臺灣新北地方法院八十六年度重訴更字第一號

臺灣板橋地方法院民事判決　八十六年度重訴更字第一號

原告

丙○○

原告

乙○○

右二人共同

訴訟代理人　呂文貴律師

複代理人　　黃世芳律師

張國清律師

被　　　告　甲○○（即謝宋秀妹）　住台北市○○區○○街九九巷八號

訴訟代理人　鐘烱錺律師

右當事人間請求給付給付買賣價金事件，本院民國八十六年三月二十六日八十六年度

重訴字第七一號判決經台灣高等法院（民國八十六年度重上字第二一八號）廢棄發回

，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決﹕

（一）被告應給付原告等新台幣（下同）一千六百十六萬三千一百九十六元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

（二）訴訟費用由被告負擔。

（三）第一項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）緣被告甲○○（原名謝宋秀妹，現已更名為甲○○）於民國（下同）七十八年八月十一日向原告購買原告所有座落台北縣三重市○○○段六張小段一五二之六五地號土地，面積○‧一○九五公頃應有部分原告丙○○四分之一、原告乙○○四分之一，合計四分之二，雙方訂有不動產買賣契約書為憑。依雙方所訂不動產買賣契約書第三條付款辦法規定，簽約後進行分割手續，如分割到靠三重市○○○路部分每坪以二十九萬元出售，實際坪數以分割後之權狀為準，茲該地已於七十九年七月七日移轉登記為被告所指定之胡麗華名義，並於八十一年十一月二十三日另案經訴訟上和解分割確定，並於八十二年一月五日分割登記完畢，分割後地號為三重市○○○段六張小段一五二之一一○號，權狀面積為五四七‧五平方公尺。依上開約定，本件土地買賣總價款為四千八百零二萬六千九百元（計算式：547.5平方公尺（165.61坪）Ｘ29萬元=　48,026,900元）。詎被告除於七十八年八月十一日訂約時給付二百萬元、七十九年六月二十八日給付四百萬元、及於七十九年七月四日代墊土地增值稅五百五十一萬零七百九十四元及地價稅三十萬四千六百三十元八十年五月二十九日代還游英智抵押權借款一千零一萬八千九百八十六元、八十年七月十七日代還李美玉抵押權借款五百零二萬九千二百九十四元、八十年七月二十二日代還陳雅洲抵押權借款五百萬元抵付價款外，尚欠買賣價款一千六百十六萬三千一百九十六元迄未給付，任原告一再催討，均拒不給付。為此依法起訴，狀請鈞院鑒核賜予判決如原告訴之聲明。

（二）至被告辯稱原告應負擔部分應從價款中扣除，原告已無價款可供請求云云，實屬強詞奪理，並無理由。茲就被告所謂原告應負擔部分逐予駁斥如下：

㈠所謂分割之訴訟費用二十九萬九千一百六十四元云云：查被告所謂支出之訴訟費用為二十九萬九千一百六十四元，有收據可證云云，然查被告所提之收據均係影本，而其所提收據上所載繳款人均係原告乙○○，因此該收據並不足以證明被訴訟費用係被告繳納，被告如主張該訴訟費用係其繳納，應由其舉證證明。

㈡所謂分割之代書費四萬五千八百五十元云云：查被告所謂分割之代書費四萬五千六百元已付給陳賴秀珠云云，然被告並未舉證證明，且被告亦自稱沒有拿收據，則被告如何證明其已支付該款項？雖被告提出陳伯英律師函件為證云云，但查該函件係陳伯英律師代理陳賴秀珠等函催訴外人胡麗華之函件，從該函件並不足以證明被告已繳納分割之代書費，且據該函稱分割之代書費為一萬五千元，依該案兩造負擔半數為七千五百元，亦非被告所稱之四萬五千八百五十元。

㈢所謂郭代書介紹費一百四十四萬零八百零七元云云：查原告並未授權被告支付此項費用，亦無所謂要被告代為先支付介紹費給郭代書，而原告與所謂介紹人之關係如何亦與被告無關，被告主張從本件買賣價款中扣抵介紹費云云，毫無理由。

㈣所謂和解補貼共有人陳賴秀珠及陳雅林二百萬元云云：查有關分割共有物案件與共有人和解之情形，原告完全不知悉，亦不知悉有所謂補償對造二百萬元之事，且原告亦未有所謂答應補貼共有人陳賴秀珠及陳雅林二百萬元云云，且該案與對造和解者係本件訴外人胡麗華，此有被告所提和解筆錄可稽，並非原告，因此訴外人胡麗華是否答應補貼對造二百萬元，根本與原告無關，被告主張該二百萬元應由原告負擔云云，亦毫無理由。

