臺灣新北地方法院民事判決

原告

黃思瑋

原告

黃瀞儀

原告

楊琇嵐

共同訴訟代理人

劉韋廷律師

共同訴訟代理人

陳叔媛律師

共同訴訟代理人

吳庭瑜律師

被告

林玉珍

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年6月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：緣黃思瑋及黃瀞儀為門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號房屋（即同區仁愛段534建號建物，坐落基地為同段245地號土地，下稱系爭房屋）所有人（應有部分各2分之1)，並均同意委由母親楊琇嵐（以下與黃思瑋及黃瀞儀合稱原告，分則各稱其姓名）處理系爭房屋出租事宜。楊琇嵐於民國109年3月8日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）2萬元，租約到期後，由被告依相同條件續租，並未另行簽訂書面租約。詎被告自113年6月起即未再依約給付租金，經楊琇嵐催告履行後，被告僅於113年9月17日匯入113年6月份、7月份租金，其後即未再繳納任何租金。嗣楊琇嵐與被告合意於114年7月5日辦理系爭房屋之點交並終止系爭租約，縱使未合意終止，楊琇嵐亦已於114年8月6日以訊息催告被告給付積欠之租金，並再次為終止之意思表示，惟被告迄今仍未返還系爭房屋，更未繳納任何租金，顯屬無權占有，是黃思瑋及黃瀞儀自得依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，且因被告於114年7月6日起即屬無權占有系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，造成黃思瑋及黃瀞儀受有相當於租金之損害，渠等亦得依民法第179條、第184條第1項前段之規定，請求被告給付自114年7月6日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付2萬元相當於租金之賠償。再者，因被告自113年8月1日起至114年7月5日未依約履行租金給付義務，共計積欠租金22萬6,630元（計算式：20,000元×11月＋666元×5日＝226,630元），扣除被告前於114年3月、4月間各支付1萬元之租金後，尚積欠租金20萬6,630元（計算式：226,630元—20,000元＝206,630元），楊琇嵐自得依系爭租約第3條之約定請求被告給付，且因被告未於114年7月5日返還系爭房屋，楊琇嵐亦得依系爭租約第6條、第12條、第19條之約定，請求被告自114年7月6日起至遷讓房屋之日止，按月支付相當於租金5倍之違約金即10萬元，及律師費用10萬元，暨114年4月份、6月份水費帳單所生水費6,599元及違約金26元，114年6月份、8月電費帳單所生電費4,120元(1樓)、2,397元(1樓)，114年7月份、9月份瓦斯費帳單所生用氣費、基本費及違約金646元，合計水、電及瓦斯費1萬3,788元等語，求為判決：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予黃思瑋、黃瀞儀。㈡被告應給付楊琇嵐32萬0,418元，及自114年7月6日起至遷讓房屋之日止，按月給付楊琇嵐10萬元，及按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自114年7月6日起至遷讓房屋之日止，按月給付黃思瑋、黃瀞儀2萬元，及按週年利率百分之5計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

四、原告主張之事實，業據其提出與所述情節相符之系爭房屋所有權狀及第一類登記謄本、系爭租約、LINE對話紀錄截圖、民事委任契約書、水、電及瓦斯費用查詢頁面等件為證，且被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執上開文書之真正，堪認為真。經查：

㈠所有人黃思瑋、黃瀞儀請求部分：

⒈黃思瑋、黃瀞儀依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，是否有據？按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第455條前段、第767條第1項分別定有明文。查黃思瑋、黃瀞儀前委由楊琇嵐出租系爭房屋，經楊琇嵐與被告簽訂系爭租約，於111年3月8日租期屆滿後，自111年3月9日成立不定期租賃關係，惟因被告自113年6月起未按期給付租金，楊琇嵐與被告業於114年7月5日合意終止租約，有原告提出與被告間之通訊軟體LINE對話紀錄在卷可稽，堪認被告與楊琇嵐間就系爭房屋之租賃關係業經合意終止而消滅，是被告已無占有系爭房屋之正當權源，自屬無權占用。從而，黃思瑋、黃瀞儀以系爭房屋所有人之地位，依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓騰空返還系爭房屋，洵屬有據。

