給付原告1萬5,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：原告於113年3月19日要求被告須1個月內遷出，契約即視為已消滅，且被告於同年4月9日即已搬空，同年8月26日時亦曾傳送通訊軟體LINE（下稱LINE）訊息予原告告知鑰匙放在置物台上，請原告自行領取等語，被告已返還房屋，應無須給付原告租金或相當於租金之不當得利等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、得心證之理由

㈠兩造間租賃關係已經原告合法終止，原告得依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋：

⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2、3項、第455條前段定有明文。而系爭租約第3條約定：「租金每個月1萬5,000元，每月5日繳錢繳納，每次應繳1個月份」、第4條：「乙方（即被告，下同不贅）應於訂立本契約同時，交付甲方（即原告，下同不贅）3萬元整，作為租賃擔保金」、第7條第2款：「乙方遲付租金之總額達二個月之金額經甲方催告期限繳納，仍不支付時，不待合約期限屆滿，甲方得終止租約」。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。準此，被告倘扣除已付之租賃擔保金（相當於2個月租金）遲付租金達2個月時，並合於民法第440條之法定終止事由，原告即得據以終止，而於系爭租約終止時，被告有依民法第455條規定返還系爭房屋予原告之義務，如未返還，原告亦得依民法第767條第1項前段請求被告返還。

⒉又按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。經查，原告主張兩造簽訂系爭租約，惟被告自113年4月起即未依約繳付租金，至同年7月間止已欠租4個月，原告乃於114年7月28日請求將當日言詞辯論期日筆錄送達作為催告被告給付租金之意思表示，上開筆錄已於114年8月1日寄存於被告戶籍之派出所，原告並於同年10月20日準備程序期日當庭向被告為終止系爭租約之通知等情，有本院114年7月28日言詞辯論期日筆錄、送達證書及同年10月20日準備程序期日筆錄在卷可稽（見本院卷一第60、67頁，卷二第26頁），被告亦對此表示並無意見（見本院卷二第25至26頁），並自承：起租後僅繳納113年3月10日起至同年4月5日止之租金1萬3,000元，及相當於2個月租金之押租金3萬元等語（見本院卷二第25頁），可徵被告確有遲延繳付租金達2期以上之違約情事，雖原告於114年7月28日言詞辯論期日僅催告被告給付租金而未定期限，惟自同年8月1日寄存於被告戶籍派出所至原告於114年10月20日準備程序期日當庭向被告終止系爭租約止，已經過相當期日，被告仍未給付，是原告向被告為終止系爭租約之意思表示，合於系爭租約第7條第2款約定及民法第440條規定，堪認系爭租約業經原告於114年10月20日合法終止。從而，系爭租約既經終止，被告即應返還系爭房屋予原告，則原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。被告雖辯稱：原告在113年3月19日要求我1個月內遷出等語（見本院卷二第24頁），惟原告主張：雖然有請房仲告知提前終止租約之意思，但被告沒有意願搬離，還去提告我侵入住宅，因此我就視為他要繼續承租，租約繼續等語（見本院卷二第115頁），並提出臺灣新北地方檢察署113年度偵字第22856號不起訴處分書為證（見本院卷一第15至16頁），顯見兩造並未明確就原告於113年3月間提前終止契約之意思表示達成合意，則兩造既未達成提前終止租約之合意，自應認租賃關係仍係於114年10月20日始消滅，併予敘明。

㈡被告仍占有系爭房屋：系爭租約既於114年10月20日經原告合法終止，租賃關係即消滅，被告失其占有系爭房屋之合法權源，依上開規定及約定，即應騰空遷讓返還系爭房屋予原告，而關於被告是否仍占有系爭房屋乙節：

⒈按占有之移轉，因占有物之交付而生效力，前項移轉，準用第761條之規定，民法第946條第1、2項規定分別定有明文。是被告返還系爭房屋應依上開規定，移轉系爭房屋之占有予原告，至於移轉占有之方式，準用民法第761條之規定。

