臺灣新北地方法院八十六年度重訴字第三九一號

臺灣板橋地方法院民事判決　八十六年度重訴字第三九一號

原告

戊○○

原告

寅○○

右　一　人

訴訟代理人　子○○

原　　　告　辛○○　　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路三十三號五樓

巳○○　　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路三十三號六樓

卯○○○　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路三十三號七樓

甲○○　　　　　　　　住台北市○○街四二三之一號

丙○○　　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路三十五號四樓

午○○　　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路三十五號六樓

丁○○○　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路三十五號七樓

癸○○　　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路二六七號

丑○○　　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路三十七號六樓

己○○　　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路三十七號七樓

辰○○　　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路三十九號三樓

壬○○　　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路三十九號四樓

乙○○　　　　　　　　住台北縣蘆洲市○○路三十九號五樓

共　　　同

訴訟代理人　舒正本律師

被　　　告　佳昌建設股份有限公司　設台北縣蘆洲市○○路一八九號

法定代理人　庚○○

訴訟代理人　連耀霖律師

右當事人間請求解除契約等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）先位聲明：被告應給付原告如附表所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行。

（二）備位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）六百九十九萬四千八百五十四元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告係向被告以每個車位八十萬元購買座落於台北縣蘆洲市○○路三三、三

五、三七、三九號房屋地下室停車位（下稱系爭停車位）使用權人，按竣工圖東側昇降機應有二部及西側昇降機乙部，但被告故意隱瞞將來變更建築設計，變更後東側昇降機一部直達地下一樓，一部直達地下二樓，而西側昇降機未施作，且被告所交付之東側昇降機二台均未經中華民國昇降機安全協會之安全檢查，而出入口除與契約不符外，西側昇降機進出口遭通風口阻擋、地下二樓停車場車道狹長無迴轉空間違反建築法規、發電機馬力不足、昇降機搖幌且不易進出、昇降機下方滲水、機械式車位採向下挖掘之閥基式昇降設備等瑕疵而無法使用。嗣原告一直與被告協調改善，兩造於民國（下同）八十五年五月十日在消費者文教基金會（下稱消基會）達成協議，被告承諾將未做之西側昇降機完成，並將現有車位改為平面十二個機械式車位及五個平面式車位︵不可採凹槽即閥基式車位︶，地下二樓滲水工程雙方會同確定改善日期、將停車出入口二個月完成、公共設施三個月內點交予管理委員會，惟經鈞院至現場履勘結果，證明被告屆仍無法改善或完成，將合於約定使用之車位及車位附屬設施交付原告或管理委員會管領。

（二）按民法第三百五十四條規定：「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」同法第三百五十九條規定：「買賣物有瑕庛，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除契約。」查系爭停車位除車位本身需合於建築法令規格外，尚須其他如昇降機、迴車道、機械式配備、發電機等附屬設施，方能完全發揮其功能，誠不能以停車位本身作為判斷之唯一標準，以被告所欲交付之昇降機並未經中華民國昇降機安全協會檢查發給驗證標誌，無法確認昇降機安全無虞，且昇降機底部有積水、傾斜等瑕疵均未改善，縱使車位本身符合規格，對原告而言，該車位已無任何意義。又被告出售予原告之系爭停車位有瑕疵，且屆未將車位交付原告或管理委員會管領，應負出賣人之瑕疵擔保責任，爰依前述規定解除契約，請求回復原狀；另以原告屆未履行雙方在消基會之約定，而該約定為附有履行期限，又經原告催告而未履行，以上均以起訴狀繕本送達代解除契約之意思表示，請求回復原狀給付如先位之訴聲明之金額。

（三）次按最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負有物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」查被告所出售之車位有如鈞院至現場所發現之瑕疵，惟該等瑕疵與買賣契約或雙方於消基會之約定者顯然不符，且在效能上有減損，若解除契約有顯失公平者，原告則請求被告按前述決議負瑕疵擔保責任之減少價金或負債務不履行之不完全給付責任，其賠償金額則以中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定之六百九十九萬四千八百五十四元價格為依據，被告亦應給付如備位聲明之金額及利息。