㈤所謂代償抵押權借款之利息二百六十三萬八千九百六十八元云云：查依兩造所訂「不動產買賣契約書」附表付款辦法第五項前段約定：「在過戶完畢後代還抵押權借款二千八百萬元。」而本件土地過戶係被告所要求，因被告向原告購買系爭土地後即轉手出售第三人胡麗華，第三人催促過戶，而土地係在七十九年七月七日過戶移轉登記於被告指定之第三人胡麗華名義，此有土地登記簿謄本可稽，但被告代償抵押借款之時間均在八十年以後，因此被告依上述買賣契約之約定，在土地過戶完畢後代還抵押權借款以抵付價金，完全係其履行契約義務之行為，且原告亦未有所謂要被告先代為清償，同意補賠銀行利息給被告云云，則被告有何依據要求原告付其所謂「利息」？從而被告主張原告應負之利息二百六十三萬八千九百六十八元應扣抵云云，顯然無稽。

㈥所謂土地增值稅一千五百九十一萬四千七百九十八元云云：查依雙方所訂「不動產買賣契約第四條約定：」移轉價格：「雙方同意以訂立契約時之土地公告現值......為土地......之申報移轉登記價格。」，因此被告辯稱土地增值稅之計算應以判決分割確定之日為準云云，顯然無稽。查本件被告代墊之土地增值稅為五百五十一萬零七百九十四元，原告已自價款中予以扣抵，詎被告竟謂土地增值稅之計算應以分割確定日為準，分割確定日之土地增值稅為二千一百四十二萬五千五百九十二元減五百五十一萬零七百九十四萬元，原告應負擔一千五百九十一萬四千七百九十八元，應從價款扣抵云云，顯無理由。

㈦所謂違約金四○、一四八、二二○元云云：查依不動產買賣契約書第十一條係約定如分割後分到三和路願在分割後二個月交屋，如逾期無法點交房屋，始有所謂違約金問題，然查本件土地係分割到靠文化北路，根本無點交房屋問題，亦無違約金問題，被告辯稱原告應負擔違約金云云，亦顯然無稽。又本件並無點交房屋問題，已如上述，因此被告所謂原告應依契約履行，交付地上建物部分亦未履行，縱使有價款，被告亦將主張同時履行抗辯權云云，亦無理由。

㈧查本件被告向原告購買土地時，曾查過確定可建屋，而被告所謂靠路邊之一五二之六六地號原為道路地，後來地主將道路地變為建地係在系爭土地移轉登記胡麗華名義之後，而被告所謂該地主將道路地變為建地，又拒不配合建大樓云云，均係被告與該地主間之事，豈能作為拒付價款之藉口。查被告以每坪二十九萬元向原告購買系爭土地後，轉手隨即以每坪三十五萬元出售予第三人胡麗華，第三人並早已付清價款，詎被告對尚應付給原告之買賣價款達一千六百十六萬三千一百九十六元竟拒不給付，任原告一再催討，均拒不給付，而其拒付價款之種種藉口，均毫無理由。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決

（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。

（二）訴訟費用由原告負擔。

（三）如受不利之判決時，聲請准予預供擔保免為假執行。

二、陳述：

（一）緣被告於七十八年八月十一日經郭代書介紹向原告購買三重市○○○段六張小段一五二－五六地號，面積０．一０九五公頃，持分二分之一，每坪二十九萬元，總價款四八、０二六、九００元有買賣契書可證，被告已付

三一、八六三、七０四元，尚欠一六、一六三、一九六元。

（二）查原告應負擔部份，應從價款中扣除，契約均有明載，詳陳如左：

㈠共有土地上無法單獨使用，尚需要分割解決，一般人都不願意購買，而原告之土地為共有持分地，因此雙方約定分割後再移轉即按進度給付價款，所以出賣人即原告應負分割之訴訟費，而被告所支出之訴訟費用為二十九萬九千一百六十四元，有收據可證，在買賣契約書附表第一條有約明清楚。

㈡土地分割之代書費新台幣四萬五千八百五十元，應由原告負擔，亦有買賣契約書及信函可證，已付給陳賴秀珠但沒有拿收據。

㈢原告因負債急需錢用，委託郭代書出售，而郭代書找被告購買，而介紹費以總價金之３％即一百四十四萬零八百零七元，原告要被告代為先支付給郭代書從價款中抵扣，有郭代書出據之收據可為作證。