⒉被告固辯稱：我在113年4月9日時基本已經搬空，鑰匙我直接放在廁所，而且我在113年8月26日有傳鑰匙的照片給原告等語（見本院卷二第24至26、114頁），原告則表示：不爭執被告在113年8月26日有傳「鑰匙我也放在置物台上，請你自行領取鑰匙」的訊息給我，但簽立系爭租約時有約定返還系爭房屋要點交，房仲也有告知，因為點交後要清潔並退還押金等語（見本院卷二第114頁），被告亦自承：我記得簽訂系爭租約時，有約定返還鑰匙要點交屋況跟返還押金，系爭租約上面也有寫要親自返還，但原告後來都不接電話，我沒辦法跟原告點交等語（見本院卷二第114頁），可見被告亦自承其將鑰匙放在置物台上之行為並不符合一般社會通念之交還房屋之義務。基上，被告尚未將系爭房屋之鑰匙以兩造簽訂租約時約定方式交還予原告，亦即未將系爭房屋之占有移轉予原告，揆諸前揭規定，應認被告現仍占有系爭房屋。且被告於114年12月23日陳報狀所附附件一，尚有陳報曾於113年7月5日、8月24日仍有再次前往系爭房屋乙情（見本院卷二第61頁），是被告縱辯稱已將系爭房屋清空，卻仍有持續進出系爭房屋之情事，顯見主觀上亦無交還房屋使原告取得占有之意思。揆諸前揭說明，被告自系爭房屋自行遷離、將鑰匙置放於廁所之行為，自非依債務本旨向出租人移轉租賃房屋之占有，故其未履行「遷讓交還房屋」之義務甚明。

㈢原告得依系爭租約第3條約定，請求被告給付租金：按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。經查，被告自113年4月6日起未付租金，而系爭租約於114年10月20日經原告合法終止等情，業經認定如前，故原告依系爭租約第3條約定請求被告給付113年4月6日起至114年10月20日止積欠之租金，核屬有據。又原告陳明被告有繳納押租保證金3萬元，是被告積欠租金計算至113年8月4日共計為6萬元（計算式：1萬5,000元×4月＝6萬元，以押租金3萬元抵充先屆期之113年4月、5月間之租金後，尚餘113年6月、7月間之租金3萬元未給付（計算式：6萬元－3萬元＝3萬元），參諸前揭說明，其所交付之押租保證金，即發生當然抵充之效力，無須當事人之意思表示，是原告稱於被告交還系爭房屋前，不生押租保證金當然抵充之效力等語，無從採認。從而，原告依系爭租約第3條、第4條約定，請求被告給付租金3萬元，及自113年8月5日起至114年10月20日止之租金，要屬可採。

㈣原告得依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。是無權占有他人之不動產，亦同。本件被告於原告合法終止系爭租約後，因未履行交還之義務，應認系爭房屋自114年10月21日起迄今，其實質上占有之狀態均未改變，仍在被告繼續占有中，業經本院認定如前，則被告於上開期間即受有相當於租金之利益，並致原告無法使用收益而受有損害，是原告依民法第179條規定，請求被告自114年10月21日起迄今，按月給付相當於租金之不當得利，確屬有據，惟原告表示僅請求至兩造租賃契約原租賃期間屆滿之日即115年3月9日（見本院卷二第117頁），基於處分權主義，自應准許。

⒉又房屋租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與附近租金相比較，以為決定。而所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制，本院審酌被告承租系爭房屋之用途及其因此所受利益、系爭租約原先約定之租金後，認被告於租期屆滿後繼續占有期間，所受相當於租金之不當得利，仍應以兩造系爭租約約定之每月租金1萬5,000元計算為當。故原告依民法第179條，請求被告自114年10月21日起至115年3月9日止，按月給付原告1萬5,000元，洵屬正當。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及第455條規定，請求被告返還系爭房屋，並依系爭租約第3條及民法第179條，請求被告給付原告積欠租金3萬元，及自113年8月5日至115年3月9日之租金及相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。