（四）被告興建之系爭停車位仍有左列之瑕疵：

１、東側至地下二樓之昇降機底部坑洞漏水，且昇降機將車輛降至地下室時無法一次開離昇降機，尚需多次迴旋離開昇降機。

２、昇降機方向經被告更改，與契約上之昇降機方向不同。

３、三部昇降機均未依中華民國昇降機安全協會為安檢合格，且均無法正常使用。

４、西側昇降機原來未作，嗣草草施工但其入口車道有通風管水泥柱阻擋，無法進出；且僅供後段車位使用，無法與契約約定昇降機為一進一出之功能。

５、由於西側昇降機阻擋車道，致前半段車輛車道無迴轉空間，需多次之迴旋，否則將以倒車至昇降機口進出，且車道無適當鋪築，塵沙偏布。

６、地下室二樓水塔位置更動，致影響車輛車道正常之利用，且無管理員室設置；又發電機室在原契約圖中並無設置於地下二樓，茲設置於地下二樓，車輛停放其旁，阻擋進入發電機室，並妨害車輛迴車及需多次迴旋方能進入昇降機。

７、被告重新設置之平面五個及立體七個均未正式向台北縣政府公務局申請，以致雖有設置該等車位，惟原告等人仍係違法使用。

（五）被告以買賣契約出賣人為李清池，建物起造人為佳昀建設股份有限公司，均非被告，雖消基會之協議由被告公司經理簽具，但建物早已完工，事後協議並不能變更買賣契約之當事人，原告並不能以該協議書主張被告為當事人云云，惟查庚○○為被告之負責人，購買系爭房屋時任蘆洲鄉長，工地旗幟均懸掛被告公司名號，工程案名為「佳昌六期」，而被告公司負責人庚○○於簽約當時具鄉長分不便出面簽約，乃推由李清池為契約出賣人，但實際上仍由被告公司負責興建銷售。又查庚○○及李清池分別為被告公司負責人及業務經理，系爭房屋為被告公司負責銷售及興建，有被告法定代理人庚○○及李清池在台灣板橋地方法院檢察署八十五年度偵字第一九三四四號及鈞院八十六年度易字第三八七五號之偵查及審判程序中之供述中可知，例如李清池屢稱係被告公司之業務經理，本件房屋之銷售興建係公司之事與其個人無關，而庚○○亦稱係被告公司興建銷售，其為公司之負責人由其負責興建銷售。因此雖李清池出面簽訂契約，實際上係被告公司為契約當事人，應無容置疑，否則被告公司當不必就系爭房屋瑕疵爭議時，出面為李清池緩頰而在消費基會簽立協議書，而被告公司法定代理人亦不必在前述詐欺偵查及審判中屢次以「已履行協議內容將車位二十個改為十七個，十二個為機械式，五個為平面式」，與協議內容相符之事；復且鈞院八十六年度易字第三八七五號刑事判決書文理由三第九行起「查佳昌六期房係以預售方式買賣，被告庚○○、李清池銷售該房屋時，房屋及停車位尚未開始興建，於被告庚○○及李清池言，其等經營建設公司係以興建銷售房屋為營利目的」等語，益足見被告公司方係真正契約當事人。退步言之，茲被告公司為推卸其契約責任，任以契約當事人為李清池個人並非被告公司等語置辯，豈不被告公司法定代理人庚○○於偵查及審判中歷次為李清池承當及掩飾罪行部分，應犯有頂替之罪耳。

