臺灣新北地方法院 - 114年度重訴字第166號（返還價金等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院民事判決 114年度重訴字第166號原告曾彥國曾國輔共同訴訟代理人林明賢律師被告炎洲股份有限公司法定代理人李志賢訴訟代理人張源泰李佳翰律師複代理人吳晉維律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國114年6月25日言詞辯論終結，判決如下：主　　　文被告應給付原告曾彥國新台幣柒佰壹拾肆萬壹仟伍佰元，及其中新台幣陸拾萬伍仟伍百元自民國109年10月12日起、其中新台幣壹佰捌拾壹萬陸仟參佰元自民國109年9月22日起、其中新台幣貳拾捌萬元自民國113年1月8日起、其中新台幣壹佰肆拾壹萬貳仟柒佰元自民國113年8月23日起、其中新台幣參佰零貳萬柒仟元自民國114年3月18日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告曾國輔新台幣柒佰陸拾捌萬伍仟伍佰元，及其中新台幣陸拾伍萬參仟伍佰元自民國109年10月12日起、其中新台幣壹佰玖拾陸萬零參佰元自民國109年9月22日起、其中新台幣貳拾捌萬元自民國113年1月8日起、其中新台幣壹佰伍拾貳萬肆仟柒佰元自民國113年8月23日起、其中新台幣參佰貳拾陸萬柒仟元自民國114年3月18日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告負擔十分之一，其餘由被告負擔。本判決第一項於原告曾彥國以貳佰參拾捌萬零伍佰元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣柒佰壹拾肆萬壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告曾國輔以貳佰伍拾陸萬壹仟捌佰參拾肆元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣柒佰陸拾捌萬伍仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告原起訴聲明為：「一、被告應給付原告曾彥國新台幣（下同）7,638,170元，及其中605,500元自民國（下同）109 年9月19日起、其中1,816,300元自109年9月22日起、其中280,000元自113年1月8日起、其中1,412,700元自113年8月3日起、其中3,523,670元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應給付原告曾國輔8,187,241元，及其中653,500元自109年9月19日起、其中1,960,300元自109年9月22日起、其中280,000元自113年1月8日起、其中1,524,700元自113年8月3日起、其中3,768,741元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、願供擔保請准宣告假執行。」等語（見本院卷第9-10頁），嗣後於114年5月14日減縮暨變更第一、二項聲明為「一、被告應給付原告曾彥國7,638,170元，及其中605,500元『自109年10月12日起』、其中1,816 ,300元自109年9月22日起、其中280,000元自113年1月8日起、其中1,412,700元自113年8月3日起、其中3,523,670元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應給付原告曾國輔8,187,241元，及其中653,500元『自109年10月12日起』、其中1,960,300元自1 09年9月22日起、其中280,000元自113年1月8日起、其中1,524,700元自113年8月3日起、其中3,768,741元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」等語（見本院審卷第139-140頁），原告上開所為，符合法律規定，自應准許。貳、實體方面一、原告主張：㈠原告曾彥國於109年9月18日與被告簽訂預售屋買賣契約書，買受坐落新北市○○區○○○○○段0○0地號之「炎洲THE ONE」建案（下稱系爭建案）之A4戶樓層12樓及車位B2-158，契約總價款2018萬元，並已付買賣價金3,834,500元、預收代辦費280,000元。原告曾國輔於109年9月18日與被告簽訂預售屋買賣契約書，買受系爭建案之A5戶樓層12樓及車位B2-159，契約總價款2178萬元，並已付買賣價金4,138,500元、預收代辦費280,000元。然被告遲遲未能依預售屋買賣契約書第十條第一項於112年9月27日前取得使用執照完工，亦未依同條第三項，給付原告每逾一日按已繳房地價款依萬分之五單利計算之遲延利息。㈡因被告給付遲延多時，早已逾112年9月27日使得使用執照期限達三個月以上，仍未取得使用執照完工，視為被告違約，原告二人遂分別於113年9月6日寄發存證信函，定三十日以上期限催告履行，經被告於同年9月9日收受，然被告逾催告期限，仍未履行。嗣原告二人再委由律師代為發函予被告，主張解除契約並請求返還已繳價金、給付遲延利息及違約金等，經被告於同年10月14日收受，故系爭2份預售屋買賣契約（下稱系爭契約），已於113年10月14日解除，故提起本件訴訟。