臺灣新北地方法院民事判決

原告

林昌熹

訴訟代理人

郭登富律師

被告

許碧良

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年4月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國95年間向訴外人即原告父親林瑞芳承租門牌號碼新北市○○區○○街0巷00○0號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為不定期，被告每月須給付租金新臺幣（下同）22,000元。復林瑞芳於114年2月24日逝世，原告因繼承取得系爭房屋之所有權，並繼承被告與林瑞芳間就系爭房屋之不定期租賃契約（下稱系爭租約）。原告目前居住在胞兄所有、位在臺北市中正區和平西路之房屋，因胞兄近期有出售和平西路房屋之計畫，原告名下僅有系爭房屋，原告欲將系爭房屋收回自住。原告遂於114年6月18日寄發存證信函通知被告應於114年8月17日前點交並搬離系爭房屋，並於114年8月17日終止系爭租約。上開期限屆至後，被告迄今仍未騰空遷讓返還系爭房屋，系爭租約既已終止，被告屬無權占有系爭房屋。爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條等規定提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋，並應於系爭租約終止之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告；㈡被告應自114年8月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告22,000元；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告及其家人從未居住在系爭房屋內，原告長期居住在和平西路房屋，屬電梯大樓且生活機能佳，原告無居住系爭房屋之必要。原告及其家人曾有意願將系爭房屋出售被告，顯見原告不具備土地法第100條第1款之事由。又原告僅以存證信函向被告表示應於114年8月17日前點交系爭房屋，原告未為終止系爭租約之意思表示，難認原告已依民法第450條第3項但書規定合法終止系爭租約。系爭租約仍繼續存在，被告占有系爭房屋具法律上原因，原告自不得請求不當得利。又被告迄今每月均有將租金22,000元匯入原告帳戶，且被告於簽立系爭租約時曾支付5萬元擔保金，被告以此主張抵銷等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷

㈠被告於95年間向林瑞芳承租系爭房屋，租賃期間為不定期，被告每月需支付租金22,000元。復林瑞芳於114年2月24日逝世，原告繼承取得系爭房屋之所有權，並繼承被告與林瑞芳間就系爭房屋之不定期租賃契約（即系爭租約）等情，為兩造所不爭執（訴卷第140頁）。是本院應審究者為：原告是否合於土地法第100條第1款收回自住之要件？原告是否已合法終止系爭租約？

㈡原告請求騰空遷讓返還系爭房屋部分：

⒈按土地法第100條第1款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時」。次按民法第450條第2項、第3項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」。復按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條第1款定有明文。此所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院111年台上字第1754號判決意旨參照）。

⒉原告主張有收回系爭房屋自住之需求及必要，並提出臺北莒光郵局存證號碼000473號存證信函及回執（訴卷第31至37頁）、原告全國財產稅總歸戶財產查詢清單（訴卷第133頁）為證。原告名下既僅有系爭房屋，則原告收回系爭房屋用以自住，即屬於法有據。被告雖以前詞抗辯原告無居住系爭房屋之必要，惟被告未舉證證明原告有出售系爭房屋之意願，參以原告主張其現居住之和平西路房屋係胞兄所有，且前揭房屋有出售計畫，則原告現有居住狀態不具長期安定性，原告基於將來居住之需求，欲收回系爭房屋自住，尚屬合理。被告逕以和平西路房屋條件較佳、原告過往未曾居住系爭房屋，抗辯原告無收回系爭房屋自住之必要等語，難認可採。

⒊按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決參照）。查原告於114年6月18日寄發存證信函通知被告：原告欲收回系爭房屋自住，被告應於114年8月17日前點交並搬離，系爭租約於114年8月17日終止等語，被告於114年6月19日收受上開存證信函等情，有臺北莒光郵局存證號碼000473號存證信函及回執（訴卷第31至37頁）在卷為憑。原告於系爭租約終止前至少1個月前通知被告，是系爭租約業經原告合法終止，被告繼續占用系爭房屋，即無法律上之依據，而屬無權占有，原告依據民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，即屬有據。被告抗辯原告未為終止系爭租約之意思表示，難認有據。

㈢原告請求不當得利部分：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院109年度台上字第2350號裁定意旨參照）。

⒉被告於114年8月17日系爭租約終止後，本應返還系爭房屋，而被告卻仍繼續占用系爭房屋，核屬無權占有。被告抗辯：被告仍持續將租金22,000元匯入原告帳戶等語（訴卷第82頁），並提出114年8月份至114年12月之匯款申請書影本（訴卷第97至101頁）佐證，本院堪認被告於114年8月18日至114年12月31日間，並未因占用系爭房屋而獲取相當於租金之不當得利。惟被告於115年1月1日起仍獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告自115年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利。參以系爭房屋每月租金為22,000元，以此作為相當於租金之不當得利之數額應屬合理。故原告請求被告自115年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金22,000元之不當得利，核屬有理。至原告就114年8月18日至114年12月31日部分之請求，則無理由，應予駁回。

⒊被告抗辯：被告於簽立系爭租約時曾支付5萬元擔保金，被告以此主張抵銷等語（訴卷第83頁），惟此情為原告所否認（訴卷第127頁），且被告並未提出任何證據以實其說，故被告上開辯稱，不足採信。

四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段、第179條等規定，請求被告應自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空返還原告，並應自115年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告22,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。至原告聲明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，茲酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告提供相當擔保金額後，得免為假執行。又原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。