（六）按建築技術規則建築物附設停車空間規定第六十條規定：「每輛停車位寬二點五公尺，長六公尺．．但設置於室內之停車位，其二分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各寬減二十五公分．．．機械式停車設備每輛寬二點二公尺，長五點五公尺，淨高一點八公尺．．．停車肚度超過六十度者，其前方車道寬度為五點五公尺。」而經鈞院兩造至現場履勘結果，平面式車位長度無一及於六公尺以上，甚或經寬減之五點七五公尺者；機械式停車位長度為三點五一，高度一點七公分，不及規定之五點五公尺、一點八公尺甚遠，無論平面或機械式停車位之面積上無一符合規定。在效能上，編號一號平面停車位達六公尺者，又使機械式停車位下層車位無法出入；且由於一號平面車位設置後，迴轉空間不足，影響進出；而迴車道寬度不足，致有部分機械式車位無法駛入︵下層無法駛入上層亦無法使用︶；昇降機方向改變，需多次迴旋才能出入；除一號平面車位外，其餘車輛僅能以正面進入，倒車出之方式使用；駕駛無法觸到昇降機之按鈕，須下車按鈕，然昇降機狹窄，駕駛無法自駕駛座下車須繞至另一端經過車頭按鈕操作上下昇降機；西側昇降機出入口有通風口阻擋，妨害正常出入，駕駛須非常小心，否則車輛極易毀損；二昇降機無法如購買時宣稱之出入配合使用，以蓄水池為界，單獨使用，如上班時間，靠發電機東側昇降機十二部車輛一齊外出時，因有前述不利使用情形，每輛車輛使用時間為五分鐘，須一個鐘頭後最後一部車方得駛出，效能上大打折扣。週邊配合設備，昇降機下方底部滲水，與電線接觸易生危險；全部昇降設備未經中華民國昇降機安全協會安檢合格；發電機內容與標示不符，易造成斷電等危險，原告以被告車位問題未解決，自八十五年五月在消基會協商，遞於八十五年十月間提出告訴，至提起本件訴訟鈞院審理期間，若被告有心，早將車位瑕疵完全補正，諒無至鈞院至現場時仍發生諸多瑕疵，亦絕無如被告所稱己按消基會協調事項補正之情形；按房屋部分於八十三年間即交屋，而車位或昇降設備未經過安全檢查合格，屆仍未符合法令規定並交付原告使用，對於原告而言苦不堪言，且購買車位之意義全無；又按被告目前設計情形，有部分車位無法使用，在被告未合法一一交付原告前，原告中任何人均不知其受分配車位能否使用，不如將原車位買賣契約全部解除，被告再按其認可之合理價格出售予可以接受且需要之區分所有權人使用，兩造糾紛方得澈底解決，為此原告訴請解除契約。退步言之，若鈞院認解除契約顯失公平者，以被告未按在消基會協議內容履行將合法車位交付，應有債務不履行情形，原告亦得請求減少價金。

（七）查兩造於購買系爭停車位時固有編定位置，惟按契約附件之停車位有二十七位，竣工圖及使用執照上地下一層為十八位，地下二層為二十位，無一與契約符合；復且原告中如乙○○、寅○○、卯○○○等人均在八十一年五月間購買，當時之建照為地下一樓、地上七樓，並無地下二樓之建築執照，地下二樓、地上九樓之建築執照被告在八十一年十二月間始取得，被告如何能售予原告地下二樓之停車位？而原告所使用地下室車位平面圖均同一格式、位置，被告應係出售地下一樓之停車位予原告才是。因而被告欲以無法停放車輛地下二層之停車位交付，應不合債務本旨，而其所稱均有特定編號乙語，亦無意義，蓋自其編號在任何地下樓均無法正確找到，且被告屆未交付原告管領，原告又如何知悉被告所欲交付者為那一個車位？且按鈞院及兩造至現場履勘結果，被告所自劃定之停車位中，編號一號︵按鈞院履勘現場筆錄編號︶因受機房旁平面車位之阻擋，致無法出入，編號三因編號四停入後無法駛入，且該平面車位阻擋機房安全設備、車位規格與建築技術規則之尺寸不符等瑕疵，試問在該平面車位或編號一、三或其上層之具有瑕疵之車位，被告將分配予那一位原告仍未可知？而該原告與其他原告均支付相同價金，何以其受分配車位竟無法使用？又經現場履勘結果，諸如昇降設備粗陋且使用不便、機械式停車位規格與建築技術規則不符、昇降機下方漏水積水、昇降設備進出不易需多次迴轉、車道狹窄無法迴車、昇降機速度慢，十二部車輛使用同一出口，全體出車需時一小時方得出車完畢、地下室管理員室未設、昇降設備未經安全檢查合格；另西側昇降機口有通風管阻擋妨礙車輛出入、昇降機故障且未經安檢合格、停車規格均與建築技術規則之規格不符、車輛進出仍需將車輛移動方能出入等瑕疵。次查使用執照之核發與本件系爭停車位是否合乎建築技術規則之規格尺寸或昇降設備︵包括機械式停車設備︶均無關係，該等規格及設備為中華民國昇降機安全協會檢查之業務，而被告援已取得使用執照為本件車位是否能使用或合格之抗辯，實毫無相干。總之，被告原規劃二十個車位因與原契約不相符，且從未交付，原告不知將受領何車位；再按消基會協議，被告仍無法將現場規劃足堪使用之車位並交付予全體原告，縱被告將原二十個車位縮減為十七個，然車位之諸多瑕疵仍未補正，足見被告根本無意履行契約，系爭停車位既被告未交付，且無法與契約比對正確位置，而被告又無意誠實履約，因而先位之訴主張解除契約，回復原狀。