㈣本件系爭土地因分割共有物在法院訴訟中，因拖延許久無法結束，每年政府都將公告現值調整，因而影響土地增值稅之多寡並要從價款中抵扣，所以原告答應補貼共有人陳賴秀珠、陳雅林二百萬元早日礎定，雙方在高院達成和解，有和解筆錄可證，該二百萬元應由原告負擔。

㈤原告在出售時表示出賣之土地有向其親朋借款抵押二千多萬元還未到期，不會向其催討，可以在分過戶完畢後再行償還抵押權之借款，契約書附表第五條載明過戶完畢後代還抵押權，而被告才有資金週轉購買，未料抵押權人在八十年即聲請拍賣抵押物，當時本想讓法院拍賣，而原告並要被告先代為清償，同意補貼銀行利息給被告，被告只好四處向親朋告貸清償二千零四萬八千二百八十元代為清償到八十一年十一月十八日分割和解日止，依銀行利率９．５％計算，原告應負之利息為二、六三

八、九六八元，計算如左：Ａ被告於八十年五月廿九日清償游英智一０、０一八九八六元（一０、０一八、九八六×九．五×五三四天=一、三九二、五０一元）。Ｂ被告於八十年七月十七日清償李美玉五、０二九、二九四元（五、０

二九、二九四×九．五×四八０天=六二八、三一七元）。Ｃ被告於八十年七月廿二日清償陳雅林五、０００、０００元（五、０００、０００×九．五×四三五天=六一八、一五０元）。合計利息二、六三八、九六八元

㈥買賣契約書載分割後由買受人代繳納土地增值稅七百萬元從價款中抵扣，所以土地增值稅之計算應以判決分割確定之日為準，因為言明分割後才過戶，雖因原告急需用，向被告收取四百萬元，為了保障雙方同意提早過戶，但土地增值稅之計算仍以分割確定日為準，但原告急需錢用，查該土地之前次移轉稅值之公告現值每平方公尺為二一、四七五元，而八十一年十一月之公告現值，每平方公尺七五、九六０元，該筆土地增值稅為二千一百四十二萬五千五百九十二元，計算方法如左：21475×547.5m=00000000元×30%=000000000000×547.5m2=00000000元×60%=0000000000000000－0000268=00000000元而本件土地在七十九年移轉土地增值稅為五百五十一萬零七百九十四元，並非如契約書所載七百萬元，當初約定七百萬元就是預留一年多的分割訴訟期間代書預估八十年的土地增值稅約七百萬元，否則記載五百萬元即可。所以分割確定日之士地增值稅為二千一百四十二萬五千五百九十二元減五百五十一萬零七百九十四萬元，原告應負擔一千五百九十一萬四千七百九十八元，應從價款扣抵。買賣契約書及收據均有記載。

㈦還有分割後被告取得之土地有第三人之建物，原告也未點交，被告負責處理辦理拆除，契約書第十一條有約定如果逾期每月按已收之價金，以每萬元每月廿百一十元之違約金，被告已付三年一百八十六萬三千七百零四元，原告每月應付六十六萬九千一百卅七元違約金，八十一年十一月十八日和解到今為止已有五年，六十個月違約金就四０、一四八、二二０元。

㈧被告所購買之土地欲建大樓，但靠路邊之一五二之六六地號原為道路地，後來該地主竟將道路地變為建地有被騙的感覺，又拒不配合建大樓，以致被告所購買之土地不能建屋成為廢地，建也不能建，賣也沒人要，致使被告損失不貲。是以原告所應負擔之金額共計六、二四八、七八０七元，與尾款抵扣，原告已無價款可供請求，又原告應依契約履行，交付地上建物部份亦未履行，退步言之，縱屬有價款，被告亦將主張同時履行抗辯權，所以本件雙方在協調多次會算結果原告已沒有價款，原告所請來協調的朋友也都認為沒有錢可拿，所以調解不成，因此本件原告無尾款可供請求，所以懇請鈞院駁回原告之請求，以維權益。

理由

甲、程序方面﹕查原告於訴狀送達後於八十六年三月十九日言詞辯論期日減縮法定遲延利息之請求自起訴狀繕本送達翌日起算，依民事訴訟法第二百五十六條第一項第三款規定，應予准許。