⒉黃思瑋、黃瀞儀依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求被告自114年7月6日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之損害2萬元本息，是否有據？

⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條定有明文。又無權占有使用他人所有房屋，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念。復按租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。

⑵查系爭租約業經出租人楊琇嵐與被告於114年7月5日合意終止，業經本院認定如前，則被告於租賃關係消滅後，即無占有系爭房屋之權源，堪認被告自114年7月6日起即負有返還系爭房屋予所有人黃思瑋、黃瀞儀之義務，惟其仍無權占有使用系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，則黃思瑋、黃瀞儀依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還該占有利益，洵屬可採。本院審酌黃思瑋、黃瀞儀前委由楊琇嵐將系爭房屋以每月租金2萬元出租予被告，認黃思瑋、黃瀞儀主張以每月租金2萬元，作為計算被告無權占有系爭房屋所受利益之基準，尚稱允當。從而，黃思瑋、黃瀞儀請求被告自114年7月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元相當於租金之利益，自屬有據。再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查黃思瑋、黃瀞儀請求被告給付相當租金不當得利之起算日為114年7月6日，並非該月之始日，故每期給付末日應為該月與起算日相當日之前一日為末日，則黃思瑋、黃瀞儀請求被告自114年7月6日起按月給付相當租金之不當得利部分，應於每期屆滿時即次月5日支付之，被告若屆期未給付，自翌日起即應負遲延責任。是就本院上開准許部分，黃思瑋、黃瀞儀得請求自各期應給付日之翌日（即次月6日）起至遷讓房屋之日止，按週年利率百分之5計算之利息，逾此部分之請求，則屬無據。又本院認黃思瑋、黃瀞儀依第179條規定請求，既有理由，則其等選擇合併另依民法第184條第1項前段規定請求，即無庸再予審究，併此敘明。

㈡出租人楊琇嵐請求部分：

⒈楊琇嵐依系爭租約第3條、第12條、第19條約定，請求被告給付租金20萬6,630元、律師費10萬元、水、電及瓦斯費1萬3,788元，共32萬0,418元本息，是否有據？

⑴按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查系爭租約第3條約定：「租金每個月新台幣貳萬元正…」、第4條約定：「租金應於每月8日以前繳納；每次應繳壹個月份…」等節。楊琇嵐主張被告自113年6月起即未依約給付租金，嗣於113年9月17日始匯入113年6月、7月租金，其後僅於114年3月、4月各給付1萬元租金，故共積欠113年8月1日起至114年7月5日租金20萬6,630元等語，業據提出其與被告間通訊軟體LINE對話紀錄為證。惟查，依楊琇嵐所主張自113年8月1日起至114年7月5日止應付租金之計算式，其計算結果應為22萬3,330元【計算式：20,000元×11月＋666元×5＝223,330元】，楊琇嵐主張為22萬6,630元，顯有誤算，應逕更正之，則再扣除被告前於114年3、4月間各支付1萬元之租金後。從而，楊琇嵐得請求被告給付積欠之租金應為20萬3,330元（計算式：223,330元—20,000元＝203,330元）。

⑵又查，系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即楊琇嵐）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」等節。楊琇嵐固主張因被告對於系爭租約有違約情事，因委由立勤國際法律事務所協助辦理本件訴訟事件，請求被告給付律師費用10萬元等語，並提出民事委任契約書、民事委任狀等件為證。然查，觀諸原告所提出之民事委任契約書，係由黃思瑋為委任人而簽立，並與立勤國際法律事務所約定酬金10萬元之支付，則債權債務之主體自應以締結契約之當事人為準，縱使楊琇嵐在本件訴訟亦另有簽立民事委任狀，惟其原因實有多端，是尚無從認定楊琇嵐有因被告違約而支出律師費用之情，自與系爭租約約定要件不符。從而，楊琇嵐請求被告給付律師費用10萬元，洵屬無據。