（八）被告以其按消基會協議履行重新規劃十七個車位抗辯．．云云。惟使用停車位尚須配合其他週邊設施，例如昇降設備、機械式昇降機、管理員室、發電機及出入口無阻礙等因素，並非設置十七個車位即係履行契約，被告恐有誤會。

三、證據：提出消基會協議書影本一件、買賣契約書影本十五件、臺灣板橋地方法院檢察署檢察官八十五年度偵字第一九三四四號起訴書影本一件、財團法人臺灣公證鑑定中心鑑定報告書一件、本院八十六年度易字第三八七五號刑事判決書影本一件、律師函影本一件、停車位契約附圖一件、地下一層竣工圖一件、地下二層竣工圖一件、使用執照影本一件為證，並聲請本院調閱本院八十六年度易字第三八七五號刑事案全卷（含偵查卷及臺灣高等法院卷）、前往系爭停車位現場履勘、囑託財團法人中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定系爭停車位有無瑕疵，及聲請訊問證人卓明京。

乙、被告方面：

一、聲明：原告先位之訴及後位之訴暨假執行之聲請均駁回。

二、陳述：

（一）原告主張向被告購買系爭停車位，惟依其所提出之買賣契約，出賣人係李清池，並非被告，而建物之起造人為佳昀建設股份有限公司，亦非被告，原告主張被告為系爭停車位之出賣人，顯然有誤。至原告所提消基會之協議，雖由被告公司經理陳啟祥出席，但該協議書是在八十五年五月十日所簽，該建物早已完工交屋，因此事後之協議並不能變更買賣契約之當事人，原告以該協議書主張被告為出賣人，亦屬無據。又系爭房屋地下室停車位，並無原告主張之瑕疵，原告前曾向被告之法定代理人庚○○及李清池提起詐欺告訴，業經鈞院刑事庭判決無罪。

（二）本件系爭建物從申請建造、施工，直到完工，均符合建管法令，按圖施工，八十三年建竣申請使用執照，竣工圖與現場完工情形相符，經建管單位發給使用執照在案。臺灣板橋地方法院檢察署八十五年度偵字第一九三四四號詐欺案中，核發使用執照之承辦人林孝祥曾到庭證稱昇降梯及二十個機械式停車位都有作，嗣原告於八十五年間向消基會申訴，由被告公司經陳啟祥與會，會中達成地下二層停車位由二十個位置改成十七個位置，其中十二個為機械式，五個為平面式車位，系爭建物建商已按協議內容，將原有二十個停車位改為十七個，其中十二個為機械式，五個為平面式，業經鈞院刑事庭勘驗屬實，原告既在消基會就系爭停車位提出修繕要求，建商並已按協議履行，則原告自應受領停車位，不得再主張物之瑕疵，解除買賣契約或請求減少價金。

（三）原告簽訂車位買賣契約時，均有特定之停車位位置、編號，原告所買受之停車位是否有瑕疵之存在，應分別以觀，不得以少數一、二停車位較不方便停用，即主張全部車位均有瑕疵，且原告要求將原合法之昇降機、停車位加以改造，依民法第二百六十二條第二項之規定，原告契約之解除，業已消滅。

（四）系爭建物停車位出入口、昇降梯均可堪使用，機械式停車位亦符合法定規格，至於五個平面式停車位，係原告要求就現有停車空間加以改造，建商僅得依現有空間加以規劃，原告自不得要求建商提供法定規格之平面停車位，更何況該五個停車位，停放一般中型自用，猶有餘裕，何能主張瑕疵﹖縱認電機室旁的一號平面車位，可能影響車輛進出昇降梯，惟如除去該車位尚有十六位停車位可供原告停用，亦無不足之情形，因此原告以一號平面車位如停放車輛，將影響其他車輛進出昇降梯，主張全部車位均有瑕疵，亦無理由。

三、證據：提出使用執照影本一件、本院八十六年度易字第三八七五號刑事判決書影本一件、臺灣板橋地方法院檢察署偵訊筆錄影本一件、消基會協議書影本一件、停車位買賣契約書影本一件為證。