乙、得心證之理由：

一、本件原告主張﹕被告於七十八年八月十一日向渠等購買渠等所有坐落臺北縣三重市○○○段六張小段一五二之六五號土地，面積０．一０九五公頃，持分二分之一，面積約一六五坪，並於七十九年七月七日移轉登記為被告所指定之第三人「胡麗華」，並於八十二年一月五日分割登記完畢。依雙方之約定，本件土地買賣總價款為四千八百零二萬六千九百元，扣除被告於七十八年八月十七日訂約時給付二百萬元、七十九年六月二十八日給付四百萬元、七十九年七月四日代墊土地增值稅五百五十一萬零七百九十四元及地價稅三十萬四千六百三十元、八十年五月二十九日代還游英智抵押權借款一千零一萬八千九百八十六元、八十年七月十七日代還李美玉抵押權借款五百零二萬九千二百九十四元、八十年七月二十二日代還陳雅洲借款五百萬元外，被告應積欠原告買賣價款一千六百十二萬三千一百九十六元之事實，已據其提出與所述相符之土地建物異動清冊影本、不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、戶籍謄本等件為證。

二、被告固不否認上情，惟以﹕伊代墊之金額共計六、二四八、七八０七元，與尾款抵扣，原告已無價款可供請求云云置辯。茲就被告所辯應扣抵部分一一臚列如后﹕

㈠分割之訴訟費用二十九萬九千一百六十四元：按兩造所訂「不動產買賣契約書」附表付款辦法第二項後段約定：分割之訴訟費由出賣人負擔，有上揭買賣契約書可參，被告辯稱﹕已代原告繳納分割訴訟費用共二十九萬九千一百六十四元一節，業據提出繳費收據原本可證（閱畢發還，影本附卷），原告亦不否認該收據之真正（參見本院八十八年八月五日言詞辯論筆錄），惟稱﹕不記得是否已將墊款償還被告等語，衡情原告若確將被告代墊之分割訴訟費用款償還被告，理應向被告索回收據，當無仍由被告保管收據之理，是被告此部分辯解為可採。

㈡分割之代書費四萬五千八百五十元：按依兩造所訂「不動產買賣契約書」附表付款辦法第二項後段固約定：分割之代書費由出賣人負擔，被告雖辯稱﹕已代原告給付分割代書費四萬五千六百元予陳賴秀珠云云，惟被告亦自承未拿收據，且以證人謝新平之證言為證（參見本院八十七年十二月三日言詞辯論筆錄），惟證人謝新平係被告甲○○之夫，所為證言不無偏頗之可能，被告雖另聲請通知陳賴秀珠到院查明是否收受被告墊付之分割代書費等情，惟證人陳賴秀珠經本院多次合法通知均未到院，至被告所提出陳伯英律師函件，由其文義觀之，該函件係陳伯英律師代理訴外人陳賴秀珠等函催訴外人胡麗華之函件，並不足以證明被告已繳納分割之代書費，且該函稱分割之代書費為一萬五千元，依該案兩造負擔半數為七千五百元，亦非被告所稱之四萬五千八百五十元，被告亦未能舉證證明所辯為實在，是此部分抗辯為無可採。

㈢代書介紹費一百四十四萬零八百零七元：查兩造所訂「不動產買賣契約書」中並未約定代書介紹費如何支付，且被告亦未舉證原告曾授權支付此項費用，況被告聲請訊問之證人即介紹本件土地買賣之代書郭民證亦結證稱﹕「…介紹費是謝太太（即被告）這邊拿的，…賣方（指原告）說因為這個買賣契約還有糾紛，所以還沒有給我介紹費。…我一直認為這是謝太太這邊給我的介紹費」等語（參見本院八十九年四月十三日言詞辯論筆錄），足認證人就收受被告交付之介紹費之認知係被告給付自身部分，原告尚積欠介紹費未付，且被告提出證三之收據其上雖記載﹕被告代原告給付介紹費云云，惟被告並未舉證原告曾授權支付此項費用，實難僅憑該收據之記載即為此認定，至證人謝新平於本院訊問時雖證稱﹕原告曾承諾由被告代墊介紹費云云（參見同上言詞辯論筆錄），惟證人謝新平係被告甲○○之夫，所為證言不無偏頗，且無其他具體佐證，難謂可採。從而被告主張應扣除介紹費云云，毫無理由。

㈣和解補貼共有人陳賴秀珠及陳雅林二百萬元：遍觀兩造所訂「不動產買賣契約書」中並無和解補貼共有人陳賴秀珠及陳雅林之費用如何支付之約定，被告雖辯稱﹕原告答應補貼共有人陳賴秀珠、陳雅林二百萬元以便訴訟早日礎定云云，並由證人謝新平於本院訊問時證述上情，惟證人謝新平另證稱﹕何時付錢不記得云云（參見同上言詞辯論筆錄），查證人謝新平係被告甲○○之夫，所為證言不無偏頗之情，且就何時付錢為不記憶之陳述，無非避重之語，難謂可採。又該案與對造和解者係訴外人胡麗華而非原告，此有被告所提出之和解筆錄可稽，因此訴外人胡麗華是否答應補貼對造二百萬元，根本與原告無關，被告主張該二百萬元應由原告負擔云云，亦毫無理由。