併聲明：如前開壹部分所載變更後之聲明。二、被告抗辯：㈠系爭契約第10條第3項之遲延利息違約金乃因被告逾期取得使用執照，發生給付遲延，原告就被告遲延責任可請求以萬分之五單利計算之遲延利息違約金，係屬給付遲延所生損害賠償，至於系爭契約第21條第1項之違約金，則係當被告逾期取得使用執照超過三個月，原告得進一步就被告遲延責任主張解除契約，並請求以房地總價款15%計算之違約金，實際上亦為給付遲延所生之損害賠償，故兩者本質上都是給付遲延損害賠償，並由契約當事人就同一遲延違約行為，即未依期限取得使用執照，在不同階段的給付遲延損害賠償預定違約金。而原告既已解除契約，法律效果即是兩造應回復原狀，並由賣方負擔契約解除後的損害賠償預定總額，即房地總價款15%之違約金，並依系爭契約第21條第3項規定：「除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償」，原告不得再就同一違約行為（逾期取得使用執照）另行請求其他損害賠償（包含萬分之五遲延利息違約金），否則即有重複請求遲延責任損害賠償之情形，於民法上損害填補原則不合。㈡本件原告請求被告給付系爭契約第21條第1項之損害賠償總額預定性質違約金，以原告因被告逾期取得使用執照而實際受有損害為必要，惟原告並未提出明確證據證明其確有損害，自難認其請求給付違約金有理由。再者，本件被告固有逾期取得使用執照之事實，惟實因自開工後面臨COVID-19疫情致缺工缺料情形，工期發生延誤，始逾期未取得使用執照，被告已盡力履行系爭契約，並已於114年3月6日取得使用執照，且被告與原告以外之部分系爭預售屋之買戶達成延期之協議，獲取部分買戶之體諒，自非蓄意違約。是以，本件以房地總價款之15％計違約金顯然過高而應予酌減，應認本件以系爭房地總價款之5％計算違約金為適當，逾此部分之請求，實屬過高，請鈞院依民法第252條予以酌減，以兼顧兩造之利益。㈢併聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、雙方不爭執事項：㈠原告曾彥國、曾國輔二人分別與被告於109年9月18日簽立預售屋買賣契約書，由原告曾彥國向被告購買系爭建案之A4戶樓層12樓及車位B2-158，合計總價2018萬元。由曾國輔向被告購買系爭建案之A5戶樓層12樓及車位B2-159，合計總價2178萬元。㈡原告曾彥國已繳價款3,834,500元、暫收款280,000元；原告曾國輔已繳價款4,138,500元、暫收款280,000元。㈢系爭契約已於113年10月14日解除。㈣系爭建案於114年3月6日取得使用執照。四、本件爭執點：㈠原告二人依系爭契約第10條第3項約定，請求被告給付未依期限取得使用執照之遲延利息，有無理由？㈡原告二人依系爭契約第21條第1項約定，請求被告給付違約金 3,027,000元、3,267,000元，有無理由？五、本院判斷如下：㈠原告二人依系爭契約第10條第3項約定，分別請求被告給付未依期限取得使用執照之遲延利息496,670元、501,741元，為無理由： 1.按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，此於民法第233條第1項本文定有明文。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。故當事人間約定之違約金性質究屬何者？應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類時，自應依上開規定，視為賠償額預定性違約金（最高法院110年度台上字第2984號民事判決意旨參照）。查本件系爭契約第10條第3項本文前段約定：「賣方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。……」，核上開系爭契約條款所約定遲延之債務為「逾前項期限未開工或未取得使用執照」，非以支付金錢為標的，依民法第233條第1項規定，本無請求遲延利息可言，是系爭契約條款所謂「遲延利息」之真意，其性質應屬逾期違約金。又上開契約條款所定應計付之「遲延利息」既屬違約金之約定，且該契約條款並無懲罰性質之約定，依民法第250條第2項之規定，應屬損害賠償總額預定性之違約金，原告主張其為懲罰性違約金，尚非可採。 2.復就系爭契約第10條第3項本文後段約定：「若逾期三個月仍未完工，視為賣方違約，雙方同意依本契約第21條之第1 項之規定辦理。」、第21條第1項後段約定：「解約時賣方除應退還買方已繳之房屋價款外，並應賠償房地總價款百分之十五（不得低於百分之十五）計算之違約金，但上開賠償之金額超過買方已繳價款者，則以買方已繳價款為限。」以觀，倘被告逾期三個月仍未完工，原告因此選擇解除系爭契約時，被告不履行債務之事實經兩造終局確定，原告即得請求被告賠償按房地總價款百分之15計算之違約金，此系爭契約第21條第1項約定之違約金兩造亦未訂定所稱之違約金係懲罰性違約金，則依民法第250條第2項約定，該條約定之違約金應視為因不履行而生損害之賠償總額，同係自被告給付遲延時起，計算因債務不履行所生損害之賠償；倘被告逾期完工，而原告不解除系爭契約時，原告除得請求被告履行契約外，並得依系爭契約第10條第3項前段約定，請求被告按已繳房地價款日依萬分之5單利計算賠償因遲延所生損害（違約金）。準此，本件原告二人既選擇解除系爭契約，且已依系爭契約第21條第1項後段之約定請求給付違約金，自不得就同一損害，再依第10條第3項前段約定請求給付違約金；此觀第21條第3項明定：「買賣雙方當事人行使解約權時，除依前二項之約定請求外，不得另行請求損害賠償。」