丙、本院依原告之聲請調閱本院八十六年度易字第三八七五號刑事全卷（含偵查卷及臺灣高等法院卷）、前往系爭停車位現場勘驗，及囑託財團法人中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定系爭停車位有無瑕疵。

理由

一、本件原告起訴之備位聲明部分原請求被告應給付原告六百零七萬六千七百二十四元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於言詞辯論終結前擴張請求為被告應給付原告六百九十九萬四千八百五十四元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其訴之聲明雖有變更，惟依民事訴訟法第二百五十六第二款之規定，應予准許，先予敘明。

二、原告起訴主張其等以每個車位八十萬元向被告購買系爭停車位，惟系爭停車位有瑕疵而無法使用，嗣兩造雖於八十五年五月十日在消基會達成協議，被告承諾將未做之西側昇降機完成，並將現有車位改為平面十二個機械式車位及五個平面式車位︵不可採凹槽即閥基式車位︶，地下二樓滲水工程雙方會同確定改善日期、將停車出入口二個月完成、公共設施三個月內點交予管理委員會，惟被告屆仍無法改善或完成，將合於約定使用之車位及車位附屬設施交付原告或管理委員會管領，系爭停車位仍有：１、東側至地下二樓之昇降機底部坑洞漏水，且昇降機將車輛降至地下室時無法一次開離昇降機，尚需多次迴旋離開昇降機。２、昇降機方向經被告更改，與契約上之昇降機方向不同。３、三部昇降機均未依中華民國昇降機安全協會為安檢合格，且均無法正常使用。４、西側昇降機原來未作，嗣草草施工但其入口車道有通風管水泥柱阻擋，無法進出；且僅供後段車位使用，無法與契約約定昇降機為一進一出之功能。５、由於西側昇降機阻擋車道，致前半段車輛車道無迴轉空間，需多次之迴旋，否則將以倒車至昇降機口進出，且車道無適當鋪築，塵沙偏布。６、地下室二樓水塔位置更動，致影響車輛車道正常之利用，且無管理員室設置；又發電機室在原契約圖中並無設置於地下二樓，茲設置於地下二樓，車輛停放其旁，阻擋進入發電機室，並妨害車輛迴車及需多次迴旋方能進入昇降機。７、被告重新設置之平面五個及立體七個均未正式向台北縣政府公務局申請，以致雖有設置該等車位，惟原告等人仍係違法使用等之瑕疵，被告應負出賣人之瑕疵擔保責任，且經原告催告而未履行，原告得依民法第三百五十九條之規定解除契約，爰以起訴狀繕本之送達代解除契約之意思表示，請求回復原狀給付如先位聲明所示之金額；若解除契約有顯失公平者，原告則請求被告負瑕疵擔保責任之減少價金或負債務不履行之不完全給付責任，其賠償金額以中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定之六百九十九萬四千八百五十四元價格為依據，被告亦應給付如備位聲明之金額及利息等語。

三、被告則以：系爭停車位之出賣人係李清池，建物之起造人為佳昀建設股份有限公司，均非被告，原告主張被告為系爭停車位之出賣人，顯然有誤。至原告所提消基會之協議，雖由被告公司經理陳啟祥出席，但該協議書是在八十五年五月十日所簽，該建物早已完工交屋，故事後之協議並不能變更買賣契約之當事人，原告以該協議書主張被告為出賣人，亦屬無據；又系爭停車位，並無原告主張之瑕疵，原告前曾向被告之法定代理人庚○○及李清池提起詐欺告訴，業經鈞院刑事庭判決無罪在案；再者，系爭建物從申請建造、施工，直到完工，均符合建管法令，按圖施工，竣工圖與現場完工情形相符，經建管單位發給使用執照，嗣原告於八十五年間向消基會申訴，由被告公司經理陳啟祥與會，會中達成地下二層停車位由二十個位置改成十七個位置，其中十二個為機械式，五個為平面式車位，系爭建物建商已按協議內容，將原有二十個停車位改為十七個，其中十二個為機械式，五個為平面式，原告自應受領停車位，不得再主張物之瑕疵，解除買賣契約或請求減少價金；此外，原告簽訂車位買賣契約時，均有特定之停車位位置、編號，原告所買受之停車位是否有瑕疵之存在，應分別以觀，不得以少數一、二停車位較不方便停用，即主張全部車位均有瑕疵，且原告要求將原合法之昇降機、停車位加以改造，依民法第二百六十二條第二項之規定，原告契約之解除，業已消滅；另系爭建物停車位出入口、昇降梯均可堪使用，機械式停車位亦符合法定規格，至於五個平面式停車位，係原告要求就現有停車空間加以改造，建商僅得依現有空間加以規劃，原告自不得要求建商提供法定規格之平面停車位，況該五個停車位，停放一般中型自用，猶有餘裕，何能主張瑕疵﹖縱認電機室旁的一號平面車位，可能影響車輛進出昇降梯，惟如除去該車位尚有十六位停車位可供原告停用，亦無不足之情形，因此原告以一號平面車位如停放車輛，將影響其他車輛進出昇降梯，主張全部車位均有瑕疵，亦無理由等語，資為抗辯。