㈤代償抵押權借款之利息二百六十三萬八千九百六十八元：依兩造所訂「不動產買賣契約書」附表付款辦法第五項前段約定：「在過戶完畢後代還抵押權借款二千八百萬元。」，並無補償利息之依據，被告以證人謝新平之證言為證，惟證人謝新平係被告甲○○之夫，所為證言不無偏頗之可能，且本件系爭土地於七十九年七月七日即移轉登記為被告指定之第三人胡麗華所有，此有土地登記簿謄本可稽，而被告代償抵押借款之時間均在八十年以後，被告上揭代償抵押借款以抵付價金之行為係履行買賣契約之約定而為，被告亦未能舉出﹕原告確有要求被告先代為清償並同意補償相當於銀行放款利息之證據，被告並無權要求原告償還利息。則被告此部分抗辯，顯屬無稽。

㈥土地增值稅一千五百九十一萬四千七百九十八元：查本件被告代墊之土地增值稅為五百五十一萬零七百九十四元，原告已自價款中予以扣抵，此部分被告並無爭執，被告雖辯稱﹕土地增值稅之計算應以判決分割確定之日為準云云，並以原告簽收四百萬元價款收據及證人謝新平之證言為據，經查﹕依雙方所訂「不動產買賣契約」第四條約定：「移轉價格：雙方同意以訂立契約時之土地公告現值...... 為土地...... 之申報移轉登記價格。」，即指兩造訂立本件買賣契約時同意以訂立契約時之土地公告現值為計算土地增值稅之標準，憑以計算出約七百萬元之數額，並參酌上開契約附表付款辦法第二、三、四項內容可知兩造簽約後即進行分割，分割後始辦理過戶手續，買受人應先代墊土地增值稅約七百萬元以辦理過戶手續，待土地增值稅單核下後（買方）再付四百萬元，並未有土地增值稅以分割確定之日為準之約定，被告雖提出原告簽收四百萬元價款之收據上其上載明﹕土地增值稅以分割確定之日為準等語，惟其上僅有原告之簽名，且證人謝新平係被告甲○○之夫，所為證言不無偏頗之可能，況被告並未舉證兩造同意以此變更上開契約約定之積極證據以供審認，被告此部分之辯解難謂有理。

㈦違約金四○、一四八、二二○元云云：查依不動產買賣契約書第十一條係約定如分割後分到三和路願在分割後二個月交屋，如逾期無法點交房屋，始有所謂違約金問題，然查本件土地係分割到靠文化北路，此為被告所不否認，並無點交房屋問題，亦無給付違約金之情事，被告辯稱原告應負擔違約金云云，亦顯然無稽。又本件並無點交房屋問題，已如上述，因此被告所謂原告應依契約履行，交付地上建物部分亦未履行，縱使有價款，被告亦將主張同時履行抗辯權云云，亦無理由。

㈧查本件被告向原告購買土地時，曾查過確定可建屋，而被告所謂靠路邊之一五二之六六地號原為道路地，後來地主將道路地變為建地係在系爭土地移轉登記胡麗華名義之後，而被告所謂該地主將道路地變為建地，又拒不配合建大樓云云，均係被告與該地主間之事，無從做作為拒付本件買賣價款之藉口。

三、綜上所述，被告所抗辯原告應負擔金額六、二四八、七八０七元中僅有分割之訴訟費用二十九萬九千一百六十四元部分係原告應負擔者，是原告之請求自應扣除此部分金額，從而原告依據買賣契約之約定，訴請被告給付一千五百八十六萬四千零三十二元，為有理由，逾此請求為無理由，應予駁回。至法定遲延利息部分，查本院原審八十六年三月十九日言詞辯論期日通知書連同起訴狀繕本之送達程序因寄存機關於原審所指定之期日前即將言詞辯論期日通知書連同起訴狀繕本一併退回本院致被告無從領取，程序為有瑕疵，送達難謂合法，而被告因未接獲起訴狀繕本及相關文書始於八十六年四月三十日具狀聲請閱卷，並於八十六年五月七日到院閱卷，是應認被告於八十七年五月七日知悉起訴內容，應自翌日即八十六年五月八日起算法定遲延利息，始為允當。

四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、所提證據及被告聲請傳喚之證人周人蔘、胡麗華等，經審酌後認對判決之結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。

丙、假執行之宣告﹕兩造就原告勝訴部份，均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法　官　李昭融

~B書記官　陳蒼仁