⑶再查，系爭租約第19條約定：「交付房屋日起，房屋之水電費、電話費、瓦斯費、管理費、清潔費等由乙方負擔。」。楊琇嵐主張被告於租賃期間未繳納114年4月份、6月份水費帳單所生水費6,599元及違約金26元；114年6月份、8月電費帳單所生電費4,120元(1樓)、2,397元(1樓)；114年7月份、9月份瓦斯費帳單所生用氣費、基本費及違約金646元，故請求被告給付水、電及瓦斯費1萬3,788元等語，業據提出臺北自來水事業處水費待繳金額截圖畫面、台灣電力股份有限公司電費未繳納金額截圖畫面及新海瓦斯氣費履歷查詢結果等件為證。經核楊琇嵐此部分請求核與系爭租約第19條約定相符。從而，楊琇嵐請求被告給付水、電及瓦斯費1萬3,788元，應屬有據。

⑷復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨參照）。查楊琇嵐與被告間之租賃關係已於114年7月5日合意終止而消滅，又依系爭租約第5條約定押金為2萬元，且楊琇嵐並不爭執被告有支付押金2萬元，尚未返還予被告等節，又被告所積欠租金債務之清償期在其他債務之前，則被告所積欠楊琇嵐之租金債務以押金2萬元抵充後，尚積欠租金18萬3,330元（計算式：203,330元－20,000元＝183,330元)。據上，楊琇嵐依系爭租約第3條、第19條約定，請求被告給付19萬7,118元（計算式：183,330元＋13,788元＝197,118元)，洵屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。

⑸又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。查依系爭租約約定被告應於每月8日前繳付當月租金，是其租金之給付有確定期限，依前所述，被告對於自113年8月1日起至114年7月5日止之各期租金繳付均有給付遲延情事。是就本院判准之租金給付18萬3,330元部分，楊琇嵐就其中18萬元請求自114年7月6日起，其中3,330元（即114年7月1至5日應付租金)請求自114年7月9日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，逾此部分之遲延利息請求，則屬無據。另本院判准之水、電及瓦斯費1萬3,788元部分，為無確定期限之給付，而楊琇嵐於115年5月27日向本院追加請求，並已將民事變更訴之聲明暨補充理由㈠狀繕本送達被告，業據提出蓋有投遞日期及招領逾期退回戳章之信封、網路郵局郵件查詢系統查詢結果在卷可稽，則被告於115年6月1日受招領通知時，楊琇嵐所為催告給付之意思表示已到達被告而發生效力，是其請求自115年6月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，逾此部分之遲延利息請求，則屬無據。

⒉楊琇嵐依系爭租約第6條約定，請求被告自114年7月6日起至遷讓房屋之日止，按月給付租金5倍之違約金10萬元本息，是否有據？

⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準（最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減（最高法院84年度台上字第978號判決意旨參照）。

⑵經查，系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…。」等節。而系爭租約於114年7月5日因被告與楊琇嵐合意終止而消滅，則楊琇嵐主張被告不即時遷讓返還系爭房屋，應依系爭租約第6條約定，按每月租金2萬元之5倍即10萬元計算給付違約金，固非無憑。惟查，楊琇嵐非系爭房屋所有人，僅係受所有人黃思瑋、黃瀞儀委任出租系爭房屋，被告於系爭租約終止後，無權占有系爭房屋，已經所有人黃思瑋、黃瀞儀請求遷讓返還，被告所受利益為占有使用本身，而無法占有使用系爭房屋受有損害者，則為所有人黃思瑋、黃瀞儀，是被告因此應返還相當於租金之不當得利予黃思瑋、黃瀞儀，已如前述，楊琇嵐既未舉證證明除系爭房屋所有人黃思瑋、黃瀞儀所受之損害外，其本身另有因被告違約受有其他之損害，是若其仍得依上開約定請求按租金5倍計算之違約金，實屬過高等一切情狀，認應酌減被告給付楊琇嵐之違約金為零，始為適當。

五、綜上所述，黃思瑋、黃瀞儀依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並應自114年7月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利2萬元，及自各期應給付日之翌日（即次月6日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨楊琇嵐依系爭租約第3條、第19條約定，請求被告給付19萬7,118元，及其中18萬元自114年7月6日起，其中3,330元自114年7月9日起，其中1萬3,788元自115年6月2日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，原告其餘主張及所提之證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。