四、查本件原告所提出其等購買房屋及系爭停車位之買賣契約書影本十五件固均記載出賣人為李清池，而非被告，惟原告主張其等於購買房屋及系爭停車位時，工地旗幟均懸掛被告公司名號，工程案名為「佳昌六期」，實際負責興建及銷售者為被告，因當時被告公司法定代理人庚○○擔任蘆洲鄉長，不便出面簽約，乃推由被告公司之業務經理李清池為契約之出賣人等情，為被告所不爭執，且經本院調閱八十六年度易字第三八七五號刑事案全卷查明結果，被告公司法定代理人庚○○於本院刑事庭八十六年十月十三日審理時亦供稱「佳昌六期」之工程方面係由庚○○負責，銷售及簽約方面則由李清池負責等語，可見系爭停車位實際上之出賣人為被告，出名簽約之李清池僅為被告之代理人甚明，而李清池於與原告簽訂買賣契約時，雖未以原告本人之名義為之，然其實際上有代理被告之意思，且為相對人之原告亦認出賣人為被告本人，則李清池之簽約行為即難謂不發生代理之效果，此即所謂之「隱名代理」（最高法院八十二年度台上字第六七二號判決意旨參照），系爭停車位之買賣契約自應直接對原告本人發生效力，故被告抗辯其非本件買賣契約之出賣人云云，並非可採。

五、次查：原告主張其等以每個車位八十萬元向被告購買系爭停車位，惟系爭停車位有瑕疵而無法使用，嗣兩造雖於八十五年五月十日在消基會達成協議，被告承諾將未做之西側昇降機完成，並將現有車位改為平面十二個機械式車位及五個平面式車位︵不可採凹槽即閥基式車位︶，地下二樓滲水工程雙方會同確定改善日期、將停車出入口二個月完成、公共設施三個月內點交予管理委員會，惟被告屆仍無法改善或完成，將合於約定使用之車位及車位附屬設施交付原告或管理委員會管領之事實，業據提出消基會協議書影本一件，被告雖抗辯其已照消基會之協議履行，原告應受領停車位，不得主張瑕疵云云，然經本院於八十八年六月八日前往系爭停車位現場勘驗結果，發現地下二樓停車場之西側昇降機出入口上方風管有滴水現象，西側平面停車位與東側機械式停車位中間有蓄水池相隔無法相通，東側直達地下二樓之昇降機雖可操作使用，但其下方地面尚有溼痕，且自一樓入口至地下二樓停車場須費時約四分二十秒，另機械式停車位亦雖可操作使用，但車輛停入第三排、第四排之停車位須迴車多次，第四排之停車位尚需有人在旁引導才不致撞及旁停車位停放之車輛，有該日之勘驗筆錄一件在卷可稽，又本院依原告之聲請於八十八年九月十四日囑託中國不動產鑑定中心股份有限公司前往現場鑑定，該公司亦發現停車場之昇降設備部分：東側昇降機坑有積水、駕駛人坐車內無法以手操作設備開關、昇降機上下車時車台向前端傾斜（無載車時）、由昇降機駛入及駛出須多次迴車之瑕疵，西側昇降機有昇降機外出口被通風口阻擋影響出入、由昇降機駛入及駛出須多次迴車之瑕疵；停車位部分：平面停車位編號１號停車位有阻擋消防設備、阻擋部分機械停車位出入迴車之瑕疵，編號２至５號停車位有互相影響致出入迴轉不便、因水箱阻隔停車場無法整體利用迴轉不便、向外出口有通風口阻擋影響車輛出入之瑕疵，機械式停車位（編號６─１７）有部分車位因編號１號平面停車位阻擋致出入迴車困難、預留平面位移空間不足，使上層車輛無法駛出入、由於水箱阻隔，停車場無法整體利用，迴車不便之瑕疵，此亦有該公司不動產鑑定報告書一件在卷可考，顯見被告雖有依其與被告在消基會之協議，將原有之二十個停車位改為平面十二個機械式車位及五個平面式車位，惟其更改後之停車位（含其他週邊附屬設備）仍有未合於通常效用之瑕疵，至為灼然，是被告抗辯其已消基會協議履行，原告不得主張瑕疵一節，亦難採信。