，益為顯然。 3.從而，原告二人既已依系爭契約第21條1項約定解除契約，僅得依該條約定請求給付違約金，是原告二人再依第10條第3項約定，請求依已繳房地價款日依萬分之5單利計算之遲延利息496,670元、501,741元，即屬無據，自不應准許。㈡原告二人依系爭契約第21條第1項約定，請求被告給付違約金 3,027,000元、3,267,000元，為有理由： ⒈按損害賠償預定性質之違約金，係將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付（最高法院112年度台上字第1881號民事判決意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。另契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。（最高法院111年度台上字第319號判決意旨參照）。 2.本件被告於114年3月6日始取得使用執照，此為不爭執事項，原告二人業於113年10月14日依系爭房屋契約第21條第1項約定解除系爭契約，是以，原告二人依系爭契約第21條第1 項約定，請求被告依約按系爭房地總價款2018萬元、2178萬元之15％計算之違約金給付3,027,000元、3,267,000元，為有理由，自屬可採。被告雖抗辯原告並未提出明確證據證明其確有損害云云，然依前述說明，系爭契約第21條第1項約定之違約金為損害賠償預定性質，一旦被告有債務不履行情事發生，原告解除契約時，自無庸舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求被告給付。被告復以其已盡力履行系爭契約，實因面臨COVID-19疫情致缺工缺料情形，工期發生延誤，始逾期未取得使用執照，本件應酌減為以系爭房地總價款之5％計算違約金等語為抗辯，惟查，本件兩造係於109年9月18日簽訂系爭契約，而新冠肺炎係於108年年底已在中國爆發流行，我國衛生福利部以中華民國109年1月15日衛授疾字第1090100030號公告，新增「嚴重特殊傳染性肺炎」為第五類法定傳染病。是以，本件兩造簽約當時，已知有新冠肺炎之疫情存在，被告應已得考量疫情對工程進度所可能造成之影響，卻仍與原告二人簽訂系爭契約，並明定履行契約之時程及解約時違約金之計算方式為「應賠償房地總價款百分之十五（不得低於百分之十五）計算之違約金」，且訂有但書條款以「上開賠償之金額超過買方已繳價款者，則以買方已繳價款為限。」，則本件原告二人請求依系爭房地總價款2018萬元、2178萬元之15％計算之違約金給付3,027,000元、3,267,000元，並未超過原告二人已繳價款3,834,500元、4,138,500元。是以，被告事後自難再以新冠疫情為由，抗辯原告二人請求之違約金過高云云，此部分抗辯尚無可採。㈢從而，原告曾彥國得請求被告給付已繳價款3,834,500元、暫收款280,000元及違約金3,027,000元，共計7,141,500元。原告曾國輔得請求被告給付已繳價款4,138,500元、暫收款280,000元及違約金3,267,000元，共計7,685,500元。又原告二人請求金額中關於「1,412,700元」、「1,524,700元」（即使用執照申請費用）利息部分，原告於起訴狀「事實及理由」欄、附表1、附表2、更正後附表3、附表4內均陳述「自113年8月23日」起算，故其「訴之聲明」欄請求「自113年8月3日」起算，顯無依據，無法准許。六、綜上所述，原告二人依民法第259條第1款、第2款及系爭契約第21條第1項約定請求被告給付㈠原告曾彥國7,141,500元，及其中605,500元自109年10月12日起、其中1,816,300元自109年9月22日起、其中280,000元自113年1月8日起、其中1,412,700元自113年8月23日起、其中3,027,000元自114年3月18日（見本院卷第135頁）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡原告曾國輔7,685,500元，及其中6 53,500元自109年10月12日起、其中1,960,300元自109年9月22日起、其中280,000元自113年1月8日起、其中1,524,700 元自113年8月23日起、其中3,267,000元自114年3月18日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，均符合法律規定，依聲請分別酌定相當擔保金額後准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已經失去依據，應一併駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，不再一一論述。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　21　　日民事第三庭　　法　官　劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　21　　日書記官　温凱晴

臺灣新北地方法院114年度重訴字第166號

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