臺灣新北地方法院民事判決

原告

星鴻股份有限公司

法定代理人

吳宗霖

訴訟代理人

余立安

被告

洪清盈

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年7月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第385條第1項規定，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告以社會住宅及一般租賃住宅包租代管為業，於民國ll3年4月18日與門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0號5樓之建物（下稱系爭房屋）所有權人即訴外人林忠熙成立社會住宅包租契約書，約定由原告招攬承租人並代為管理。嗣原告於1l3年4月19日與被告成立社會住宅轉租契約書(下稱系爭租約）並經公證，租賃期間自ll3年4月22日至116年4月21日，並約定雙方具任意終止權。嗣因林忠熙有收回系爭房屋自用之需求，原告遂於114年8月26日寄發存證信函予被告，催告敘明於函到30日後終止系爭租約，則被告於114年9月27日後對系爭房屋已無合法占有或使用權源，爰依民法第455條、類推適用民法第767條第1項前段、中段、民法第962條前段、中段規定，擇一請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，又系爭租約租期已於114年9月27日合法終止，被告尚積欠113年9月、10月份租金未繳納，依系爭租約第3條約定，被告應清償積欠租金合計3萬元。另被告無權占有系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，依系爭租約第14條第3項、民法第179條規定，原告自得請求被告於終止系爭租約至遷讓返還系爭房屋前，按月給付相當於租金之不當得利15,000元及懲罰性違約金15,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告3萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。㈢被告應自114年9月27日之翌日起至返還前項所示房屋之日止，按月於每月27日前，給付原告3萬元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

㈠原告主張之事實，業據其提出社會住○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○路○○○○○○○○○○號收款紀錄等件為據(見本院卷第23頁至第77頁)，被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，視同自認，堪認原告之主張為真。

㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前段定有明文。又系爭租約第13條第1項約定「本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方█得□不得任意終止租約。」（見本院卷第53頁），則原告於114年8月26日以中壢環北郵局存證號碼564號存證信函，行使任意終止權，並依上開約定向被告通知文到30日後終止租約之意思表示，該函並於同年月28日投遞成功，有存證信函及網路郵局查詢表為證(見本院卷第73頁至第75頁），足見系爭租約已於114年9月27日經原告為終止之意思表示，兩造間之租賃關係自斯時起歸於消滅，被告即負有返還系爭房屋之義務，而被告仍持續占有系爭房屋，即屬無權占有，故原告依民法第455條前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，於法有據，自應准許。另依系爭租約第3條、第4條約定，系爭房屋之每月租金為15,000元，押金為3萬元，扣除押租金後，被告仍積欠原告113年9月、10月之租金，有原告所提114年10月1日列印之虛擬帳號收款紀錄等件可參(見本院卷第77頁)，是原告請求被告給付租金3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即115年2月13日(115年2月2日寄存送達被告住居所，見本院卷第133頁、135頁送達證書)至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據。又本院為原告有利判決，原告擇一請求，就類推適用民法第767條第1項前段、中段、民法第962條前段、中段規定部分，自無庸再行審究，併予說明。

㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。系爭租約於114年9月27日終止後，被告迄今仍繼續占有系爭房屋，享有相當於租金之利益，而致原告受損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告應自114年9 月28日起，按月於每月27日前給付相當於原約定之租金額15,000元之不當得利予原告，應為可採。

㈣末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照)。再契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由即明（最高法院102年度台上字第1378號）。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院114年度台上字第800號判決意旨參照）。查系爭租約第14條第1項、第3項固約定：租期屆滿或租賃契約終止時，包租業應即結算承租人第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還包租業並遷出戶籍或其他登記。承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，包租業應明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」。然本院審酌社會住宅於性質上只租不售，且係為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求之政策目的，而本件原告因被告未依約遷讓返還系爭房屋所受之損害，除租金及租金利息損失外，未見其他高額損害，且原告已請求被告給付遲延返還期間相當月租之金額，業如前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告依前開約定所得請求之違約金應酌減至5,000元，始為適當。

四、綜上所述，原告依民法第455條前段，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依民法179條、系爭租約第3條、第14條第3項，請求被告給付3萬元，及自115年2月13日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自114年9月28日起，按月於每月27日前給付原告20,000元為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。

五、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，不待原告聲請，應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額，併為被告免為假執行之宣告；至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。