六、被告又抗辯：原告簽訂車位買賣契約時，均有特定之停車位位置、編號，原告所買受之停車位是否有瑕疵之存在，應分別以觀，不得以少數一、二停車位較不方便停用，即主張全部車位均有瑕疵，而五個平面式停車位，係原告要求就現有停車空間加以改造，建商僅得依現有空間加以規劃，原告自不得要求建商提供法定規格之平面停車位，更何況該五個停車位，停放一般中型自用，猶有餘裕，何能主張瑕疵﹖縱認電機室旁的一號平面車位，可能影響車輛進出昇降梯，惟如除去該車位尚有十六位停車位可供原告停用，亦無不足之情形，因此原告以一號平面車位如停放車輛，將影響其他車輛進出昇降梯，主張全部車位均有瑕疵，亦無理由云云，然查被告分別與原告等人簽立系爭停車位之買賣契約後，既於八十五年五月十日與原告全體在消基會達成由原二十個停車位更改為五個平面式停車位及十二個機械式停車位之協議，可知被告原依各別契約所負分別給付原告特定停車位之債務，已因嗣後之協議而更改為負有給付原告全體上開十七個停車位之債務至明，原告自可請求被告向其全體給付無瑕疵之上開十七個停車位，故被告前揭所辯各節，亦屬無據，殊非可採。

七、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文；又買賣因有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法第三百五十九條亦有明定；又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負有物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議亦可資參照。本件被告於與原告訂立系爭停車位之買賣契約後所給付之停車位既有如上之瑕疵，則原告主張被告被告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，自屬有據。惟本件原告係向被告購買房屋同時購買系爭停車位使用，倘原告可解除系爭停車位之買賣契約，被告勢必不易將之轉售，而造成重大之損害，是原告先位聲明主張解除契約，請求給付如附表所示之金額及其利息，顯失公平，不能准許，原告僅得依前述規定及最高法院民事庭會議決議之見解，請求被告減少價金或請求被告負債務不履行之損害賠償責任。而查系爭停車位昇降機改善修復費用及停車位市價減損金額，經中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定結果，認為：「汽車昇降設備部分：一、汽車昇降機設備是否安全─不予鑑定。二、汽車昇降機設備若無法符合安全，又無法改善時重作之費用為一百七十三萬元。三、汽車昇降機設備若無法符合安全，若可改善至一般安全標準之費用為五十二萬一千八百五十元（東側）。四、汽車昇降機設備若無法符合安全，若可改善至一般安全標準之費用為三十六萬九千六百元（西側）。五、東側昇降機設備因其本身之瑕疵，而減少之價金為十七萬五千八百五十五元。六、西側昇降機設備因其本身之瑕疵，而減少之價金為十三萬零五百二十九元；停車位部分：各汽車停車位因其本身之瑕疵而市價減損之金額為四百零六萬七千零二十元。以上合計為六百九十九萬四千八百五十四元」（見前揭不動產鑑定報告書所載），又汽車昇降機部分依照技師到現場測試，可補作補強改善，亦經證人即負責上開鑑定之卓明京到庭結證明確，可知汽車昇降機應可改善至一般安全標準，故上開鑑定所載汽車昇降機重作之費用一百七十三萬元，並無必要，經扣除該部分金額後，本件系爭停車位之瑕疵所減損之價值應為五百二十六萬四千八百五十四元。從而，原告備位聲明請求被告給付五百二十六萬四千八百五十四元及自起訴狀繕本送達翌日即八十六年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核無不合，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法　官　高文淵

~B書記官　李錦輝~F0~T40